Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Курцева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Рябихина О.Е.,
судей Кучминой А.А., Литвиновой М.В.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.С.А., М.А.А., М.М.А. к К. о признании сделки состоявшейся, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, по апелляционной жалобе К. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителя К. - М.Ю., поддержавшего доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
М.С.А., М.А.А., М.М.А. обратились в суд с иском к К. о признании сделки состоявшейся, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Требования мотивированы тем, что 24 декабря 2003 года между истцами и К. заключен договор купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб. Сделка была зарегистрирована Балаковским отделом Управления Росреестра по Саратовской области 24 декабря 2003 года. Однако государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости одновременно произведена не была, так как ответчик не имел надлежаще оформленных документов на домовладение и земельный участок. Кроме того, домовладение было продано в рассрочку, и расчеты по договору на момент его регистрации произведены не были. Расчеты произведены в срок до 31 декабря 2003 года путем перечисления денежных средств на счет ответчика Министерством сельского хозяйства РФ и Министерством финансов РФ в соответствии с выданным администрацией Балаковского муниципального района М.С.А. свидетельством о предоставлении субсидии и иных средств гражданину и членам его семьи, проживающим в сельской местности и нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство (приобретение) жилья в сельской местности.
В 2004 году истцы за свой счет произвели землеустроительные работы, заказали и оплатили проект территориального землеустройства. На основании этих документов 08 октября 2007 года К. зарегистрировал на себя право собственности на дом и земельный участок. После этого он стал уклоняться от явки в Балаковский отдел Управления Росреестра по Саратовской области для регистрации перехода права собственности объектов недвижимости на истцов.
В конце 2011 года К. обратился в Балаковский районный суд Саратовской области с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 24 декабря 2003 года, заключенного между ним и истцами. Решением суда от 26 января 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано, решение вступило в законную силу.
30 марта 2012 года истцы письменно обратились к ответчику с просьбой зарегистрировать переход права собственности, но ответа не получили, что свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
С учетом уточнения исковых требований, истцы просили признать состоявшейся сделку купли-продажи от 24 декабря 2003 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенную между ними и К., вынести решение о государственной регистрации сделки договора от 24 декабря 2003 года и перехода права собственности на указанные объекты на М.С.А., М.А.А., М.М.А. по 1/3 доли на каждого.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 24 декабря 2003 года между М.С.А., М.А.А., М.М.А. и К. признана состоявшейся, постановлено произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок на М.С.А., М.А.А., М.М.А. по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на каждого. С К. в пользу М.С.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе К. просит отменить решение суда, принять новое решение. В доводах жалобы указывает, что договор купли-продажи не заключал, никому не поручал продавать спорное домовладение и земельный участок, от его имени договор подписан ФИО10, на основании поддельной доверенности. Данное обстоятельство было установлено вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда от 26 января 2012 года, которое имеет преюдициальное значение. Оспариваемое решение суда изменяет вступившее в законную силу решение суда от 26 января 2012 года. В связи с этим, автор жалобы считает необоснованным вывод суда о том, что договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственная регистрация договора купли-продажи от 24 декабря 2003 года прекращена. Отказ в удовлетворении исковых требований решением суда от 26 января 2012 года в связи с пропуском срока исковой давности не означает признание спорной сделки действительной.
Автор жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции о продаже земельного участка вместе с жилым домом не соответствует обстоятельствам дела. В тексте договора не указано о продаже земельного участка, не оговорена и не согласована цена земельного участка, его кадастровая стоимость, поэтому в соответствии с положениями ст. 555 ГК РФ договор считается незаключенным. Судом не принято во внимание признание М.С.А. установленного решением суда от 26 января 2012 года факта о том, что земельный участок приобретен не был. Истцы указывали о проведении за их счет в 2004 году землеустроительных работ, и это свидетельствует о том, что К. никому не поручал продавать земельный участок, сами истцы такой воли не изъявили.
Автор жалобы не согласен с выводом суда о том, что сделка купли-продажи от 24 декабря 2003 года им одобрена. Расчетный счет, на который по поручению М.С.А. поступили денежные средства, принадлежит К., не как физическому лицу, а как субъекту предпринимательской деятельности (КФХ К.), по которому происходят все операции, связанные с такой деятельностью и для работы с этим счетом в КФХ К. имелся отдел бухгалтерии, в котором работала и сама М.С.А. Полагает, что суд первой инстанции ошибочно посчитал установленным решением суда от 26 января 2012 года факт перечисления денежных средств на счет КФХ К. Данное обстоятельство было установлено не путем исследования первичного документа - платежного поручения, а на основании сообщения ОАО "Сбербанк России".
Автор жалобы считает, что судом необоснованно не удовлетворено заявление о применении срока исковой давности и признано недоказанным прекращение регистрационных действий по оспариваемой сделке, установленное решением суда от 26 января 2012 года. Судом не дана оценка письменным доказательствам: свидетельствам о государственной регистрации права на спорный жилой дом и земельный участок, выданным 08 октября 2007 года на имя К., из которых следует, что ограничения не зарегистрировано. Кроме того, жилой дом предоставлен семье М-вых не в связи с договором купли-продажи, в связи с трудовыми отношениями. Также считает, что суд не отразил в решении мотивы, по которым одни доказательства приняты судом в обоснование изложенных в решении выводов, а другие - отвергнуты.
В письменных возражениях М-вы просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, полагая решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель ответчика М.Ю. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу положений ч. ч. 1 - 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Частью 2 ст. 61 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу положений п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В ст. ст. 2, 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с положениями ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из материалов дела, а также вступившего в законную силу решения Балаковского районного суда Саратовской области от 26 января 2012 года следует, что 24 декабря 2003 года между ФИО10, действовавшей на основании доверенности, удостоверенной главой администрации Хлебновского округа Балаковского муниципального района Саратовской области 24 декабря 2003 года N 65, за КФХ К. и М.С.А., действовавшей за себя и по доверенности за М.А.А. и М.М.А., был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м с хозяйственными постройками, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 11 - 14, 20 - 24, 101 - 107).
Расчет по договору купли-продажи от 24 декабря 2003 года был произведен 29 декабря 2003 года путем перечисления денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. с блокированного счета для обслуживания государственных целевых программ, открытого на имя М.С.А. в операционном отделении N ОАО "Сбербанк России", на расчетный счет КФХ К. (т. 1 л.д. 110 - 111, 115 - 117).
Начиная с 01 января 2004 года КФХ К. должен был узнать о поступлении денежных средств по данной сделке, а также должен был узнать о совершении оспариваемого договора.
24 декабря 2003 года в Балаковский отдел Росреестра с заявлением о государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) от 24 декабря 2003 года обратились М.С.А. и ФИО10, действующая от имени К. (т. 1 л.д. 118 - 121).
Подпись в доверенности от 24 декабря 2003 года от имени главы КФХ К. на имя ФИО10 на продажу спорного домовладения выполнена не К., а другим лицом.
Из сообщений Балаковского отдела Управления Росреестра по Саратовской области от 12 марта 2013 года, от 02 апреля 2013 года, дела правоустанавливающих документов следует, что на основании поданного 24 декабря 2003 года М.С.А. и ФИО10, действующей от имени К., заявления о государственной регистрации сделки (договор купли-продажи) 25 декабря 2003 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа от 24 декабря 2003 года. Каких-либо заявлений от участников сделки, в том числе от М.С.А., о прекращении регистрационных действий и возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи, не поступало. Стороны договора с заявлением о регистрации перехода права собственности не обращались (т. 1 л.д. 61, 152 - 153, 195 - 196).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 октября 2012 года, имеется регистрация ограничения (обременения) права собственности К. на дом <адрес> в виде участия в сделке запись N от 25 декабря 2003 года (т. 1 л.д. 6).
На основании решения Балаковского районного суда Саратовской области от 01 октября 2012 года по заявлению К. о признании незаконным действия начальника Балаковского отдела Управления Росреестра по Саратовской области, Балаковским отделом Управления произведена запись прекращения государственной регистрации сделки указанного договора купли-продажи недвижимости от 24 декабря 2003 года (т. 1 л.д. 43 - 44, 173 - 175). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 мая 2013 года решение Балаковского районного суда Саратовской области от 10 октября 2012 года отменено, заявление К. оставлено без рассмотрения (т. 1 л.д. 214 - 219, 245 - 247).
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что 24 декабря 2003 года, между К. и М.С.А., М.А.А. и М.М.А. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком площадью 2720 кв. м находящихся по адресу: <адрес>, который прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. К. получил денежные средства по данной сделке, что свидетельствует о его прямом одобрении сделки, совершенной от его имени ФИО10, не имеющей соответствующих полномочий. К. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные в их подтверждение доказательства, соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Учитывая изложенные обстоятельства, доводы жалобы о том, что К. договор купли-продажи не заключал, никому не поручал продавать спорное домовладение и земельный участок, не влекут отмену принятого решения суда.
Доводы жалобы о том, что К. сделку не одобрял, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку данные доводы опровергаются материалами дела. Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области от 26 января 2012 года установлено, что во исполнение заключенного 24 декабря 2003 года договора купли-продажи жилого дома и земельного участка на расчетный счет КФХ К. по поручению М.С.А. 29 декабря 2003 года перечислены денежные средств в сумме <данные изъяты> руб. При этом, достоверных доказательств, подтверждающих возвращение истцам указанной суммы К. суду не представлено.
Несостоятельны и доводы жалобы о том, что в тексте договора не указано о продаже земельного участка. Суд первой инстанции в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ и, исходя из буквального значения условий договора, пришел к правомерному выводу о том, что договор купли-продажи от 24 декабря 2003 года заключен в отношении жилого дома и земельного участка.
Доводы жалобы об истечении срока исковой давности относительно заявленных исковых требований, судебная коллегия находит необоснованными.
В ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, о нарушении права и уклонении ответчика от регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок истцам стало известно в конце 2011 года, когда К. заявлены исковые требования о признании договора купли-продажи от 24 декабря 2003 года недействительным. Достоверных доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в материалах дела не имеется. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцами не пропущен срок для обращения в суд за защитой своих нарушенных прав.
Доводы К. о том, что жилой дом предоставлен семье М-вых не в связи с договором купли-продажи, а с трудовыми отношениями, не влечет отмену решения суда, поскольку опровергается материалами дела, из которых следует, что между сторонами был заключен гражданско-правовой договор купли-продажи недвижимости. Доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достаточности, подтверждающих предоставление жилого дома М.С.А. и членам ее семьи в связи с исполнением трудовых обязанностей, в силу ст. 56 ГПК РФ К. не представлено.
Доводы жалобы о неправильной оценке судом представленных доказательств не могут служить основанием к отмене постановленного решения, поскольку направлены на переоценку доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает. Представленные сторонами доказательства оценены судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, результаты которой отражены в судебном постановлении.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют, оснований для его отмены по правилам ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5118
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N 33-5118
Судья: Курцева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Рябихина О.Е.,
судей Кучминой А.А., Литвиновой М.В.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.С.А., М.А.А., М.М.А. к К. о признании сделки состоявшейся, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, по апелляционной жалобе К. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителя К. - М.Ю., поддержавшего доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
М.С.А., М.А.А., М.М.А. обратились в суд с иском к К. о признании сделки состоявшейся, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Требования мотивированы тем, что 24 декабря 2003 года между истцами и К. заключен договор купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб. Сделка была зарегистрирована Балаковским отделом Управления Росреестра по Саратовской области 24 декабря 2003 года. Однако государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости одновременно произведена не была, так как ответчик не имел надлежаще оформленных документов на домовладение и земельный участок. Кроме того, домовладение было продано в рассрочку, и расчеты по договору на момент его регистрации произведены не были. Расчеты произведены в срок до 31 декабря 2003 года путем перечисления денежных средств на счет ответчика Министерством сельского хозяйства РФ и Министерством финансов РФ в соответствии с выданным администрацией Балаковского муниципального района М.С.А. свидетельством о предоставлении субсидии и иных средств гражданину и членам его семьи, проживающим в сельской местности и нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство (приобретение) жилья в сельской местности.
В 2004 году истцы за свой счет произвели землеустроительные работы, заказали и оплатили проект территориального землеустройства. На основании этих документов 08 октября 2007 года К. зарегистрировал на себя право собственности на дом и земельный участок. После этого он стал уклоняться от явки в Балаковский отдел Управления Росреестра по Саратовской области для регистрации перехода права собственности объектов недвижимости на истцов.
В конце 2011 года К. обратился в Балаковский районный суд Саратовской области с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 24 декабря 2003 года, заключенного между ним и истцами. Решением суда от 26 января 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано, решение вступило в законную силу.
30 марта 2012 года истцы письменно обратились к ответчику с просьбой зарегистрировать переход права собственности, но ответа не получили, что свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
С учетом уточнения исковых требований, истцы просили признать состоявшейся сделку купли-продажи от 24 декабря 2003 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенную между ними и К., вынести решение о государственной регистрации сделки договора от 24 декабря 2003 года и перехода права собственности на указанные объекты на М.С.А., М.А.А., М.М.А. по 1/3 доли на каждого.
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 24 декабря 2003 года между М.С.А., М.А.А., М.М.А. и К. признана состоявшейся, постановлено произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок на М.С.А., М.А.А., М.М.А. по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на каждого. С К. в пользу М.С.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе К. просит отменить решение суда, принять новое решение. В доводах жалобы указывает, что договор купли-продажи не заключал, никому не поручал продавать спорное домовладение и земельный участок, от его имени договор подписан ФИО10, на основании поддельной доверенности. Данное обстоятельство было установлено вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда от 26 января 2012 года, которое имеет преюдициальное значение. Оспариваемое решение суда изменяет вступившее в законную силу решение суда от 26 января 2012 года. В связи с этим, автор жалобы считает необоснованным вывод суда о том, что договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственная регистрация договора купли-продажи от 24 декабря 2003 года прекращена. Отказ в удовлетворении исковых требований решением суда от 26 января 2012 года в связи с пропуском срока исковой давности не означает признание спорной сделки действительной.
Автор жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции о продаже земельного участка вместе с жилым домом не соответствует обстоятельствам дела. В тексте договора не указано о продаже земельного участка, не оговорена и не согласована цена земельного участка, его кадастровая стоимость, поэтому в соответствии с положениями ст. 555 ГК РФ договор считается незаключенным. Судом не принято во внимание признание М.С.А. установленного решением суда от 26 января 2012 года факта о том, что земельный участок приобретен не был. Истцы указывали о проведении за их счет в 2004 году землеустроительных работ, и это свидетельствует о том, что К. никому не поручал продавать земельный участок, сами истцы такой воли не изъявили.
Автор жалобы не согласен с выводом суда о том, что сделка купли-продажи от 24 декабря 2003 года им одобрена. Расчетный счет, на который по поручению М.С.А. поступили денежные средства, принадлежит К., не как физическому лицу, а как субъекту предпринимательской деятельности (КФХ К.), по которому происходят все операции, связанные с такой деятельностью и для работы с этим счетом в КФХ К. имелся отдел бухгалтерии, в котором работала и сама М.С.А. Полагает, что суд первой инстанции ошибочно посчитал установленным решением суда от 26 января 2012 года факт перечисления денежных средств на счет КФХ К. Данное обстоятельство было установлено не путем исследования первичного документа - платежного поручения, а на основании сообщения ОАО "Сбербанк России".
Автор жалобы считает, что судом необоснованно не удовлетворено заявление о применении срока исковой давности и признано недоказанным прекращение регистрационных действий по оспариваемой сделке, установленное решением суда от 26 января 2012 года. Судом не дана оценка письменным доказательствам: свидетельствам о государственной регистрации права на спорный жилой дом и земельный участок, выданным 08 октября 2007 года на имя К., из которых следует, что ограничения не зарегистрировано. Кроме того, жилой дом предоставлен семье М-вых не в связи с договором купли-продажи, в связи с трудовыми отношениями. Также считает, что суд не отразил в решении мотивы, по которым одни доказательства приняты судом в обоснование изложенных в решении выводов, а другие - отвергнуты.
В письменных возражениях М-вы просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, полагая решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель ответчика М.Ю. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу положений ч. ч. 1 - 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Частью 2 ст. 61 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу положений п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В ст. ст. 2, 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с положениями ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из материалов дела, а также вступившего в законную силу решения Балаковского районного суда Саратовской области от 26 января 2012 года следует, что 24 декабря 2003 года между ФИО10, действовавшей на основании доверенности, удостоверенной главой администрации Хлебновского округа Балаковского муниципального района Саратовской области 24 декабря 2003 года N 65, за КФХ К. и М.С.А., действовавшей за себя и по доверенности за М.А.А. и М.М.А., был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м с хозяйственными постройками, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 11 - 14, 20 - 24, 101 - 107).
Расчет по договору купли-продажи от 24 декабря 2003 года был произведен 29 декабря 2003 года путем перечисления денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. с блокированного счета для обслуживания государственных целевых программ, открытого на имя М.С.А. в операционном отделении N ОАО "Сбербанк России", на расчетный счет КФХ К. (т. 1 л.д. 110 - 111, 115 - 117).
Начиная с 01 января 2004 года КФХ К. должен был узнать о поступлении денежных средств по данной сделке, а также должен был узнать о совершении оспариваемого договора.
24 декабря 2003 года в Балаковский отдел Росреестра с заявлением о государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) от 24 декабря 2003 года обратились М.С.А. и ФИО10, действующая от имени К. (т. 1 л.д. 118 - 121).
Подпись в доверенности от 24 декабря 2003 года от имени главы КФХ К. на имя ФИО10 на продажу спорного домовладения выполнена не К., а другим лицом.
Из сообщений Балаковского отдела Управления Росреестра по Саратовской области от 12 марта 2013 года, от 02 апреля 2013 года, дела правоустанавливающих документов следует, что на основании поданного 24 декабря 2003 года М.С.А. и ФИО10, действующей от имени К., заявления о государственной регистрации сделки (договор купли-продажи) 25 декабря 2003 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа от 24 декабря 2003 года. Каких-либо заявлений от участников сделки, в том числе от М.С.А., о прекращении регистрационных действий и возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи, не поступало. Стороны договора с заявлением о регистрации перехода права собственности не обращались (т. 1 л.д. 61, 152 - 153, 195 - 196).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 октября 2012 года, имеется регистрация ограничения (обременения) права собственности К. на дом <адрес> в виде участия в сделке запись N от 25 декабря 2003 года (т. 1 л.д. 6).
На основании решения Балаковского районного суда Саратовской области от 01 октября 2012 года по заявлению К. о признании незаконным действия начальника Балаковского отдела Управления Росреестра по Саратовской области, Балаковским отделом Управления произведена запись прекращения государственной регистрации сделки указанного договора купли-продажи недвижимости от 24 декабря 2003 года (т. 1 л.д. 43 - 44, 173 - 175). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 мая 2013 года решение Балаковского районного суда Саратовской области от 10 октября 2012 года отменено, заявление К. оставлено без рассмотрения (т. 1 л.д. 214 - 219, 245 - 247).
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что 24 декабря 2003 года, между К. и М.С.А., М.А.А. и М.М.А. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком площадью 2720 кв. м находящихся по адресу: <адрес>, который прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. К. получил денежные средства по данной сделке, что свидетельствует о его прямом одобрении сделки, совершенной от его имени ФИО10, не имеющей соответствующих полномочий. К. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные в их подтверждение доказательства, соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Учитывая изложенные обстоятельства, доводы жалобы о том, что К. договор купли-продажи не заключал, никому не поручал продавать спорное домовладение и земельный участок, не влекут отмену принятого решения суда.
Доводы жалобы о том, что К. сделку не одобрял, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку данные доводы опровергаются материалами дела. Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области от 26 января 2012 года установлено, что во исполнение заключенного 24 декабря 2003 года договора купли-продажи жилого дома и земельного участка на расчетный счет КФХ К. по поручению М.С.А. 29 декабря 2003 года перечислены денежные средств в сумме <данные изъяты> руб. При этом, достоверных доказательств, подтверждающих возвращение истцам указанной суммы К. суду не представлено.
Несостоятельны и доводы жалобы о том, что в тексте договора не указано о продаже земельного участка. Суд первой инстанции в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ и, исходя из буквального значения условий договора, пришел к правомерному выводу о том, что договор купли-продажи от 24 декабря 2003 года заключен в отношении жилого дома и земельного участка.
Доводы жалобы об истечении срока исковой давности относительно заявленных исковых требований, судебная коллегия находит необоснованными.
В ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, о нарушении права и уклонении ответчика от регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок истцам стало известно в конце 2011 года, когда К. заявлены исковые требования о признании договора купли-продажи от 24 декабря 2003 года недействительным. Достоверных доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в материалах дела не имеется. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцами не пропущен срок для обращения в суд за защитой своих нарушенных прав.
Доводы К. о том, что жилой дом предоставлен семье М-вых не в связи с договором купли-продажи, а с трудовыми отношениями, не влечет отмену решения суда, поскольку опровергается материалами дела, из которых следует, что между сторонами был заключен гражданско-правовой договор купли-продажи недвижимости. Доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достаточности, подтверждающих предоставление жилого дома М.С.А. и членам ее семьи в связи с исполнением трудовых обязанностей, в силу ст. 56 ГПК РФ К. не представлено.
Доводы жалобы о неправильной оценке судом представленных доказательств не могут служить основанием к отмене постановленного решения, поскольку направлены на переоценку доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает. Представленные сторонами доказательства оценены судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, результаты которой отражены в судебном постановлении.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют, оснований для его отмены по правилам ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)