Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В., рассмотрев 27.05.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2012 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-26761/2012,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Викинг", место нахождения: 191167, Санкт-Петербург, ул. Исполкомская, д. 5, лит. "А", ОГРН 1117847085883 (далее - Общество), о взыскании с ответчика 114 782 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.12.2011 на основании договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080, 32 712 руб. 87 коп. пеней за просрочку перечисления арендной платы за период с 11.10.2011 по 17.04.2012, 109 004 руб. 68 коп. штрафа за непредставление охранного обязательства и 1002 руб. 84 коп. штрафа за непредставление договоров, указанных в пункте 2.2.11 названного договора. Истец заявил требование о расторжении договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 и выселении ответчика из нежилого помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, лит. "А".
Решением суда первой инстанции от 17.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.02.2013, с Общества в пользу Комитета взыскано 32 712 руб. 87 коп. пеней, а также 1002 руб. 84 коп. штрафа. В остальной части в иске отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить в части отказа в расторжении договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 и выселении ответчика из вышеуказанного помещения; удовлетворить иск в указанной части.
Как указывает податель жалобы, договор аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 подлежит расторжению на основании пункта 5.3.6 названного договора, поскольку арендатором в разумный срок не были представлены документы во исполнение пунктов 2.2.11 и 2.2.19 данного договора.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.08.2011 N 15-А007080 аренды нежилого помещения 4-Н площадью 24,5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3032:1:3:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, лит. "А".
Названное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2011.
Договор заключен на срок до 14.07.2012 и вступил в силу с момента его подписания сторонами (пункт 1.3 договора).
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.
Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату по договору не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Пунктом 2.2.11 договора оговорена обязанность арендатора в течение 20 дней со дня подписания договора аренды заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами помещение непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги, и в течение 10 дней с момента заключения данных договоров письменно с приложением их копий уведомить об этом Комитет.
Согласно приказу Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 20.02.2001 N 15 здание по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, лит. "А", является выявленным объектом культурного наследия "Дом Д.В.Быховского".
Пунктом 2.2.19 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить с органом, уполномоченным осуществлять контроль за использованием памятников истории и культуры, охранное обязательство и выполнять его условия, если объект является памятником истории и культуры или входит в его состав либо на него в соответствии с законодательством об охране памятников истории и культуры распространяется охранный статус такого памятника, в течение 20 дней с даты вступления в силу договора.
Ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы и штрафа за непредставление договоров с ресурсоснабжающими организациями; в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за непредставление охранного обязательства, а также расторжения договора и выселения ответчика из спорного нежилого помещения судом отказано.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Выводы судов в части удовлетворения исковых требований и отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за непредставление охранного обязательства сторонами не обжалуются. Стороны согласились с выводами судов в этой части. Суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) проверяет законность решения и постановления, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы с учетом следующего.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Пунктом 5.3.6 договора предусмотрена возможность его расторжения в случае отсутствия в течение более чем одного месяца договора, указанного в пункте 2.2.19 договора.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик погасил задолженность по арендной плате в добровольном порядке на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции (что подтверждается справкой о расчетах от 19.09.2012 и не оспаривается истцом), заключил охранное обязательство от 12.04.2012 N 10799 на указанное нежилое помещение, представил в материалы дела документы, подтверждающие заключение договоров во исполнение пункта 2.2.11 спорного договора.
С учетом изложенного расторжение договора от 15.08.2011 N 15-А007080 по основанию, предусмотренному в пункте 5.3.6 договора, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 и выселении арендатора из занимаемого помещения.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 по делу N А56-26761/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N А56-26761/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N А56-26761/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В., рассмотрев 27.05.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2012 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-26761/2012,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Викинг", место нахождения: 191167, Санкт-Петербург, ул. Исполкомская, д. 5, лит. "А", ОГРН 1117847085883 (далее - Общество), о взыскании с ответчика 114 782 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.12.2011 на основании договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080, 32 712 руб. 87 коп. пеней за просрочку перечисления арендной платы за период с 11.10.2011 по 17.04.2012, 109 004 руб. 68 коп. штрафа за непредставление охранного обязательства и 1002 руб. 84 коп. штрафа за непредставление договоров, указанных в пункте 2.2.11 названного договора. Истец заявил требование о расторжении договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 и выселении ответчика из нежилого помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, лит. "А".
Решением суда первой инстанции от 17.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.02.2013, с Общества в пользу Комитета взыскано 32 712 руб. 87 коп. пеней, а также 1002 руб. 84 коп. штрафа. В остальной части в иске отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить в части отказа в расторжении договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 и выселении ответчика из вышеуказанного помещения; удовлетворить иск в указанной части.
Как указывает податель жалобы, договор аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 подлежит расторжению на основании пункта 5.3.6 названного договора, поскольку арендатором в разумный срок не были представлены документы во исполнение пунктов 2.2.11 и 2.2.19 данного договора.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.08.2011 N 15-А007080 аренды нежилого помещения 4-Н площадью 24,5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3032:1:3:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, лит. "А".
Названное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2011.
Договор заключен на срок до 14.07.2012 и вступил в силу с момента его подписания сторонами (пункт 1.3 договора).
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.
Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату по договору не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Пунктом 2.2.11 договора оговорена обязанность арендатора в течение 20 дней со дня подписания договора аренды заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами помещение непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги, и в течение 10 дней с момента заключения данных договоров письменно с приложением их копий уведомить об этом Комитет.
Согласно приказу Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 20.02.2001 N 15 здание по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, лит. "А", является выявленным объектом культурного наследия "Дом Д.В.Быховского".
Пунктом 2.2.19 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить с органом, уполномоченным осуществлять контроль за использованием памятников истории и культуры, охранное обязательство и выполнять его условия, если объект является памятником истории и культуры или входит в его состав либо на него в соответствии с законодательством об охране памятников истории и культуры распространяется охранный статус такого памятника, в течение 20 дней с даты вступления в силу договора.
Ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы и штрафа за непредставление договоров с ресурсоснабжающими организациями; в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за непредставление охранного обязательства, а также расторжения договора и выселения ответчика из спорного нежилого помещения судом отказано.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Выводы судов в части удовлетворения исковых требований и отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа за непредставление охранного обязательства сторонами не обжалуются. Стороны согласились с выводами судов в этой части. Суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) проверяет законность решения и постановления, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы с учетом следующего.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Пунктом 5.3.6 договора предусмотрена возможность его расторжения в случае отсутствия в течение более чем одного месяца договора, указанного в пункте 2.2.19 договора.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик погасил задолженность по арендной плате в добровольном порядке на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции (что подтверждается справкой о расчетах от 19.09.2012 и не оспаривается истцом), заключил охранное обязательство от 12.04.2012 N 10799 на указанное нежилое помещение, представил в материалы дела документы, подтверждающие заключение договоров во исполнение пункта 2.2.11 спорного договора.
С учетом изложенного расторжение договора от 15.08.2011 N 15-А007080 по основанию, предусмотренному в пункте 5.3.6 договора, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 15.08.2011 N 15-А007080 и выселении арендатора из занимаемого помещения.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 по делу N А56-26761/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)