Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Юркина И.В.
Судья Орлов Б.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Блиновой М.А.,
судей Юркиной И.В., Спиридонова А.Е.,
при секретаре К.О.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., к открытому акционерному обществу "...", администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма, признании права общей долевой собственности на жилое помещение по 1/2 доле в праве за каждым в порядке приватизации, по иску администрации г. Канаш Чувашской Республики к П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., открытому акционерному обществу "..." о признании недействительным договора найма жилого помещения, признании не приобретшими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения,
поступившее по апелляционной жалобе истицы П. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска П., действующей в своих интересах и в интересах малолетнего..., к открытому акционерному обществу "...", администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании за П., ..., ..., права пользования по договору социального найма жилым помещением - комнатой... и о признании права общей долевой собственности по 1/2 доле в праве каждому на жилое помещение - комнату... в порядке приватизации отказать.
Иск администрации г. Канаш Чувашской Республики удовлетворить.
Признать недействительным договор найма жилого помещения - комнаты..., заключенный 1 марта 2011 года за N 301/10-4 между открытым акционерным обществом "..." и П., ....
Признать П., ... не приобретшими право пользования жилым помещением - комнатой...
П. и... выселить из жилого помещения - комнаты..., без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с П., ..., государственную пошлину в местный бюджет в размере... руб. (... руб.).
Взыскать с открытого акционерного общества "..." государственную пошлину в местный бюджет в размере... руб. (... руб.).".
Заслушав доклад судьи Юркиной И.В., выслушав объяснения представителя истицы П. - Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего...., обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу "..." (далее - ОАО "..."), администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании права пользования по договору социального найма комнатой... и признании права общей долевой собственности на данное жилое помещение по 1/2 доле в праве за каждым в порядке приватизации, указав в обоснование заявленных требований следующее.
На основании договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, заключенного с ОАО "...", а затем и договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4 истице предоставлена комната... (далее - спорная комната), в которую она вселилась и пользуется до настоящего времени. Ранее здание общежития находилось на балансе государственного предприятия..., в последующем в нарушение действовавшего законодательства было приватизировано ответчиком ОАО "...". Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года, вступившим в законную силу 13 сентября 2011 года, право собственности на здание общежития признано за администрацией г. Канаш Чувашской Республики. Истица П. обратилась в администрацию г. Канаш Чувашской Республики с заявлением о заключении с ней договора социального найма в отношении спорной комнаты. Однако администрация г. Канаш Чувашской Республики отказала истице в заключении договора социального найма жилого помещения. Истица полагает, что поскольку она пользуется спорной комнатой, несет расходы по ее содержанию и оплате, другого жилья для проживания не имеет, то между ней и администрацией г. Канаш возникли отношения, основанные на договоре социального найма спорной комнаты.
Администрация г. Канаш Чувашской Республики обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего...., ОАО "..." о признании недействительным договора найма жилого помещения от 6 сентября 2011 года N 241/10-1 (так указано в уточненном иске), заключенного между ОАО "..." и П., о признании П. и несовершеннолетнего.... не приобретшими право пользования спорной комнатой, выселении их из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения.
Иск мотивирован тем, что на момент заключения между ответчиками оспариваемого договора найма жилого помещения у ОАО "..." отсутствовали полномочия на заключение такого договора, поскольку решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года на комнаты в общежитии, в том числе и на спорную комнату, признано право собственности муниципального образования г. Канаш Чувашской Республики. Указанным решением установлено, что сделка по приватизации общежития произведена с нарушением требований закона, в силу чего является ничтожной, следовательно, у ОАО "..." не возникло право собственности на данные комнаты, в том числе и на спорную комнату. Таким образом, ответчик ОАО "..." в отсутствие права на распоряжение имуществом заключил договор найма спорной комнаты в нарушение статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о ничтожности сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, поэтому у П. и ее несовершеннолетнего ребенка не возникло право пользования спорной комнатой. Кроме того, П. на учете граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, не состоит.
Определением судьи Канашского районного суда Чувашской Республики от 4 марта 2013 года гражданские дела по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство.
В судебном заседании истица П., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего... свои исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, в удовлетворении иска администрации г. Канаш Чувашской Республики просила отказать. При этом истица суду дополнила, что в трудовых отношениях с ОАО "..." никогда не состояла, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состоит.
Представитель ответчика администрации г. Канаш Чувашской Республики в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика ОАО "..." в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании прокурор Ишмуратова Л.Ф. просила удовлетворить исковые требования администрации г. Канаш, а в удовлетворении иска П. отказать.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное истицей П. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истицы П. - Ф., признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из положений статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (пункт 1). Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (пункт 3).
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года по делу N..., вступившим в законную силу 13 сентября 2011 года, признано право собственности Муниципального образования "город Канаш Чувашской Республики" на жилые помещения, расположенные в доме..., в том числе на спорную комнату, и прекращено право собственности ОАО "..." на общежитие на... мест, расположенное по адресу:..., зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 января 2008 года.
Указанным решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года подтверждено, что сделка по приватизации здания общежития при акционировании государственного предприятия... произведена с нарушением требований закона и является недействительной (ничтожной), в связи с ничтожной сделкой у ОАО "..." право собственности на здание общежития не возникло, поэтому жилищный фонд является муниципальной собственностью.
Согласно статье 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитии, и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Статьей 49 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (часть 1). Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (часть 2).
В статье 57 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма.
В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Статьей 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
В силу статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Из материалов дела следует, что на момент заключения с П. договора найма спорной комнаты она не состояла и не состоит с ОАО "..." в трудовых отношениях. Спорная комната относится к муниципальной собственности, в установленном законом порядке произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на спорную комнату.
Первоначально П. вселилась в спорную комнату на основании договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, который был заключен до 25 августа 2011 года (краткосрочный договор менее одного года). В последующем между П. и ОАО "..." был заключен также краткосрочный (менее одного года) договор найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года N 301/10-4 на срок до 1 февраля 2012 года. В связи с этим П. временно была зарегистрирована в спорной комнате с 21 сентября 2011 года по 1 февраля 2012 года.
В данном случае правоотношения, возникшие в связи с предоставлением истице спорной комнаты и последующим ее пользованием, регулируются гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма, поскольку истица ни с государственным предприятием..., а после его приватизации ни с ОАО "..." в трудовых отношениях не состояла, на учете нуждающихся в жилье в указанных предприятиях не состояла, спорная комната была ей предоставлена не в связи с улучшением жилищных условий, а по договорам краткосрочного найма. Однако передача занимаемого жилого помещения по договору коммерческого найма в собственность граждан законодательством не предусмотрена.
Более того, судом первой инстанции установлено, что в связи с истечением срока краткосрочного договора коммерческого найма и сменой собственника жилого помещения администрация г. Канаш Чувашской Республики предложила П. освободить занимаемую спорную комнату, которую истица освободить отказывается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, преимущественным правом на заключение договора найма спорной комнаты на новый срок истица П. не обладает.
Как было указано выше, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (главы 7 и 8) муниципальное жилье на условиях договора социального найма предоставляется гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в порядке и по основаниям, определяемым жилищным законодательством Российской Федерации.
Из имеющегося в материалах дела сообщения администрации г. Канаш Чувашской Республики от 12 февраля 2013 года N 669 следует, что П. на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, не состоит. При этом орган местного самоуправления не принимал решения о предоставлении П. спорной комнаты на условиях договора социального найма, а также и не предоставлял ей спорную комнату на условиях договора социального найма. Срок действия краткосрочного договора найма спорной комнаты от 6 сентября 2010 года, заключенный между ОАО "..." и П., истек. Срок действия краткосрочного договора найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года, заключенный между ОАО "..." и П., также истек.
Кроме того, договор найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года является ничтожной сделкой в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49 и 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку по состоянию на указанную дату ОАО "..." не обладало правом распоряжения спорной комнатой, в том числе и правом предоставления ее по договору П. Изложенное следует из того обстоятельства, что в силу положений части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и такая сделка недействительна с момента ее совершения. В данном деле решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года подтверждено, что сделка по приватизации здания общежития при акционировании государственного предприятия... является недействительной (ничтожной), и что в связи с ничтожной сделкой у ОАО "..." не возникло право собственности на здание общежития, жилищный фонд является муниципальной собственностью. На момент заключения договора найма от 1 марта 2011 года собственник общежития администрация г. Канаш Чувашской Республики заявила о своих правах на здание общежития, в связи с чем ОАО "..." не вправе было распоряжаться спорной комнатой. Следовательно, договор найма жилого помещения от 1 марта 2011 года был заключен с П. лицом, не уполномоченным на это органом местного самоуправления.
В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях отнесены к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
Согласно части 2 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
В силу части 2 статьи 105 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Разрешая спор, судом первой инстанции установлено, что орган местного самоуправления не принимал решения о предоставлении П. спорной комнаты, поскольку она не состояла в администрации г. Канаш Чувашской Республики на учете нуждающихся в жилье. В связи с этим доводы апелляционной жалобы о том, что П. проживает в спорной комнате более двух лет, а суд первой инстанции не исследовал вопрос о наличии у истицы права состоять на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку эти доводы не имеют правового значения для разрешения заявленного спора.
При таком положении судебная коллегия полагает, что поскольку П. и ее несовершеннолетний сын занимают спорную комнату в отсутствие законных оснований, право пользования жильем в общежитии не приобрели, на учете лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, не состоят, то предусмотренных законом оснований для сохранения за ними права пользования спорной комнатой не имеется. В связи с этим выводы суда об отказе в удовлетворении иска П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего...., и об удовлетворении исковых требований администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании П. и ее сына не приобретшими право пользования спорной комнатой и их выселении из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения являются верными, так как они сделаны с учетом положений статей 55, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждены материалами дела и основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Вместе с тем заслуживает внимания довод апелляционной жалобы о том, что в своем уточненном иске администрация г. Канаш Чувашской Республики оспаривала договор найма жилого помещения от 6 сентября 2011 года N 241/10-1, а судом признан недействительным договор найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4. При этом требование о признании недействительным договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4 администрацией г. Канаш Чувашской Республики не заявлялось.
Действительно, согласно уточненному иску администрация г. Канаш Чувашской Республики в описательной части указывает на заключенный между ОАО "..." и П. договор найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, однако в просительной части уточненного иска заявляет требование о признании недействительным договора найма жилого помещения от 6 сентября 2011 года N 241/10-1. Судебная коллегия полагает, что в просительной части уточненного иска администрацией г. Канаш Чувашской Республики допущена описка в указании года договора найма, поэтому следует считать, что требование о признании договора найма недействительным было заявлено в отношении договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1 (л.д. 221-222 том 1).
Порядок подачи искового заявления, требования к иску определены статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой исковое заявление подается в суд в письменном виде.
По смыслу части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, а изменение конкретных фактических обстоятельств, на которых истец основывает требование к ответчику, является изменением основания иска, право изменение предмета или основания иска принадлежит только истцу. При этом исходя из положений части 3 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные изменения должны быть оформлены в письменном виде, вручены лицам, участвующим в деле, а от суда может потребоваться повторное распределение бремени доказывания, поскольку изменение основания иска или предмета иска может изменить предмет доказывания.
В силу норм статей 6, 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процедура уточнения истцом требований не должна влечь нарушения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, то есть уточнение исковых требований должно производиться с соблюдением норм о предъявлении иска.
Между тем, материалы дела не содержат как письменного уточненного искового заявления, в котором администрация г. Канаш Чувашской Республики предъявляла бы какие-либо требования о признании недействительным договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4, так и суждений суда первой инстанции о принятии либо об отказе в принятии к рассмотрению уточненного искового заявления. Ссылка суда первой инстанции на принятие от представителя администрации г. Канаш Чувашской Республики телефонограммы об уточнении данного искового требования является неправомерной, поскольку не соответствует вышеприведенным требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судом первой инстанции было постановлено решение по уточненному исковому требованию администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании недействительным договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4 в нарушение норм процессуального закона, в связи с чем в этой части решение суда подлежит отмене.
Кроме того, разрешая требование о признании недействительным договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения. Данный договор от 6 сентября 2010 года был заключен на срок до 25 августа 2011 года. В связи с заключением 1 марта 2011 года нового договора найма спорной комнаты предыдущий договор от 6 сентября 2010 года прекратил свое действие. Следовательно, на момент предъявления администрацией г. Канаш Чувашской Республики иска (18 февраля 2013 года) срок договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1 истек, и этот договор прекратил свое действие.
При таком положении решение суда в части признания недействительным договора найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года N 301/10-4 подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении иска администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании недействительным договора найма спорной комнаты от 6 сентября 2010 года N 241/10-1.
Поскольку судебная коллегия отменила решение суда в части признания недействительным договора найма спорной комнаты, и в указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении данного требования, то решение суда в части распределения судебных расходов также подлежит отмене. С учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене решение суда в части взыскания с ОАО "..." государственной пошлины в размере... руб.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года в части признания недействительным договора найма жилого помещения - комнаты N... от 1 марта 2011 года N 301/10-4, заключенного между открытым акционерным обществом "..." и П., ..., отменить и принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска администрации
г. Канаш Чувашской Республики о признании недействительным договора найма жилого помещения - комнаты... от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, заключенного между открытым акционерным обществом "..." и П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., отказать.
Решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года в части взыскания с открытого акционерного общества "..." в местный бюджет государственной пошлины в размере... руб. отменить.
В остальной части апелляционную жалобу П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2619/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N 33-2619/2013
Докладчик Юркина И.В.
Судья Орлов Б.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Блиновой М.А.,
судей Юркиной И.В., Спиридонова А.Е.,
при секретаре К.О.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., к открытому акционерному обществу "...", администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма, признании права общей долевой собственности на жилое помещение по 1/2 доле в праве за каждым в порядке приватизации, по иску администрации г. Канаш Чувашской Республики к П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., открытому акционерному обществу "..." о признании недействительным договора найма жилого помещения, признании не приобретшими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения,
поступившее по апелляционной жалобе истицы П. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска П., действующей в своих интересах и в интересах малолетнего..., к открытому акционерному обществу "...", администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании за П., ..., ..., права пользования по договору социального найма жилым помещением - комнатой... и о признании права общей долевой собственности по 1/2 доле в праве каждому на жилое помещение - комнату... в порядке приватизации отказать.
Иск администрации г. Канаш Чувашской Республики удовлетворить.
Признать недействительным договор найма жилого помещения - комнаты..., заключенный 1 марта 2011 года за N 301/10-4 между открытым акционерным обществом "..." и П., ....
Признать П., ... не приобретшими право пользования жилым помещением - комнатой...
П. и... выселить из жилого помещения - комнаты..., без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с П., ..., государственную пошлину в местный бюджет в размере... руб. (... руб.).
Взыскать с открытого акционерного общества "..." государственную пошлину в местный бюджет в размере... руб. (... руб.).".
Заслушав доклад судьи Юркиной И.В., выслушав объяснения представителя истицы П. - Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
П., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего...., обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу "..." (далее - ОАО "..."), администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании права пользования по договору социального найма комнатой... и признании права общей долевой собственности на данное жилое помещение по 1/2 доле в праве за каждым в порядке приватизации, указав в обоснование заявленных требований следующее.
На основании договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, заключенного с ОАО "...", а затем и договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4 истице предоставлена комната... (далее - спорная комната), в которую она вселилась и пользуется до настоящего времени. Ранее здание общежития находилось на балансе государственного предприятия..., в последующем в нарушение действовавшего законодательства было приватизировано ответчиком ОАО "...". Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года, вступившим в законную силу 13 сентября 2011 года, право собственности на здание общежития признано за администрацией г. Канаш Чувашской Республики. Истица П. обратилась в администрацию г. Канаш Чувашской Республики с заявлением о заключении с ней договора социального найма в отношении спорной комнаты. Однако администрация г. Канаш Чувашской Республики отказала истице в заключении договора социального найма жилого помещения. Истица полагает, что поскольку она пользуется спорной комнатой, несет расходы по ее содержанию и оплате, другого жилья для проживания не имеет, то между ней и администрацией г. Канаш возникли отношения, основанные на договоре социального найма спорной комнаты.
Администрация г. Канаш Чувашской Республики обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего...., ОАО "..." о признании недействительным договора найма жилого помещения от 6 сентября 2011 года N 241/10-1 (так указано в уточненном иске), заключенного между ОАО "..." и П., о признании П. и несовершеннолетнего.... не приобретшими право пользования спорной комнатой, выселении их из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения.
Иск мотивирован тем, что на момент заключения между ответчиками оспариваемого договора найма жилого помещения у ОАО "..." отсутствовали полномочия на заключение такого договора, поскольку решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года на комнаты в общежитии, в том числе и на спорную комнату, признано право собственности муниципального образования г. Канаш Чувашской Республики. Указанным решением установлено, что сделка по приватизации общежития произведена с нарушением требований закона, в силу чего является ничтожной, следовательно, у ОАО "..." не возникло право собственности на данные комнаты, в том числе и на спорную комнату. Таким образом, ответчик ОАО "..." в отсутствие права на распоряжение имуществом заключил договор найма спорной комнаты в нарушение статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о ничтожности сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, поэтому у П. и ее несовершеннолетнего ребенка не возникло право пользования спорной комнатой. Кроме того, П. на учете граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, не состоит.
Определением судьи Канашского районного суда Чувашской Республики от 4 марта 2013 года гражданские дела по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство.
В судебном заседании истица П., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего... свои исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, в удовлетворении иска администрации г. Канаш Чувашской Республики просила отказать. При этом истица суду дополнила, что в трудовых отношениях с ОАО "..." никогда не состояла, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состоит.
Представитель ответчика администрации г. Канаш Чувашской Республики в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика ОАО "..." в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании прокурор Ишмуратова Л.Ф. просила удовлетворить исковые требования администрации г. Канаш, а в удовлетворении иска П. отказать.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное истицей П. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истицы П. - Ф., признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из положений статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (пункт 1). Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (пункт 3).
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года по делу N..., вступившим в законную силу 13 сентября 2011 года, признано право собственности Муниципального образования "город Канаш Чувашской Республики" на жилые помещения, расположенные в доме..., в том числе на спорную комнату, и прекращено право собственности ОАО "..." на общежитие на... мест, расположенное по адресу:..., зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 января 2008 года.
Указанным решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года подтверждено, что сделка по приватизации здания общежития при акционировании государственного предприятия... произведена с нарушением требований закона и является недействительной (ничтожной), в связи с ничтожной сделкой у ОАО "..." право собственности на здание общежития не возникло, поэтому жилищный фонд является муниципальной собственностью.
Согласно статье 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитии, и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Статьей 49 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (часть 1). Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (часть 2).
В статье 57 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма.
В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Статьей 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
В силу статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Из материалов дела следует, что на момент заключения с П. договора найма спорной комнаты она не состояла и не состоит с ОАО "..." в трудовых отношениях. Спорная комната относится к муниципальной собственности, в установленном законом порядке произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на спорную комнату.
Первоначально П. вселилась в спорную комнату на основании договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, который был заключен до 25 августа 2011 года (краткосрочный договор менее одного года). В последующем между П. и ОАО "..." был заключен также краткосрочный (менее одного года) договор найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года N 301/10-4 на срок до 1 февраля 2012 года. В связи с этим П. временно была зарегистрирована в спорной комнате с 21 сентября 2011 года по 1 февраля 2012 года.
В данном случае правоотношения, возникшие в связи с предоставлением истице спорной комнаты и последующим ее пользованием, регулируются гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма, поскольку истица ни с государственным предприятием..., а после его приватизации ни с ОАО "..." в трудовых отношениях не состояла, на учете нуждающихся в жилье в указанных предприятиях не состояла, спорная комната была ей предоставлена не в связи с улучшением жилищных условий, а по договорам краткосрочного найма. Однако передача занимаемого жилого помещения по договору коммерческого найма в собственность граждан законодательством не предусмотрена.
Более того, судом первой инстанции установлено, что в связи с истечением срока краткосрочного договора коммерческого найма и сменой собственника жилого помещения администрация г. Канаш Чувашской Республики предложила П. освободить занимаемую спорную комнату, которую истица освободить отказывается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, преимущественным правом на заключение договора найма спорной комнаты на новый срок истица П. не обладает.
Как было указано выше, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (главы 7 и 8) муниципальное жилье на условиях договора социального найма предоставляется гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в порядке и по основаниям, определяемым жилищным законодательством Российской Федерации.
Из имеющегося в материалах дела сообщения администрации г. Канаш Чувашской Республики от 12 февраля 2013 года N 669 следует, что П. на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, не состоит. При этом орган местного самоуправления не принимал решения о предоставлении П. спорной комнаты на условиях договора социального найма, а также и не предоставлял ей спорную комнату на условиях договора социального найма. Срок действия краткосрочного договора найма спорной комнаты от 6 сентября 2010 года, заключенный между ОАО "..." и П., истек. Срок действия краткосрочного договора найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года, заключенный между ОАО "..." и П., также истек.
Кроме того, договор найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года является ничтожной сделкой в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49 и 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку по состоянию на указанную дату ОАО "..." не обладало правом распоряжения спорной комнатой, в том числе и правом предоставления ее по договору П. Изложенное следует из того обстоятельства, что в силу положений части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и такая сделка недействительна с момента ее совершения. В данном деле решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 мая 2011 года подтверждено, что сделка по приватизации здания общежития при акционировании государственного предприятия... является недействительной (ничтожной), и что в связи с ничтожной сделкой у ОАО "..." не возникло право собственности на здание общежития, жилищный фонд является муниципальной собственностью. На момент заключения договора найма от 1 марта 2011 года собственник общежития администрация г. Канаш Чувашской Республики заявила о своих правах на здание общежития, в связи с чем ОАО "..." не вправе было распоряжаться спорной комнатой. Следовательно, договор найма жилого помещения от 1 марта 2011 года был заключен с П. лицом, не уполномоченным на это органом местного самоуправления.
В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях отнесены к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.
Согласно части 2 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
В силу части 2 статьи 105 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Разрешая спор, судом первой инстанции установлено, что орган местного самоуправления не принимал решения о предоставлении П. спорной комнаты, поскольку она не состояла в администрации г. Канаш Чувашской Республики на учете нуждающихся в жилье. В связи с этим доводы апелляционной жалобы о том, что П. проживает в спорной комнате более двух лет, а суд первой инстанции не исследовал вопрос о наличии у истицы права состоять на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку эти доводы не имеют правового значения для разрешения заявленного спора.
При таком положении судебная коллегия полагает, что поскольку П. и ее несовершеннолетний сын занимают спорную комнату в отсутствие законных оснований, право пользования жильем в общежитии не приобрели, на учете лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, не состоят, то предусмотренных законом оснований для сохранения за ними права пользования спорной комнатой не имеется. В связи с этим выводы суда об отказе в удовлетворении иска П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего...., и об удовлетворении исковых требований администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании П. и ее сына не приобретшими право пользования спорной комнатой и их выселении из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения являются верными, так как они сделаны с учетом положений статей 55, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждены материалами дела и основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
Вместе с тем заслуживает внимания довод апелляционной жалобы о том, что в своем уточненном иске администрация г. Канаш Чувашской Республики оспаривала договор найма жилого помещения от 6 сентября 2011 года N 241/10-1, а судом признан недействительным договор найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4. При этом требование о признании недействительным договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4 администрацией г. Канаш Чувашской Республики не заявлялось.
Действительно, согласно уточненному иску администрация г. Канаш Чувашской Республики в описательной части указывает на заключенный между ОАО "..." и П. договор найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, однако в просительной части уточненного иска заявляет требование о признании недействительным договора найма жилого помещения от 6 сентября 2011 года N 241/10-1. Судебная коллегия полагает, что в просительной части уточненного иска администрацией г. Канаш Чувашской Республики допущена описка в указании года договора найма, поэтому следует считать, что требование о признании договора найма недействительным было заявлено в отношении договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1 (л.д. 221-222 том 1).
Порядок подачи искового заявления, требования к иску определены статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой исковое заявление подается в суд в письменном виде.
По смыслу части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, а изменение конкретных фактических обстоятельств, на которых истец основывает требование к ответчику, является изменением основания иска, право изменение предмета или основания иска принадлежит только истцу. При этом исходя из положений части 3 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные изменения должны быть оформлены в письменном виде, вручены лицам, участвующим в деле, а от суда может потребоваться повторное распределение бремени доказывания, поскольку изменение основания иска или предмета иска может изменить предмет доказывания.
В силу норм статей 6, 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процедура уточнения истцом требований не должна влечь нарушения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, то есть уточнение исковых требований должно производиться с соблюдением норм о предъявлении иска.
Между тем, материалы дела не содержат как письменного уточненного искового заявления, в котором администрация г. Канаш Чувашской Республики предъявляла бы какие-либо требования о признании недействительным договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4, так и суждений суда первой инстанции о принятии либо об отказе в принятии к рассмотрению уточненного искового заявления. Ссылка суда первой инстанции на принятие от представителя администрации г. Канаш Чувашской Республики телефонограммы об уточнении данного искового требования является неправомерной, поскольку не соответствует вышеприведенным требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судом первой инстанции было постановлено решение по уточненному исковому требованию администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании недействительным договора найма жилого помещения от 1 марта 2011 года N 301/10-4 в нарушение норм процессуального закона, в связи с чем в этой части решение суда подлежит отмене.
Кроме того, разрешая требование о признании недействительным договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения. Данный договор от 6 сентября 2010 года был заключен на срок до 25 августа 2011 года. В связи с заключением 1 марта 2011 года нового договора найма спорной комнаты предыдущий договор от 6 сентября 2010 года прекратил свое действие. Следовательно, на момент предъявления администрацией г. Канаш Чувашской Республики иска (18 февраля 2013 года) срок договора найма жилого помещения от 6 сентября 2010 года N 241/10-1 истек, и этот договор прекратил свое действие.
При таком положении решение суда в части признания недействительным договора найма спорной комнаты от 1 марта 2011 года N 301/10-4 подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении иска администрации г. Канаш Чувашской Республики о признании недействительным договора найма спорной комнаты от 6 сентября 2010 года N 241/10-1.
Поскольку судебная коллегия отменила решение суда в части признания недействительным договора найма спорной комнаты, и в указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении данного требования, то решение суда в части распределения судебных расходов также подлежит отмене. С учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене решение суда в части взыскания с ОАО "..." государственной пошлины в размере... руб.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года в части признания недействительным договора найма жилого помещения - комнаты N... от 1 марта 2011 года N 301/10-4, заключенного между открытым акционерным обществом "..." и П., ..., отменить и принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска администрации
г. Канаш Чувашской Республики о признании недействительным договора найма жилого помещения - комнаты... от 6 сентября 2010 года N 241/10-1, заключенного между открытым акционерным обществом "..." и П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., отказать.
Решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года в части взыскания с открытого акционерного общества "..." в местный бюджет государственной пошлины в размере... руб. отменить.
В остальной части апелляционную жалобу П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего..., на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 21 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)