Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании:
- от истца: Макаренко Н.В., доверенность от 23.01.2013;
- от ответчика: Ежова А.Ю., лично по паспорту
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ежовой Анны Юрьевны
на решение от 23 апреля 2013 года
по делу N А73-1179/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Букиной Е.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой"
к индивидуальному предпринимателю Ежовой Анне Юрьевне
о взыскании задолженности, пеней и убытков по договору аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Ежовой Анне Юрьевне ОГРНИП 304272318300124, г. Хабаровск (далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании на основании договора аренды от 01.07.2012 N 44/01 задолженности по арендной плате за период с 01.11.2012 по 22.01.2013 в сумме 1 163 264,51 руб., пеней в размере 1 064 152,82 руб., начисленных за период с 11.07.2012 по 17.01.2013 за просрочку внесения арендных платежей, а также убытков в сумме 34 001 руб., возникших в связи с возвратом помещения в ненадлежащем состоянии.
Решением арбитражного суда от 23.04.2013 исковые требования удовлетворены частично - с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 1 094 022,58 руб., пени в сумме 650 000 руб. и убытки в сумме 34 001 руб.
В апелляционной жалобе Предприниматель просит отменить решение суда от 23.04.2013. В обоснование указывает на незаключенность договора аренды от 01.07.2012 N 44/01 в связи с тем, что его условия не позволяют достоверно определить объект аренды. Настаивает на том, что внесенный ею в рамках договора аренды от 01.08.2011 обеспечительный платеж в сумме 429 300 руб. после окончания срока действия данного договора удерживался истцом как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по последующему договору аренды от 01.07.2012, в этой связи истец был вправе в одностороннем порядке произвести зачет этой суммы с неоплаченными в срок арендными платежами. Считает, что сумма неустойки снижена судом первой инстанции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) незначительно, поскольку ее явная несоразмерность очевидна при анализе соотношения суммы долга и размера присужденной неустойки, а также периодов просрочки исполнения обязательства. Полагает, что представленные в дело доказательства свидетельствуют об освобождении помещения 08.01.2013 и о принятии истцом мер к этому.
Общество в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, в обоснование указав следующее: заявление ответчика о незаключенности договора аренды не основано на законе; обеспечительный платеж по предыдущему договору аренды использован истцом в качестве исполнения обязательств ответчика по оплате арендных платежей и договорной неустойки по просроченным обязательствам по договору от 2011 года; заключая договор аренды, ответчик должен был оценить свои возможности и размер неустойки, предполагаемый к выплате при нарушении сроков оплаты; фактически помещение освобождено ответчиком 22.01.2013. В отзыве истец также просит изменить решение суда в части и признать уведомление от 10.12.2012, направленное по электронной почте на адрес физического лица, ненадлежащим уведомлением о досрочном расторжении договора.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании апелляционного суда объявлялся перерыв с 03.07.2013 до 10.07.2013; на основании статьи 158 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 28.08.2013 для представления дополнительных доказательств по делу.
Сторонами по делу в апелляционный суд представлены дополнительные документы, а именно: заявителем жалобы - дополнительные письменные пояснения с приложением расчетов; истцом - дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.
В представленном Обществом дополнении указано следующее: из обеспечительного платежа в сумме 429 000 руб., внесенного Предпринимателем по ранее заключенному договору аренды от 2011 года, Обществом удержана неустойка в сумме 103 250 руб. за несвоевременное внесение арендной платы за период с декабря 2011 года по февраль 2012 года и задолженность за потребленную электроэнергию в сумме 28 319,71 руб.; за возвратом оставшихся от обеспечительного платежа 297 430,29 руб. ответчик к истцу не обращался, так же как и с заявлением о зачете этой суммы в счет задолженности по внесению обеспечительного платежа по следующему договору; в связи с невнесением ответчиком обеспечительного платежа по договору аренды 2012 года у ответчика в течение всего срока действия данного договора имелась просроченная задолженность; в случае внесения обеспечительного платежа по договору 2012 года этот платеж должен был остаться в распоряжении арендодателя в соответствии с пунктом 4.4 договора вследствие нарушения арендатором порядка и сроков расторжения договора.
Предприниматель в дополнительных письменных пояснениях указал следующее: обеспечительный платеж в сумме 429 300 руб. по договору от 2011 года внесен ответчиком в предусмотренный пунктом 4.1 данного договора срок, что подтверждается в том числе отсутствием претензий со стороны истца; исходя из пункта 4.2 названного договора арендодатель не вправе производить зачет суммы обеспечительного платежа в счет оплаты неустойки и стоимости потребленной электрической энергии; акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2012 подтверждает полную оплату арендатором арендной платы за весь период действия договора и обеспечительный платеж арендодателем в счет покрытия просроченных арендных платежей использован не был; положения пункта 4.4 договора аренды от 01.07.2012 не подлежат применению, а доводы истца о том, что обеспечительный платеж должен остаться в распоряжении арендодателя, неправомерны, данный платеж подлежит зачету в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2012 года; с учетом обеспечительного платежа задолженность по договору аренды от 01.07.2012 составляет 553 935,48 руб., а сумма неустойки - 233 045 руб., последняя подлежит снижению на основании статьи 333 ГК РФ до 10 487,03 руб. исходя из двойной ставки рефинансирования.
В заседании суда апелляционной инстанции Предприниматель высказался в поддержку доводов дополненной апелляционной жалобы, просил отменить решение и принять новый судебный акт с учетом этих доводов. Представитель Общества доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил оставить оспариваемый судебный акт по существу без изменения, с учетом скорректированных самим истцом сумм; отвечая на вопросы суда в судебном заседании 10.07.2013 указал на то, что имеющееся в отзыве требование об изменении решения в части изложенных в мотивировочной части выводов не поддерживает; в заседании 28.08.2013 представил еще одно дополнение к отзыву, в котором отметил следующее: доводы ответчика о безусловном зачете обеспечительного платежа от договора аренды 2011 года в счет гашения долга по договору аренды 2012 года не имеют законных либо договорных оснований; ответчик представил недостоверный расчет по датам и суммам внесенных платежей в 2012 году (учтены даты платежа, но не поступления денег на расчетный счет истца); ответчик не доказал явной несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки.
Проверив законность решения от 23.04.2013, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, дополнительных письменных пояснений сторон и выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Общество является собственником нежилого помещения общей площадью 143,1 кв. м, расположенного на 2 этаже по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 44, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.08.2011 N 27-АВ 564953.
Между Обществом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) 01.07.2012 подписан договор аренды N 44/01 с дополнительным соглашением к нему от 01.07.2012 (далее - Договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование функциональное помещение площадью 71,55 кв. м, находящееся на втором этаже в торговом комплексе "Магазины радости", расположенное по указанному выше адресу, в соответствии с планом помещения, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1) (пункт 1.1).
Согласно пункту 3.1 данного договора арендная плата устанавливается в размере 6 000 руб. за 1 кв. м арендуемой площади в месяц; оплата за все арендуемое помещение устанавливается в размере 429 300 руб. в месяц.
В пункте 3.5 Договора аренды установлено, что арендатор обязан вносить оплату ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца. В случае нарушения сроков, указанных в пунктах 3.5, 4.1 настоящего договора, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 1% от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки.
Пунктами 2.2.13, 2.2.14 данного договора на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем досрочном расторжении договора и освобождении арендуемой площади, а также передать арендуемую площадь арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, со всеми произведенными на арендуемой площади перестройками и переделками, а также улучшениями, составляющими принадлежность арендуемой площади и неотделимыми без вреда для конструкции, косметического состояния и внешнего вида.
Если состояние возвращаемой арендуемой площади по окончании настоящего договора хуже предусмотренного пунктом 2.1.1 договора, то арендатор возвращает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством (пункт 1.7).
В соответствии с пунктом 5.1 договор аренды вступает в силу с момента подписания передаточного акта и действует до 31.05.2013 (с учетом дополнительного соглашения).
01.07.2012 между сторонами договора подписан передаточный акт, в котором указано на передачу арендатору названного выше нежилого помещения площадью 71,55 кв. м.
Общество, ссылаясь на освобождение ответчиком арендуемого помещения 22.01.2013 и ненадлежащее исполнение последним обязанности по своевременному внесению арендной платы по Договору аренды, а также возврат помещения в ненадлежащем состоянии, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ "Аренда", а также условиями заключенного между сторонами Договора аренды.
Довод ответчика о незаключенности данного договора со ссылкой на невозможность достоверно определить объект аренды, подлежит отклонению, на основании следующего.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В данном случае, Договор аренды, а также передаточный акт к нему подписан истцом и ответчиком без каких-либо замечаний относительно передаваемого в аренду помещения. В период действия договора ответчик вносил арендную плату.
Указанное свидетельствует о том, что Договор аренды фактически исполнялся сторонами, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал.
В этой связи ответчик утратил право возражать против факта заключенности данного договора.
Кроме того, при заключении Договора аренды стороны в пункте 1.1 указали на то, что арендуемая площадь выделена на плане помещения - Приложении N 1 красной линией; указанное приложение, подписанное сторонами договора и представленное в материалы дела, содержит соответствующие отметки, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче по спорному договору.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При этом, в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Также, исходя из пункта 3 статьи 450 ГК РФ, пункта 2 статьи 453 ГК РФ с учетом правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 21.05.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", после расторжения договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором условие о начислении пеней не действует.
Таким образом, для разрешения настоящего спора в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки разрешению подлежит, в том числе вопрос о датах расторжения Договора аренды и возврата арендованного имущества.
Арбитражный суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело документы, пришел к выводу о том, что Договор аренды прекратил свое действие с 10.01.2013, а спорное помещение освобождено ответчиком (возвращено) арендодателю 17.01.2013.
Арбитражный апелляционный суд находит правильными данные выводы суда первой инстанции на основании следующего.
В пунктах 7.7, 2.2.13 Договора аренды стороны установили, что об одностороннем отказе от исполнения договора арендатор должен известить арендодателя письменно не менее чем за 30 дней.
Предпринимателем в материалы дела представлено заявление от 10.12.2012, адресованное генеральному директору Общества Лобастовой И.А., с просьбой расторгнуть Договор аренды с 08.01.2013, а также распечатка с сайта ответчика в сети Интернет об отправке 10.12.2012 данного документа в электронном виде в адрес Лобастова Игоря (т. 1 л.д. 97-98).
Как усматривается из выписки из ЕГРЮЛ от 30.01.2013, Лобастов Игорь Валерьевич является одним из двух учредителей Общества. По пояснениям ответчика, не оспоренным истцом, Лобастов И.В. является также супругом Лобастовой Ирины Александровны - директора Общества.
Представленными в дело распечатками с сайта ответчика в сети Интернет подтверждается ведение электронной переписки между Предпринимателем и Лобастовым И.В. при заключении договора аренды в отношении спорного помещения на период, предшествующий спорному договору (т. 2 л.д. 46-47). Указанные распечатки свидетельствуют о направлении Лобастовым И.В. со своего электронного адреса, совпадающего с адресом, на который Предприниматель направил заявление от 10.12.2012, на электронный адрес ответчика различных документов.
Кроме того, Обществом не оспаривается факт подписания 24.12.2012, то есть спустя небольшой промежуток времени после направления ответчиком вышеуказанного заявления, договора аренды спорного помещения в составе нежилого помещения площадью 149,2 кв. м с иным юридическим лицом - ООО "Спортинвест" (т. 1 л.д. 90-76).
Принимая во внимание изложенное, с учетом установленной в пункте 2.2.17 Договора аренды возможности ведения электронной переписки сторон, арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы Общества о нарушении ответчиком установленного Договором аренды порядка уведомления о досрочном расторжении спорного договора.
Также не принимается ссылка истца на нарушение ответчиком установленного договором срока уведомления о его расторжении. В данном случае ошибочное указание ответчиком в заявлении от 10.12.2012 даты расторжения договора не с 10.01.2013 (то есть по истечении 30 дней с момента направления данного заявления, как это установлено в пунктах 7.7, 2.2.13 Договора аренды), а с 08.01.2013, не свидетельствует о том, что ответчик ненадлежащим образом уведомил истца о досрочном расторжении договора.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Договор аренды прекратил свое действие с 10.01.2013.
Как указано выше, исходя из действующих норм гражданского права, арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендной платы после прекращения договора в случае несвоевременного возврата помещения.
При этом по смыслу статьи 622 ГК РФ у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы не с момента освобождения объекта аренды, а с момента возврата этого объекта арендодателю.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В пункте 2.2.14 Договора аренды стороны установили порядок возврата (передачи) арендуемого помещения в случае досрочного расторжения Договора аренды путем подписания передаточного акта.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения статьи 655 ГК РФ, устанавливающей специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений и подлежащие применению к аренде нежилых помещений, допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться подписанный сторонами Договора аренды акт приема-передачи либо иные документы, свидетельствующие о возврате спорного имущества Обществу.
В данном случае передаточный акт о возврате спорного помещения арендодателю между сторонами Договора аренды не подписывался, что последними не оспаривается.
Исходя из доводов апелляционной жалобы, ответчик настаивает на том, что спорное помещение возвращено им истцу 08.01.2013.
В подтверждение этому Предприниматель ссылается на то, что 08.01.2013 он встречался с Маркиным Александром Юрьевичем (вторым участником Общества) непосредственно в арендуемом помещении в целях возврата помещения и ключей от него. Однако эти доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку они документально в порядке статьи 65 АПК РФ ответчиком не подтверждены; при том, что Общество данное обстоятельство оспаривает (изложено в отзыве на апелляционную жалобу).
Представленный ответчиком в материалы дела акт приема-передачи от 08.01.2013, в котором в качестве представителя арендодателя указан Маркин А.Ю., не является надлежащим доказательством, так как сторонами не подписан; доказательств, свидетельствующих об отправке его для подписания в адрес Общества, ответчиком не представлено. Приложенная к акту распечатка с сайта ответчика в сети Интернет об отправке электронного документа 09.01.2013 к таким доказательствам не может быть отнесена, поскольку электронный адрес получателя корреспонденции не совпадает с адресом, на который ранее направлялись письма ответчиком (адресом Лобастова И.В.). Доказательств того, что это электронный адрес Маркина А.Ю., на что указывает заявитель жалобы, либо самого Общества, материалы дела не содержат. Кроме того, доводы Предпринимателя о направлении акта Маркину А.Ю. противоречит утверждениям самого ответчика, изложенным в дополнительных пояснениях от 23.04.2013 (т. 2 л.д. 43-45), о том, что в течение срока действия обоих договоров аренды (от 01.08.2011 и от 01.07.2012) он контактировал непосредственно с Лобастовым И.В.
Подлежат отклонению и ссылки ответчика на представленные в материалы дела отчеты суточные с гашением от 06.01.2013 и от 01.02.2013, выполненные на кассовом аппарате (т. 2 л.д. 61-62), которые, по мнению ответчика, свидетельствуют о прекращении торговой деятельности Предпринимателя в спорном помещении и ее возобновлении 01.02.2013 уже в другом нежилом помещении, а, следовательно, и об освобождении спорного помещения. Данное обстоятельство само по себе не свидетельствует об исполнении арендатором обязанности по возврату объекта аренды арендодателю, что, как указано выше, подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего спора. По этим же основаниям не принимаются доводы ответчика о том, что помещение им не использовалось с 08.01.2013.
Иных документов в подтверждение возврата спорного имущества арендодателю 08.01.2013 или в период до 17.01.2012 (до даты, определенной судом первой инстанции), Предприниматель не представил.
Также в нарушение требований статьи 65 АПК РФ арендатором не доказан факт уклонения Общества от приема спорного помещения в названный выше период. Заявление Предпринимателя от 10.12.2012, на которое ссылается заявитель жалобы, предложения о возврате помещения не содержит. Доказательств направления Обществу акта от 08.01.2013, как установлено судом выше, не представлено. Других доводов с приложением письменных доказательств в подтверждение факта обращения Предпринимателя к Обществу в указанный выше период (с 08.01.2013 по 17.01.2013) с требованием принять арендованное имущество, заявителем жалобы в материалы дела не представлено.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности арендатором в порядке статьи 65 АПК РФ факта извещения арендодателя о готовности вернуть спорное помещение по акту приема-передачи от 08.01.2013, факта уклонения последнего от приема спорного помещения, а также возврата этого помещения в срок до 17.01.2013.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела передаточного акта, свидетельствующего о точной дате возврата помещения арендодателю, арбитражный суд первой инстанции, определяя эту дату, правомерно исходил из следующего.
Обществом в подтверждение факта осуществления работ по приведению спорного помещения в надлежащее состояние представлен договор подряда от 18.01.2013 N 1, заключенный им с индивидуальным предпринимателем Шишковым А.В. (далее - ИП Шишков А.В.), а также подписанный к нему акт выполненных работ от 22.01.2013, содержащий подробный перечень этих работ.
Поскольку объем подлежащих выполнению работ по данному договору подряда мог быть установлен только путем визуального осмотра спорного помещения, следовательно, на дату заключения этого договора (18.01.2013) помещение являлось освобожденным и находилось в фактическом владении Общества.
При установленном, с учетом непредставления ответчиком доказательств возврата спорного помещения истцу ранее даты его осмотра истцом при заключении договора подряда от 18.01.2013, датой возврата арендованного имущества признана дата, предшествующая заключению этого договора - 17.01.2013.
Ссылка Общества на то, что фактически помещение освобождено ответчиком 22.01.2013 - в день окончания подрядных работ по приведению помещения в надлежащее состояние, апелляционным судом отклоняется, так как данное обстоятельство не является определяющим при решении вопроса о дате возврата арендованного имущества арендодателю.
Таким образом, обязательство по внесению арендной платы в сумме, указанной в пункте 3.1 Договора аренды, сохранилось у ответчика до 17.01.2013. В связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 18 по 22 января 2013 года в сумме 69 241,30 руб. подлежат отклонению.
Относительно оставшихся требований Общества в части основного долга, а именно: задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2012 по 17.01.2013 арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Исходя из установленной Договором аренды ежемесячной арендной платы, общая сумма арендных платежей за указанный период составила 1 094 022,58 руб., из которых по 429 300 руб. - за ноябрь и декабрь 2012 года и 235 422,58 руб. - за 17 дней января 2013 года, что сторонами по делу не оспаривается.
Вместе с тем, по мнению заявителя жалобы, при расчете спорной задолженности надлежит учитывать в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2012 года обеспечительный платеж в размере 429 300 руб., внесенный им по ранее заключенному с истцом договору аренды спорного имущества - договору от 01.08.2011 N 44/01 (далее - Договор от 2011 года).
Арбитражный суд первой инстанции, отклоняя данный довод Предпринимателя, исходил из того, что Договором от 2011 года возможность перевода обеспечительного платежа на новый договор не предусмотрена; соглашения по этому вопросу в новом Договоре аренды не имеется; ответчик, считая, что у истца имеется долг перед ним в сумме обеспечительного платежа, в порядке статьи 410 ГК РФ к истцу не обращался. В этой связи суд пришел к выводу о том, что правомерность удержания платежа по Договору от 2011 года и неперевод его на спорный Договор аренды не могут быть предметом исследования в настоящем споре.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с такими выводами на основании следующего.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 Договора от 2011 года, арендатор обязан внести на расчетный счет арендодателя сумму, равную размеру арендной платы, которая является обеспечительным платежом и удерживается арендодателем в течение срока действия настоящего договора как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему арендатором в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора, при невнесении последним арендной платы в установленный договором срок. При соблюдении арендатором условий настоящего договора и отсутствии просрочек в оплате в течение срока действия договора, сумма обеспечительного платежа засчитывается арендатору в счет оплаты за последний месяц аренды.
Аналогичные положения закреплены в спорном Договоре аренды. При этом объект аренды обоих договоров, так же как и условия о размере арендной платы (429 300 руб. в месяц - в соответствии с Договором от 2011 года такой размер установлен с 01.01.2012; до этого периода ежемесячный размер арендной платы составлял 50 000 руб.) и об обеспечительном платеже полностью совпадают.
Факт внесения арендатором обеспечительного платежа по Договору от 2011 года подтверждается письмом истца от 11.03.2012 об уведомлении ответчика об удержании по Договору от 2011 года из суммы обеспечительного платежа штрафной неустойки в размере 98 446 руб. за нарушение сроков оплаты арендных платежей (т. 1 л.д. 68); при этом указанный арендодателем в письме остаток обеспечительного платежа в сумме 330 854 руб. свидетельствует о внесении арендатором данного платежа в сумме 429 300 руб. Доказательств обратному истец в материалы дела не представил, в связи с чем его довод о том, что ответчиком по Договору от 2011 года обеспечительный платеж внесен не в полном объеме, а именно: в сумме 429 000 руб., апелляционным судом отклоняется.
Договор от 2011 года не содержит положений о порядке возврата обеспечительного платежа в случае отсутствия у арендатора задолженности на дату окончания срока действия этого договора.
При этом срок окончания действия данного договора установлен сторонами 30.06.2012 (пункт 5.1); в то время как срок начала действия Договора аренды от 2012 года с учетом подписания передаточного акта - 01.07.2012 (пункт 5.1). Таким образом, фактически спорное помещение после окончания срока действия Договора от 2011 года, не выбывая из владения ответчика, вновь передано ему по новому договору 2012 года, содержащим в себе условие о необходимости внесения арендатором обеспечительного платежа в той же сумме, что и по предшествующему договору аренды.
Между тем доказательств внесения арендатором обеспечительного платежа по новому договору аренды материалы дела не содержат; сторонами по делу не оспаривается тот факт, что такой платеж ответчиком не вносился. Также не представлены в дело документы, свидетельствующие о предъявлении арендодателем требования к арендатору о внесении этого платежа.
Учитывая изложенное, принимая во внимание также отсутствие в деле каких-либо письменных доказательств, подтверждающих осуществление истцом зачета полученной им суммы обеспечительного платежа в полном объеме в счет оплаты задолженности по Договору от 2011 года, арбитражный апелляционный суд находит правомерным довод ответчика об удержании истцом этой суммы по следующему Договору аренды (от 2012 года) в качестве обеспечительного платежа.
Следует отметить, что по смыслу общего правила статьи 606 ГК РФ, получая арендные платежи, арендодатель предоставляет другой стороне встречное исполнение - предоставляет арендатору на срок аренды право владеть предметом аренды и использовать его.
Следовательно, любой платеж, в том числе и обеспечительный, является оплатой этого права.
В этой связи действия арендодателя по удержанию полученного по предыдущему договору аренды обеспечительного платежа, при отсутствии каких-либо правовых оснований к этому, и отказ в зачете этого платежа в счет аналогичных обязательств по следующему договору с начислением в связи с этим договорных санкций, не могут быть признаны добросовестными.
При решении вопроса о наличии или отсутствии у Общества правовых оснований для удержания обеспечительного платежа, внесенного по Договору от 2011 года, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
В соответствии с представленным ответчиком в апелляционный суд расчетом (сводная таблица расчетов по договорам N 44/01 от 01.08.2011 и от 01.07.2012), арендная плата по Договору от 2011 года внесена ответчиком в полном объеме за весь период его действия. Указанные в расчете сведения подтверждаются представленными в дело платежными поручениями и подписанными представителями арендодателя и арендатора актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2012 и актом взаимозачета от 30.06.2012 N 00000001.
Доводы Общества, изложенные в дополнении к отзыву, о том, что из обеспечительного платежа по Договору от 2011 года им удержаны денежные суммы в размере 103 250 руб. в качестве неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и 28 319,71 руб. в качестве стоимости потребленной электроэнергии, арбитражным апелляционным судом отклоняются в силу следующего. В обоснование начисления неустойки истец сослался на то, что обеспечительный платеж внесен ответчиком лишь 01.03.2012, то есть позднее установленного пунктом 4.1 Договора от 2011 года срока - в течение 5 рабочих дней с момента подписания данного договора. Однако в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило доказательств внесения данного платежа в указанный им срок. Между тем, Предприниматель данное утверждение Общества оспаривает и настаивает на внесении им платежа в предусмотренный Договором от 2011 года срок. При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в деле платежных документов, свидетельствующих о дате передачи обеспечительного платежа арендодателю, а также каких-либо иных письменных доказательств, подтверждающих его внесение с нарушением установленного срока, при том, что стороны подтверждают факт внесения этого платежа, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта перечисления арендатором обеспечительного платежа позднее установленного срока. В этой связи с учетом положений пункта 4.3 Договора от 2011 года, начисление истцом неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей, при наличии у арендодателя обеспечительного платежа в размере арендной платы за месяц и оплат, производимых арендатором, нельзя признать обоснованным.
Кроме того, исходя из названных выше положений пунктов 4.1 - 4.3 договоров аренды, возможность арендодателя в одностороннем порядке произвести зачет этих денежных средств в счет уплаты неустойки за нарушение условий договоров не предусмотрена. Не согласована сторонами такая возможность и в отношении стоимости затрат на потребляемую арендатором электроэнергию.
Довод Общества о том, что в случае внесения обеспечительного платежа по договору 2012 года этот платеж должен был остаться в распоряжении арендодателя в соответствии с пунктом 4.4 договора вследствие нарушения арендатором порядка и сроков расторжения договора, подлежит отклонению. Согласно указанному условию Договора аренды обеспечительный платеж не возвращается при освобождении арендуемой площади ранее срока, указанного в пункте 2.2.13, то есть ранее чем за 30 дней до письменного уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора. В данном случае такого нарушения со стороны арендатора судом не установлено.
На основании изложенного, принимая во внимание отсутствие в деле доказательств внесения ответчиком арендных платежей за период с 01.12.2012 по 17.01.2013, общая сумма которых составила 664 722,58 руб. (за декабрь 2012 года - 429 300 руб., за 17 дней января 2013 года - 235 422,58 руб.), исковые требования Общества о взыскании с Предпринимателя основного долга в указанной сумме являются правомерными и подлежат удовлетворению. В остальной части данные исковые требования подлежат отклонению.
Относительно исковых требований о взыскании в Предпринимателя пеней в размере 1 064 152,82 руб., начисленных за период с 11.07.2012 по 17.01.2013 (т. 2 л.д. 32), арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Следовательно, исходя из названных правовых норм и пункта 3.5 Договора аренды, с учетом внесения ответчиком арендных платежей с нарушением установленных данным договором сроков, что последним не оспаривается, требование истца о возложении на ответчика ответственности за нарушение этих обязательств является обоснованным.
Однако, принимая во внимание установленные выше обстоятельства относительно обеспечительного платежа в сумме 429 300 руб., подлежащего учету по спорному договору с начала его действия, а также положения пункта 4.3 Договора аренды, указанные истцом начала периодов просрочек, не могут быть признаны правильными. Также неправильно определена истцом и дата окончания начисления неустойки (17.01.2013), учитывая установленный выше факт прекращения действия договора аренды с 10.01.2013, при том, что арендодатель вправе требовать уплату договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства лишь за период до дня прекращения договора.
Проверив представленный ответчиком в апелляционный суд расчет неустойки на сумму 233 045 руб., арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о соответствии его названным выше требованиям. Так, начала периодов просрочки применительно к каждому месяцу определены Предпринимателем правильно, исходя из установленного Договором аренды срока оплаты арендных платежей (пункт 3.5) и с учетом обеспечительного платежа; учтены произведенные частичные оплаты; начисление неустойки произведено по 09.01.2013.
Доводы истца о неверном расчете пени в связи с ошибочным учетом дат перечисления, а не зачисления денежных средств на счет арендодателя, не принимаются, учитывая условия п. 3.5 Договора аренды (где не указано на то, что обязательство по внесению арендной платы считается исполненным в момент поступления средств на счет получателя), а также принимая во внимание принятие соответствующих платежных поручений при обеспеченности их денежными средствами арендатора.
Вместе с тем ответчиком в расчете ошибочно не начислены пени за несвоевременное внесение арендного платежа за август 2012 года на суммы задолженности 229 300 руб., 129 300 руб. и 29 300 руб. Исправляя данную ошибку, апелляционный суд самостоятельно произвел расчет неустойки за указанный период, сумма которой составила 13 516 руб.
Таким образом, сумма пеней за период с 10.08.2012 по 09.01.2013 включительно с применением ставки в размере 1% в день, установленной в пункте 3.5 Договора аренды, составила 246 561 руб.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции Предприниматель просил уменьшить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, а также исходя из пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства.
Пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" дано разъяснение, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 указанного информационного письма, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и иные.
Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление ВАС РФ N 81), ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 22.04.2004 N 154-О, от 21.12.2000 N 263-О, часть первая статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон не определяет критерии, пределы ее соразмерности.
Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.
Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
В данном случае установленная в Договоре аренды неустойка в размере 1% в день соответствует 360% годовых, что более чем в 40 раз превышает действующую в период просрочки обязательства ставку рефинансирования ЦБ России. Указанное свидетельствует о чрезмерно высоком размере неустойки, установленного спорным договором. Также апелляционный суд принимает во внимание незначительные периоды просрочки в исполнении обязательства по внесению арендных платежей - от 2 до 30 дней.
В этой связи арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о явной несоразмерности договорной неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости снижении ее размера на основании статьи 333 ГК РФ до 11 095,25 руб. с применением двукратной учетной ставки Банка России, действовавшей на дату принятия решения (16,5%).
Доводы Общества о соразмерности заявленной неустойки со ссылкой на согласование ее размера сторонами при подписании Договора, апелляционным судом отклоняются, так как данное обстоятельство не является безусловным основанием для отказа в применении положений статьи 333 ГК РФ при установленном выше факте явной несоразмерности размера неустойки. Как указано выше, рассмотрение вопроса о снижении неустойки на основании указанной нормы права в случае соответствующего заявления со стороны ответчика является правом суда. При этом суд решает вопрос о снижении именно согласованной неустойки.
Обществом также заявлено требование о взыскании с Предпринимателя убытков в сумме 34 001 руб., возникших в связи с возвратом помещения в ненадлежащем состоянии.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Аналогичные условия закреплены в пунктах 1.7, 2.2.14 Договора аренды.
При этом в пункте 1.5 Договора аренду установлено, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит; производимые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.
Истец в подтверждение своим требованиям о взыскании с ответчика убытков, представил в материалы дела договор подряда от 18.01.2013 N 1, заключений им с ИП Шишковым А.В. (подрядчиком), подписанный между сторонами данного договора акт выполненных работ N 1 на сумму 34 001 руб. и платежное поручение от 11.02.2013 N 17 о перечислении Обществом на расчетный счет ИП Шишкова А.В. оплаты по договору подряда от 18.01.2013 N 1 в сумме 34 001 руб. (т. 1 л.д. 28-31).
Согласно названным договору и акту подрядчиком в помещении истца по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 44 осуществлены демонтажные работы по разборке перегородок из ГВЛ, демонтажу электропровода, розеток, выключателей, а также упаковке, выносу и вывозу мусора на сумму 34 001 руб.
Предпринимателем не оспаривается тот факт, что установка перегородок из ГВЛ, электропроводов, розеток и выключателей в спорном помещении осуществлена им самим после принятия помещения в аренду.
Доказательств то, что перегородки и электрооборудование относятся к неотделимым улучшениям, в материалы дела ответчиком не представлено. Следовательно, исходя из указанных выше норм права и условий Договора аренды, при расторжении Договора аренды Предприниматель обязан был осуществить демонтаж названного выше оборудования и его вывоз из спорного помещения. Доказательств этому ответчик в материалы дела не представил. Представленный заявителем жалобы в заседании апелляционного суда договор возмездного оказания услуг от 04.01.2013 N 23, заключенный им с ООО "Кредо", к надлежащим доказательствам не относится, поскольку условиями данного договора предусмотрен демонтаж и вывоз иного имущества - торгового оборудования.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает доказанным факт возврата арендатором после прекращения Договора аренды арендодателю спорного помещения в ненадлежащем состоянии, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика убытков в сумме 34 001 руб., составляющих стоимость расходов на демонтаж перегородок и электрооборудования, подлежат удовлетворению.
При изложенном апелляционная жалоба Предпринимателя подлежат частичному удовлетворению, решение арбитражного суда от 23.04.2013 - изменению: с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 709 818,83 руб., из которых 664 722,58 руб. - задолженность по арендной плате; 11 095,25 руб. - пени и 34 001 руб. - убытки.
Как следствие, решение подлежит изменению и в части распределения государственной пошлины по иску, которая в силу статьи 110 АПК РФ относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, с учетом предоставленной истцу отсрочки по уплате государственной пошлины и освобождения ответчика от ее уплаты согласно дополнительному решению по настоящему делу от 17.05.2013, не оспоренному в установленном порядке.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе (2 000 руб.) перечислена заявителем апелляционной жалобы полностью и, учитывая частичное удовлетворение апелляционной жалобы, в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относится в части (в сумме 1 000) руб. на Общество.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 23 апреля 2013 года по делу N А73-1179/2013 Арбитражного суда Хабаровского края изменить, заменив абзацы первый и второй резолютивной части на текст следующего содержания:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ежовой Анны Юрьевны (ОГРНИП 304272318300124, г. Хабаровск) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск) 709 818 рублей 83 копейки, из которых 664 722 рубля 58 копеек - задолженность по арендной плате; 11 095 рублей 25 копеек - пени и 34 001 рубль - убытки.
В удовлетворении оставшихся исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 19 966 рублей 55 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск) в пользу индивидуального предпринимателя Ежовой Анны Юрьевны (ОГРНИП 304272318300124, г. Хабаровск) расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в сумме 1 000 рублей".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2013 N 06АП-2932/2013 ПО ДЕЛУ N А73-1179/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. N 06АП-2932/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании:
- от истца: Макаренко Н.В., доверенность от 23.01.2013;
- от ответчика: Ежова А.Ю., лично по паспорту
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ежовой Анны Юрьевны
на решение от 23 апреля 2013 года
по делу N А73-1179/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Букиной Е.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой"
к индивидуальному предпринимателю Ежовой Анне Юрьевне
о взыскании задолженности, пеней и убытков по договору аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Ежовой Анне Юрьевне ОГРНИП 304272318300124, г. Хабаровск (далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании на основании договора аренды от 01.07.2012 N 44/01 задолженности по арендной плате за период с 01.11.2012 по 22.01.2013 в сумме 1 163 264,51 руб., пеней в размере 1 064 152,82 руб., начисленных за период с 11.07.2012 по 17.01.2013 за просрочку внесения арендных платежей, а также убытков в сумме 34 001 руб., возникших в связи с возвратом помещения в ненадлежащем состоянии.
Решением арбитражного суда от 23.04.2013 исковые требования удовлетворены частично - с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 1 094 022,58 руб., пени в сумме 650 000 руб. и убытки в сумме 34 001 руб.
В апелляционной жалобе Предприниматель просит отменить решение суда от 23.04.2013. В обоснование указывает на незаключенность договора аренды от 01.07.2012 N 44/01 в связи с тем, что его условия не позволяют достоверно определить объект аренды. Настаивает на том, что внесенный ею в рамках договора аренды от 01.08.2011 обеспечительный платеж в сумме 429 300 руб. после окончания срока действия данного договора удерживался истцом как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по последующему договору аренды от 01.07.2012, в этой связи истец был вправе в одностороннем порядке произвести зачет этой суммы с неоплаченными в срок арендными платежами. Считает, что сумма неустойки снижена судом первой инстанции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) незначительно, поскольку ее явная несоразмерность очевидна при анализе соотношения суммы долга и размера присужденной неустойки, а также периодов просрочки исполнения обязательства. Полагает, что представленные в дело доказательства свидетельствуют об освобождении помещения 08.01.2013 и о принятии истцом мер к этому.
Общество в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, в обоснование указав следующее: заявление ответчика о незаключенности договора аренды не основано на законе; обеспечительный платеж по предыдущему договору аренды использован истцом в качестве исполнения обязательств ответчика по оплате арендных платежей и договорной неустойки по просроченным обязательствам по договору от 2011 года; заключая договор аренды, ответчик должен был оценить свои возможности и размер неустойки, предполагаемый к выплате при нарушении сроков оплаты; фактически помещение освобождено ответчиком 22.01.2013. В отзыве истец также просит изменить решение суда в части и признать уведомление от 10.12.2012, направленное по электронной почте на адрес физического лица, ненадлежащим уведомлением о досрочном расторжении договора.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании апелляционного суда объявлялся перерыв с 03.07.2013 до 10.07.2013; на основании статьи 158 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 28.08.2013 для представления дополнительных доказательств по делу.
Сторонами по делу в апелляционный суд представлены дополнительные документы, а именно: заявителем жалобы - дополнительные письменные пояснения с приложением расчетов; истцом - дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.
В представленном Обществом дополнении указано следующее: из обеспечительного платежа в сумме 429 000 руб., внесенного Предпринимателем по ранее заключенному договору аренды от 2011 года, Обществом удержана неустойка в сумме 103 250 руб. за несвоевременное внесение арендной платы за период с декабря 2011 года по февраль 2012 года и задолженность за потребленную электроэнергию в сумме 28 319,71 руб.; за возвратом оставшихся от обеспечительного платежа 297 430,29 руб. ответчик к истцу не обращался, так же как и с заявлением о зачете этой суммы в счет задолженности по внесению обеспечительного платежа по следующему договору; в связи с невнесением ответчиком обеспечительного платежа по договору аренды 2012 года у ответчика в течение всего срока действия данного договора имелась просроченная задолженность; в случае внесения обеспечительного платежа по договору 2012 года этот платеж должен был остаться в распоряжении арендодателя в соответствии с пунктом 4.4 договора вследствие нарушения арендатором порядка и сроков расторжения договора.
Предприниматель в дополнительных письменных пояснениях указал следующее: обеспечительный платеж в сумме 429 300 руб. по договору от 2011 года внесен ответчиком в предусмотренный пунктом 4.1 данного договора срок, что подтверждается в том числе отсутствием претензий со стороны истца; исходя из пункта 4.2 названного договора арендодатель не вправе производить зачет суммы обеспечительного платежа в счет оплаты неустойки и стоимости потребленной электрической энергии; акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2012 подтверждает полную оплату арендатором арендной платы за весь период действия договора и обеспечительный платеж арендодателем в счет покрытия просроченных арендных платежей использован не был; положения пункта 4.4 договора аренды от 01.07.2012 не подлежат применению, а доводы истца о том, что обеспечительный платеж должен остаться в распоряжении арендодателя, неправомерны, данный платеж подлежит зачету в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2012 года; с учетом обеспечительного платежа задолженность по договору аренды от 01.07.2012 составляет 553 935,48 руб., а сумма неустойки - 233 045 руб., последняя подлежит снижению на основании статьи 333 ГК РФ до 10 487,03 руб. исходя из двойной ставки рефинансирования.
В заседании суда апелляционной инстанции Предприниматель высказался в поддержку доводов дополненной апелляционной жалобы, просил отменить решение и принять новый судебный акт с учетом этих доводов. Представитель Общества доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил оставить оспариваемый судебный акт по существу без изменения, с учетом скорректированных самим истцом сумм; отвечая на вопросы суда в судебном заседании 10.07.2013 указал на то, что имеющееся в отзыве требование об изменении решения в части изложенных в мотивировочной части выводов не поддерживает; в заседании 28.08.2013 представил еще одно дополнение к отзыву, в котором отметил следующее: доводы ответчика о безусловном зачете обеспечительного платежа от договора аренды 2011 года в счет гашения долга по договору аренды 2012 года не имеют законных либо договорных оснований; ответчик представил недостоверный расчет по датам и суммам внесенных платежей в 2012 году (учтены даты платежа, но не поступления денег на расчетный счет истца); ответчик не доказал явной несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки.
Проверив законность решения от 23.04.2013, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, дополнительных письменных пояснений сторон и выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Общество является собственником нежилого помещения общей площадью 143,1 кв. м, расположенного на 2 этаже по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 44, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.08.2011 N 27-АВ 564953.
Между Обществом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) 01.07.2012 подписан договор аренды N 44/01 с дополнительным соглашением к нему от 01.07.2012 (далее - Договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование функциональное помещение площадью 71,55 кв. м, находящееся на втором этаже в торговом комплексе "Магазины радости", расположенное по указанному выше адресу, в соответствии с планом помещения, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1) (пункт 1.1).
Согласно пункту 3.1 данного договора арендная плата устанавливается в размере 6 000 руб. за 1 кв. м арендуемой площади в месяц; оплата за все арендуемое помещение устанавливается в размере 429 300 руб. в месяц.
В пункте 3.5 Договора аренды установлено, что арендатор обязан вносить оплату ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца. В случае нарушения сроков, указанных в пунктах 3.5, 4.1 настоящего договора, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 1% от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки.
Пунктами 2.2.13, 2.2.14 данного договора на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем досрочном расторжении договора и освобождении арендуемой площади, а также передать арендуемую площадь арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, со всеми произведенными на арендуемой площади перестройками и переделками, а также улучшениями, составляющими принадлежность арендуемой площади и неотделимыми без вреда для конструкции, косметического состояния и внешнего вида.
Если состояние возвращаемой арендуемой площади по окончании настоящего договора хуже предусмотренного пунктом 2.1.1 договора, то арендатор возвращает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством (пункт 1.7).
В соответствии с пунктом 5.1 договор аренды вступает в силу с момента подписания передаточного акта и действует до 31.05.2013 (с учетом дополнительного соглашения).
01.07.2012 между сторонами договора подписан передаточный акт, в котором указано на передачу арендатору названного выше нежилого помещения площадью 71,55 кв. м.
Общество, ссылаясь на освобождение ответчиком арендуемого помещения 22.01.2013 и ненадлежащее исполнение последним обязанности по своевременному внесению арендной платы по Договору аренды, а также возврат помещения в ненадлежащем состоянии, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ "Аренда", а также условиями заключенного между сторонами Договора аренды.
Довод ответчика о незаключенности данного договора со ссылкой на невозможность достоверно определить объект аренды, подлежит отклонению, на основании следующего.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В данном случае, Договор аренды, а также передаточный акт к нему подписан истцом и ответчиком без каких-либо замечаний относительно передаваемого в аренду помещения. В период действия договора ответчик вносил арендную плату.
Указанное свидетельствует о том, что Договор аренды фактически исполнялся сторонами, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал.
В этой связи ответчик утратил право возражать против факта заключенности данного договора.
Кроме того, при заключении Договора аренды стороны в пункте 1.1 указали на то, что арендуемая площадь выделена на плане помещения - Приложении N 1 красной линией; указанное приложение, подписанное сторонами договора и представленное в материалы дела, содержит соответствующие отметки, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче по спорному договору.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При этом, в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Также, исходя из пункта 3 статьи 450 ГК РФ, пункта 2 статьи 453 ГК РФ с учетом правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 21.05.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", после расторжения договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором условие о начислении пеней не действует.
Таким образом, для разрешения настоящего спора в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки разрешению подлежит, в том числе вопрос о датах расторжения Договора аренды и возврата арендованного имущества.
Арбитражный суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело документы, пришел к выводу о том, что Договор аренды прекратил свое действие с 10.01.2013, а спорное помещение освобождено ответчиком (возвращено) арендодателю 17.01.2013.
Арбитражный апелляционный суд находит правильными данные выводы суда первой инстанции на основании следующего.
В пунктах 7.7, 2.2.13 Договора аренды стороны установили, что об одностороннем отказе от исполнения договора арендатор должен известить арендодателя письменно не менее чем за 30 дней.
Предпринимателем в материалы дела представлено заявление от 10.12.2012, адресованное генеральному директору Общества Лобастовой И.А., с просьбой расторгнуть Договор аренды с 08.01.2013, а также распечатка с сайта ответчика в сети Интернет об отправке 10.12.2012 данного документа в электронном виде в адрес Лобастова Игоря (т. 1 л.д. 97-98).
Как усматривается из выписки из ЕГРЮЛ от 30.01.2013, Лобастов Игорь Валерьевич является одним из двух учредителей Общества. По пояснениям ответчика, не оспоренным истцом, Лобастов И.В. является также супругом Лобастовой Ирины Александровны - директора Общества.
Представленными в дело распечатками с сайта ответчика в сети Интернет подтверждается ведение электронной переписки между Предпринимателем и Лобастовым И.В. при заключении договора аренды в отношении спорного помещения на период, предшествующий спорному договору (т. 2 л.д. 46-47). Указанные распечатки свидетельствуют о направлении Лобастовым И.В. со своего электронного адреса, совпадающего с адресом, на который Предприниматель направил заявление от 10.12.2012, на электронный адрес ответчика различных документов.
Кроме того, Обществом не оспаривается факт подписания 24.12.2012, то есть спустя небольшой промежуток времени после направления ответчиком вышеуказанного заявления, договора аренды спорного помещения в составе нежилого помещения площадью 149,2 кв. м с иным юридическим лицом - ООО "Спортинвест" (т. 1 л.д. 90-76).
Принимая во внимание изложенное, с учетом установленной в пункте 2.2.17 Договора аренды возможности ведения электронной переписки сторон, арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы Общества о нарушении ответчиком установленного Договором аренды порядка уведомления о досрочном расторжении спорного договора.
Также не принимается ссылка истца на нарушение ответчиком установленного договором срока уведомления о его расторжении. В данном случае ошибочное указание ответчиком в заявлении от 10.12.2012 даты расторжения договора не с 10.01.2013 (то есть по истечении 30 дней с момента направления данного заявления, как это установлено в пунктах 7.7, 2.2.13 Договора аренды), а с 08.01.2013, не свидетельствует о том, что ответчик ненадлежащим образом уведомил истца о досрочном расторжении договора.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Договор аренды прекратил свое действие с 10.01.2013.
Как указано выше, исходя из действующих норм гражданского права, арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендной платы после прекращения договора в случае несвоевременного возврата помещения.
При этом по смыслу статьи 622 ГК РФ у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы не с момента освобождения объекта аренды, а с момента возврата этого объекта арендодателю.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В пункте 2.2.14 Договора аренды стороны установили порядок возврата (передачи) арендуемого помещения в случае досрочного расторжения Договора аренды путем подписания передаточного акта.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения статьи 655 ГК РФ, устанавливающей специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений и подлежащие применению к аренде нежилых помещений, допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться подписанный сторонами Договора аренды акт приема-передачи либо иные документы, свидетельствующие о возврате спорного имущества Обществу.
В данном случае передаточный акт о возврате спорного помещения арендодателю между сторонами Договора аренды не подписывался, что последними не оспаривается.
Исходя из доводов апелляционной жалобы, ответчик настаивает на том, что спорное помещение возвращено им истцу 08.01.2013.
В подтверждение этому Предприниматель ссылается на то, что 08.01.2013 он встречался с Маркиным Александром Юрьевичем (вторым участником Общества) непосредственно в арендуемом помещении в целях возврата помещения и ключей от него. Однако эти доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку они документально в порядке статьи 65 АПК РФ ответчиком не подтверждены; при том, что Общество данное обстоятельство оспаривает (изложено в отзыве на апелляционную жалобу).
Представленный ответчиком в материалы дела акт приема-передачи от 08.01.2013, в котором в качестве представителя арендодателя указан Маркин А.Ю., не является надлежащим доказательством, так как сторонами не подписан; доказательств, свидетельствующих об отправке его для подписания в адрес Общества, ответчиком не представлено. Приложенная к акту распечатка с сайта ответчика в сети Интернет об отправке электронного документа 09.01.2013 к таким доказательствам не может быть отнесена, поскольку электронный адрес получателя корреспонденции не совпадает с адресом, на который ранее направлялись письма ответчиком (адресом Лобастова И.В.). Доказательств того, что это электронный адрес Маркина А.Ю., на что указывает заявитель жалобы, либо самого Общества, материалы дела не содержат. Кроме того, доводы Предпринимателя о направлении акта Маркину А.Ю. противоречит утверждениям самого ответчика, изложенным в дополнительных пояснениях от 23.04.2013 (т. 2 л.д. 43-45), о том, что в течение срока действия обоих договоров аренды (от 01.08.2011 и от 01.07.2012) он контактировал непосредственно с Лобастовым И.В.
Подлежат отклонению и ссылки ответчика на представленные в материалы дела отчеты суточные с гашением от 06.01.2013 и от 01.02.2013, выполненные на кассовом аппарате (т. 2 л.д. 61-62), которые, по мнению ответчика, свидетельствуют о прекращении торговой деятельности Предпринимателя в спорном помещении и ее возобновлении 01.02.2013 уже в другом нежилом помещении, а, следовательно, и об освобождении спорного помещения. Данное обстоятельство само по себе не свидетельствует об исполнении арендатором обязанности по возврату объекта аренды арендодателю, что, как указано выше, подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего спора. По этим же основаниям не принимаются доводы ответчика о том, что помещение им не использовалось с 08.01.2013.
Иных документов в подтверждение возврата спорного имущества арендодателю 08.01.2013 или в период до 17.01.2012 (до даты, определенной судом первой инстанции), Предприниматель не представил.
Также в нарушение требований статьи 65 АПК РФ арендатором не доказан факт уклонения Общества от приема спорного помещения в названный выше период. Заявление Предпринимателя от 10.12.2012, на которое ссылается заявитель жалобы, предложения о возврате помещения не содержит. Доказательств направления Обществу акта от 08.01.2013, как установлено судом выше, не представлено. Других доводов с приложением письменных доказательств в подтверждение факта обращения Предпринимателя к Обществу в указанный выше период (с 08.01.2013 по 17.01.2013) с требованием принять арендованное имущество, заявителем жалобы в материалы дела не представлено.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности арендатором в порядке статьи 65 АПК РФ факта извещения арендодателя о готовности вернуть спорное помещение по акту приема-передачи от 08.01.2013, факта уклонения последнего от приема спорного помещения, а также возврата этого помещения в срок до 17.01.2013.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела передаточного акта, свидетельствующего о точной дате возврата помещения арендодателю, арбитражный суд первой инстанции, определяя эту дату, правомерно исходил из следующего.
Обществом в подтверждение факта осуществления работ по приведению спорного помещения в надлежащее состояние представлен договор подряда от 18.01.2013 N 1, заключенный им с индивидуальным предпринимателем Шишковым А.В. (далее - ИП Шишков А.В.), а также подписанный к нему акт выполненных работ от 22.01.2013, содержащий подробный перечень этих работ.
Поскольку объем подлежащих выполнению работ по данному договору подряда мог быть установлен только путем визуального осмотра спорного помещения, следовательно, на дату заключения этого договора (18.01.2013) помещение являлось освобожденным и находилось в фактическом владении Общества.
При установленном, с учетом непредставления ответчиком доказательств возврата спорного помещения истцу ранее даты его осмотра истцом при заключении договора подряда от 18.01.2013, датой возврата арендованного имущества признана дата, предшествующая заключению этого договора - 17.01.2013.
Ссылка Общества на то, что фактически помещение освобождено ответчиком 22.01.2013 - в день окончания подрядных работ по приведению помещения в надлежащее состояние, апелляционным судом отклоняется, так как данное обстоятельство не является определяющим при решении вопроса о дате возврата арендованного имущества арендодателю.
Таким образом, обязательство по внесению арендной платы в сумме, указанной в пункте 3.1 Договора аренды, сохранилось у ответчика до 17.01.2013. В связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 18 по 22 января 2013 года в сумме 69 241,30 руб. подлежат отклонению.
Относительно оставшихся требований Общества в части основного долга, а именно: задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2012 по 17.01.2013 арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Исходя из установленной Договором аренды ежемесячной арендной платы, общая сумма арендных платежей за указанный период составила 1 094 022,58 руб., из которых по 429 300 руб. - за ноябрь и декабрь 2012 года и 235 422,58 руб. - за 17 дней января 2013 года, что сторонами по делу не оспаривается.
Вместе с тем, по мнению заявителя жалобы, при расчете спорной задолженности надлежит учитывать в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2012 года обеспечительный платеж в размере 429 300 руб., внесенный им по ранее заключенному с истцом договору аренды спорного имущества - договору от 01.08.2011 N 44/01 (далее - Договор от 2011 года).
Арбитражный суд первой инстанции, отклоняя данный довод Предпринимателя, исходил из того, что Договором от 2011 года возможность перевода обеспечительного платежа на новый договор не предусмотрена; соглашения по этому вопросу в новом Договоре аренды не имеется; ответчик, считая, что у истца имеется долг перед ним в сумме обеспечительного платежа, в порядке статьи 410 ГК РФ к истцу не обращался. В этой связи суд пришел к выводу о том, что правомерность удержания платежа по Договору от 2011 года и неперевод его на спорный Договор аренды не могут быть предметом исследования в настоящем споре.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с такими выводами на основании следующего.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 Договора от 2011 года, арендатор обязан внести на расчетный счет арендодателя сумму, равную размеру арендной платы, которая является обеспечительным платежом и удерживается арендодателем в течение срока действия настоящего договора как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему арендатором в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора, при невнесении последним арендной платы в установленный договором срок. При соблюдении арендатором условий настоящего договора и отсутствии просрочек в оплате в течение срока действия договора, сумма обеспечительного платежа засчитывается арендатору в счет оплаты за последний месяц аренды.
Аналогичные положения закреплены в спорном Договоре аренды. При этом объект аренды обоих договоров, так же как и условия о размере арендной платы (429 300 руб. в месяц - в соответствии с Договором от 2011 года такой размер установлен с 01.01.2012; до этого периода ежемесячный размер арендной платы составлял 50 000 руб.) и об обеспечительном платеже полностью совпадают.
Факт внесения арендатором обеспечительного платежа по Договору от 2011 года подтверждается письмом истца от 11.03.2012 об уведомлении ответчика об удержании по Договору от 2011 года из суммы обеспечительного платежа штрафной неустойки в размере 98 446 руб. за нарушение сроков оплаты арендных платежей (т. 1 л.д. 68); при этом указанный арендодателем в письме остаток обеспечительного платежа в сумме 330 854 руб. свидетельствует о внесении арендатором данного платежа в сумме 429 300 руб. Доказательств обратному истец в материалы дела не представил, в связи с чем его довод о том, что ответчиком по Договору от 2011 года обеспечительный платеж внесен не в полном объеме, а именно: в сумме 429 000 руб., апелляционным судом отклоняется.
Договор от 2011 года не содержит положений о порядке возврата обеспечительного платежа в случае отсутствия у арендатора задолженности на дату окончания срока действия этого договора.
При этом срок окончания действия данного договора установлен сторонами 30.06.2012 (пункт 5.1); в то время как срок начала действия Договора аренды от 2012 года с учетом подписания передаточного акта - 01.07.2012 (пункт 5.1). Таким образом, фактически спорное помещение после окончания срока действия Договора от 2011 года, не выбывая из владения ответчика, вновь передано ему по новому договору 2012 года, содержащим в себе условие о необходимости внесения арендатором обеспечительного платежа в той же сумме, что и по предшествующему договору аренды.
Между тем доказательств внесения арендатором обеспечительного платежа по новому договору аренды материалы дела не содержат; сторонами по делу не оспаривается тот факт, что такой платеж ответчиком не вносился. Также не представлены в дело документы, свидетельствующие о предъявлении арендодателем требования к арендатору о внесении этого платежа.
Учитывая изложенное, принимая во внимание также отсутствие в деле каких-либо письменных доказательств, подтверждающих осуществление истцом зачета полученной им суммы обеспечительного платежа в полном объеме в счет оплаты задолженности по Договору от 2011 года, арбитражный апелляционный суд находит правомерным довод ответчика об удержании истцом этой суммы по следующему Договору аренды (от 2012 года) в качестве обеспечительного платежа.
Следует отметить, что по смыслу общего правила статьи 606 ГК РФ, получая арендные платежи, арендодатель предоставляет другой стороне встречное исполнение - предоставляет арендатору на срок аренды право владеть предметом аренды и использовать его.
Следовательно, любой платеж, в том числе и обеспечительный, является оплатой этого права.
В этой связи действия арендодателя по удержанию полученного по предыдущему договору аренды обеспечительного платежа, при отсутствии каких-либо правовых оснований к этому, и отказ в зачете этого платежа в счет аналогичных обязательств по следующему договору с начислением в связи с этим договорных санкций, не могут быть признаны добросовестными.
При решении вопроса о наличии или отсутствии у Общества правовых оснований для удержания обеспечительного платежа, внесенного по Договору от 2011 года, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
В соответствии с представленным ответчиком в апелляционный суд расчетом (сводная таблица расчетов по договорам N 44/01 от 01.08.2011 и от 01.07.2012), арендная плата по Договору от 2011 года внесена ответчиком в полном объеме за весь период его действия. Указанные в расчете сведения подтверждаются представленными в дело платежными поручениями и подписанными представителями арендодателя и арендатора актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2012 и актом взаимозачета от 30.06.2012 N 00000001.
Доводы Общества, изложенные в дополнении к отзыву, о том, что из обеспечительного платежа по Договору от 2011 года им удержаны денежные суммы в размере 103 250 руб. в качестве неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и 28 319,71 руб. в качестве стоимости потребленной электроэнергии, арбитражным апелляционным судом отклоняются в силу следующего. В обоснование начисления неустойки истец сослался на то, что обеспечительный платеж внесен ответчиком лишь 01.03.2012, то есть позднее установленного пунктом 4.1 Договора от 2011 года срока - в течение 5 рабочих дней с момента подписания данного договора. Однако в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило доказательств внесения данного платежа в указанный им срок. Между тем, Предприниматель данное утверждение Общества оспаривает и настаивает на внесении им платежа в предусмотренный Договором от 2011 года срок. При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в деле платежных документов, свидетельствующих о дате передачи обеспечительного платежа арендодателю, а также каких-либо иных письменных доказательств, подтверждающих его внесение с нарушением установленного срока, при том, что стороны подтверждают факт внесения этого платежа, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта перечисления арендатором обеспечительного платежа позднее установленного срока. В этой связи с учетом положений пункта 4.3 Договора от 2011 года, начисление истцом неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей, при наличии у арендодателя обеспечительного платежа в размере арендной платы за месяц и оплат, производимых арендатором, нельзя признать обоснованным.
Кроме того, исходя из названных выше положений пунктов 4.1 - 4.3 договоров аренды, возможность арендодателя в одностороннем порядке произвести зачет этих денежных средств в счет уплаты неустойки за нарушение условий договоров не предусмотрена. Не согласована сторонами такая возможность и в отношении стоимости затрат на потребляемую арендатором электроэнергию.
Довод Общества о том, что в случае внесения обеспечительного платежа по договору 2012 года этот платеж должен был остаться в распоряжении арендодателя в соответствии с пунктом 4.4 договора вследствие нарушения арендатором порядка и сроков расторжения договора, подлежит отклонению. Согласно указанному условию Договора аренды обеспечительный платеж не возвращается при освобождении арендуемой площади ранее срока, указанного в пункте 2.2.13, то есть ранее чем за 30 дней до письменного уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора. В данном случае такого нарушения со стороны арендатора судом не установлено.
На основании изложенного, принимая во внимание отсутствие в деле доказательств внесения ответчиком арендных платежей за период с 01.12.2012 по 17.01.2013, общая сумма которых составила 664 722,58 руб. (за декабрь 2012 года - 429 300 руб., за 17 дней января 2013 года - 235 422,58 руб.), исковые требования Общества о взыскании с Предпринимателя основного долга в указанной сумме являются правомерными и подлежат удовлетворению. В остальной части данные исковые требования подлежат отклонению.
Относительно исковых требований о взыскании в Предпринимателя пеней в размере 1 064 152,82 руб., начисленных за период с 11.07.2012 по 17.01.2013 (т. 2 л.д. 32), арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Следовательно, исходя из названных правовых норм и пункта 3.5 Договора аренды, с учетом внесения ответчиком арендных платежей с нарушением установленных данным договором сроков, что последним не оспаривается, требование истца о возложении на ответчика ответственности за нарушение этих обязательств является обоснованным.
Однако, принимая во внимание установленные выше обстоятельства относительно обеспечительного платежа в сумме 429 300 руб., подлежащего учету по спорному договору с начала его действия, а также положения пункта 4.3 Договора аренды, указанные истцом начала периодов просрочек, не могут быть признаны правильными. Также неправильно определена истцом и дата окончания начисления неустойки (17.01.2013), учитывая установленный выше факт прекращения действия договора аренды с 10.01.2013, при том, что арендодатель вправе требовать уплату договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства лишь за период до дня прекращения договора.
Проверив представленный ответчиком в апелляционный суд расчет неустойки на сумму 233 045 руб., арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о соответствии его названным выше требованиям. Так, начала периодов просрочки применительно к каждому месяцу определены Предпринимателем правильно, исходя из установленного Договором аренды срока оплаты арендных платежей (пункт 3.5) и с учетом обеспечительного платежа; учтены произведенные частичные оплаты; начисление неустойки произведено по 09.01.2013.
Доводы истца о неверном расчете пени в связи с ошибочным учетом дат перечисления, а не зачисления денежных средств на счет арендодателя, не принимаются, учитывая условия п. 3.5 Договора аренды (где не указано на то, что обязательство по внесению арендной платы считается исполненным в момент поступления средств на счет получателя), а также принимая во внимание принятие соответствующих платежных поручений при обеспеченности их денежными средствами арендатора.
Вместе с тем ответчиком в расчете ошибочно не начислены пени за несвоевременное внесение арендного платежа за август 2012 года на суммы задолженности 229 300 руб., 129 300 руб. и 29 300 руб. Исправляя данную ошибку, апелляционный суд самостоятельно произвел расчет неустойки за указанный период, сумма которой составила 13 516 руб.
Таким образом, сумма пеней за период с 10.08.2012 по 09.01.2013 включительно с применением ставки в размере 1% в день, установленной в пункте 3.5 Договора аренды, составила 246 561 руб.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции Предприниматель просил уменьшить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, а также исходя из пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства.
Пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" дано разъяснение, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 указанного информационного письма, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и иные.
Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление ВАС РФ N 81), ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 22.04.2004 N 154-О, от 21.12.2000 N 263-О, часть первая статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон не определяет критерии, пределы ее соразмерности.
Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.
Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
В данном случае установленная в Договоре аренды неустойка в размере 1% в день соответствует 360% годовых, что более чем в 40 раз превышает действующую в период просрочки обязательства ставку рефинансирования ЦБ России. Указанное свидетельствует о чрезмерно высоком размере неустойки, установленного спорным договором. Также апелляционный суд принимает во внимание незначительные периоды просрочки в исполнении обязательства по внесению арендных платежей - от 2 до 30 дней.
В этой связи арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о явной несоразмерности договорной неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости снижении ее размера на основании статьи 333 ГК РФ до 11 095,25 руб. с применением двукратной учетной ставки Банка России, действовавшей на дату принятия решения (16,5%).
Доводы Общества о соразмерности заявленной неустойки со ссылкой на согласование ее размера сторонами при подписании Договора, апелляционным судом отклоняются, так как данное обстоятельство не является безусловным основанием для отказа в применении положений статьи 333 ГК РФ при установленном выше факте явной несоразмерности размера неустойки. Как указано выше, рассмотрение вопроса о снижении неустойки на основании указанной нормы права в случае соответствующего заявления со стороны ответчика является правом суда. При этом суд решает вопрос о снижении именно согласованной неустойки.
Обществом также заявлено требование о взыскании с Предпринимателя убытков в сумме 34 001 руб., возникших в связи с возвратом помещения в ненадлежащем состоянии.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Аналогичные условия закреплены в пунктах 1.7, 2.2.14 Договора аренды.
При этом в пункте 1.5 Договора аренду установлено, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит; производимые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.
Истец в подтверждение своим требованиям о взыскании с ответчика убытков, представил в материалы дела договор подряда от 18.01.2013 N 1, заключений им с ИП Шишковым А.В. (подрядчиком), подписанный между сторонами данного договора акт выполненных работ N 1 на сумму 34 001 руб. и платежное поручение от 11.02.2013 N 17 о перечислении Обществом на расчетный счет ИП Шишкова А.В. оплаты по договору подряда от 18.01.2013 N 1 в сумме 34 001 руб. (т. 1 л.д. 28-31).
Согласно названным договору и акту подрядчиком в помещении истца по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 44 осуществлены демонтажные работы по разборке перегородок из ГВЛ, демонтажу электропровода, розеток, выключателей, а также упаковке, выносу и вывозу мусора на сумму 34 001 руб.
Предпринимателем не оспаривается тот факт, что установка перегородок из ГВЛ, электропроводов, розеток и выключателей в спорном помещении осуществлена им самим после принятия помещения в аренду.
Доказательств то, что перегородки и электрооборудование относятся к неотделимым улучшениям, в материалы дела ответчиком не представлено. Следовательно, исходя из указанных выше норм права и условий Договора аренды, при расторжении Договора аренды Предприниматель обязан был осуществить демонтаж названного выше оборудования и его вывоз из спорного помещения. Доказательств этому ответчик в материалы дела не представил. Представленный заявителем жалобы в заседании апелляционного суда договор возмездного оказания услуг от 04.01.2013 N 23, заключенный им с ООО "Кредо", к надлежащим доказательствам не относится, поскольку условиями данного договора предусмотрен демонтаж и вывоз иного имущества - торгового оборудования.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает доказанным факт возврата арендатором после прекращения Договора аренды арендодателю спорного помещения в ненадлежащем состоянии, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика убытков в сумме 34 001 руб., составляющих стоимость расходов на демонтаж перегородок и электрооборудования, подлежат удовлетворению.
При изложенном апелляционная жалоба Предпринимателя подлежат частичному удовлетворению, решение арбитражного суда от 23.04.2013 - изменению: с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 709 818,83 руб., из которых 664 722,58 руб. - задолженность по арендной плате; 11 095,25 руб. - пени и 34 001 руб. - убытки.
Как следствие, решение подлежит изменению и в части распределения государственной пошлины по иску, которая в силу статьи 110 АПК РФ относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, с учетом предоставленной истцу отсрочки по уплате государственной пошлины и освобождения ответчика от ее уплаты согласно дополнительному решению по настоящему делу от 17.05.2013, не оспоренному в установленном порядке.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе (2 000 руб.) перечислена заявителем апелляционной жалобы полностью и, учитывая частичное удовлетворение апелляционной жалобы, в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относится в части (в сумме 1 000) руб. на Общество.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 23 апреля 2013 года по делу N А73-1179/2013 Арбитражного суда Хабаровского края изменить, заменив абзацы первый и второй резолютивной части на текст следующего содержания:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ежовой Анны Юрьевны (ОГРНИП 304272318300124, г. Хабаровск) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск) 709 818 рублей 83 копейки, из которых 664 722 рубля 58 копеек - задолженность по арендной плате; 11 095 рублей 25 копеек - пени и 34 001 рубль - убытки.
В удовлетворении оставшихся исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 19 966 рублей 55 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062723030765, г. Хабаровск) в пользу индивидуального предпринимателя Ежовой Анны Юрьевны (ОГРНИП 304272318300124, г. Хабаровск) расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в сумме 1 000 рублей".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)