Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кирсанова Л.П.
Докладчик: Черная Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего: Черной Е.А.
судей: Емельянова А.Ф., Жуленко Н.Л.
при секретаре: Ч.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Черной Е.А. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "ИСК "ТУ ЗЖБК", М.
на решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 19 апреля 2012 года
по иску А.Н. в ее интересах и интересах несовершеннолетней С. и А.Е. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" и Администраций г. Прокопьевска о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства,
установила:
А.Н. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней С. и А.Е. обратились в суд с иском к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Требования мотивировали тем, что между ними, с одной стороны, и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций", с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N согласно которому ответчик обязался завершить строительство дома, расположенного по адресу:, дом N, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года и передать участникам долевого строительства соответствующий объект - двухкомнатную квартиру N, общей площадью 57,74 кв. м, жилой площадью 34,58 кв. м, стоимостью 1406700 рублей, расположенную на четвертом этаже данного жилого дома. Данную квартиру застройщик передал только ДД.ММ.ГГГГ.
Просили взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры в сумме 288453 рублей 12 копеек.
Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 19.04.2012 г. постановлено:
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Н. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 196994 рубля 27 копеек (сто девяносто шесть тысяч девятьсот девяносто четыре рубля 27 копеек).
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Е. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 98497 рублей 13 копеек (девяносто восемь тысяч четыреста девяносто семь рублей 13 копеек).
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский Завод железобетонных конструкций" в пользу местного бюджета государственную пошлину в сумме 6154 рубля 91 копейка (шесть тысяч сто пятьдесят четыре рубля 91 копейка).
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу бюджета г. Прокопьевска штраф в сумме 147745 рублей 70 копеек (сто сорок семь тысяч семьсот сорок пять рублей 70 копеек).
В иске к Администрации г. Прокопьевска отказать.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ИСК "ТУ ЗЖБК", М., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, просит решение суда отменить полностью.
Указывает, что судом при вынесении решения не дана оценка как письменному отзыву представителя ответчика, так и его устным пояснениям, из которых следовало, что просрочка исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ произошла по независящим от ответчика обстоятельствам, а именно вследствие нарушения Администрацией г. Прокопьевска взятых на себя обязательств. Кроме того, период определенный судом для взыскания неустойки не соответствует условиям заключенного между сторонами договора, поскольку п. 1.3 которого предусматривает право застройщика в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на три месяца.
Кроме того, взысканная судом сумма неустойки в двойном размере является незаконной, так как она должна быть взыскана в одинарном размере исходя из условий заключенного договора о долевом участии в строительстве (п. 7.3 Договора).
Также нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов." не предусматривает взыскание с застройщика каких-либо штрафов в случае несоблюдения добровольного порядка удовлетворения требований участника долевого строительства. До обращения с иском в суд истцами в адрес ответчика не было предъявлено каких-либо требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав в ее поддержку представителя ООО "ИСК "ТУ ЗЖБК", Д., действующую по доверенности, проверив решение суда в обжалованной части, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Согласно части 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между А.Н. в ее интересах и интересах несовершеннолетней С., А.Е., с одной стороны и застройщиком - ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" с другой стороны, заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома N, п. 1.1. которого предусматривал обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами построить двухкомнатную квартиру N, общей площадью 57,74 кв. м, в том числе жилой площадью 34,58 кв. м, расположенную на четвертом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, строительный адрес которого:, дом N и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта двухкомнатную квартиру N сдать ее дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру N для оформления в собственность.
Пунктом 1.3 Договора предусмотрен срок завершения строительства дома и получения разрешение на ввод его в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года. При этом установлено, что застройщик вправе в одностороннем порядке перенести срок ввода объекта в эксплуатацию в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на три месяца
Застройщик свои обязательства исполнил ДД.ММ.ГГГГ, как усматривается из акта о сдаче-приемке квартиры и не отрицается ответчиком.
В обоснование причин просрочки ответчик в судебном заседании и в апелляционной жалобе ссылается на нарушение Администрацией г. Прокопьевска срок ввода в эксплуатацию модульной котельной, что повлекло нарушение срока ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, и полагают у Ответчика отсутствовала возможность подключения объекта долевого строительства к сетям теплоснабжения и сдаче ее приемочной комиссии.
Поскольку ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" не выполнило своих обязательств по договору долевого строительства в установленный в них срок, жилой дом в четвертом квартале 2010 года, а также спустя три месяца не был передан дольщикам, срок сдачи объекта не изменен, Администрация г. Прокопьевска не является стороной договора, заключенного между истцами и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций", и не брала обязательства перед ними за соблюдение срока ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, суд пришел к правильному выводу о взыскании в пользу истцов неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в двукратном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При этом доводы апеллянта о неправильном применении судом неустойки в двукратном размере в соответствии с положениями ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве", со ссылкой на ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей свободу договора и п. 7.3. Договора долевого строительства, предусматривающий более низкий размер неустойки за нарушение срока передачи Дольщику объекта долевого строительства, судебной коллегией отклоняются. Поскольку данное условие договора противоречит закону, создает невыгодные для дольщика условия по сравнению с гарантированными законом правами и ущемляет его права, судом взыскана законная неустойка, а не договорная, согласно абз. 2 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, но не уменьшен.
Однако судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части определения даты, с которой неустойка подлежала начислению ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
Исходя из пункта 1 статьи 314 Кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
В данном случае стороны в пункте 1.3 договора установили обязанность застройщика сдать дом в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года. При этом установлено, что застройщик вправе в одностороннем порядке перенести срок ввода объекта в эксплуатацию в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на три месяца. Пунктом 1.2. Договора установлено. Что обязательства застройщика в части строительства по договору считаются исполненными с момента получения застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию. Пунктом 1.5 Договора предусмотрена обязанность застройщика после завершения строительства передать дольщику в собственность квартиру.
Таким образом, последовательное прочтение и истолкование названных условий договора в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи ответчиком истцам объекта долевого строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Учитывая имеющиеся в материалах дела сведения о невыполнении технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, ответчик вправе был в одностороннем порядке изменить срок ввода дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ, с чем истцы при подписании договора долевого участия были согласны.
Материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком объекта долевого строительства истцам в согласованный срок. Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства также не представлено.
При этом суд первой инстанции полагал, что неустойка должна начисляться с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с даты, указанной сторонами в пункте 1.3 договора, при этом не учел согласованную сторонами возможность ответчика изменить срок сдачи на три месяца.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда в части суммы взысканной неустойки, признав вывод суда первой инстанции о начислении неустойки с ДД.ММ.ГГГГ необоснованным и произведя расчет неустойки с ДД.ММ.ГГГГ, что составляет: 220570 руб. 56 коп. из расчета: 1406700 руб. (сумма по договору) x 16% (двукратная ставка рефинансирования) / 300 x 294 дня просрочки.
Судебная коллегия полагает, что размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательства и определен с учетом фактических обстоятельств дела.
В связи с изменением общей суммы неустойки, подлежит изменению и размер неустойки подлежащий взысканию в пользу каждого из истцов: 73523 р. 52 к. в пользу А.Е., 147047 р. 04 к. в пользу А.Н.
Также судебная коллегия полагает доводы апеллянта о не распространении на данные правоотношения Закона о защите прав потребителей, и, соответственно, взыскания с ответчика штрафа, не соответствующими закону.
Как следует из материалов дела, целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Из договора следует, что истцы заключили договор с целью приобретения конкретного жилого помещения в собственность.
Таким образом, А-вы, приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), являлись потребителями оказываемых ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" услуг. В срок, установленный договором, квартира потребителю передана не была.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа за нарушение соответствующих обязательств.
При этом, пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" содержит разъяснение, что штраф подлежит взысканию в обязательном порядке, взыскание осуществляется в пользу потребителя.
При таких обстоятельства взыскание судом штрафа является обоснованным, однако в связи с изменением размера взыскиваемой в пользу истцов суммы, решение суда подлежит изменению в части размера штрафа до 110285 руб. 28 коп., кроме того, штраф подлежит взысканию в пользу потребителя А.Е. в сумме 36761 руб. 76 коп. и А.Н. (действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней С.) в сумме 73523 руб. 52 коп.
Размер государственной пошлины также подлежит изменению до 5405 руб. 70 к.
Другие доводы жалобы также не являются достаточным основанием для вынесения иного решения, все они были предметом судебного разбирательства, а выводы суда по ним объективны и основаны на нормах права, у судебной коллегии отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела и апеллянтом не опровергнуты.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 19.04.2012 года изменить в части взыскания неустойки, штрафа и государственной пошлины.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Н. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N 34/5-4а от 25 августа 2010 года за период с 01.04.2011 года по 24.01.2012 года в сумме 147047 руб. 04 коп., штраф 73523 руб. 52 коп.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Е. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N 34/5-4а от 25 августа 2010 года за период с 01.04.2011 года по 24.01.2012 года в сумме 73523 руб. 52 коп., штраф 36761 руб. 76 коп.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский Завод железобетонных конструкций" в пользу местного бюджета государственную пошлину в сумме 5405 руб. 70 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Е.А.ЧЕРНАЯ
Судьи
А.Ф.ЕМЕЛЬЯНОВ
Н.Л.ЖУЛЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7601
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2012 г. по делу N 33-7601
Судья: Кирсанова Л.П.
Докладчик: Черная Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего: Черной Е.А.
судей: Емельянова А.Ф., Жуленко Н.Л.
при секретаре: Ч.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Черной Е.А. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "ИСК "ТУ ЗЖБК", М.
на решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 19 апреля 2012 года
по иску А.Н. в ее интересах и интересах несовершеннолетней С. и А.Е. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" и Администраций г. Прокопьевска о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства,
установила:
А.Н. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней С. и А.Е. обратились в суд с иском к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Требования мотивировали тем, что между ними, с одной стороны, и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций", с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N согласно которому ответчик обязался завершить строительство дома, расположенного по адресу:, дом N, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года и передать участникам долевого строительства соответствующий объект - двухкомнатную квартиру N, общей площадью 57,74 кв. м, жилой площадью 34,58 кв. м, стоимостью 1406700 рублей, расположенную на четвертом этаже данного жилого дома. Данную квартиру застройщик передал только ДД.ММ.ГГГГ.
Просили взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры в сумме 288453 рублей 12 копеек.
Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 19.04.2012 г. постановлено:
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Н. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 196994 рубля 27 копеек (сто девяносто шесть тысяч девятьсот девяносто четыре рубля 27 копеек).
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Е. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 98497 рублей 13 копеек (девяносто восемь тысяч четыреста девяносто семь рублей 13 копеек).
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский Завод железобетонных конструкций" в пользу местного бюджета государственную пошлину в сумме 6154 рубля 91 копейка (шесть тысяч сто пятьдесят четыре рубля 91 копейка).
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу бюджета г. Прокопьевска штраф в сумме 147745 рублей 70 копеек (сто сорок семь тысяч семьсот сорок пять рублей 70 копеек).
В иске к Администрации г. Прокопьевска отказать.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ИСК "ТУ ЗЖБК", М., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, просит решение суда отменить полностью.
Указывает, что судом при вынесении решения не дана оценка как письменному отзыву представителя ответчика, так и его устным пояснениям, из которых следовало, что просрочка исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ произошла по независящим от ответчика обстоятельствам, а именно вследствие нарушения Администрацией г. Прокопьевска взятых на себя обязательств. Кроме того, период определенный судом для взыскания неустойки не соответствует условиям заключенного между сторонами договора, поскольку п. 1.3 которого предусматривает право застройщика в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на три месяца.
Кроме того, взысканная судом сумма неустойки в двойном размере является незаконной, так как она должна быть взыскана в одинарном размере исходя из условий заключенного договора о долевом участии в строительстве (п. 7.3 Договора).
Также нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов." не предусматривает взыскание с застройщика каких-либо штрафов в случае несоблюдения добровольного порядка удовлетворения требований участника долевого строительства. До обращения с иском в суд истцами в адрес ответчика не было предъявлено каких-либо требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав в ее поддержку представителя ООО "ИСК "ТУ ЗЖБК", Д., действующую по доверенности, проверив решение суда в обжалованной части, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Согласно части 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между А.Н. в ее интересах и интересах несовершеннолетней С., А.Е., с одной стороны и застройщиком - ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" с другой стороны, заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома N, п. 1.1. которого предусматривал обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами построить двухкомнатную квартиру N, общей площадью 57,74 кв. м, в том числе жилой площадью 34,58 кв. м, расположенную на четвертом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, строительный адрес которого:, дом N и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта двухкомнатную квартиру N сдать ее дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру N для оформления в собственность.
Пунктом 1.3 Договора предусмотрен срок завершения строительства дома и получения разрешение на ввод его в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года. При этом установлено, что застройщик вправе в одностороннем порядке перенести срок ввода объекта в эксплуатацию в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на три месяца
Застройщик свои обязательства исполнил ДД.ММ.ГГГГ, как усматривается из акта о сдаче-приемке квартиры и не отрицается ответчиком.
В обоснование причин просрочки ответчик в судебном заседании и в апелляционной жалобе ссылается на нарушение Администрацией г. Прокопьевска срок ввода в эксплуатацию модульной котельной, что повлекло нарушение срока ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, и полагают у Ответчика отсутствовала возможность подключения объекта долевого строительства к сетям теплоснабжения и сдаче ее приемочной комиссии.
Поскольку ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" не выполнило своих обязательств по договору долевого строительства в установленный в них срок, жилой дом в четвертом квартале 2010 года, а также спустя три месяца не был передан дольщикам, срок сдачи объекта не изменен, Администрация г. Прокопьевска не является стороной договора, заключенного между истцами и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций", и не брала обязательства перед ними за соблюдение срока ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, суд пришел к правильному выводу о взыскании в пользу истцов неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в двукратном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При этом доводы апеллянта о неправильном применении судом неустойки в двукратном размере в соответствии с положениями ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве", со ссылкой на ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей свободу договора и п. 7.3. Договора долевого строительства, предусматривающий более низкий размер неустойки за нарушение срока передачи Дольщику объекта долевого строительства, судебной коллегией отклоняются. Поскольку данное условие договора противоречит закону, создает невыгодные для дольщика условия по сравнению с гарантированными законом правами и ущемляет его права, судом взыскана законная неустойка, а не договорная, согласно абз. 2 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, но не уменьшен.
Однако судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части определения даты, с которой неустойка подлежала начислению ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
Исходя из пункта 1 статьи 314 Кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.
В данном случае стороны в пункте 1.3 договора установили обязанность застройщика сдать дом в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года. При этом установлено, что застройщик вправе в одностороннем порядке перенести срок ввода объекта в эксплуатацию в связи с недостаточным финансированием и невыполнением технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, но не более чем на три месяца. Пунктом 1.2. Договора установлено. Что обязательства застройщика в части строительства по договору считаются исполненными с момента получения застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию. Пунктом 1.5 Договора предусмотрена обязанность застройщика после завершения строительства передать дольщику в собственность квартиру.
Таким образом, последовательное прочтение и истолкование названных условий договора в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали срок передачи ответчиком истцам объекта долевого строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Учитывая имеющиеся в материалах дела сведения о невыполнении технических условий при подключении объекта долевого строительства к наружным сетям, ответчик вправе был в одностороннем порядке изменить срок ввода дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ, с чем истцы при подписании договора долевого участия были согласны.
Материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком объекта долевого строительства истцам в согласованный срок. Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства также не представлено.
При этом суд первой инстанции полагал, что неустойка должна начисляться с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с даты, указанной сторонами в пункте 1.3 договора, при этом не учел согласованную сторонами возможность ответчика изменить срок сдачи на три месяца.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда в части суммы взысканной неустойки, признав вывод суда первой инстанции о начислении неустойки с ДД.ММ.ГГГГ необоснованным и произведя расчет неустойки с ДД.ММ.ГГГГ, что составляет: 220570 руб. 56 коп. из расчета: 1406700 руб. (сумма по договору) x 16% (двукратная ставка рефинансирования) / 300 x 294 дня просрочки.
Судебная коллегия полагает, что размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательства и определен с учетом фактических обстоятельств дела.
В связи с изменением общей суммы неустойки, подлежит изменению и размер неустойки подлежащий взысканию в пользу каждого из истцов: 73523 р. 52 к. в пользу А.Е., 147047 р. 04 к. в пользу А.Н.
Также судебная коллегия полагает доводы апеллянта о не распространении на данные правоотношения Закона о защите прав потребителей, и, соответственно, взыскания с ответчика штрафа, не соответствующими закону.
Как следует из материалов дела, целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Из договора следует, что истцы заключили договор с целью приобретения конкретного жилого помещения в собственность.
Таким образом, А-вы, приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), являлись потребителями оказываемых ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" услуг. В срок, установленный договором, квартира потребителю передана не была.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа за нарушение соответствующих обязательств.
При этом, пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" содержит разъяснение, что штраф подлежит взысканию в обязательном порядке, взыскание осуществляется в пользу потребителя.
При таких обстоятельства взыскание судом штрафа является обоснованным, однако в связи с изменением размера взыскиваемой в пользу истцов суммы, решение суда подлежит изменению в части размера штрафа до 110285 руб. 28 коп., кроме того, штраф подлежит взысканию в пользу потребителя А.Е. в сумме 36761 руб. 76 коп. и А.Н. (действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней С.) в сумме 73523 руб. 52 коп.
Размер государственной пошлины также подлежит изменению до 5405 руб. 70 к.
Другие доводы жалобы также не являются достаточным основанием для вынесения иного решения, все они были предметом судебного разбирательства, а выводы суда по ним объективны и основаны на нормах права, у судебной коллегии отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела и апеллянтом не опровергнуты.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 19.04.2012 года изменить в части взыскания неустойки, штрафа и государственной пошлины.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Н. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N 34/5-4а от 25 августа 2010 года за период с 01.04.2011 года по 24.01.2012 года в сумме 147047 руб. 04 коп., штраф 73523 руб. 52 коп.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский завод железобетонных конструкций" в пользу А.Е. неустойку по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N 34/5-4а от 25 августа 2010 года за период с 01.04.2011 года по 24.01.2012 года в сумме 73523 руб. 52 коп., штраф 36761 руб. 76 коп.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Томь-Усинский Завод железобетонных конструкций" в пользу местного бюджета государственную пошлину в сумме 5405 руб. 70 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Е.А.ЧЕРНАЯ
Судьи
А.Ф.ЕМЕЛЬЯНОВ
Н.Л.ЖУЛЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)