Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кустарникова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Астапенко С.А., Пучковой Л.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года по делу по иску К. к У.А. о признании права собственности на объект недвижимости, прекращении права собственности на объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пучковой Л.В., объяснения представителя К. - И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя открытого акционерного общества "Сбербанк России" - П.К., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к У.А. о признании права собственности на одноэтажный коттедж для отдыха, назначение - нежилое, общей площадью N кв. м, с мансардой, площадью N кв. м, балконом, площадью N кв. м, подвалом, площадью N кв. м, террасой, площадью N кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, участок N, и прекращении права собственности ответчика на указанный объект недвижимости.
В обоснование своих требований истец указал, что ... заключил с ответчиком договор N инвестирования строительства коттеджа базы отдыха на земельном участке по вышеуказанному адресу. Ответчик, при условии выполнения инвестиционных обязательств в полном объеме и в соответствии с условиями названного договора, обязался после окончания строительных работ передать в собственность истца созданный объект.
Истцом обязательства по инвестированию строительства выполнены, что подтверждается выданными У.А. расписками в получении денежных средств, а также актом N от ... приема-передачи результата инвестиционной деятельности.
Ответчик в соответствии с п. 3.1.7 договора обязался по окончании строительства и утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию предоставить истцу все документы, необходимые для оформления права собственности на него. Однако уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств, зарегистрировав право собственности на коттедж на свое имя.
Решением Постоянно действующего третейского суда "Центральный Третейский суд" от ... N исковые требования К. к У.А. о признании права собственности на коттедж удовлетворены в полном объеме.
Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от ..., оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ..., указанное решение третейского суда отменено.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения К. в Приозерский городской суд Ленинградской области с настоящим иском.
В суде первой инстанции представитель истца К. - И. исковые требования поддержал.
Ответчик У.А. требования истца признал.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" - С. против удовлетворения требований истца возражала, указав, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, является предметом залога на основании договора об ипотеке, заключенного ... между Банком и У.А. Кроме того, в настоящее время Банком инициирован иск о признании обременения ипотеки на отыскиваемый истцом коттедж и обращении взыскания на него.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года постановлено в удовлетворении исковых требований К. отказать (л.д. 42 - 51, т. 3).
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что суд необоснованно не принял признание иска ответчиком. Тогда как такое признание не нарушает права третьего лица (залогодержателя) (л.д. 60 - 61, т. 3).
В суде апелляционной инстанции представитель К. - И. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ОАО "Сбербанк России" - П.К. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
К. о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил.
У.А. о времени и месте рассмотрения жалобы извещен по известному адресу. От получения судебного извещения уклонился.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, руководствуясь статьями 117, 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, на основании соглашения N от ..., дополнительного соглашения от ..., протокола внеочередного общего собрания участников некоммерческого партнерства ... N от ..., акта N приема-передачи земельного участка от ... некоммерческое партнерство по оказанию социальных услуг по организации отдыха ... в счет возврата целевых взносов участника передало, а У.А. принял в собственность земельный участок под базу отдыха, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, общей площадью N кв. м, кадастровый номер N, существенное ограничение (обременение) права - водоохранная зона озера <адрес> расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> уч. N.
Право собственности У.А. на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ..., о чем сделана запись регистрации и выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 211 - 212, т. 1; л.д. 203 - 210, т. 2).
... между У.А. и К. заключен договор N, предметом которого является передача У.А. (заказчиком-застройщиком) К. (инвестору) прав по инвестированию строительства коттеджа для отдыха, создаваемого по адресу: <адрес>, с правом получения по окончании строительства в собственность одноэтажного коттеджа для отдыха с мансардой и подвалом, общей проектной площадью N кв. м, площадью мансарды N кв. м, назначение нежилое, бани, площадью N кв. м вместе с пристройкой, площадью N кв. м, расположенных по вышеуказанному адресу (л. д. 15 - 20, т. 1).
Согласно п. 2.5 договора окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены в соответствии с производственной документацией и графиком производства работ в ... года.
Согласно п. 4.1 договора общая сумма осуществляемого К. финансирования определена по соглашению сторон и составляет ... руб.
В подтверждение исполнения принятых обязательств по передаче денежных средств, истцом в материалы дела представлены расписки на общую сумму ... руб. (л.д. 21 - 38, т. 1).
Судом первой инстанции также установлено, что ... между ОАО "Сбербанк России" и У.А. заключен кредитный договор, на основании которого заемщик получил кредит ... в сумме ... руб. на строительство одноэтажного коттеджа с мансардой и бани на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> под ...% годовых (л.д. 73 - 78, т. 1).
... между ОАО "Сбербанк" и У.А. заключен договор об ипотеке земельного участка, площадью N кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>.
... администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области У.А. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 39, т. 1).
На основании данного разрешения ... право собственности на коттедж для отдыха, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь N кв. м, инв. N, лит. N адрес объекта: <адрес>, зарегистрировано за У.А., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области года выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 41, т. 1).
Поскольку У.А. не исполнены взятые на себя обязательства, К., на основании п. 8.3 договора от ... обратился в Постоянно действующий третейский суд "Центральный Третейский суд".
Решением третейского суда от ... N исковые требования К. к У.А. о признании права собственности на спорный коттедж удовлетворены в полном объеме (л.д. 42 - 43, т. 1).
Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от ... по делу N, оставленным без изменений апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ..., указанное решение третейского суда отменено (л.д. 44 - 49, т. 1).
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный ... между К. и У.А. следует квалифицировать как смешанный. К положениям договора, предусматривающим возникновение у инвестора по завершении строительства права собственности на коттедж, следует применять положения о договоре купли-продажи. Иск покупателя о признании права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Судом первой инстанции установлено, что спорный коттедж строился ответчиком для собственных нужд, до настоящего времени находится в его пользовании и владении, в фактическое пользование истца не передавался.
Кроме того сторонами не разрешен вопрос о правах на земельный участок, находящийся в залоге у Банка, при передаче объекта недвижимости в собственность инвестора.
Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о признании права собственности на коттедж и прекращении права собственности ответчика на данный объект.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из дела следует, что право требования К. основано на договоре от ... инвестирования строительства коттеджа.
При этом коттедж, в отношении которого возник спор, расположен на земельном участке, принадлежащем ответчику.
В силу п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Как правильно указал суд первой инстанции, требования ст. 552 ГК РФ об одновременной передаче права собственности на недвижимое имущество и земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования стороны не выполнили.
Поскольку в силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), следовательно, у ответчика имелись основания для приобретения права на возведенное строение.
Кроме того, из дела следует, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, является предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение взятых У.А. на себя обязательств по возврату кредита.
Материалами дела подтверждается, что в производстве Калининского районного суда Санкт-Петербурга находится гражданское дело, возбужденное ..., то есть до обращения К. с настоящим иском в Приозерский городской суд Ленинградской области, по иску ОАО "Сбербанк России" к У.А. о взыскании кредитной задолженности, признании обременения ипотеки на построенный объект - коттедж для отдыха, расположенный по адресу: <адрес>, обращении взыскания на предмет залога - земельный участок и коттедж для отдыха, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В соответствии с п. 1 ст. 65 данного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Аналогичное положение предусмотрено п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При этом, согласно положениям п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Таким образом, законодателем защищены права залогодержателя при осуществлении залогодателем вещных прав в отношении обремененного залогом имущества.
В данном случае залогодателем У.А. не было получено согласие ОАО "Сбербанк России" на продажу предмета залога.
При таких обстоятельствах, правильным является и вывод суда о невозможности положительного разрешения спора по возникновению у истца права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, являющийся предметом залога, в период действия такого обременения.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, отказывая К. в судебной защите имущественных прав по избранному способу, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, которые подлежат применению для урегулирования возникших спорных правоотношений, и постановил законное и обоснованное решение в полном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Доводы жалобы на то, что суд не принял признание иска ответчиком, не могут быть приняты во внимание, поскольку такое признание в данном случае противоречит закону, нарушает права и интересы ОАО "Сбербанк России", как кредитора ответчика по обязательству, обеспеченному залогом спорного имущества. Более того, признание иска ответчиком необязательно для суда в силу требований ст. 173 ГПК РФ.
Ссылка истца на положения ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также несостоятельна, поскольку в данном случае подлежат применению ст. 37 и 39 указанного Закона.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене принятого судебного решения не имеют, базируются на неправильном толковании норм материального права и сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств.
Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения и которые в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.06.2013 N 33-2822/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. N 33-2822/2013
Судья Кустарникова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Астапенко С.А., Пучковой Л.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года по делу по иску К. к У.А. о признании права собственности на объект недвижимости, прекращении права собственности на объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пучковой Л.В., объяснения представителя К. - И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя открытого акционерного общества "Сбербанк России" - П.К., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к У.А. о признании права собственности на одноэтажный коттедж для отдыха, назначение - нежилое, общей площадью N кв. м, с мансардой, площадью N кв. м, балконом, площадью N кв. м, подвалом, площадью N кв. м, террасой, площадью N кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, участок N, и прекращении права собственности ответчика на указанный объект недвижимости.
В обоснование своих требований истец указал, что ... заключил с ответчиком договор N инвестирования строительства коттеджа базы отдыха на земельном участке по вышеуказанному адресу. Ответчик, при условии выполнения инвестиционных обязательств в полном объеме и в соответствии с условиями названного договора, обязался после окончания строительных работ передать в собственность истца созданный объект.
Истцом обязательства по инвестированию строительства выполнены, что подтверждается выданными У.А. расписками в получении денежных средств, а также актом N от ... приема-передачи результата инвестиционной деятельности.
Ответчик в соответствии с п. 3.1.7 договора обязался по окончании строительства и утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию предоставить истцу все документы, необходимые для оформления права собственности на него. Однако уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств, зарегистрировав право собственности на коттедж на свое имя.
Решением Постоянно действующего третейского суда "Центральный Третейский суд" от ... N исковые требования К. к У.А. о признании права собственности на коттедж удовлетворены в полном объеме.
Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от ..., оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ..., указанное решение третейского суда отменено.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения К. в Приозерский городской суд Ленинградской области с настоящим иском.
В суде первой инстанции представитель истца К. - И. исковые требования поддержал.
Ответчик У.А. требования истца признал.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" - С. против удовлетворения требований истца возражала, указав, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, является предметом залога на основании договора об ипотеке, заключенного ... между Банком и У.А. Кроме того, в настоящее время Банком инициирован иск о признании обременения ипотеки на отыскиваемый истцом коттедж и обращении взыскания на него.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года постановлено в удовлетворении исковых требований К. отказать (л.д. 42 - 51, т. 3).
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что суд необоснованно не принял признание иска ответчиком. Тогда как такое признание не нарушает права третьего лица (залогодержателя) (л.д. 60 - 61, т. 3).
В суде апелляционной инстанции представитель К. - И. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ОАО "Сбербанк России" - П.К. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
К. о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил.
У.А. о времени и месте рассмотрения жалобы извещен по известному адресу. От получения судебного извещения уклонился.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, руководствуясь статьями 117, 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, на основании соглашения N от ..., дополнительного соглашения от ..., протокола внеочередного общего собрания участников некоммерческого партнерства ... N от ..., акта N приема-передачи земельного участка от ... некоммерческое партнерство по оказанию социальных услуг по организации отдыха ... в счет возврата целевых взносов участника передало, а У.А. принял в собственность земельный участок под базу отдыха, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, общей площадью N кв. м, кадастровый номер N, существенное ограничение (обременение) права - водоохранная зона озера <адрес> расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> уч. N.
Право собственности У.А. на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ..., о чем сделана запись регистрации и выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 211 - 212, т. 1; л.д. 203 - 210, т. 2).
... между У.А. и К. заключен договор N, предметом которого является передача У.А. (заказчиком-застройщиком) К. (инвестору) прав по инвестированию строительства коттеджа для отдыха, создаваемого по адресу: <адрес>, с правом получения по окончании строительства в собственность одноэтажного коттеджа для отдыха с мансардой и подвалом, общей проектной площадью N кв. м, площадью мансарды N кв. м, назначение нежилое, бани, площадью N кв. м вместе с пристройкой, площадью N кв. м, расположенных по вышеуказанному адресу (л. д. 15 - 20, т. 1).
Согласно п. 2.5 договора окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены в соответствии с производственной документацией и графиком производства работ в ... года.
Согласно п. 4.1 договора общая сумма осуществляемого К. финансирования определена по соглашению сторон и составляет ... руб.
В подтверждение исполнения принятых обязательств по передаче денежных средств, истцом в материалы дела представлены расписки на общую сумму ... руб. (л.д. 21 - 38, т. 1).
Судом первой инстанции также установлено, что ... между ОАО "Сбербанк России" и У.А. заключен кредитный договор, на основании которого заемщик получил кредит ... в сумме ... руб. на строительство одноэтажного коттеджа с мансардой и бани на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> под ...% годовых (л.д. 73 - 78, т. 1).
... между ОАО "Сбербанк" и У.А. заключен договор об ипотеке земельного участка, площадью N кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>.
... администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области У.А. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 39, т. 1).
На основании данного разрешения ... право собственности на коттедж для отдыха, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь N кв. м, инв. N, лит. N адрес объекта: <адрес>, зарегистрировано за У.А., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области года выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 41, т. 1).
Поскольку У.А. не исполнены взятые на себя обязательства, К., на основании п. 8.3 договора от ... обратился в Постоянно действующий третейский суд "Центральный Третейский суд".
Решением третейского суда от ... N исковые требования К. к У.А. о признании права собственности на спорный коттедж удовлетворены в полном объеме (л.д. 42 - 43, т. 1).
Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от ... по делу N, оставленным без изменений апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ..., указанное решение третейского суда отменено (л.д. 44 - 49, т. 1).
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный ... между К. и У.А. следует квалифицировать как смешанный. К положениям договора, предусматривающим возникновение у инвестора по завершении строительства права собственности на коттедж, следует применять положения о договоре купли-продажи. Иск покупателя о признании права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Судом первой инстанции установлено, что спорный коттедж строился ответчиком для собственных нужд, до настоящего времени находится в его пользовании и владении, в фактическое пользование истца не передавался.
Кроме того сторонами не разрешен вопрос о правах на земельный участок, находящийся в залоге у Банка, при передаче объекта недвижимости в собственность инвестора.
Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о признании права собственности на коттедж и прекращении права собственности ответчика на данный объект.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из дела следует, что право требования К. основано на договоре от ... инвестирования строительства коттеджа.
При этом коттедж, в отношении которого возник спор, расположен на земельном участке, принадлежащем ответчику.
В силу п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Как правильно указал суд первой инстанции, требования ст. 552 ГК РФ об одновременной передаче права собственности на недвижимое имущество и земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования стороны не выполнили.
Поскольку в силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), следовательно, у ответчика имелись основания для приобретения права на возведенное строение.
Кроме того, из дела следует, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, является предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение взятых У.А. на себя обязательств по возврату кредита.
Материалами дела подтверждается, что в производстве Калининского районного суда Санкт-Петербурга находится гражданское дело, возбужденное ..., то есть до обращения К. с настоящим иском в Приозерский городской суд Ленинградской области, по иску ОАО "Сбербанк России" к У.А. о взыскании кредитной задолженности, признании обременения ипотеки на построенный объект - коттедж для отдыха, расположенный по адресу: <адрес>, обращении взыскания на предмет залога - земельный участок и коттедж для отдыха, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В соответствии с п. 1 ст. 65 данного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Аналогичное положение предусмотрено п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При этом, согласно положениям п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Таким образом, законодателем защищены права залогодержателя при осуществлении залогодателем вещных прав в отношении обремененного залогом имущества.
В данном случае залогодателем У.А. не было получено согласие ОАО "Сбербанк России" на продажу предмета залога.
При таких обстоятельствах, правильным является и вывод суда о невозможности положительного разрешения спора по возникновению у истца права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, являющийся предметом залога, в период действия такого обременения.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, отказывая К. в судебной защите имущественных прав по избранному способу, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, которые подлежат применению для урегулирования возникших спорных правоотношений, и постановил законное и обоснованное решение в полном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Доводы жалобы на то, что суд не принял признание иска ответчиком, не могут быть приняты во внимание, поскольку такое признание в данном случае противоречит закону, нарушает права и интересы ОАО "Сбербанк России", как кредитора ответчика по обязательству, обеспеченному залогом спорного имущества. Более того, признание иска ответчиком необязательно для суда в силу требований ст. 173 ГПК РФ.
Ссылка истца на положения ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также несостоятельна, поскольку в данном случае подлежат применению ст. 37 и 39 указанного Закона.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене принятого судебного решения не имеют, базируются на неправильном толковании норм материального права и сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств.
Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения и которые в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)