Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.02.2013 по делу N А07-19373/2012 (судья Айбасов Р.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Мегастройсервис" - Шафиков И.С. (доверенность от 13.11.2012).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегастройсервис" (далее - ООО "Мегастройсервис", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1771-06, а также о возложении на общество обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050340:30, общей площадью 93647 кв. м, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 - путем передачи его по акту приема-передачи (л.д. 6-8).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.02.2013 (резолютивная часть объявлена 13.02.2013) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 72-78).
В апелляционной жалобе Управление по земельным ресурсам просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (л.д. 85-87), приводит следующие доводы.
На основании пункта 5.1.5 договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при наличии задолженности по внесению арендной платы за шесть месяцев.
Ответчик длительный период времени не исполнял взятые на себя обязательства. В связи с этим, истец дважды обращался к ответчику с письменными уведомлениями о наличии задолженности, в которых требовал погасить основной долг и оплатить пени: уведомления от 27.04.2012 N 3950 (почтовое уведомление о вручении от 23.05.2012) и от 23.07.2012 N 7272 (почтовое уведомление о вручении от 01.08.2012).
Вывод суда первой инстанции о том, что общество в разумный срок устранило нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с требованием о расторжении сделки, является ошибочным. Общество "Мегастройсервис" допустило существенное нарушение условий договора аренды, а именно - не вносило арендную плату в течение 10 месяцев. Более того, указанное нарушение не было устранено в разумный срок после получения арендатором уведомления о наличии задолженности по договору.
Таким образом, Управление по земельным ресурсам настаивает на расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец явку своего представителя не обеспечил.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления по земельным ресурсам.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 29.12.2006 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (арендодатель; далее - Комитет) и ООО "Уфимская строительная компания" (арендатор) был подписан договор аренды N 1771-06. По условиям данной сделки орган местного самоуправления обязался предоставить названному обществу в аренду сроком на 3 года (с 20.12.2006 по 20.12.2009) земельный участок общей площадью 93647 кв. м с кадастровым номером 02:55:050340:0030, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 - для использования в целях инженерной подготовки территории для строительства жилых домов (л.д. 9-10).
Пунктом 4.7 данного договора было предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. Кроме того, пунктом 5.1.5 договора было закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при наличии на стороне арендатора задолженности по внесению арендной платы за шесть месяцев.
Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи.
19.01.2007 Комитетом и обществом "Уфимская строительная компания" было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 29.12.2006 N 1771-06, которым стороны изменили вид использования земельного участка. Пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции "...для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта" (л.д. 13).
11.03.2009 договор от 29.12.2006 N 1771-06 был зарегистрирован в установленном законом порядке (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.09.2009 по делу N А07-14672/2009; л.д. 25-28).
05.11.2009 Комитетом и обществом "Уфимская строительная компания" было подписано дополнительное соглашение N 2, которым стороны продлили срок действия договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06 до 20.12.2014 (л.д. 15).
24.05.2010 между ООО "Уфимская строительная компания" и ООО "Мегастройсервис" был подписан договор о передаче прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1771-06. На основании данной сделки первоначальный арендатор (ООО "Уфимская строительная компания") передал новому арендатору (ООО "Мегастройсервис") все права и обязанности из договора аренды (л.д. 18).
13.09.2011 договор перенайма был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 21.06.2012 N 01/01/2012-5868 (л.д. 16).
Судом первой инстанции установлено, что на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17 с 01.01.2011 органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Данный орган также осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков, в том числе по ранее заключенным (л.д. 19).
Ссылаясь на наличие на стороне ООО "Мегастройсервис" задолженности по договору аренды: основной долг 925 575 руб. 74 коп., пени 323 759 руб. 75 коп. - Управление по земельным ресурсам направило обществу уведомление от 27.04.2012 N 3950, в котором сообщило о необходимости своевременного исполнения денежных обязательств (л.д. 59-60).
23.07.2012 Управлением по земельным ресурсам в адрес общества направлено уведомление (письмо) N 7272, в котором истец сообщил о наличии задолженности по внесению арендной платы в сумме 4 420 840 руб. 78 коп., пени в размере 7 214 949 руб. 57 коп. Также Управление предложило ответчику расторгнуть договор аренды, погасить задолженность и передать земельный участок по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком по почте 01.08.2012 (л.д. 17).
Платежным поручением от 02.08.2012 N 1 общество "Мегастройсервис" перечислило на соответствующий расчетный счет Управления федерального казначейства Республики Башкортостан 4 550 000 рублей в качестве арендной платы по договору от 29.12.2006 N 1771-06 (л.д. 44).
Полагая, что имеются правовые основания для досрочного прекращения обязательственных правоотношений путем расторжения договора аренды в судебном порядке, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
По результатам рассмотрения настоящего дела арбитражный суд первой инстанции установив, что ответчик погасил задолженность по арендной плате, пришел к выводу о том, что обязательство было исполнено ответчиком в разумный срок. В связи с чем, руководствуясь разъяснением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (пункт 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14), отказал в расторжении договора и, соответственно, в освобождении земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - Земельный кодекс РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 29.12.2006 N 1771-06 является заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме были согласованы существенные условия арендной сделки: определен объект (поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок), размер арендной платы и методика ее расчета. Кроме того, договор во исполнение требований пункта 2 статьи 22, пунктов 1, 2 статьи 25, пунктов 1, 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ зарегистрирован в ЕГРП.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора установлен сторонами по 20.12.2014 (данное условие сделки отражено в ЕГРП; л.д. 16).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Кроме того, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В обоснование предъявленного требования Управление по земельным ресурсам ссылается на пункт 5.1.5 договора аренды, согласно которому арендодатель вправе требовать расторжения сделки в случае наличия задолженности по арендной плате за 6 месяцев (исковое заявление; л.д. 6-8).
Кроме того, истец утверждает, что ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора аренды (апелляционная жалоба; л.д. 85-87).
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В нарушение условия договора ООО "Мегастройсервис" несвоевременно исполнило обязательства по внесению арендной платы, что следует из представленных в дело копий платежных поручений, а также из односторонних и двухсторонних актов сверки (л.д. 44-47, 48-49, 50, 61, 63, 64, 69).
Вместе с тем, истец не вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше 5 лет, только лишь исходя из положения пункта 5.1.5 договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Тем самым, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Довод истца о том, что несвоевременное внесение арендной платы в данном случае явилось существенным нарушением условий заключенного договора, коллегия судей находит несостоятельным.
Как указано выше, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Волеизъявление органа местного самоуправления в лице Комитета, выраженное при подписании и исполнении договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06, дополнительных соглашений к нему, по существу направлено на получение муниципальным образованием определенного дохода от использования частным юридическим лицом публичной собственности, а также на осуществление арендатором на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050340:30 следующих видов деятельности: инженерная подготовка территории для строительства жилых домов, проектирование и строительство жилых домов и объектов соцкультбыта (л.д. 9-10, 13).
Вступая в договорные отношения, арендодатель предоставил арендатору срок для достижения целей предоставления земельного участка в аренду, а именно - до 20.12.2014.
Как следует из материалов дела, 02.08.2012, то есть на следующий день после получения уведомления от 23.07.2012, общество "Мегастройсервис" перечислило на соответствующий расчетный счет денежные средства в сумме (4 550 000 руб.), достаточной для погашения поименованного в тексте уведомления основного долга по договору аренды земли (4 420 840 руб. 78 коп.; л.д. 17, 44).
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
Суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что требование истца о необходимости надлежащего исполнения договорных обязательств было исполнено ответчиком в разумный срок.
Принимая во внимание даты получения ответчиком от истца двух писем-уведомлений (23.05.2012 и 01.08.2012), размер основного денежного обязательства, дату погашения спорной задолженности (02.08.2012), срок действия договора аренды, цели предоставления земельного участка, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности существенного нарушения ответчиком условий гражданско-правовой сделки.
Нарушение правил пользования земельным участком со стороны ответчика арбитражными судами не установлено, доказательств в подтверждение данного факта истцом не представлено (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Доказательств несения убытков, вызванных несвоевременным исполнением обществом основного денежного обязательства, Управлением по земельным ресурсам не представлено. Истец не обосновал наличие объективной необходимости досрочного прекращения договорных правоотношений из спорной сделки (в целях соблюдения интересов муниципального образования), в частности, не представил арбитражным судам доказательств утверждения локальными правовыми актами положений о более рациональном использовании земельного участка, чем передача данного объекта в аренду для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.
С учетом изложенного выше, приведенные в исковом заявлении и апелляционной жалобе требования Управления по земельным ресурсам к ООО "Мегастройсервис" удовлетворению не подлежат.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным (статья 15 АПК РФ), в связи с чем, отмене (изменению) не подлежит.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца (податель жалобы).
Вместе с тем, согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, как орган местного самоуправления, в данном случае освобождено от оплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.02.2013 по делу N А07-19373/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2013 N 18АП-3823/2013 ПО ДЕЛУ N А07-19373/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. N 18АП-3823/2013
Дело N А07-19373/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.02.2013 по делу N А07-19373/2012 (судья Айбасов Р.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Мегастройсервис" - Шафиков И.С. (доверенность от 13.11.2012).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегастройсервис" (далее - ООО "Мегастройсервис", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1771-06, а также о возложении на общество обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050340:30, общей площадью 93647 кв. м, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 - путем передачи его по акту приема-передачи (л.д. 6-8).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.02.2013 (резолютивная часть объявлена 13.02.2013) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 72-78).
В апелляционной жалобе Управление по земельным ресурсам просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (л.д. 85-87), приводит следующие доводы.
На основании пункта 5.1.5 договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при наличии задолженности по внесению арендной платы за шесть месяцев.
Ответчик длительный период времени не исполнял взятые на себя обязательства. В связи с этим, истец дважды обращался к ответчику с письменными уведомлениями о наличии задолженности, в которых требовал погасить основной долг и оплатить пени: уведомления от 27.04.2012 N 3950 (почтовое уведомление о вручении от 23.05.2012) и от 23.07.2012 N 7272 (почтовое уведомление о вручении от 01.08.2012).
Вывод суда первой инстанции о том, что общество в разумный срок устранило нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с требованием о расторжении сделки, является ошибочным. Общество "Мегастройсервис" допустило существенное нарушение условий договора аренды, а именно - не вносило арендную плату в течение 10 месяцев. Более того, указанное нарушение не было устранено в разумный срок после получения арендатором уведомления о наличии задолженности по договору.
Таким образом, Управление по земельным ресурсам настаивает на расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец явку своего представителя не обеспечил.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления по земельным ресурсам.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 29.12.2006 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (арендодатель; далее - Комитет) и ООО "Уфимская строительная компания" (арендатор) был подписан договор аренды N 1771-06. По условиям данной сделки орган местного самоуправления обязался предоставить названному обществу в аренду сроком на 3 года (с 20.12.2006 по 20.12.2009) земельный участок общей площадью 93647 кв. м с кадастровым номером 02:55:050340:0030, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8, 9 - для использования в целях инженерной подготовки территории для строительства жилых домов (л.д. 9-10).
Пунктом 4.7 данного договора было предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. Кроме того, пунктом 5.1.5 договора было закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при наличии на стороне арендатора задолженности по внесению арендной платы за шесть месяцев.
Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи.
19.01.2007 Комитетом и обществом "Уфимская строительная компания" было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 29.12.2006 N 1771-06, которым стороны изменили вид использования земельного участка. Пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции "...для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта" (л.д. 13).
11.03.2009 договор от 29.12.2006 N 1771-06 был зарегистрирован в установленном законом порядке (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.09.2009 по делу N А07-14672/2009; л.д. 25-28).
05.11.2009 Комитетом и обществом "Уфимская строительная компания" было подписано дополнительное соглашение N 2, которым стороны продлили срок действия договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06 до 20.12.2014 (л.д. 15).
24.05.2010 между ООО "Уфимская строительная компания" и ООО "Мегастройсервис" был подписан договор о передаче прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1771-06. На основании данной сделки первоначальный арендатор (ООО "Уфимская строительная компания") передал новому арендатору (ООО "Мегастройсервис") все права и обязанности из договора аренды (л.д. 18).
13.09.2011 договор перенайма был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 21.06.2012 N 01/01/2012-5868 (л.д. 16).
Судом первой инстанции установлено, что на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17 с 01.01.2011 органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Данный орган также осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков, в том числе по ранее заключенным (л.д. 19).
Ссылаясь на наличие на стороне ООО "Мегастройсервис" задолженности по договору аренды: основной долг 925 575 руб. 74 коп., пени 323 759 руб. 75 коп. - Управление по земельным ресурсам направило обществу уведомление от 27.04.2012 N 3950, в котором сообщило о необходимости своевременного исполнения денежных обязательств (л.д. 59-60).
23.07.2012 Управлением по земельным ресурсам в адрес общества направлено уведомление (письмо) N 7272, в котором истец сообщил о наличии задолженности по внесению арендной платы в сумме 4 420 840 руб. 78 коп., пени в размере 7 214 949 руб. 57 коп. Также Управление предложило ответчику расторгнуть договор аренды, погасить задолженность и передать земельный участок по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком по почте 01.08.2012 (л.д. 17).
Платежным поручением от 02.08.2012 N 1 общество "Мегастройсервис" перечислило на соответствующий расчетный счет Управления федерального казначейства Республики Башкортостан 4 550 000 рублей в качестве арендной платы по договору от 29.12.2006 N 1771-06 (л.д. 44).
Полагая, что имеются правовые основания для досрочного прекращения обязательственных правоотношений путем расторжения договора аренды в судебном порядке, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
По результатам рассмотрения настоящего дела арбитражный суд первой инстанции установив, что ответчик погасил задолженность по арендной плате, пришел к выводу о том, что обязательство было исполнено ответчиком в разумный срок. В связи с чем, руководствуясь разъяснением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (пункт 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14), отказал в расторжении договора и, соответственно, в освобождении земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - Земельный кодекс РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 29.12.2006 N 1771-06 является заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме были согласованы существенные условия арендной сделки: определен объект (поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок), размер арендной платы и методика ее расчета. Кроме того, договор во исполнение требований пункта 2 статьи 22, пунктов 1, 2 статьи 25, пунктов 1, 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ зарегистрирован в ЕГРП.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора установлен сторонами по 20.12.2014 (данное условие сделки отражено в ЕГРП; л.д. 16).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Кроме того, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В обоснование предъявленного требования Управление по земельным ресурсам ссылается на пункт 5.1.5 договора аренды, согласно которому арендодатель вправе требовать расторжения сделки в случае наличия задолженности по арендной плате за 6 месяцев (исковое заявление; л.д. 6-8).
Кроме того, истец утверждает, что ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора аренды (апелляционная жалоба; л.д. 85-87).
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В нарушение условия договора ООО "Мегастройсервис" несвоевременно исполнило обязательства по внесению арендной платы, что следует из представленных в дело копий платежных поручений, а также из односторонних и двухсторонних актов сверки (л.д. 44-47, 48-49, 50, 61, 63, 64, 69).
Вместе с тем, истец не вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше 5 лет, только лишь исходя из положения пункта 5.1.5 договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Тем самым, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Довод истца о том, что несвоевременное внесение арендной платы в данном случае явилось существенным нарушением условий заключенного договора, коллегия судей находит несостоятельным.
Как указано выше, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Волеизъявление органа местного самоуправления в лице Комитета, выраженное при подписании и исполнении договора аренды от 29.12.2006 N 1771-06, дополнительных соглашений к нему, по существу направлено на получение муниципальным образованием определенного дохода от использования частным юридическим лицом публичной собственности, а также на осуществление арендатором на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050340:30 следующих видов деятельности: инженерная подготовка территории для строительства жилых домов, проектирование и строительство жилых домов и объектов соцкультбыта (л.д. 9-10, 13).
Вступая в договорные отношения, арендодатель предоставил арендатору срок для достижения целей предоставления земельного участка в аренду, а именно - до 20.12.2014.
Как следует из материалов дела, 02.08.2012, то есть на следующий день после получения уведомления от 23.07.2012, общество "Мегастройсервис" перечислило на соответствующий расчетный счет денежные средства в сумме (4 550 000 руб.), достаточной для погашения поименованного в тексте уведомления основного долга по договору аренды земли (4 420 840 руб. 78 коп.; л.д. 17, 44).
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
Суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что требование истца о необходимости надлежащего исполнения договорных обязательств было исполнено ответчиком в разумный срок.
Принимая во внимание даты получения ответчиком от истца двух писем-уведомлений (23.05.2012 и 01.08.2012), размер основного денежного обязательства, дату погашения спорной задолженности (02.08.2012), срок действия договора аренды, цели предоставления земельного участка, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности существенного нарушения ответчиком условий гражданско-правовой сделки.
Нарушение правил пользования земельным участком со стороны ответчика арбитражными судами не установлено, доказательств в подтверждение данного факта истцом не представлено (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Доказательств несения убытков, вызванных несвоевременным исполнением обществом основного денежного обязательства, Управлением по земельным ресурсам не представлено. Истец не обосновал наличие объективной необходимости досрочного прекращения договорных правоотношений из спорной сделки (в целях соблюдения интересов муниципального образования), в частности, не представил арбитражным судам доказательств утверждения локальными правовыми актами положений о более рациональном использовании земельного участка, чем передача данного объекта в аренду для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.
С учетом изложенного выше, приведенные в исковом заявлении и апелляционной жалобе требования Управления по земельным ресурсам к ООО "Мегастройсервис" удовлетворению не подлежат.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным (статья 15 АПК РФ), в связи с чем, отмене (изменению) не подлежит.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца (податель жалобы).
Вместе с тем, согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, как орган местного самоуправления, в данном случае освобождено от оплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.02.2013 по делу N А07-19373/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)