Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Цветков В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Кубаревой Т.В.,
судей Ратьковой М.В., Котовой Н.А.,
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании "15" сентября 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Е.Н.М. на решение Бежецкого городского суда Тверской области от 07 июля 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования муниципального образования "Бежецкий район" Тверской области удовлетворить частично.
Взыскать с Е.Н.М. задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером... площадью... кв. м, расположенный по адресу:..., в размере... (...) рублей... копеек, неустойку за просрочку арендной платы в размере... (...) рублей... копеек, а всего... (...) рублей... копеек.
Изменить условия договора от...... аренды земельного участка с кадастровым номером..., расположенного на..., заключенного между арендодателем Администрацией Бежецкого района Тверской области и арендатором Е.С., зарегистрированного Учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним...:
- - текст преамбулы договора после слова "Арендатор" и до словосочетания "с другой стороны" изложить в следующей редакции: "Е.Н.М., ... года рождения, паспорт..., выдан..., проживающая по адресу:...";
- - текст абзаца 3 пункта 2.1 раздела 2 договора после слов "в связи с" и до слова "централизованно" изложить в следующей редакции: "изменениями Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, утвержденного постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 г. N 396-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области" и постановления Администрации Тверской области от 30.12.2008 г. N 502-па "О внесении изменений в постановление Администрации Тверской области от 26.12.2007 г. N 396-па", либо изменением коэффициента индексации арендной платы за земельный участок в соответствии с действующим Положением";
- - текст пункта 2.2 раздела 2 договора после слов "исчисляется с" изложить в следующей редакции: "... года и уплачивается следующими частями в сроки: не позднее 15 сентября - 1/2 годовой суммы, не позднее 15 ноября - 1/2 годовой суммы ежегодно путем перечисления по реквизитам, указанным в пункте 2.3";
- - текст пункта 2.3 раздела 2 договора после слов "вносится Арендатором" изложить в следующей редакции: "на р/с..., код бюджетной классификации..., ИНН..., КПП..., Управление федерального казначейства по Тверской области (Комитет по управлению имуществом Тверской области) Банк... по Тверской области, БИК банка..., ОКАТО.... Наименование платежа: арендная плата по договору аренды... от... (л/с...).";
- - в тексте пункта 2.4 раздела 2 договора после слов "в размере" значение "...%" заменить на "...%";
- - текст раздела 13 договора в реквизитах Арендодателя после слов "расчетный счет в" изложить в следующей редакции: "... Банка России по Тверской области г...., р/с...";
- - текст раздела 13 договора в реквизитах Арендатора после слова "..." изложить в следующей редакции: "...".
В удовлетворении остальной части исковых требований муниципальному образованию "Бежецкий район" Тверской области отказать.
Взыскать с Е.Н.М. государственную пошлину в размере... (...) рублей... копеек".
Судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Бежецкий район" Тверской области в лице Администрации Бежецкого района Тверской области обратилось в суд с исковым заявлением к Е.Н.М. о взыскании задолженности по арендной плате за землю и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
В обоснование исковых требований указано, что... между Администрацией Бежецкого района и Е.С. был заключен договор аренды... земельного участка с кадастровым номером... площадью... кв. м, расположенного по адресу:....... Е.С. подарил Е.Н.М. помещения трактира, кухни и гостиницы, расположенных на данном земельном участке, регистрация перехода права собственности в ЕГРП произведена... В нарушение пункта 5.1. договора аренды арендатором обязанность письменно уведомить о передаче прав на здания, строения в ...-дневный срок не выполнена.
В силу закона (ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ) обязательства по арендной плате при переходе права собственности на здание, строение, сооружение должна нести Е.Н.М., однако, эти обязанности исполняла недобросовестно, в связи с неуплатой арендной платы образовалась задолженность в размере... руб.... коп., включающая задолженность по арендной плате и пени.
В связи с тем, что изменился арендатор, а также изменилось законодательство, регулирующее порядок определения размера арендной платы, возникла необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды, однако, от заключения такого соглашения Е.Н.М. уклоняется. По мнению, истца, имеются основания для изменения договора в судебном порядке в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
В ходе рассмотрения дела истец изменял свои исковые требования, в частности, уточнял характер изменений в договор аренды, требования в части взыскания задолженности по арендной плате уменьшил до... руб.... коп.
Представители истца Ш. и Г. в судебном заседании исковые требования в окончательной редакции поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.
Ответчик Е.Н.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, просила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Третье лицо Е.С., он же представитель ответчика Е.Н.М., представитель ответчика Е.Н.М. - Б., не оспаривая обязанность ответчика Е.Н.М. уплачивать арендную плату за земельный участок, возражали против удовлетворения исковых требований. При этом полагали, что истцом при исчислении арендной платы необоснованно применены коэффициенты, предусмотренные для ресторанов, в то время как фактически услуги, оказываемые в помещении трактира, подпадают под определение закусочной или столовой. Кроме того, с... при исчислении арендной платы истец должен был принимать во внимание, что трактир располагается на земле, относящейся к зоне организованного отдыха (берег...), соответственно применять для объекта общественного питания коэффициент..., а не.... С учетом применения более низких коэффициентов расчета плата за арендованный земельный участок была внесена ответчиком полностью. Таким образом, пени начислению и взысканию не подлежат. Кроме того, в договоре аренды, заключенном изначально с Е.С., был указан условный кадастровый номер земельного участка. То есть предоставляемый в аренду участок не прошел кадастровый учет, и, следовательно, предмет договора аренды не был определен, что в свою очередь влечет признание такого договора незаключенным и не влекущим каких-либо последствий для сторон его заключивших.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Е.Н.М. ставится вопрос об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование жалобы указано следующее.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных в договоре условия договора нельзя считать согласованными, а договор заключенным. В данном случае арендуемый участок имеет условный кадастровый номер, что не позволяет установить истинную кадастровую стоимость участка, хотя это основной показатель для определения арендной платы. Следовательно, договор считается незаключенным. Если договор не заключен, невозможно взыскать пени по договору.
При рассмотрении дела данной стороной заявлялось о сроке исковой давности на взыскание задолженности по арендной плате. Тем не менее, суд включил долг за... годы в размере... руб.... коп., что противоречит закону. Задолженность за... годы составляет согласно расчетам только... руб.... коп.
Ответчик Е.Н.М. в суд кассационной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлена надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии указанного лица.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителей ответчика Е.Н.М. по доверенности Е.С. и Б., третье лицо Е.С., поддержавших доводы жалобы, представителя истца по доверенности Ш., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что... между Администрацией Бежецкого района Тверской области (арендодателем) и Е.С. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка... сроком на... лет, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером..., площадью... кв. м, расположенный по адресу:..., с разрешенным использованием - под трактир "...". Данный договор зарегистрирован в... филиале Учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним....
... арендатор земельного участка и собственник помещений в здании трактира Е.С. передал в собственность Е.Н.М. все помещения в трактире по договору дарения, зарегистрированному в Учреждении юстиции Тверской области...
При этом в нарушение требования пункта 5.1 договора аренды, обязывающего арендатора в случае передачи прав на здания и сооружения в течение... дней направить арендодателю письменное сообщение об этом, арендатор Е.С. не уведомил арендодателя об отчуждении помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 271 и ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях и в том же объеме, что и прежни собственник, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Вместе с тем, Администрацией Бежецкого района Тверской области предприняты меры по оформлению отношений с Е.Н.М., в частности, в ее адрес... направлено письменное предложение с подписанным арендатором проектом дополнительного соглашения о внесении в договор аренды изменений, в числе которых указывались условия относительно смены арендатора, банковских реквизитов расчетного счета для уплаты арендной платы, оснований для изменения условий договора аренды в одностороннем порядке и снижения размера пени за неуплату арендной платы в установленные сроки до ...% от неуплаченной суммы. Предложенные арендатором условия Е.Н.М. не были приняты.
Удовлетворяя требования истца об изменении условий договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что стороны при заключении договора имели в виду, что изменений на стороне арендатора, а также изменений в части определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не произойдет.
Однако, такие изменения имели место. Указанное в договоре в качестве арендатора лицо (Е.С.) утратило право пользования земельным участком с момента государственной регистрации права собственности Е.Н.М. на приобретенные у Е.С. объекты недвижимости на данном земельном участке. Кроме того, были внесены изменения в федеральное законодательство в части передачи органам государственной власти субъектов РФ полномочий по определению размера арендной платы, условий и сроков ее внесения.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Суд правильно исходил из того, что совокупность условий для изменения договора аренды в данном случае имелась. При этом изменение обстоятельств было вызвано причинами, которые истец как заинтересованная сторона не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота. Правильно указано судом и на то, что исполнение договора аренды без изменения его условий невозможно. Таким образом, решение в данной части законно и обоснованно, отвечает требованиям действующего законодательства.
Доводы ответчика и его представителей о незаключенности договора аренды, поскольку в нем не определено имущество, передаваемое в аренду, обоснованно не приняты судом во внимание. Судом дана подробная оценка данной позиции истца. Для иной оценки этого вопроса у судебной коллегии оснований не имеется. Соответственно имелись основания для взыскания пени по договору.
С учетом требований ст. 65 Земельного кодекса РФ о платности использования земли в Российской Федерации, конкретных обстоятельств дела судом установлены и приведены расчеты размера арендной платы за весь период действия договора аренды, в том числе учтены вопросы целевого использования земельного участка, подлежащие в связи с этим применению коэффициенты и ставки арендной платы, а также учтены представленные копии квитанций об оплате арендной платы за... годы. Таким образом, задолженность по арендной плате за... годы (... руб.... коп.) определена верно.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы кассатора о необоснованности включения в сумму задолженности долга по арендной плате за... годы в размере... руб.... коп.
В данном случае следует учитывать, что ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности по указанным требованиям, такое же заявление сделано в день вынесения решения до удаления суда в совещательную комнату. Кроме того, истец воспользовался своим правом, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования и предъявив ответчику претензии по арендной плате за три года, предшествующие подаче иска.
При таких обстоятельствах включение в сумму задолженности долга, образовавшегося в... годах нельзя признать правильным, решение в данной части подлежит изменению.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бежецкого городского суда Тверской области от 07 июля 2011 года изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и госпошлины:
взыскать с Е.Н.М. задолженность по арендной плате в размере... руб.... коп. (... руб.... коп.), госпошлину в размере... руб.... коп. (... руб.... коп.).
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Т.В.КУБАРЕВА
Судьи
М.В.РАТЬКОВА
Н.А.КОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3751
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2011 г. по делу N 33-3751
Судья: Цветков В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Кубаревой Т.В.,
судей Ратьковой М.В., Котовой Н.А.,
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании "15" сентября 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Е.Н.М. на решение Бежецкого городского суда Тверской области от 07 июля 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования муниципального образования "Бежецкий район" Тверской области удовлетворить частично.
Взыскать с Е.Н.М. задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером... площадью... кв. м, расположенный по адресу:..., в размере... (...) рублей... копеек, неустойку за просрочку арендной платы в размере... (...) рублей... копеек, а всего... (...) рублей... копеек.
Изменить условия договора от...... аренды земельного участка с кадастровым номером..., расположенного на..., заключенного между арендодателем Администрацией Бежецкого района Тверской области и арендатором Е.С., зарегистрированного Учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним...:
- - текст преамбулы договора после слова "Арендатор" и до словосочетания "с другой стороны" изложить в следующей редакции: "Е.Н.М., ... года рождения, паспорт..., выдан..., проживающая по адресу:...";
- - текст абзаца 3 пункта 2.1 раздела 2 договора после слов "в связи с" и до слова "централизованно" изложить в следующей редакции: "изменениями Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, утвержденного постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 г. N 396-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области" и постановления Администрации Тверской области от 30.12.2008 г. N 502-па "О внесении изменений в постановление Администрации Тверской области от 26.12.2007 г. N 396-па", либо изменением коэффициента индексации арендной платы за земельный участок в соответствии с действующим Положением";
- - текст пункта 2.2 раздела 2 договора после слов "исчисляется с" изложить в следующей редакции: "... года и уплачивается следующими частями в сроки: не позднее 15 сентября - 1/2 годовой суммы, не позднее 15 ноября - 1/2 годовой суммы ежегодно путем перечисления по реквизитам, указанным в пункте 2.3";
- - текст пункта 2.3 раздела 2 договора после слов "вносится Арендатором" изложить в следующей редакции: "на р/с..., код бюджетной классификации..., ИНН..., КПП..., Управление федерального казначейства по Тверской области (Комитет по управлению имуществом Тверской области) Банк... по Тверской области, БИК банка..., ОКАТО.... Наименование платежа: арендная плата по договору аренды... от... (л/с...).";
- - в тексте пункта 2.4 раздела 2 договора после слов "в размере" значение "...%" заменить на "...%";
- - текст раздела 13 договора в реквизитах Арендодателя после слов "расчетный счет в" изложить в следующей редакции: "... Банка России по Тверской области г...., р/с...";
- - текст раздела 13 договора в реквизитах Арендатора после слова "..." изложить в следующей редакции: "...".
В удовлетворении остальной части исковых требований муниципальному образованию "Бежецкий район" Тверской области отказать.
Взыскать с Е.Н.М. государственную пошлину в размере... (...) рублей... копеек".
Судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Бежецкий район" Тверской области в лице Администрации Бежецкого района Тверской области обратилось в суд с исковым заявлением к Е.Н.М. о взыскании задолженности по арендной плате за землю и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
В обоснование исковых требований указано, что... между Администрацией Бежецкого района и Е.С. был заключен договор аренды... земельного участка с кадастровым номером... площадью... кв. м, расположенного по адресу:....... Е.С. подарил Е.Н.М. помещения трактира, кухни и гостиницы, расположенных на данном земельном участке, регистрация перехода права собственности в ЕГРП произведена... В нарушение пункта 5.1. договора аренды арендатором обязанность письменно уведомить о передаче прав на здания, строения в ...-дневный срок не выполнена.
В силу закона (ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ) обязательства по арендной плате при переходе права собственности на здание, строение, сооружение должна нести Е.Н.М., однако, эти обязанности исполняла недобросовестно, в связи с неуплатой арендной платы образовалась задолженность в размере... руб.... коп., включающая задолженность по арендной плате и пени.
В связи с тем, что изменился арендатор, а также изменилось законодательство, регулирующее порядок определения размера арендной платы, возникла необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды, однако, от заключения такого соглашения Е.Н.М. уклоняется. По мнению, истца, имеются основания для изменения договора в судебном порядке в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
В ходе рассмотрения дела истец изменял свои исковые требования, в частности, уточнял характер изменений в договор аренды, требования в части взыскания задолженности по арендной плате уменьшил до... руб.... коп.
Представители истца Ш. и Г. в судебном заседании исковые требования в окончательной редакции поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.
Ответчик Е.Н.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, просила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Третье лицо Е.С., он же представитель ответчика Е.Н.М., представитель ответчика Е.Н.М. - Б., не оспаривая обязанность ответчика Е.Н.М. уплачивать арендную плату за земельный участок, возражали против удовлетворения исковых требований. При этом полагали, что истцом при исчислении арендной платы необоснованно применены коэффициенты, предусмотренные для ресторанов, в то время как фактически услуги, оказываемые в помещении трактира, подпадают под определение закусочной или столовой. Кроме того, с... при исчислении арендной платы истец должен был принимать во внимание, что трактир располагается на земле, относящейся к зоне организованного отдыха (берег...), соответственно применять для объекта общественного питания коэффициент..., а не.... С учетом применения более низких коэффициентов расчета плата за арендованный земельный участок была внесена ответчиком полностью. Таким образом, пени начислению и взысканию не подлежат. Кроме того, в договоре аренды, заключенном изначально с Е.С., был указан условный кадастровый номер земельного участка. То есть предоставляемый в аренду участок не прошел кадастровый учет, и, следовательно, предмет договора аренды не был определен, что в свою очередь влечет признание такого договора незаключенным и не влекущим каких-либо последствий для сторон его заключивших.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Е.Н.М. ставится вопрос об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование жалобы указано следующее.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных в договоре условия договора нельзя считать согласованными, а договор заключенным. В данном случае арендуемый участок имеет условный кадастровый номер, что не позволяет установить истинную кадастровую стоимость участка, хотя это основной показатель для определения арендной платы. Следовательно, договор считается незаключенным. Если договор не заключен, невозможно взыскать пени по договору.
При рассмотрении дела данной стороной заявлялось о сроке исковой давности на взыскание задолженности по арендной плате. Тем не менее, суд включил долг за... годы в размере... руб.... коп., что противоречит закону. Задолженность за... годы составляет согласно расчетам только... руб.... коп.
Ответчик Е.Н.М. в суд кассационной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлена надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии указанного лица.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителей ответчика Е.Н.М. по доверенности Е.С. и Б., третье лицо Е.С., поддержавших доводы жалобы, представителя истца по доверенности Ш., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что... между Администрацией Бежецкого района Тверской области (арендодателем) и Е.С. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка... сроком на... лет, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером..., площадью... кв. м, расположенный по адресу:..., с разрешенным использованием - под трактир "...". Данный договор зарегистрирован в... филиале Учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним....
... арендатор земельного участка и собственник помещений в здании трактира Е.С. передал в собственность Е.Н.М. все помещения в трактире по договору дарения, зарегистрированному в Учреждении юстиции Тверской области...
При этом в нарушение требования пункта 5.1 договора аренды, обязывающего арендатора в случае передачи прав на здания и сооружения в течение... дней направить арендодателю письменное сообщение об этом, арендатор Е.С. не уведомил арендодателя об отчуждении помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 271 и ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях и в том же объеме, что и прежни собственник, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Вместе с тем, Администрацией Бежецкого района Тверской области предприняты меры по оформлению отношений с Е.Н.М., в частности, в ее адрес... направлено письменное предложение с подписанным арендатором проектом дополнительного соглашения о внесении в договор аренды изменений, в числе которых указывались условия относительно смены арендатора, банковских реквизитов расчетного счета для уплаты арендной платы, оснований для изменения условий договора аренды в одностороннем порядке и снижения размера пени за неуплату арендной платы в установленные сроки до ...% от неуплаченной суммы. Предложенные арендатором условия Е.Н.М. не были приняты.
Удовлетворяя требования истца об изменении условий договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что стороны при заключении договора имели в виду, что изменений на стороне арендатора, а также изменений в части определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не произойдет.
Однако, такие изменения имели место. Указанное в договоре в качестве арендатора лицо (Е.С.) утратило право пользования земельным участком с момента государственной регистрации права собственности Е.Н.М. на приобретенные у Е.С. объекты недвижимости на данном земельном участке. Кроме того, были внесены изменения в федеральное законодательство в части передачи органам государственной власти субъектов РФ полномочий по определению размера арендной платы, условий и сроков ее внесения.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Суд правильно исходил из того, что совокупность условий для изменения договора аренды в данном случае имелась. При этом изменение обстоятельств было вызвано причинами, которые истец как заинтересованная сторона не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота. Правильно указано судом и на то, что исполнение договора аренды без изменения его условий невозможно. Таким образом, решение в данной части законно и обоснованно, отвечает требованиям действующего законодательства.
Доводы ответчика и его представителей о незаключенности договора аренды, поскольку в нем не определено имущество, передаваемое в аренду, обоснованно не приняты судом во внимание. Судом дана подробная оценка данной позиции истца. Для иной оценки этого вопроса у судебной коллегии оснований не имеется. Соответственно имелись основания для взыскания пени по договору.
С учетом требований ст. 65 Земельного кодекса РФ о платности использования земли в Российской Федерации, конкретных обстоятельств дела судом установлены и приведены расчеты размера арендной платы за весь период действия договора аренды, в том числе учтены вопросы целевого использования земельного участка, подлежащие в связи с этим применению коэффициенты и ставки арендной платы, а также учтены представленные копии квитанций об оплате арендной платы за... годы. Таким образом, задолженность по арендной плате за... годы (... руб.... коп.) определена верно.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы кассатора о необоснованности включения в сумму задолженности долга по арендной плате за... годы в размере... руб.... коп.
В данном случае следует учитывать, что ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности по указанным требованиям, такое же заявление сделано в день вынесения решения до удаления суда в совещательную комнату. Кроме того, истец воспользовался своим правом, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования и предъявив ответчику претензии по арендной плате за три года, предшествующие подаче иска.
При таких обстоятельствах включение в сумму задолженности долга, образовавшегося в... годах нельзя признать правильным, решение в данной части подлежит изменению.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бежецкого городского суда Тверской области от 07 июля 2011 года изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и госпошлины:
взыскать с Е.Н.М. задолженность по арендной плате в размере... руб.... коп. (... руб.... коп.), госпошлину в размере... руб.... коп. (... руб.... коп.).
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Т.В.КУБАРЕВА
Судьи
М.В.РАТЬКОВА
Н.А.КОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)