Судебные решения, арбитраж

ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.10.2013 N 33-15784/2013

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. N 33-15784/2013


Судья: Шустова Е.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Венедиктовой Е.А.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 октября 2013 года материалы гражданского дела N 2-2434/2013 с апелляционной жалобой Ф. <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску А. <...> к Ф. <...> о понуждении заключить договор купли-продажи и по встречному исковому заявлению Ф. <...> к А. <...> о взыскании суммы
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителя Ф.Т.С. - Ф.А.А., действующего на основании доверенности от <дата> года, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, А.В.С., полагавшего решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

установила:

А.В.С. обратился в суд с иском к Ф.Т.С., в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил обязать ответчицу оплатить стоимость квартиры за вычетом задатка, а именно - сумму <...>, путем перечисления указанной суммы на депозитный счет Управления судебного департамента в срок не позднее <дата> с одновременным подписанием договора купли-продажи квартиры и получением денежных средств продавцом после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В обоснование исковых требований А.В.С. указал, что <дата> между Ф.Т.С. (покупателем) и А. (продавцом) был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. По условиям предварительного договора стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи указанной квартиры за цену и на условиях, определенных предварительным договором. Цена договора составила <...> Задаток, засчитываемый в последующем в счет стоимости квартиры, в сумме <...> был уплачен покупателем продавцу. Стороны обязались заключить основной договор не позднее <дата> года.
Ф.Т.С. от заключения основного договора уклоняется, в связи с чем <дата> истцом в адрес покупателя была направлена претензия с предложением заключить основной договор. Покупателем продавцу направлялся проект договора, содержащий иные, по сравнению с предварительным договором условия отчуждения имущества истца, стороны не пришли к согласию относительно способа и очередности совершения юридически значимых действий по сделке (и части порядка передачи денежных средств и документов на регистрацию сделки).
Ф.Т.С. обратилась в суд с иском к А.В.С. о взыскании денежных средств, в котором просила взыскать с ответчика двойную стоимость задатка в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>
В обоснование исковых требований о взыскании двойной суммы задатка в размере <...> Ф.Т.С. указала, что по условиям предварительного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры ею было уплачено продавцу <...> Правовая природа указанных денежных средств определена сторонами как задаток. До истечения срока, определенного сторонами для подписания основного договора как <дата> года, она направляла в адрес А.В.С. письма с проектами основного договора, а именно: <дата> и <дата> года, однако, основной договор заключен не был.
На основании изложенного, ссылаясь на п. 5.4 предварительного договора, указывая о наличии вины продавца в незаключении основного договора купли-продажи квартиры, Ф.Т.С., предварительно направив продавцу претензию от <дата> года, просила суд взыскать с А.В.С. по первоначальному иску двойную стоимость задатка, а именно <...>
Вышеназванные исковые требования объединены судом в одно производство.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отказано в удовлетворении иска А.В.С. к Ф.Т.С. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, и в удовлетворении исковых требований Ф.Т.С. к А.В.С. о взыскании двойной суммы задатка в размере <...>
В апелляционной жалобе Ф.Т.С. просит решение суда в части отказа в удовлетворении ее требований отменить, полагая его незаконным и вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.
В заседание суда апелляционной инстанции Ф.Т.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известила, представление интересов доверила представителю, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчицы.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Судом установлено, что <дата> между А.В.С. (продавцом) и Ф.Т.С. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи указанной квартиры за цену и на условиях, определенных предварительным договором. Цена договора составила <...> Задаток, уплаченный покупателем продавцу, составил сумму <...>
Согласно п. п. 5.3, 5.4 предварительного договора при незаключении основного договора по вине продавца задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере, при незаключении основного договора по вине покупателя задаток продавцом не возвращается.
Стороны обязались заключить основной договор не позднее <дата> года.
Поскольку постановленное по делу решение А.В.С. не обжалуется, правомерность отказа в обязании Ф.Т.С. оплатить стоимость квартиры за вычетом задатка с одновременным подписанием договора купли-продажи квартиры не оспаривается, то законность и обоснованность решения суда в этой части силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.
В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы Ф.Т.С., которая оспаривает отказ во взыскании с А.В.С. двойной стоимости задатка в размере <...>
Из материалов дела и пояснений сторон установлено, что <дата> года, то есть до истечения срока, определенного сторонами для заключения договора купли-продажи квартиры, покупателем продавцу было направлено письмо с предложением заключить основной договор с приложением проекта договора. В указанном проекте предложено определить порядок передачи денежных средств по договору путем их помещения в банковскую ячейку до подписания договора и сдачи документов в регистрационный орган (п. 4 Договора) и окончательного взаиморасчета сторон в течение 2-х дней после получения документов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
<дата> покупателем продавцу было направлено аналогичное письмо с идентичным перечнем приложений повторно.
<дата> Ф.Т.С. А.В.С. была направлена претензия с требованием о возврате задатка в двойном размере по основанию неисполнения продавцом принятых на себя обязательств по заключению договора купли-продажи.
С начала августа 2012 года между покупателем и продавцом велась электронная переписка, касающаяся обсуждения условий договора купли-продажи квартиры, а именно: порядка оформления права собственности покупателя и порядка передачи денежных средств по договору. Из указанной переписки следует, что стороны не смогли прийти к соглашению о порядке передачи денежных средств по договору, по-разному оценивая риски продавца и покупателя.
<дата> А.В.С. направил Ф.Т.С. претензию с требованием о заключении основного договора.
Факт направления и получения адресатами указанных отправлений, в том числе электронным способом, сторонами не оспаривался.
Согласно п. 2.2 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна производиться путем помещения денежных средств в банковскую ячейку в порядке и сроки, определенные настоящим и основным договорами.
Разрешая заявленные требования А.В.С., оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что не усматривается обстоятельств, свидетельствующих об уклонении Ф.Т.С. от подписания договора на условиях, определенных предварительным договором, в связи с чем отказал в удовлетворении иска об обязании Ф.Т.С. заключить договор на требуемых истцом условиях, поскольку предложенные А.В.С. условия в части порядка оплаты стоимости договора не были согласованы условиями предварительного договора.
В обоснование исковых требований о взыскании денежных средств Ф.Т.С. указала, что по условиям предварительного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры ею было уплачено продавцу <...> Правовая природа указанных денежных средств определена сторонами как задаток. Основной договор заключен не был по вине продавца, в связи с чем на основании п. 5.4 предварительного договора с А.В.С. подлежит взысканию двойная сумма задатка.
Разрешая исковые требования Ф.Т.С. о взыскании с истца двойной суммы задатка, суд пришел к выводу, что Ф.Т.С. не доказала факт уклонения А.В.С. от подписания договора купли-продажи квартиры. Доводы Ф.Т.С. в указанной части опровергаются представленной суду перепиской сторон. Помимо изложенного, уклонение продавца от подписания договора по предложенному покупателем проекту, не является уклонением как таковым, поскольку условия проекта основного договора в части порядка оплаты цены договора не соответствуют условиям предварительного договора, в связи с чем не имеется оснований для взыскания с продавца двойной суммы задатка.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда в части того, что требования Ф.Т.С. о взыскании двойного задатка не подлежат удовлетворению, вместе с тем не может согласиться с оставлением суммы задатка у А.В.С. на основании следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
На основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.
В силу п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен.
Основной договор купли-продажи имущества сторонами не заключен и суд не усмотрел оснований для возложения на Ф.Т.С. обязанности заключить такой договор, соответственно, предварительный договор следует считать прекращенным.
Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии основания для удержания продавцом полученной от покупателя денежной суммы и полагает, что с А.В.С. в пользу Ф.Т.С. подлежит взысканию <...> на основании п. 1 ст. 381, ст. 1102 ГК РФ, так как эта сумма была уплачена покупателем в счет оплаты имущества по сделке купли-продажи, которая не состоялась.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с А.В.С. в пользу Ф.Т.С. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме <...>
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части отказа в удовлетворении иска Ф. <...> к А. <...> о взыскании суммы отменить.
Взыскать с А. <...> в пользу Ф. <...> денежные средства в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)