Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Изъятие земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алмазовой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 по делу N А20-2017/2012 (судья Шогенов Х.Н.)
по иску муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (г. Нальчик, ОГРН 1020700755525)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (г. Нальчик, ОГРН 1020700750212)
о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
от истца: Тюбеевой М.Х. по доверенности от 21.01.2013,
от ответчика: адвоката Гурижева А.М. по доверенности от 07.09.2012,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Департамент по управлению городским имуществом" (далее - истец, департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 25.01.2007 N 1376-АЗ.
Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать с общества задолженность по внесению арендной платы в размере 719 180 руб. за период с 25.04.2009 по 31.10.2012, расторгнуть договор аренды с последующим изъятием земельного участка общей площадью 3 870 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд пришел к выводу о том, что местная администрация своими действиями препятствовала освоению обществом спорного земельного участка, договор аренды не содержит конкретных сроков освоения земельного участка, истцом не представлены доказательства нарушения обществом существенных условий договора аренды. Признавая необоснованным требование истца о взыскании арендной платы, суд исходил из того что арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе при изменении методики определения размере арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
В обоснование жалобы указано, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. В материалах дела отсутствуют доказательства использования обществом земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет. По мнению подателя жалобы, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки кадастровой стоимости не является изменением арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Выслушав пояснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции от 30.11.2012 подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы местной администрации г. Нальчик от 26.12.2006 N 1847 обществу предоставлен земельный участок общей площадью 3870 кв. м, с кадастровым номером N 07:09:0104019:0015, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, для строительства комплекса "Дом здоровья".
Во исполнение вышеуказанного постановления 25.01.2007 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 1376-АЗ со сроком аренды с 25.01.2007 по 31.12.2013, который передан обществу по акту приема-передачи и зарегистрирован последним в установленном законом порядке 17.04.2007.
Размер годовой арендной платы за участок сторонами определен в размере 47 601 руб. (пункт 3.1 договора).
Пунктом 4.1.1 настоящего договора стороны предусмотрели, что арендодатель (департамент) вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором (обществом) дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других условий договора.
В соответствии с пунктом 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год при изменении базовой ставки арендной платы, не чаще одного раза в год на основании дополнительных соглашений к договору.
Ввиду изменения методики определения размера арендной платы истцом в адрес ответчика были направлены уведомления от 27.04.2010 N 1302, от 13.11.2010 N 3580, от 03.12.2010 N 3821, от 07.07.20111 N 2299, от 15.06.2012 N 3482 о необходимости заключить дополнительные соглашения к договору аренды за 2010, 2011 годы (том 1 л.д. 26,27) и погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам.
Данные дополнительные соглашения, подписанные в одностороннем порядке со стороны департамента, предусматривали установление ежегодного размера арендной платы в период с 15.01.2010 в сумме 540 770, 58 руб., с 01.03.2011 в сумме 741 937, 24 руб. на основании постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики" и решения Совета местного самоуправления городского округа Нальчик Кабардино-Балкарской Республики от 15.02.2011 N 339 "О внесении изменения в решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 "Об утверждении Положения о передаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности городского округа Нальчик".
В дальнейшем по обращению местной администрации г.о. Нальчик была проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства ООО "Ашамаз и ЛА" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, в ходе которой установлено нарушение земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3-х и более лет. В постановлении о назначении административного наказания от 01.06.2011 отражено, что на проверяемом участке вырыт котлован общей площадью 1040 кв. м и строительство объекта не ведется с марта 2007 года. Ответчику выдано предупреждение и предписание об устранении вышеперечисленных нарушений сроком до 01.11.2011. Впоследствии составлен протокол об административном правонарушении от 15.12.2011.
Ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению и наличием задолженности по арендным платежам департамент направил в адрес ответчика письмо за N 628 от 16.02.2012 о необходимости расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок собственнику - местной администрации г.о. Нальчик, ответа на которую со стороны общества не последовало.
Полагая, что ответчиком нарушены пункты 4.1.1, 4.4.2, 4.4.3 настоящего договора, земельный участок используется не по целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 42 Кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, обоснованно указал, что истец не доказал наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Напротив, судом установлено, что собственник земельного участка - местная администрация г.о. Нальчик своими действиями препятствовал освоению обществом спорного участка. Данное обстоятельство подтверждается тем, что постановление главы местной администрации от 26.12.2006 года N 1847 "О выделении ООО "Ашамаз и ЛА" земельного участка по ул. Тарчокова для проектирования комплекса "Дом здоровья" дважды было отменено постановлениями местной администрации от 08.08.2007 N 1078, от 30.01.2012 N 73 уже после заключения договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке. Кроме того, из представленной переписки общества с местной администрацией г.о.Нальчик и департаментом следует, что ответчик неоднократно обращался за выдачей разрешения на строительство объекта, о чем свидетельствуют письма от 31.01.2008 N 02-30/3881, от 23.03.2011 N 5, от 11.01.2012 N 1, от 12.11.2012 N 17, от 01.07.2011 N 11, однако вопрос не был решен положительно.
Более того, в своем письме от 28.07.2011 N 1-32/3446 местная администрация г.о. Нальчик отказала в положительном решении вопроса на строительство объекта в связи с истечением трехлетнего срока освоения земельного участка по целевому назначению и предложила отказаться арендатору от прав аренды на земельный участок в срок до 01.09.2011 года.
При этом суд учел, что ответчиком с момента заключения договора аренды добросовестно выполнялись условия вышеназванного договора, осуществлялась работа по подготовке необходимой документации по получению технических условий от различных специализированных учреждений города Нальчика на подключение объекта строительства к городским сетям водоснабжения и канализации, газоснабжения, телефонизации. Также обществом был заключен договор подряда N 1 от 25.03.2008, договор долевого участия в строительстве "Дом здоровья" от 27.03.2008 для осуществления различных строительно-подрядных работ, заключен и исполнен договор подряда на производство проектных работ N 14/11. Данное обстоятельство подтверждается вышеперечисленными договорами, актом - ФN 2 от 30.07.2010, градостроительным паспортом на строительство комплекса, проектной документацией. При этом стоимость строительных работ и произведенных затрат составила 21 461 813 руб. (17042100 + 419713+4000000).
Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что общество фактически осуществляет освоение спорного земельного участка.
Судом принято во внимание и то обстоятельство, что договор аренды не содержит конкретных сроков освоения земельного участка, сторонами не был предусмотрен поэтапный план действий и мероприятий по его освоению с указанием конкретных дат, нарушение которых могло бы являться основанием для вывода о неиспользовании земельного участка в соответствии с целями его предоставления. Кроме того, к моменту рассмотрения настоящего спора срок действия договора аренды не истек.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды.
Довод жалобы о недоказанности факта использования обществом земельного участка подлежит отклонению, поскольку противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Отказывая во взыскании арендной платы в размере 719 180 руб. за период с 25.04.2009 по 31.10.2012, суд первой инстанции правомерно указал, что из системного толкования условий договора аренды следует, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе и при изменении методики определения размера арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 1376-АЗ размер годовой арендной платы за участок составил в твердой сумме 47 601 руб.
В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год при изменении базовой ставки арендной платы, не чаще одного раза в год на основании дополнительных соглашений к договору.
Из представленного истцом расчета следует, что арендная плата исчислена исходя из изменений, внесенных в методику определения размера арендной платы за пользование земельным участком на территории г.о. Нальчик постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики", а в последующем решением Совета местного самоуправления г.о. Нальчик от 15.02.2011 N 339 "О внесении изменения в решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 "Об утверждении Положения о передаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности городского округа Нальчик".
Изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Представленные в дело дополнительные соглашения, которыми установлен ежегодный размер арендной платы в период с 15.01.2010 в сумме 540 770 руб. 58 коп., с 01.03.2011 в сумме 741 937 руб. 24 коп., с учетом изменений, принятых вышеуказанными нормативными актами, подписаны департаментом в одностороннем порядке.
Между тем при заключении договора аренды от 25.01.2007 N 1376-А3 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенно иной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из этого, пункт 3.4 договора аренды от 25.01.2007 о возможности не чаще одного раза в год изменения размера арендной платы при изменении базовой ставки арендной платы, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования арендной платы. При этом этим же пунктом договора установлено, что в указанном случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору аренды.
При этом доказательства направления дополнительных соглашений в адрес общества до обращения в суд с настоящим иском, а также уведомлений об изменении размера арендной платы в материалы дела не представлены.
Системное толкование условий договора аренды от 25.01.2007 указывает на то, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе и при изменении методики определения размера арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
В связи с чем ссылка департамента на то, что изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается судом апелляционной инстанции.
Поскольку изменение размера арендной платы было произведено департаментом в нарушение условий договора аренды от 25.01.2007, что повлекло существенное увеличение ее размера, а также нарушило разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании арендной платы.
Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.
Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателя жалобы, но взысканию с него не подлежит, поскольку последний освобожден от уплаты госпошлины в соответствии с подп. 1 п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268, 269, 27, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 по делу N А20-2017/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2013 ПО ДЕЛУ N А20-2017/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Изъятие земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N А20-2017/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алмазовой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 по делу N А20-2017/2012 (судья Шогенов Х.Н.)
по иску муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (г. Нальчик, ОГРН 1020700755525)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (г. Нальчик, ОГРН 1020700750212)
о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
от истца: Тюбеевой М.Х. по доверенности от 21.01.2013,
от ответчика: адвоката Гурижева А.М. по доверенности от 07.09.2012,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Департамент по управлению городским имуществом" (далее - истец, департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 25.01.2007 N 1376-АЗ.
Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать с общества задолженность по внесению арендной платы в размере 719 180 руб. за период с 25.04.2009 по 31.10.2012, расторгнуть договор аренды с последующим изъятием земельного участка общей площадью 3 870 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд пришел к выводу о том, что местная администрация своими действиями препятствовала освоению обществом спорного земельного участка, договор аренды не содержит конкретных сроков освоения земельного участка, истцом не представлены доказательства нарушения обществом существенных условий договора аренды. Признавая необоснованным требование истца о взыскании арендной платы, суд исходил из того что арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе при изменении методики определения размере арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
В обоснование жалобы указано, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. В материалах дела отсутствуют доказательства использования обществом земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет. По мнению подателя жалобы, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки кадастровой стоимости не является изменением арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Выслушав пояснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции от 30.11.2012 подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы местной администрации г. Нальчик от 26.12.2006 N 1847 обществу предоставлен земельный участок общей площадью 3870 кв. м, с кадастровым номером N 07:09:0104019:0015, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, для строительства комплекса "Дом здоровья".
Во исполнение вышеуказанного постановления 25.01.2007 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 1376-АЗ со сроком аренды с 25.01.2007 по 31.12.2013, который передан обществу по акту приема-передачи и зарегистрирован последним в установленном законом порядке 17.04.2007.
Размер годовой арендной платы за участок сторонами определен в размере 47 601 руб. (пункт 3.1 договора).
Пунктом 4.1.1 настоящего договора стороны предусмотрели, что арендодатель (департамент) вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором (обществом) дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других условий договора.
В соответствии с пунктом 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год при изменении базовой ставки арендной платы, не чаще одного раза в год на основании дополнительных соглашений к договору.
Ввиду изменения методики определения размера арендной платы истцом в адрес ответчика были направлены уведомления от 27.04.2010 N 1302, от 13.11.2010 N 3580, от 03.12.2010 N 3821, от 07.07.20111 N 2299, от 15.06.2012 N 3482 о необходимости заключить дополнительные соглашения к договору аренды за 2010, 2011 годы (том 1 л.д. 26,27) и погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам.
Данные дополнительные соглашения, подписанные в одностороннем порядке со стороны департамента, предусматривали установление ежегодного размера арендной платы в период с 15.01.2010 в сумме 540 770, 58 руб., с 01.03.2011 в сумме 741 937, 24 руб. на основании постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики" и решения Совета местного самоуправления городского округа Нальчик Кабардино-Балкарской Республики от 15.02.2011 N 339 "О внесении изменения в решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 "Об утверждении Положения о передаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности городского округа Нальчик".
В дальнейшем по обращению местной администрации г.о. Нальчик была проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства ООО "Ашамаз и ЛА" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, в ходе которой установлено нарушение земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3-х и более лет. В постановлении о назначении административного наказания от 01.06.2011 отражено, что на проверяемом участке вырыт котлован общей площадью 1040 кв. м и строительство объекта не ведется с марта 2007 года. Ответчику выдано предупреждение и предписание об устранении вышеперечисленных нарушений сроком до 01.11.2011. Впоследствии составлен протокол об административном правонарушении от 15.12.2011.
Ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению и наличием задолженности по арендным платежам департамент направил в адрес ответчика письмо за N 628 от 16.02.2012 о необходимости расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок собственнику - местной администрации г.о. Нальчик, ответа на которую со стороны общества не последовало.
Полагая, что ответчиком нарушены пункты 4.1.1, 4.4.2, 4.4.3 настоящего договора, земельный участок используется не по целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 42 Кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, обоснованно указал, что истец не доказал наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Напротив, судом установлено, что собственник земельного участка - местная администрация г.о. Нальчик своими действиями препятствовал освоению обществом спорного участка. Данное обстоятельство подтверждается тем, что постановление главы местной администрации от 26.12.2006 года N 1847 "О выделении ООО "Ашамаз и ЛА" земельного участка по ул. Тарчокова для проектирования комплекса "Дом здоровья" дважды было отменено постановлениями местной администрации от 08.08.2007 N 1078, от 30.01.2012 N 73 уже после заключения договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке. Кроме того, из представленной переписки общества с местной администрацией г.о.Нальчик и департаментом следует, что ответчик неоднократно обращался за выдачей разрешения на строительство объекта, о чем свидетельствуют письма от 31.01.2008 N 02-30/3881, от 23.03.2011 N 5, от 11.01.2012 N 1, от 12.11.2012 N 17, от 01.07.2011 N 11, однако вопрос не был решен положительно.
Более того, в своем письме от 28.07.2011 N 1-32/3446 местная администрация г.о. Нальчик отказала в положительном решении вопроса на строительство объекта в связи с истечением трехлетнего срока освоения земельного участка по целевому назначению и предложила отказаться арендатору от прав аренды на земельный участок в срок до 01.09.2011 года.
При этом суд учел, что ответчиком с момента заключения договора аренды добросовестно выполнялись условия вышеназванного договора, осуществлялась работа по подготовке необходимой документации по получению технических условий от различных специализированных учреждений города Нальчика на подключение объекта строительства к городским сетям водоснабжения и канализации, газоснабжения, телефонизации. Также обществом был заключен договор подряда N 1 от 25.03.2008, договор долевого участия в строительстве "Дом здоровья" от 27.03.2008 для осуществления различных строительно-подрядных работ, заключен и исполнен договор подряда на производство проектных работ N 14/11. Данное обстоятельство подтверждается вышеперечисленными договорами, актом - ФN 2 от 30.07.2010, градостроительным паспортом на строительство комплекса, проектной документацией. При этом стоимость строительных работ и произведенных затрат составила 21 461 813 руб. (17042100 + 419713+4000000).
Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что общество фактически осуществляет освоение спорного земельного участка.
Судом принято во внимание и то обстоятельство, что договор аренды не содержит конкретных сроков освоения земельного участка, сторонами не был предусмотрен поэтапный план действий и мероприятий по его освоению с указанием конкретных дат, нарушение которых могло бы являться основанием для вывода о неиспользовании земельного участка в соответствии с целями его предоставления. Кроме того, к моменту рассмотрения настоящего спора срок действия договора аренды не истек.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды.
Довод жалобы о недоказанности факта использования обществом земельного участка подлежит отклонению, поскольку противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.
Отказывая во взыскании арендной платы в размере 719 180 руб. за период с 25.04.2009 по 31.10.2012, суд первой инстанции правомерно указал, что из системного толкования условий договора аренды следует, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе и при изменении методики определения размера арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 1376-АЗ размер годовой арендной платы за участок составил в твердой сумме 47 601 руб.
В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год при изменении базовой ставки арендной платы, не чаще одного раза в год на основании дополнительных соглашений к договору.
Из представленного истцом расчета следует, что арендная плата исчислена исходя из изменений, внесенных в методику определения размера арендной платы за пользование земельным участком на территории г.о. Нальчик постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики", а в последующем решением Совета местного самоуправления г.о. Нальчик от 15.02.2011 N 339 "О внесении изменения в решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 "Об утверждении Положения о передаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности городского округа Нальчик".
Изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Представленные в дело дополнительные соглашения, которыми установлен ежегодный размер арендной платы в период с 15.01.2010 в сумме 540 770 руб. 58 коп., с 01.03.2011 в сумме 741 937 руб. 24 коп., с учетом изменений, принятых вышеуказанными нормативными актами, подписаны департаментом в одностороннем порядке.
Между тем при заключении договора аренды от 25.01.2007 N 1376-А3 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенно иной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из этого, пункт 3.4 договора аренды от 25.01.2007 о возможности не чаще одного раза в год изменения размера арендной платы при изменении базовой ставки арендной платы, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования арендной платы. При этом этим же пунктом договора установлено, что в указанном случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору аренды.
При этом доказательства направления дополнительных соглашений в адрес общества до обращения в суд с настоящим иском, а также уведомлений об изменении размера арендной платы в материалы дела не представлены.
Системное толкование условий договора аренды от 25.01.2007 указывает на то, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе и при изменении методики определения размера арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
В связи с чем ссылка департамента на то, что изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается судом апелляционной инстанции.
Поскольку изменение размера арендной платы было произведено департаментом в нарушение условий договора аренды от 25.01.2007, что повлекло существенное увеличение ее размера, а также нарушило разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании арендной платы.
Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.
Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателя жалобы, но взысканию с него не подлежит, поскольку последний освобожден от уплаты госпошлины в соответствии с подп. 1 п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268, 269, 27, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 по делу N А20-2017/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)