Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А13-1820/2012 (судьи Моисеева И.Н., Журавлев А.В., Рогатенко Л.Н.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Техно-торговый центр "Гарант", место нахождения: г. Вологда, ул. Мира, д. 80, ОГРН 1023500890621 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды, место нахождения: г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683 (далее - Администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Вологды (далее - Департамент) о признании за основу отчета от 14.12.2011 N 3500/141211Ц-0071/Ю-01/0069 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 80; понуждении Администрации на основании указанного отчета заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 61,6 кв. м, N 10а, 19 по указанному адресу с определением рыночной стоимости 703 600 руб., в том числе налог на добавленную стоимость.
Определением от 07.03.2012 принято к производству исковое заявление Общества с указанием в качестве ответчика Департамента.
В определениях от 10.04.2012 о назначении дела к судебному разбирательству, от 15.05.2012 о назначении судебной экспертизы в качестве ответчика также указан Департамент.
Уточнив заявленные требования, Общество просило обязать Администрацию заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 834 909 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость) в соответствии с составленным по результатам судебной экспертизы заключением эксперта по определению рыночной стоимости объекта.
Решением от 23.07.2012 (судья Корепин С.В.) на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи помещения по цене 834 909 руб. в соответствии с заключением эксперта.
Определением от 09.08.2012 исправлены опечатки, допущенные при указании наименования ответчика в определениях от 07.03.2012, 10.04.2012, 15.05.2012; вместо Департамента, указанного в качестве ответчика, предписано считать ответчиком Администрацию.
Определением от 27.08.2012 с Администрации в пользу Общества взыскано 24 000 руб. судебных расходов, в том числе 4000 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 10 000 руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы, 10 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.
Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2012 установлено безусловное основание, предусмотренное пунктом 4 части четвертой статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта; указано на переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Протокольным определением от 17.10.2012 в соответствии со статьей 47 упомянутого Кодекса Департамент, не являющийся юридическим лицом, как ненадлежащий ответчик заменен на Администрацию.
Постановлением апелляционного суда от 23.10.2012 отменены решение от 23.07.2012, определения от 09.08.2012 и 27.08.2012; на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 61,6 кв. м по цене 707 550 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной в соответствии с заключением судебного эксперта; с Администрации в пользу Общества взыскано 4000 руб. расходов по государственной пошлине и 7000 руб. расходов по проведению экспертизы.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить постановление от 23.10.2012, ссылаясь на следующее: в нарушение статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) назначенный в качестве эксперта Жирнов Игорь Николаевич, не являющийся членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, не мог проверять отчеты на соответствие их закону и стандартам оценки; к участию в деле в качестве третьих лиц не привлекались оценщики, отчеты которых проверялись судебной экспертизой.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования "Город Вологда" находятся нежилые помещения площадью 61,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 80, арендуемые истцом.
Постановлением Администрации от 25.11.2011 N 7240 оформлено решение о продаже нежилых помещений общей площадью 61,6 кв. м; арендатору предложено реализовать преимущественное право на приобретение данных нежилых помещений по цене 1 349 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком Паниным Андреем Юрьевичем согласно отчету от 28.10.2011 N 170-01/11.
Во исполнение данного постановления Департамент направил Обществу предложение от 30.11.2011 заключить договор купли-продажи арендуемых помещений по цене 1 349 000 руб. с приложением проекта договора купли-продажи.
Истец, не согласившись с предложенной Администрацией ценой, направил протокол разногласий, в котором просил продать помещение по цене 703 600 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 14.12.2011, выполненным по заказу Общества.
Поскольку Администрация отклонила предложения Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Это право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, имеющихся в данном случае, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
Исходя из статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Определением от 15.05.2012 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западный Центр Юридических Услуг" (далее - Центр); перед экспертами поставлены вопросы о соответствии Закону об оценочной деятельности отчетов от 28.10.2011 и 14.12.2011, об определении рыночной стоимости нежилых помещений.
По результатам проведенной судебной экспертизы эксперт Центра Жирнов И.Н. составил заключение от 03.07.2012 N 03-1/07. Согласно данному заключению оба отчета не соответствуют Закону об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 61,6 кв. м составляет 834 909 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).
Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что изложенные в нем данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда не было оснований; несоответствия заключения Закону об оценочной деятельности и нарушений этого Закона при проведении экспертизы суд апелляционной инстанции не усмотрел. В таком случае суд правомерно обязал Администрацию заключить договор купли-продажи по цене, определенной в соответствии с заключением эксперта.
Ссылка подателя жалобы на порочность данного заключения подлежит отклонению, поскольку направлена на переоценку исследовавшегося судом доказательства, что в суде кассационной инстанции не допустимо. Кассационная инстанция не усматривает нарушений апелляционным судом при исследовании и оценке доказательств положений главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не считает выводы суда в этой части не соответствующими имеющимся в деле доказательствам.
Довод Администрации о непривлечении к участию в деле оценщиков, отчеты которых проверялись, также несостоятелен, поскольку о правах и обязанностях указанных лиц судебный акт не принят.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А13-1820/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 04.02.2013 ПО ДЕЛУ N А13-1820/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. по делу N А13-1820/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А13-1820/2012 (судьи Моисеева И.Н., Журавлев А.В., Рогатенко Л.Н.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Техно-торговый центр "Гарант", место нахождения: г. Вологда, ул. Мира, д. 80, ОГРН 1023500890621 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды, место нахождения: г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683 (далее - Администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Вологды (далее - Департамент) о признании за основу отчета от 14.12.2011 N 3500/141211Ц-0071/Ю-01/0069 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 80; понуждении Администрации на основании указанного отчета заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 61,6 кв. м, N 10а, 19 по указанному адресу с определением рыночной стоимости 703 600 руб., в том числе налог на добавленную стоимость.
Определением от 07.03.2012 принято к производству исковое заявление Общества с указанием в качестве ответчика Департамента.
В определениях от 10.04.2012 о назначении дела к судебному разбирательству, от 15.05.2012 о назначении судебной экспертизы в качестве ответчика также указан Департамент.
Уточнив заявленные требования, Общество просило обязать Администрацию заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 834 909 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость) в соответствии с составленным по результатам судебной экспертизы заключением эксперта по определению рыночной стоимости объекта.
Решением от 23.07.2012 (судья Корепин С.В.) на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи помещения по цене 834 909 руб. в соответствии с заключением эксперта.
Определением от 09.08.2012 исправлены опечатки, допущенные при указании наименования ответчика в определениях от 07.03.2012, 10.04.2012, 15.05.2012; вместо Департамента, указанного в качестве ответчика, предписано считать ответчиком Администрацию.
Определением от 27.08.2012 с Администрации в пользу Общества взыскано 24 000 руб. судебных расходов, в том числе 4000 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 10 000 руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы, 10 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.
Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2012 установлено безусловное основание, предусмотренное пунктом 4 части четвертой статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта; указано на переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Протокольным определением от 17.10.2012 в соответствии со статьей 47 упомянутого Кодекса Департамент, не являющийся юридическим лицом, как ненадлежащий ответчик заменен на Администрацию.
Постановлением апелляционного суда от 23.10.2012 отменены решение от 23.07.2012, определения от 09.08.2012 и 27.08.2012; на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 61,6 кв. м по цене 707 550 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной в соответствии с заключением судебного эксперта; с Администрации в пользу Общества взыскано 4000 руб. расходов по государственной пошлине и 7000 руб. расходов по проведению экспертизы.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить постановление от 23.10.2012, ссылаясь на следующее: в нарушение статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) назначенный в качестве эксперта Жирнов Игорь Николаевич, не являющийся членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, не мог проверять отчеты на соответствие их закону и стандартам оценки; к участию в деле в качестве третьих лиц не привлекались оценщики, отчеты которых проверялись судебной экспертизой.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования "Город Вологда" находятся нежилые помещения площадью 61,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 80, арендуемые истцом.
Постановлением Администрации от 25.11.2011 N 7240 оформлено решение о продаже нежилых помещений общей площадью 61,6 кв. м; арендатору предложено реализовать преимущественное право на приобретение данных нежилых помещений по цене 1 349 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком Паниным Андреем Юрьевичем согласно отчету от 28.10.2011 N 170-01/11.
Во исполнение данного постановления Департамент направил Обществу предложение от 30.11.2011 заключить договор купли-продажи арендуемых помещений по цене 1 349 000 руб. с приложением проекта договора купли-продажи.
Истец, не согласившись с предложенной Администрацией ценой, направил протокол разногласий, в котором просил продать помещение по цене 703 600 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 14.12.2011, выполненным по заказу Общества.
Поскольку Администрация отклонила предложения Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Это право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, имеющихся в данном случае, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
Исходя из статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Определением от 15.05.2012 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западный Центр Юридических Услуг" (далее - Центр); перед экспертами поставлены вопросы о соответствии Закону об оценочной деятельности отчетов от 28.10.2011 и 14.12.2011, об определении рыночной стоимости нежилых помещений.
По результатам проведенной судебной экспертизы эксперт Центра Жирнов И.Н. составил заключение от 03.07.2012 N 03-1/07. Согласно данному заключению оба отчета не соответствуют Закону об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 61,6 кв. м составляет 834 909 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).
Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что изложенные в нем данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда не было оснований; несоответствия заключения Закону об оценочной деятельности и нарушений этого Закона при проведении экспертизы суд апелляционной инстанции не усмотрел. В таком случае суд правомерно обязал Администрацию заключить договор купли-продажи по цене, определенной в соответствии с заключением эксперта.
Ссылка подателя жалобы на порочность данного заключения подлежит отклонению, поскольку направлена на переоценку исследовавшегося судом доказательства, что в суде кассационной инстанции не допустимо. Кассационная инстанция не усматривает нарушений апелляционным судом при исследовании и оценке доказательств положений главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не считает выводы суда в этой части не соответствующими имеющимся в деле доказательствам.
Довод Администрации о непривлечении к участию в деле оценщиков, отчеты которых проверялись, также несостоятелен, поскольку о правах и обязанностях указанных лиц судебный акт не принят.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу N А13-1820/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)