Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 10 сентября 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Тимаева Ф.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем суда Дюжаковой С.В.
стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "18" июля 2008 года по делу N А12-9660/08-с40, судья Романов С.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс", г. Волгоград
к обществу с ограниченной ответственностью "Бассейны и сауны", г. Волгоград
о взыскании 115258 руб. 09 коп.
установил:
ООО "КИА "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием о взыскании с ООО "Бассейны и Сауны" долга в сумме 40042,28 руб., пени в сумме 21610,59 руб., расходы на ремонт в сумме 53625,22 руб. и расторжении договора аренды N А-07/08 от 01.01.2008.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "18" июля 2008 года по делу N А12-9660/08-с40 с ответчика в пользу истца была взыскана неустойка в размере 10438 руб. за период просрочки с 05.01.2008 по 14.04.2008 и расходы по оплате государственной пошлины в размере 344 руб. 60 коп., в части расторжения договора иск оставлен без рассмотрения, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт о полном удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о конкретных видах работ, которые необходимо произвести, их стоимости и объеме.
Кроме того, заявитель считает, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательств Арендатора по внесению арендной платы, поскольку помещение не было передано Арендодателю.
Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица участвующее в деле, извещены о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, 01.01.2008 между ООО "КИА "Альянс" (арендодатель) и ООО "Бассейны и Сауны" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N А-07/08, в рамках которого арендатору в пользование за плату на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 передано помещение, площадью 81 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 1.
07.04.2008 арендатор обратился к арендодателю с письмом о расторжении договора с 30.04.2008.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции в части оставления иска без рассмотрения по требованию о расторжении договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, притом что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, в силу подпунктов 1 и 3 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом часть третья названной нормы гражданского права предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Также следует отметить, что в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, из изложенного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов, а именно, сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), лишь затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса), и лишь после этого потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) и то лишь после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
Таким образом, вывод суда о несоблюдении истцом положений п. 2 ст. 452 ГК РФ о соблюдении досудебного порядка, предшествующего обращению в суд, является правомерным.
Также правильным является вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 10438 руб. за период просрочки с 05.01.2008 по 14.04.2008.
Отказывая, в удовлетворении иска в части требования истца по оплате ремонта, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Условия п. 2.2.4 договора не содержат сведений о конкретных видах работ, их объеме и стоимости.
Акт приемки помещения, составленный при заключении договора также не содержит сведения о состоянии помещения на дату его подписания.
В связи с этим суду не представляется возможным определить объем работ, который, по мнению арендодателя должен был выполнить арендатор, а также его стоимость.
Акт обследования помещения от 08.05.2008 также не может объективно свидетельствовать о состоянии помещения, поскольку был составлен по истечении периода времени после выезда арендатора.
Согласно объяснениям представителя (т. 1 л.д. 148), в помещении 25.05.2008 установили новые окна, что и отражено на фотоснимках (т. 1 л.д. 81).
Таким образом, на фотоснимках зафиксировано состояние помещения на 25.05.2008, но не на 08.05.2008. В качестве допущенных ответчиком нарушений истец в акте от 08.05.2008 указывает на демонтаж отопления.
Вместе с тем, из акта приема - передачи к договору аренды следует, что на момент его составления отопление отсутствует, что свидетельствует о недостоверности выводов, изложенных в акте от 08.05.2008.
Факт пользования ответчиком помещением с 2002 не влияет на взаимоотношения сторон по настоящему договору.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании долга по арендной плате после освобождения помещения, противоречит нормам гражданского законодательства.
В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Поскольку Арендодатель путем комиссионного вскрытия обследовал помещение, 08.05.2008 арендная плата подлежит взысканию по 08.05.2008 в размере 6615 руб. и неустойка за период с 05.05.08 по 08.06.2008 в размере 2249 руб. 10 коп.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от "18" июля 2008 года по делу N А12-9660/08-с40 - в части взыскания задолженности по арендной плате, договорной неустойки и судебных расходов - изменить, в остальной части оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бассейны и сауны" в пользу общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс" задолженность по арендной плате в размере 6615 руб. и неустойку за период с 05.05.08 по 08.06.2008 в размере 2249 руб. 10 коп. и расходы по государственной пошлине в размере 772 руб. 08 коп. по первой инстанции.
Выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
В.Б.ШАЛКИН
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2008 ПО ДЕЛУ N А12-9660/08-С40
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2008 г. по делу N А12-9660/08-с40
Резолютивная часть постановления оглашена 10 сентября 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Тимаева Ф.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем суда Дюжаковой С.В.
стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "18" июля 2008 года по делу N А12-9660/08-с40, судья Романов С.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс", г. Волгоград
к обществу с ограниченной ответственностью "Бассейны и сауны", г. Волгоград
о взыскании 115258 руб. 09 коп.
установил:
ООО "КИА "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием о взыскании с ООО "Бассейны и Сауны" долга в сумме 40042,28 руб., пени в сумме 21610,59 руб., расходы на ремонт в сумме 53625,22 руб. и расторжении договора аренды N А-07/08 от 01.01.2008.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "18" июля 2008 года по делу N А12-9660/08-с40 с ответчика в пользу истца была взыскана неустойка в размере 10438 руб. за период просрочки с 05.01.2008 по 14.04.2008 и расходы по оплате государственной пошлины в размере 344 руб. 60 коп., в части расторжения договора иск оставлен без рассмотрения, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт о полном удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о конкретных видах работ, которые необходимо произвести, их стоимости и объеме.
Кроме того, заявитель считает, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательств Арендатора по внесению арендной платы, поскольку помещение не было передано Арендодателю.
Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица участвующее в деле, извещены о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, 01.01.2008 между ООО "КИА "Альянс" (арендодатель) и ООО "Бассейны и Сауны" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N А-07/08, в рамках которого арендатору в пользование за плату на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 передано помещение, площадью 81 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 1.
07.04.2008 арендатор обратился к арендодателю с письмом о расторжении договора с 30.04.2008.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции в части оставления иска без рассмотрения по требованию о расторжении договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, притом что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, в силу подпунктов 1 и 3 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом часть третья названной нормы гражданского права предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Также следует отметить, что в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, из изложенного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов, а именно, сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), лишь затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса), и лишь после этого потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) и то лишь после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
Таким образом, вывод суда о несоблюдении истцом положений п. 2 ст. 452 ГК РФ о соблюдении досудебного порядка, предшествующего обращению в суд, является правомерным.
Также правильным является вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 10438 руб. за период просрочки с 05.01.2008 по 14.04.2008.
Отказывая, в удовлетворении иска в части требования истца по оплате ремонта, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Условия п. 2.2.4 договора не содержат сведений о конкретных видах работ, их объеме и стоимости.
Акт приемки помещения, составленный при заключении договора также не содержит сведения о состоянии помещения на дату его подписания.
В связи с этим суду не представляется возможным определить объем работ, который, по мнению арендодателя должен был выполнить арендатор, а также его стоимость.
Акт обследования помещения от 08.05.2008 также не может объективно свидетельствовать о состоянии помещения, поскольку был составлен по истечении периода времени после выезда арендатора.
Согласно объяснениям представителя (т. 1 л.д. 148), в помещении 25.05.2008 установили новые окна, что и отражено на фотоснимках (т. 1 л.д. 81).
Таким образом, на фотоснимках зафиксировано состояние помещения на 25.05.2008, но не на 08.05.2008. В качестве допущенных ответчиком нарушений истец в акте от 08.05.2008 указывает на демонтаж отопления.
Вместе с тем, из акта приема - передачи к договору аренды следует, что на момент его составления отопление отсутствует, что свидетельствует о недостоверности выводов, изложенных в акте от 08.05.2008.
Факт пользования ответчиком помещением с 2002 не влияет на взаимоотношения сторон по настоящему договору.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании долга по арендной плате после освобождения помещения, противоречит нормам гражданского законодательства.
В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Поскольку Арендодатель путем комиссионного вскрытия обследовал помещение, 08.05.2008 арендная плата подлежит взысканию по 08.05.2008 в размере 6615 руб. и неустойка за период с 05.05.08 по 08.06.2008 в размере 2249 руб. 10 коп.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от "18" июля 2008 года по делу N А12-9660/08-с40 - в части взыскания задолженности по арендной плате, договорной неустойки и судебных расходов - изменить, в остальной части оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бассейны и сауны" в пользу общества с ограниченной ответственностью консалтинговое информационное агентство "Альянс" задолженность по арендной плате в размере 6615 руб. и неустойку за период с 05.05.08 по 08.06.2008 в размере 2249 руб. 10 коп. и расходы по государственной пошлине в размере 772 руб. 08 коп. по первой инстанции.
Выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
В.Б.ШАЛКИН
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)