Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Савленков А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Стешовиковой И.Г.
судей Венедиктовой Е.А., Литвиновой И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2013 года апелляционную жалобу Г.И.А. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года по гражданскому делу N 2-143/13 по иску Г.И.А. к ООО "---", К.Л.С. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
Заслушав доклад судьи Стешовиковой И.Г., объяснения истца Г.И.А., представителя истца - В.А.Г., представителя ответчика К.Л.С. - С.О.А., представителя 3-го лица ОАО "---" - Г.А.В., 3-го лица В.Т.А.
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г.И.А. обратился в суд с иском к ООО "---", К.Л.С., после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между Г.И.А. и ООО "---" <дата>, договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между К.Л.С. и ООО "---" <дата>, применить последствия недействительности сделок по купле-продаже квартиры и восстановить положение, существовавшее до их совершения: признать право собственности Г.И.А. на квартиру <адрес>; взыскать с Г.И.А. в пользу ООО "---" денежную сумму в размере <...> рублей, взыскать с ООО "---" в пользу К.Л.С. денежную сумму в размере <...> рублей, истребовать из незаконного владения К.Л.С. квартиру <адрес>.
Требования мотивированы тем, что <дата> между ОАО "---" и Г.И.А. заключен кредитный договор N <...>фл/10 о невозобновляемой кредитной линии с физическим лицом.
Согласно кредитному договору банк обязался предоставить Г.И.А. денежные средства в пределах лимита в <...> долларов США на срок с <дата> по <дата> с начислением 15% годовых, а Г.И.А. обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кроме того, банк и ООО "---" заключили договор поручительства N <...>п1/10 от <дата>, по которому поручитель принял на себя обязательства отвечать за исполнение истцом условий кредитного договора в полном объеме.
До заключения договора поручительства между ООО "---" и истцом достигнуто соглашение, согласно которому общество обязалось выступить поручителем по кредитному договору с банком, а Г.И.А. обязался передать в собственность ООО "---" принадлежащую ему квартиру с целью ее реализации в случае невыполнения условий кредитного договора.
Для обеспечения поручительства <дата> был оформлен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Г.И.А. продал ООО "---" принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адрес: <адрес>, а общество купило ее за <...> рублей. При этом указанная в договоре купли-продажи сумма стоимости квартиры истцу не передавалась, и он продолжал пользоваться указанной квартирой, неся бремя ее содержания и все расходы за коммунальные услуги. <дата> зарегистрировано право собственности на квартиру за ООО "---".
<дата> между ООО "---" и Г.И.А. подписано соглашение, по условиям которого, в случае полного исполнения покупателем своих обязательств перед ОАО "---", по договору N <...>фл/10 от <дата>, ООО "---" обязуется продать и передать Г.И.А. объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> за <...> рублей в течение 30 банковских дней с момента полного исполнения Г.И.А. своих обязательств.
Свои обязательства перед банком по кредитному договору истец исполнил в полном объеме и надлежащим образом.
Однако <дата> между ООО "---" и К.Л.С. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
<дата> зарегистрировано право собственности К.Л.С. на квартиру.
Истец полагал, что между ним и ООО "---" заключена притворная сделка, поскольку воля сторон была направлена на установление между ними иных по сравнению с куплей-продажей гражданско-правовых отношений. В частности, из буквального содержания отраженных в договорах кредитования и купли-продажи условий, а также действий сторон впоследствии, следует, что ни истец, ни ООО "---" не намеревались исполнять договор купли-продажи квартиры, поскольку квартира во владение ответчика передана не была. Целью покупателя по притворному договору купли-продажи квартиры от <дата> является не приобретение права собственности на квартиру, а обеспечение возврата денежных средств. Целью же продавца на самом деле является не отчуждение своего имущества, а получение от банка на условленный срок определенной денежной суммы под поручительство продавца. Следовательно, сделка, заключенная по указанной схеме, представляет собой "безвозмездное" предоставление поручительства банку под залог имущества заемщика, где в качестве залогодержателя выступает поручитель. Соответственно, у покупателя возникает не право собственности на имущество, а только залоговое право. Договор купли-продажи от <дата> является недействительным, так как прикрывал договор залога, который предполагает переход права собственности на квартиру. В договоре купли-продажи квартиры, заключенном между истцом и ООО "---" отсутствует указание на передачу квартиры, а деньги в оплату цены квартиры были зачислены истцу только после ее реализации К.Л.С. <дата>. Истец и члены его семьи со спорной квартиры не выезжали, продолжали ею пользоваться, неся бремя ее содержания и оплаты за коммунальные услуги. К.Л.С. в связи с тесным общением с истцом была известна история спорной квартиры, в связи с чем ответчик не может считаться добросовестным приобретателем квартиры.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28.01.2013 в удовлетворении иска отказано.
Истец с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, считая незаконным и необоснованным. Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что <дата> между Г.И.А. и ООО "---" заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.
Согласно п. 3 договора стороны оценили квартиру в <...> рублей. Расчет между сторонами должен был состояться в срок до <дата> (п. 4 договора).
Договор заключен в нотариальной форме. Право собственности ООО "---" на квартиру зарегистрировано <дата> (свидетельство о регистрации права N <...>).
На проведение сделки по отчуждению спорной квартиры получено согласие жены Г.И.А. - В.Т.А., оформленное нотариально.
Истец получил от ООО "---" денежные средства в размере <...> рублей, путем перечисления их на банковский счет и распорядился ими, дав письменное указание ОАО "---" произвести конвертацию денежных средств в валюту и перечислить их на другой его банковский счет, открытый в том же банке в погашение кредита.
Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <дата>, заключенного между истцом и ООО "---", суд обоснованно исходил из того, что доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи заключен без намерения на отчуждение имущества и в качестве обеспечения заемных обязательств, после исполнения которых, жилое помещение будет получено обратно, не представлено.
Судом не установлено, что заключенный договор не соответствовал требованиям, предъявляемым к указанному виду сделки гражданским законодательством, а также того, что оспариваемый договор заключен между истцом и ответчиком под влиянием заблуждения одной из сторон, либо обмана.
Суд установил, что договор купли-продажи квартиры соответствовал воле сторон договора на возникновение именно тех правовых последствий, которые должны наступить в результате отчуждения имущества по договору купли-продажи. Данные обстоятельства подтверждаются совместными действиями сторон по регистрации перехода права собственности в соответствующем регистрирующем органе, получением денежных средств за проданное жилое помещение.
Суд правильно признал несостоятельным довод истцовой стороны о том, что договор купли-продажи прикрывал договор залога, поскольку по смыслу действующего законодательства основное обязательство не может прикрывать акцессорное.
Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи был заключен до кредитного договора и возникновения обязательств, которые он должен был обеспечивать.
С учетом отсутствия доказательств заключения оспариваемого договора в качестве прикрытия иной сделки и без намерения создать определенные последствия, вывод суда об отсутствии оснований для признания договора недействительным основан на верном применении норм материального права и установленных судом обстоятельствах.
Поскольку не установлено оснований для признания договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от <дата>, установив, что данный договор купли-продажи не противоречит действующему законодательству.
Учитывая, что исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между К.Л.С. и ООО "---" оставлены без удовлетворения, то суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок и восстановлении положения, существовавшего до их совершения, признании права собственности истца на квартиру, взыскании денежных сумм.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой истца на конкретные судебные акты не могут быть приняты во внимание, поскольку они приняты с учетом конкретных обстоятельств, имевших место по иным спорам.
Доводы жалобы о несоответствии цены квартиры ее реальной стоимости, заключение истцом договора страхования после совершения сделки, а также о том, что истец с семьей проживал в спорной квартире и после ее отчуждения, что свидетельствует об отсутствии у него волеизъявления на отчуждение квартиры, а также о несовершении сторонами оспариваемых сделок действий, направленных на исполнение заключенной сделки, не могут служить достаточным основанием для признания договора купли-продажи квартиры притворным.
Определенная и согласованная сторонами покупная цена квартиры не свидетельствует о притворности сделки, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по соглашению сторон.
То обстоятельство, что после заключения оспариваемой сделки истец продолжал проживать в квартире, не указывает на порок воли участников сделки и на установление в отношении спорного имущества залоговых отношений. Оснований сомневаться в том, что истец не понимал природу и последствия совершаемой им с ответчиком сделки, по делу не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы обстоятельства, свидетельствующие о добросовестности или недобросовестности ответчика К.Л.С., впоследствии приобретшего спорную квартиру, не могут быть приняты во внимание, поскольку не имеют правового значения для данного спора. Договор купли-продажи в установленном законом недействительным не признан, и в таком случае связи с утратой права собственности истца на спорное помещение он не вправе предъявлять требований об истребовании его у третьего лица в порядке ст. 302 ГК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы истца правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.
Каких-либо новых обстоятельств, ставящих под сомнение правильность принятого судом решения, жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.06.2013 N 33-7074/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. N 33-7074/2013
Судья: Савленков А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Стешовиковой И.Г.
судей Венедиктовой Е.А., Литвиновой И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2013 года апелляционную жалобу Г.И.А. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года по гражданскому делу N 2-143/13 по иску Г.И.А. к ООО "---", К.Л.С. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
Заслушав доклад судьи Стешовиковой И.Г., объяснения истца Г.И.А., представителя истца - В.А.Г., представителя ответчика К.Л.С. - С.О.А., представителя 3-го лица ОАО "---" - Г.А.В., 3-го лица В.Т.А.
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г.И.А. обратился в суд с иском к ООО "---", К.Л.С., после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между Г.И.А. и ООО "---" <дата>, договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между К.Л.С. и ООО "---" <дата>, применить последствия недействительности сделок по купле-продаже квартиры и восстановить положение, существовавшее до их совершения: признать право собственности Г.И.А. на квартиру <адрес>; взыскать с Г.И.А. в пользу ООО "---" денежную сумму в размере <...> рублей, взыскать с ООО "---" в пользу К.Л.С. денежную сумму в размере <...> рублей, истребовать из незаконного владения К.Л.С. квартиру <адрес>.
Требования мотивированы тем, что <дата> между ОАО "---" и Г.И.А. заключен кредитный договор N <...>фл/10 о невозобновляемой кредитной линии с физическим лицом.
Согласно кредитному договору банк обязался предоставить Г.И.А. денежные средства в пределах лимита в <...> долларов США на срок с <дата> по <дата> с начислением 15% годовых, а Г.И.А. обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кроме того, банк и ООО "---" заключили договор поручительства N <...>п1/10 от <дата>, по которому поручитель принял на себя обязательства отвечать за исполнение истцом условий кредитного договора в полном объеме.
До заключения договора поручительства между ООО "---" и истцом достигнуто соглашение, согласно которому общество обязалось выступить поручителем по кредитному договору с банком, а Г.И.А. обязался передать в собственность ООО "---" принадлежащую ему квартиру с целью ее реализации в случае невыполнения условий кредитного договора.
Для обеспечения поручительства <дата> был оформлен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Г.И.А. продал ООО "---" принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адрес: <адрес>, а общество купило ее за <...> рублей. При этом указанная в договоре купли-продажи сумма стоимости квартиры истцу не передавалась, и он продолжал пользоваться указанной квартирой, неся бремя ее содержания и все расходы за коммунальные услуги. <дата> зарегистрировано право собственности на квартиру за ООО "---".
<дата> между ООО "---" и Г.И.А. подписано соглашение, по условиям которого, в случае полного исполнения покупателем своих обязательств перед ОАО "---", по договору N <...>фл/10 от <дата>, ООО "---" обязуется продать и передать Г.И.А. объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> за <...> рублей в течение 30 банковских дней с момента полного исполнения Г.И.А. своих обязательств.
Свои обязательства перед банком по кредитному договору истец исполнил в полном объеме и надлежащим образом.
Однако <дата> между ООО "---" и К.Л.С. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
<дата> зарегистрировано право собственности К.Л.С. на квартиру.
Истец полагал, что между ним и ООО "---" заключена притворная сделка, поскольку воля сторон была направлена на установление между ними иных по сравнению с куплей-продажей гражданско-правовых отношений. В частности, из буквального содержания отраженных в договорах кредитования и купли-продажи условий, а также действий сторон впоследствии, следует, что ни истец, ни ООО "---" не намеревались исполнять договор купли-продажи квартиры, поскольку квартира во владение ответчика передана не была. Целью покупателя по притворному договору купли-продажи квартиры от <дата> является не приобретение права собственности на квартиру, а обеспечение возврата денежных средств. Целью же продавца на самом деле является не отчуждение своего имущества, а получение от банка на условленный срок определенной денежной суммы под поручительство продавца. Следовательно, сделка, заключенная по указанной схеме, представляет собой "безвозмездное" предоставление поручительства банку под залог имущества заемщика, где в качестве залогодержателя выступает поручитель. Соответственно, у покупателя возникает не право собственности на имущество, а только залоговое право. Договор купли-продажи от <дата> является недействительным, так как прикрывал договор залога, который предполагает переход права собственности на квартиру. В договоре купли-продажи квартиры, заключенном между истцом и ООО "---" отсутствует указание на передачу квартиры, а деньги в оплату цены квартиры были зачислены истцу только после ее реализации К.Л.С. <дата>. Истец и члены его семьи со спорной квартиры не выезжали, продолжали ею пользоваться, неся бремя ее содержания и оплаты за коммунальные услуги. К.Л.С. в связи с тесным общением с истцом была известна история спорной квартиры, в связи с чем ответчик не может считаться добросовестным приобретателем квартиры.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28.01.2013 в удовлетворении иска отказано.
Истец с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, считая незаконным и необоснованным. Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что <дата> между Г.И.А. и ООО "---" заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.
Согласно п. 3 договора стороны оценили квартиру в <...> рублей. Расчет между сторонами должен был состояться в срок до <дата> (п. 4 договора).
Договор заключен в нотариальной форме. Право собственности ООО "---" на квартиру зарегистрировано <дата> (свидетельство о регистрации права N <...>).
На проведение сделки по отчуждению спорной квартиры получено согласие жены Г.И.А. - В.Т.А., оформленное нотариально.
Истец получил от ООО "---" денежные средства в размере <...> рублей, путем перечисления их на банковский счет и распорядился ими, дав письменное указание ОАО "---" произвести конвертацию денежных средств в валюту и перечислить их на другой его банковский счет, открытый в том же банке в погашение кредита.
Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <дата>, заключенного между истцом и ООО "---", суд обоснованно исходил из того, что доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи заключен без намерения на отчуждение имущества и в качестве обеспечения заемных обязательств, после исполнения которых, жилое помещение будет получено обратно, не представлено.
Судом не установлено, что заключенный договор не соответствовал требованиям, предъявляемым к указанному виду сделки гражданским законодательством, а также того, что оспариваемый договор заключен между истцом и ответчиком под влиянием заблуждения одной из сторон, либо обмана.
Суд установил, что договор купли-продажи квартиры соответствовал воле сторон договора на возникновение именно тех правовых последствий, которые должны наступить в результате отчуждения имущества по договору купли-продажи. Данные обстоятельства подтверждаются совместными действиями сторон по регистрации перехода права собственности в соответствующем регистрирующем органе, получением денежных средств за проданное жилое помещение.
Суд правильно признал несостоятельным довод истцовой стороны о том, что договор купли-продажи прикрывал договор залога, поскольку по смыслу действующего законодательства основное обязательство не может прикрывать акцессорное.
Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи был заключен до кредитного договора и возникновения обязательств, которые он должен был обеспечивать.
С учетом отсутствия доказательств заключения оспариваемого договора в качестве прикрытия иной сделки и без намерения создать определенные последствия, вывод суда об отсутствии оснований для признания договора недействительным основан на верном применении норм материального права и установленных судом обстоятельствах.
Поскольку не установлено оснований для признания договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от <дата>, установив, что данный договор купли-продажи не противоречит действующему законодательству.
Учитывая, что исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между К.Л.С. и ООО "---" оставлены без удовлетворения, то суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок и восстановлении положения, существовавшего до их совершения, признании права собственности истца на квартиру, взыскании денежных сумм.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой истца на конкретные судебные акты не могут быть приняты во внимание, поскольку они приняты с учетом конкретных обстоятельств, имевших место по иным спорам.
Доводы жалобы о несоответствии цены квартиры ее реальной стоимости, заключение истцом договора страхования после совершения сделки, а также о том, что истец с семьей проживал в спорной квартире и после ее отчуждения, что свидетельствует об отсутствии у него волеизъявления на отчуждение квартиры, а также о несовершении сторонами оспариваемых сделок действий, направленных на исполнение заключенной сделки, не могут служить достаточным основанием для признания договора купли-продажи квартиры притворным.
Определенная и согласованная сторонами покупная цена квартиры не свидетельствует о притворности сделки, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по соглашению сторон.
То обстоятельство, что после заключения оспариваемой сделки истец продолжал проживать в квартире, не указывает на порок воли участников сделки и на установление в отношении спорного имущества залоговых отношений. Оснований сомневаться в том, что истец не понимал природу и последствия совершаемой им с ответчиком сделки, по делу не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы обстоятельства, свидетельствующие о добросовестности или недобросовестности ответчика К.Л.С., впоследствии приобретшего спорную квартиру, не могут быть приняты во внимание, поскольку не имеют правового значения для данного спора. Договор купли-продажи в установленном законом недействительным не признан, и в таком случае связи с утратой права собственности истца на спорное помещение он не вправе предъявлять требований об истребовании его у третьего лица в порядке ст. 302 ГК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы истца правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.
Каких-либо новых обстоятельств, ставящих под сомнение правильность принятого судом решения, жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)