Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Верейкин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Рябихина О.Е.,
судей Перовой Т.А., Шмидт Т.Е.,
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Н.В., Ф.В., Ф.С. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Энгельсскому районному отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Г.Ф., индивидуальному предпринимателю П.А. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе П.Н.В., Ф.В., Ф.С. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 13 июня 2013 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Перовой Т.А., объяснения представителя истцов П.Н.Д. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Энгельсского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области Ш. и представителя Г.Ф. - Г.О., полагавших решение суда не подлежащим отмене, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на жалобу, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
П.Н.В., Ф.В. Ф.С. обратились в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Энгельсскому районному отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Г.Ф. индивидуальному предпринимателю П.А., в котором просили признать торги от <дата> по продаже жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и договор купли-продажи указанной квартиры от <дата> недействительными, прекратить у Г.Ф. право собственности на спорный объект недвижимости и восстановить за Ф.В. и Ф.С. право собственности на квартиру по 1/2 доли за каждым.
Требования мотивированы тем, что заочным решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 31 октября 2011 г. обращено взыскание на <адрес>. Согласно договору купли-продажи N от <дата>, заключенному по итогам торгов, состоявшихся <дата>, между индивидуальным предпринимателем П.А. являющимся поверенным Управления Росимущества по Саратовской области, и Г.Ф., квартира была продана за 254500 рублей. По мнению истцов, торги прошли с существенным нарушением их прав и законных интересов. Полагают, что оценка квартиры была занижена, судебный пристав-исполнитель не ознакомил их с указанной оценкой и не известил о времени и месте проведения торгов, хотя у них была реальная возможность оплатить задолженность по кредитному договору или купить квартиру на торгах. В отношении П.Н.В. исполнительное производство не возбуждалось, копия постановления о возбуждении исполнительного производства в ее адрес не направлялась. Публикация объявления о торгах в печатном издании по городу Энгельсу была распространена в незначительном количестве, а в поселке <адрес> отсутствовала, в связи с чем истцы не могли ознакомиться с указанной информацией о торгах. Ф.С. узнала о торгах в день их проведения, поэтому не смогла участвовать в них.
В договоре купли-продажи квартиры отсутствуют сведения о том, что в спорном жилом помещении зарегистрирована и проживает семья из четырех человек, в том числе двое несовершеннолетних детей. Оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен <дата>, а протокол открытого аукциона составлен <дата>, то есть нарушен десятидневный срок, ранее которого договор не может быть заключен. Участники торгов являлись родственниками.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе П.Н.В., Ф.В. и Ф.С. просят решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы указывают на несоответствие изложенных в решении выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. В обоснование поданной жалобы заявители вновь повторяют доводы, изложенные в исковом заявлении. Полагают, что проведенные торги по реализации квартиры проведены с нарушением норм действующего законодательства, поскольку они не были извещены о возбуждении исполнительного производства и о месте и времени проведения торгов, хотя у них была реальная возможность погасить задолженность по кредитному договору. Полагают, что у организатора торгов отсутствовала соответствующая доверенность, в связи с чем у индивидуального предпринимателя П.А. отсутствовали полномочия на подписание акта приема-передачи арестованного имущества. Несоблюдение срока, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи по результатам торгов, отсутствие в договоре сведений о регистрации и проживании в квартире членов семьи Ф.В. влечет недействительность договора.
Истцы, ответчики на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
Согласно ст. 30 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносит постановление о возбуждении исполнительного производства либо об отказе в возбуждении исполнительного производства. Копия постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем вынесения указанного постановления, направляется взыскателю, должнику, а также в суд, другой орган или должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Статьей 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" N 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. предусмотрено, что реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника. Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.
В соответствии со ст. 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
В соответствии со ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Как установлено судом, <дата> между заемщиками П.Н.В., Ф.С., Ф.В. и ЗАО "Поволжский немецкий банк" заключен кредитный договор N о предоставлении денежных средств для приобретения в собственность Ф.В. и Ф.С. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанная квартира была приобретена Ф.С. и Ф.В. в общую долевую собственность в равных долях.
В обеспечения исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору приобретенная квартира была передана в залог ЗАО "Поволжский немецкий банк", права которого были удостоверены закладной, которая впоследствии была передана ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Заочным решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 31 октября 2011 г. с П.Н.В., Ф.В. и Ф.С. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество - <адрес>.
Указанное решение суда вступило в законную силу 11 января 2012 г.
<дата> на исполнение в Энгельсский районный отдел судебных приставов поступил исполнительный лист N выданный Энгельсским районным судом Саратовской области, об обращении взыскания на спорную квартиру.
В тот же день на основании заявления представителя взыскателя и исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество возбуждено исполнительное производство в отношении должника Ф.В. <дата> аналогичное исполнительное производство было возбуждено в отношении должников Ф.С. и П.Н.В. Указанные обстоятельства подтверждаются реестром возбужденных исполнительных производств за <дата>
На основании исследованных реестров простой корреспонденции судом установлено, что копии постановлений о возбуждении исполнительных производств направлены должникам по адресам их места жительства.
<дата> исполнительные производства в отношении Ф.В., Ф.С., и П.Н.В. были объединены в сводное исполнительное производство.
<дата> судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому был наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Арестованное имущество передано на хранение Ф.С.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> на квартиру наложен арест и запрет на совершение сделок с отчуждением.
<дата> судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, на основании которого установлена стоимость спорного имущества в размере 252000 рублей на основании решения суда от 31 октября 2011 г.
<дата> в рамках исполнительного производства вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, копия которого направлена взыскателю и должнику Ф.В. заказной корреспонденцией <дата> по адресу места жительства Ф.В. и Ф.С.
<дата> судебным приставом-исполнителем подана заявка на проведение торгов по продаже арестованного имущества в отношении должника Ф.В. а <дата> аналогичная заявка направлена в отношении должников Ф.С. и Ф.В.
<дата> Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Саратовской области выдано поручение индивидуальному предпринимателю П.А. на реализацию заложенного имущества, с которым заключен соответствующий договор.
В соответствии с актом приема-передачи от <дата> квартира в присутствии понятых передана на реализацию путем проведения торгов индивидуальному предпринимателю П.А.
<дата> индивидуальным предпринимателем П.А. в адрес руководителя Управления Росимущества по Саратовской области и Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области направлены уведомления о предстоящих торгах и об опубликовании информации о них <дата> в газете "Саратовская областная газета" N
В печатном издании "Саратовская областная газета" N) от <дата> опубликованы сведения о предстоящей реализации жилого помещения, принадлежащего Ф.С. и Ф.В. на публичных торгах <дата>.
<дата> согласно протоколу N о результатах работы комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе N по реализации арестованного имущества, в том числе по лоту N - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> рассмотрены заявки К.Р. и Г.Ф. на участие в торгах по указанному лоту, с которыми были заключены договоры о задатке.
<дата> торги состоялись, принадлежащая Ф.В. и Ф.С. квартира была реализована, о чем индивидуальным предпринимателем П.А. было сообщено руководителю Управлению Росимущества по Саратовской области и Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области.
В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно п. 11 ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве" не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения.
<дата> между индивидуальным предпринимателем П.А. и Г.Ф. был подписан договор купли-продажи N, по условиям которого спорное жилое помещение было продано Г.Ф. Квартира была передана Г.Ф. <дата> на основании акта приема-передачи после внесения покупателем денежных средств в размере 241920 рублей. Право собственности на квартиру за Г.Ф. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
Таким образом в соответствии с положениями ст. ст. 433, 551 ГК РФ договор купли-продажи квартиры считается заключенным <дата>, то есть с момента его государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли продажи квартиры заключен в срок, установленный п. 11 ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
<дата> денежные средства в размере 2545200 рублей, полученные от реализации спорной квартиры, перечислены индивидуальным предпринимателем П.А. в адрес Энгельсского районного отдела судебных приставов.
На основании постановлений судебного пристава-исполнителя от <дата>, <дата> и <дата> исполнительное производство в отношении Ф.С. Ф.В. и П.Н.В. было окончено в связи с фактическим исполнением.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что торги по реализации принадлежащей Ф.В. и Ф.С. квартиры были проведены в соответствии с требованиями ГК РФ, Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Доводы жалобы о заниженной оценке квартиры на правильность постановленного судом решения повлиять не могут, поскольку начальная продажная стоимость квартиры установлена вступившим в законную силу решением суда от 31 октября 2011 г.
Отсутствие в договоре купли-продажи квартиры сведений о регистрации по месту жительства и о проживании в указанной квартире Ф.В., Ф.С. и двух несовершеннолетних не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, поскольку в соответствии со ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы жалобы о неизвещении истцов о времени и месте проведения торгов, поскольку указанные сведения были опубликованы не только в газете "Саратовская областная газета", но и на официальных сайтах организатора торгов и Управления Росимущества по Саратовской области.
Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны изложенным в исковом заявлении, повторяют правовую позицию истца в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда этим обстоятельствам дано подробное обоснование в соответствии с требованиями ст. ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, которое судебная коллегия находит убедительными, соответствующим обстоятельствам дела. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы не представлено. Само несогласие авторов жалобы с выводами суда не свидетельствует об их незаконности и необоснованности.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, которые являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции при рассмотрении дела допущено не было.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 13 июня 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Н.В., Ф.В., Ф.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6117
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г.по делу N 33-6117
Судья: Верейкин А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Рябихина О.Е.,
судей Перовой Т.А., Шмидт Т.Е.,
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Н.В., Ф.В., Ф.С. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Энгельсскому районному отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Г.Ф., индивидуальному предпринимателю П.А. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе П.Н.В., Ф.В., Ф.С. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 13 июня 2013 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Перовой Т.А., объяснения представителя истцов П.Н.Д. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Энгельсского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области Ш. и представителя Г.Ф. - Г.О., полагавших решение суда не подлежащим отмене, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на жалобу, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
П.Н.В., Ф.В. Ф.С. обратились в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Энгельсскому районному отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Г.Ф. индивидуальному предпринимателю П.А., в котором просили признать торги от <дата> по продаже жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и договор купли-продажи указанной квартиры от <дата> недействительными, прекратить у Г.Ф. право собственности на спорный объект недвижимости и восстановить за Ф.В. и Ф.С. право собственности на квартиру по 1/2 доли за каждым.
Требования мотивированы тем, что заочным решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 31 октября 2011 г. обращено взыскание на <адрес>. Согласно договору купли-продажи N от <дата>, заключенному по итогам торгов, состоявшихся <дата>, между индивидуальным предпринимателем П.А. являющимся поверенным Управления Росимущества по Саратовской области, и Г.Ф., квартира была продана за 254500 рублей. По мнению истцов, торги прошли с существенным нарушением их прав и законных интересов. Полагают, что оценка квартиры была занижена, судебный пристав-исполнитель не ознакомил их с указанной оценкой и не известил о времени и месте проведения торгов, хотя у них была реальная возможность оплатить задолженность по кредитному договору или купить квартиру на торгах. В отношении П.Н.В. исполнительное производство не возбуждалось, копия постановления о возбуждении исполнительного производства в ее адрес не направлялась. Публикация объявления о торгах в печатном издании по городу Энгельсу была распространена в незначительном количестве, а в поселке <адрес> отсутствовала, в связи с чем истцы не могли ознакомиться с указанной информацией о торгах. Ф.С. узнала о торгах в день их проведения, поэтому не смогла участвовать в них.
В договоре купли-продажи квартиры отсутствуют сведения о том, что в спорном жилом помещении зарегистрирована и проживает семья из четырех человек, в том числе двое несовершеннолетних детей. Оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен <дата>, а протокол открытого аукциона составлен <дата>, то есть нарушен десятидневный срок, ранее которого договор не может быть заключен. Участники торгов являлись родственниками.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе П.Н.В., Ф.В. и Ф.С. просят решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы указывают на несоответствие изложенных в решении выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. В обоснование поданной жалобы заявители вновь повторяют доводы, изложенные в исковом заявлении. Полагают, что проведенные торги по реализации квартиры проведены с нарушением норм действующего законодательства, поскольку они не были извещены о возбуждении исполнительного производства и о месте и времени проведения торгов, хотя у них была реальная возможность погасить задолженность по кредитному договору. Полагают, что у организатора торгов отсутствовала соответствующая доверенность, в связи с чем у индивидуального предпринимателя П.А. отсутствовали полномочия на подписание акта приема-передачи арестованного имущества. Несоблюдение срока, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи по результатам торгов, отсутствие в договоре сведений о регистрации и проживании в квартире членов семьи Ф.В. влечет недействительность договора.
Истцы, ответчики на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
Согласно ст. 30 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносит постановление о возбуждении исполнительного производства либо об отказе в возбуждении исполнительного производства. Копия постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем вынесения указанного постановления, направляется взыскателю, должнику, а также в суд, другой орган или должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Статьей 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" N 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. предусмотрено, что реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника. Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.
В соответствии со ст. 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
В соответствии со ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Как установлено судом, <дата> между заемщиками П.Н.В., Ф.С., Ф.В. и ЗАО "Поволжский немецкий банк" заключен кредитный договор N о предоставлении денежных средств для приобретения в собственность Ф.В. и Ф.С. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанная квартира была приобретена Ф.С. и Ф.В. в общую долевую собственность в равных долях.
В обеспечения исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору приобретенная квартира была передана в залог ЗАО "Поволжский немецкий банк", права которого были удостоверены закладной, которая впоследствии была передана ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Заочным решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 31 октября 2011 г. с П.Н.В., Ф.В. и Ф.С. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество - <адрес>.
Указанное решение суда вступило в законную силу 11 января 2012 г.
<дата> на исполнение в Энгельсский районный отдел судебных приставов поступил исполнительный лист N выданный Энгельсским районным судом Саратовской области, об обращении взыскания на спорную квартиру.
В тот же день на основании заявления представителя взыскателя и исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество возбуждено исполнительное производство в отношении должника Ф.В. <дата> аналогичное исполнительное производство было возбуждено в отношении должников Ф.С. и П.Н.В. Указанные обстоятельства подтверждаются реестром возбужденных исполнительных производств за <дата>
На основании исследованных реестров простой корреспонденции судом установлено, что копии постановлений о возбуждении исполнительных производств направлены должникам по адресам их места жительства.
<дата> исполнительные производства в отношении Ф.В., Ф.С., и П.Н.В. были объединены в сводное исполнительное производство.
<дата> судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому был наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Арестованное имущество передано на хранение Ф.С.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> на квартиру наложен арест и запрет на совершение сделок с отчуждением.
<дата> судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, на основании которого установлена стоимость спорного имущества в размере 252000 рублей на основании решения суда от 31 октября 2011 г.
<дата> в рамках исполнительного производства вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, копия которого направлена взыскателю и должнику Ф.В. заказной корреспонденцией <дата> по адресу места жительства Ф.В. и Ф.С.
<дата> судебным приставом-исполнителем подана заявка на проведение торгов по продаже арестованного имущества в отношении должника Ф.В. а <дата> аналогичная заявка направлена в отношении должников Ф.С. и Ф.В.
<дата> Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Саратовской области выдано поручение индивидуальному предпринимателю П.А. на реализацию заложенного имущества, с которым заключен соответствующий договор.
В соответствии с актом приема-передачи от <дата> квартира в присутствии понятых передана на реализацию путем проведения торгов индивидуальному предпринимателю П.А.
<дата> индивидуальным предпринимателем П.А. в адрес руководителя Управления Росимущества по Саратовской области и Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области направлены уведомления о предстоящих торгах и об опубликовании информации о них <дата> в газете "Саратовская областная газета" N
В печатном издании "Саратовская областная газета" N) от <дата> опубликованы сведения о предстоящей реализации жилого помещения, принадлежащего Ф.С. и Ф.В. на публичных торгах <дата>.
<дата> согласно протоколу N о результатах работы комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе N по реализации арестованного имущества, в том числе по лоту N - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> рассмотрены заявки К.Р. и Г.Ф. на участие в торгах по указанному лоту, с которыми были заключены договоры о задатке.
<дата> торги состоялись, принадлежащая Ф.В. и Ф.С. квартира была реализована, о чем индивидуальным предпринимателем П.А. было сообщено руководителю Управлению Росимущества по Саратовской области и Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области.
В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно п. 11 ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве" не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения.
<дата> между индивидуальным предпринимателем П.А. и Г.Ф. был подписан договор купли-продажи N, по условиям которого спорное жилое помещение было продано Г.Ф. Квартира была передана Г.Ф. <дата> на основании акта приема-передачи после внесения покупателем денежных средств в размере 241920 рублей. Право собственности на квартиру за Г.Ф. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
Таким образом в соответствии с положениями ст. ст. 433, 551 ГК РФ договор купли-продажи квартиры считается заключенным <дата>, то есть с момента его государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли продажи квартиры заключен в срок, установленный п. 11 ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
<дата> денежные средства в размере 2545200 рублей, полученные от реализации спорной квартиры, перечислены индивидуальным предпринимателем П.А. в адрес Энгельсского районного отдела судебных приставов.
На основании постановлений судебного пристава-исполнителя от <дата>, <дата> и <дата> исполнительное производство в отношении Ф.С. Ф.В. и П.Н.В. было окончено в связи с фактическим исполнением.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что торги по реализации принадлежащей Ф.В. и Ф.С. квартиры были проведены в соответствии с требованиями ГК РФ, Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Доводы жалобы о заниженной оценке квартиры на правильность постановленного судом решения повлиять не могут, поскольку начальная продажная стоимость квартиры установлена вступившим в законную силу решением суда от 31 октября 2011 г.
Отсутствие в договоре купли-продажи квартиры сведений о регистрации по месту жительства и о проживании в указанной квартире Ф.В., Ф.С. и двух несовершеннолетних не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, поскольку в соответствии со ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы жалобы о неизвещении истцов о времени и месте проведения торгов, поскольку указанные сведения были опубликованы не только в газете "Саратовская областная газета", но и на официальных сайтах организатора торгов и Управления Росимущества по Саратовской области.
Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны изложенным в исковом заявлении, повторяют правовую позицию истца в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда этим обстоятельствам дано подробное обоснование в соответствии с требованиями ст. ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, которое судебная коллегия находит убедительными, соответствующим обстоятельствам дела. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы не представлено. Само несогласие авторов жалобы с выводами суда не свидетельствует об их незаконности и необоснованности.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, которые являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции при рассмотрении дела допущено не было.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 13 июня 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Н.В., Ф.В., Ф.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)