Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сергиенко М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Кудряшова В.К., Коваленко А.И.,
при секретаре Е.,
рассмотрела 05 ноября 2013 года в открытом судебном заседании в г. Оренбурге дело по апелляционной жалобе А.М. на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 августа 2013 года по иску А.М. к администрации г. Оренбурга, К. о признании предварительного договора купли-продажи доли домовладения действительной сделкой, государственной регистрации перехода права собственности по предварительному договору купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителей истицы А.М. Ф. и А.С., действующих на основании доверенности от (дата), поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения третьего лица В.З. и представителя третьего лица С. В.Н. действующей на основании доверенности от (дата), полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
А.М. обратилась в суд с указанным выше иском по тем основаниям, что (дата) между ней и ***11 был заключен предварительный договор купли-продажи *** доли домовладения литер *** и ***, общей площадью *** кв.м, жилой *** кв.м, расположенного по (адрес). В день подписания договора по дополнительному соглашению она передала ***11 *** рублей в счет причитающихся платежей. (дата) расчет между сторонами договора был произведен полностью. Согласно условий предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее (дата) после оформления всех необходимых документов. Полностью получив расчет, ***11 фактически передала имущество и документы для надлежащего оформления, а истец фактически вступила в права собственника. (дата) ***11 умерла, а основной договор заключен не был. Наследниками ***11 на момент смерти являлись ее сестра Б. (К.) и племянница ***13, которые за оформлением своих наследственных прав к нотариусу не обращались. (дата) между ней и ***13 был подписан основной договор купли-продажи доли, по которому передала ***13 еще *** рублей. От государственной регистрации сделки купли-продажи ***13 уклонялась, а (дата) умерла. Полагает, что приобрела право собственности на *** долю домовладения фактически, выполнила все условия договора купли-продажи.
Просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ней *** доли в праве собственности на домовладение литер *** и ***, общей площадью *** кв.м, жилой *** кв.м, расположенное по (адрес)
В дальнейшем истица исковые требования уточнила, просила суд признать предварительный договор купли-продажи *** доли жилого дома от (дата) действительной сделкой, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности *** доли в праве собственности на спорное домовладение к ней по предварительному договору от (дата).
Истица А.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ее представитель А.С. в судебном заседании иск поддержал.
Представитель ответчика администрации г. Оренбурга, ответчик К. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом.
Третьи лица В.Г. и В.З. в судебном заседании возражали против иска.
Третье лицо С., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований А.М. отказано.
В апелляционной жалобе А.М. просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Истицей в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи от (дата) года, заключенный между ***11 (продавец) и А.М. (покупатель), по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить принадлежащую продавцу по праву частной собственности *** долю жилого дома, расположенного по (адрес) в (адрес). Стороны договорились о том, что договор купли-продажи *** доли жилого дома будет заключен не позднее (дата). В день подписания договора покупатель выплачивает продавцу аванс в размере *** рублей в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи *** доли *** рублей. Окончательный расчет между сторонами будет произведен полностью до подписания основного договора купли-продажи.
Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи *** доли жилого дома от (дата) п. 3 договора изменен, указано, что в день подписания настоящего договора покупатель выплачивает продавцу аванс в размере *** рублей в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи *** доли *** рублей. Окончательный расчет между сторонами будет произведен полностью до подписания основного договора купли-продажи *** доли жилого дома.
***11 умерла (дата) года, наследственное дело после ее смерти не заводилось.
Основной договор купли-продажи сторонами предварительного договора не заключен.
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено, что ранее домовладение по адресу: (адрес), состояло из литеров *** и *** и принадлежал в долях: ***16 *** доля, ***19 *** доля, В.Г. *** доля, В.З. 1*** оля, ***17 *** доля и ***18 *** доля.
Из частного договора без даты следует, что ***19 продала ***16 *** долю в домовладении по (адрес) за *** рублей, правовую регистрацию договор не прошел, в установленном законом порядке право собственности ***16 не оформлено.
После смерти ***16 в права наследования (дата) вступила ее дочь ***11, С. свою долю приобрела у ***17 и ***18, что подтверждается свидетельством от (дата) и договором купли-продажи.
Право собственности ***11 на *** долю в спорном домовладении возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного (дата) года. Истцом представлен договор купли-продажи от (дата), заключенный между А.М. и ***13, согласно которому ***13 как правопреемник ***11 продала принадлежащею наследодателю *** долю в спорном домовладении, расчет между сторонами в сумме *** рублей произведен в день подписания договора.
В материалах данного дела не имеется документов, подтверждающих родство ***13 и ***11.
***13 умерла (дата). Наследственное дело после ее смерти не заводилось.
Судом также установлено, что в домовладении литер *** три квартиры, которые занимают В-вы ((адрес)), К. ((адрес)), С. ((адрес)). Согласно представленного плана домовладения и земельного участка от (дата) года, пояснений истца следует, что литер *** снесен истцом в (дата) году после заключения предварительного договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А.М., суд первой инстанции исходил из того, что не имеется правовых оснований квалифицировать предварительный договор от (дата) как основной договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку не установлено достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, отсутствует согласие сособственников спорного домовладения на отчуждение имущества, а также доказательства их отказа от преимущественного права покупки доли. Указал также, что А.М. в домовладение литер ***, где проживала ***11 не вселялась, литер *** снесла, фактически какая-либо доля из домовладения ей не передавалась, с иском о признании за ней права собственности не обращалась, в связи с чем ее довод о том, что она фактически вступила во владение *** доли, признал несостоятельным. В своем решении суд также указал, что представленные расписки не подтверждают, что расчет между сторонами произведен в полном объеме.
Судебная коллегия, полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований А.М. о признании предварительного договора купли-продажи доли домовладения действительной сделкой и государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора, исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказания услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исходя из буквального толкования указанных выше норм права государственной регистрации подлежит именно переход права собственности на объект недвижимости, по предварительному же договору купли-продажи недвижимого имущества перехода права собственности не происходит, так как стороны предварительного договора по сути лишь договариваются о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в будущем, поэтому государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по предварительному договору осуществлена быть не может.
Учитывая изложенное, исковые требования А.М. о признании действительным предварительного договора купли-продажи *** доли в жилом доме, о государственной регистрации перехода права собственности к ней по предварительному договору купли-продажи от (дата) не основаны на нормах действующего законодательства, поэтому удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы А.М. о том, что предварительный договор следует квалифицировать как основной договор, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, со ссылкой на ст. 432 ГК РФ, и он фактически исполнен, так как оплачена стоимость доли и фактически произошла передача недвижимости, несостоятельны, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку между сторонами заключен предварительный договор, как следует из его содержания, с указанием срока заключения основного договора купли-продажи, а также условием о том, что продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить принадлежащую продавцу *** долю в спорном домовладении.
Доводы апелляционной жалобы о том, что другие собственники спорного домовладения не интересовались судьбой строения литер *** не предпринимали мер по защите их прав после сноса указанного строения не являются юридически значимыми для разрешения настоящего спора.
Иные доводы жалобы, в том числе со ссылкой на нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ указывают на обстоятельства, которые не имеют правового значения для данного дела.
Судебная коллегия, при таком положении, не находит оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7059/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. по делу N 33-7059/2013
Судья Сергиенко М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Кудряшова В.К., Коваленко А.И.,
при секретаре Е.,
рассмотрела 05 ноября 2013 года в открытом судебном заседании в г. Оренбурге дело по апелляционной жалобе А.М. на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 августа 2013 года по иску А.М. к администрации г. Оренбурга, К. о признании предварительного договора купли-продажи доли домовладения действительной сделкой, государственной регистрации перехода права собственности по предварительному договору купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., объяснения представителей истицы А.М. Ф. и А.С., действующих на основании доверенности от (дата), поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения третьего лица В.З. и представителя третьего лица С. В.Н. действующей на основании доверенности от (дата), полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
А.М. обратилась в суд с указанным выше иском по тем основаниям, что (дата) между ней и ***11 был заключен предварительный договор купли-продажи *** доли домовладения литер *** и ***, общей площадью *** кв.м, жилой *** кв.м, расположенного по (адрес). В день подписания договора по дополнительному соглашению она передала ***11 *** рублей в счет причитающихся платежей. (дата) расчет между сторонами договора был произведен полностью. Согласно условий предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее (дата) после оформления всех необходимых документов. Полностью получив расчет, ***11 фактически передала имущество и документы для надлежащего оформления, а истец фактически вступила в права собственника. (дата) ***11 умерла, а основной договор заключен не был. Наследниками ***11 на момент смерти являлись ее сестра Б. (К.) и племянница ***13, которые за оформлением своих наследственных прав к нотариусу не обращались. (дата) между ней и ***13 был подписан основной договор купли-продажи доли, по которому передала ***13 еще *** рублей. От государственной регистрации сделки купли-продажи ***13 уклонялась, а (дата) умерла. Полагает, что приобрела право собственности на *** долю домовладения фактически, выполнила все условия договора купли-продажи.
Просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ней *** доли в праве собственности на домовладение литер *** и ***, общей площадью *** кв.м, жилой *** кв.м, расположенное по (адрес)
В дальнейшем истица исковые требования уточнила, просила суд признать предварительный договор купли-продажи *** доли жилого дома от (дата) действительной сделкой, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности *** доли в праве собственности на спорное домовладение к ней по предварительному договору от (дата).
Истица А.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ее представитель А.С. в судебном заседании иск поддержал.
Представитель ответчика администрации г. Оренбурга, ответчик К. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом.
Третьи лица В.Г. и В.З. в судебном заседании возражали против иска.
Третье лицо С., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований А.М. отказано.
В апелляционной жалобе А.М. просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Истицей в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи от (дата) года, заключенный между ***11 (продавец) и А.М. (покупатель), по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить принадлежащую продавцу по праву частной собственности *** долю жилого дома, расположенного по (адрес) в (адрес). Стороны договорились о том, что договор купли-продажи *** доли жилого дома будет заключен не позднее (дата). В день подписания договора покупатель выплачивает продавцу аванс в размере *** рублей в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи *** доли *** рублей. Окончательный расчет между сторонами будет произведен полностью до подписания основного договора купли-продажи.
Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи *** доли жилого дома от (дата) п. 3 договора изменен, указано, что в день подписания настоящего договора покупатель выплачивает продавцу аванс в размере *** рублей в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи *** доли *** рублей. Окончательный расчет между сторонами будет произведен полностью до подписания основного договора купли-продажи *** доли жилого дома.
***11 умерла (дата) года, наследственное дело после ее смерти не заводилось.
Основной договор купли-продажи сторонами предварительного договора не заключен.
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено, что ранее домовладение по адресу: (адрес), состояло из литеров *** и *** и принадлежал в долях: ***16 *** доля, ***19 *** доля, В.Г. *** доля, В.З. 1*** оля, ***17 *** доля и ***18 *** доля.
Из частного договора без даты следует, что ***19 продала ***16 *** долю в домовладении по (адрес) за *** рублей, правовую регистрацию договор не прошел, в установленном законом порядке право собственности ***16 не оформлено.
После смерти ***16 в права наследования (дата) вступила ее дочь ***11, С. свою долю приобрела у ***17 и ***18, что подтверждается свидетельством от (дата) и договором купли-продажи.
Право собственности ***11 на *** долю в спорном домовладении возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного (дата) года. Истцом представлен договор купли-продажи от (дата), заключенный между А.М. и ***13, согласно которому ***13 как правопреемник ***11 продала принадлежащею наследодателю *** долю в спорном домовладении, расчет между сторонами в сумме *** рублей произведен в день подписания договора.
В материалах данного дела не имеется документов, подтверждающих родство ***13 и ***11.
***13 умерла (дата). Наследственное дело после ее смерти не заводилось.
Судом также установлено, что в домовладении литер *** три квартиры, которые занимают В-вы ((адрес)), К. ((адрес)), С. ((адрес)). Согласно представленного плана домовладения и земельного участка от (дата) года, пояснений истца следует, что литер *** снесен истцом в (дата) году после заключения предварительного договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А.М., суд первой инстанции исходил из того, что не имеется правовых оснований квалифицировать предварительный договор от (дата) как основной договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку не установлено достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, отсутствует согласие сособственников спорного домовладения на отчуждение имущества, а также доказательства их отказа от преимущественного права покупки доли. Указал также, что А.М. в домовладение литер ***, где проживала ***11 не вселялась, литер *** снесла, фактически какая-либо доля из домовладения ей не передавалась, с иском о признании за ней права собственности не обращалась, в связи с чем ее довод о том, что она фактически вступила во владение *** доли, признал несостоятельным. В своем решении суд также указал, что представленные расписки не подтверждают, что расчет между сторонами произведен в полном объеме.
Судебная коллегия, полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований А.М. о признании предварительного договора купли-продажи доли домовладения действительной сделкой и государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора, исходя из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказания услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исходя из буквального толкования указанных выше норм права государственной регистрации подлежит именно переход права собственности на объект недвижимости, по предварительному же договору купли-продажи недвижимого имущества перехода права собственности не происходит, так как стороны предварительного договора по сути лишь договариваются о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в будущем, поэтому государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по предварительному договору осуществлена быть не может.
Учитывая изложенное, исковые требования А.М. о признании действительным предварительного договора купли-продажи *** доли в жилом доме, о государственной регистрации перехода права собственности к ней по предварительному договору купли-продажи от (дата) не основаны на нормах действующего законодательства, поэтому удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы А.М. о том, что предварительный договор следует квалифицировать как основной договор, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, со ссылкой на ст. 432 ГК РФ, и он фактически исполнен, так как оплачена стоимость доли и фактически произошла передача недвижимости, несостоятельны, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку между сторонами заключен предварительный договор, как следует из его содержания, с указанием срока заключения основного договора купли-продажи, а также условием о том, что продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить принадлежащую продавцу *** долю в спорном домовладении.
Доводы апелляционной жалобы о том, что другие собственники спорного домовладения не интересовались судьбой строения литер *** не предпринимали мер по защите их прав после сноса указанного строения не являются юридически значимыми для разрешения настоящего спора.
Иные доводы жалобы, в том числе со ссылкой на нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ указывают на обстоятельства, которые не имеют правового значения для данного дела.
Судебная коллегия, при таком положении, не находит оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)