Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2013 N 09АП-38723/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А40-39725/12-127-380

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2013 г. N 09АП-38723/2012-ГК

Дело N А40-39725/12-127-380

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей: Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановым Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего", Индивидуального предпринимателя Спириденкова Сергея Владимировича
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.11.2012 года
по делу N А40-39725/12-127-380, принятое судьей Кофановой И.Н.
по иску ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" (ИНН 7713731905, ОГРН 1117746594778)
к Индивидуальному предпринимателю Спириденкову Сергею Владимировичу (ИНН 771526662806, ОГРН 307770000413352)
о признании недействительными Договора N 11/08/08 аренды нежилого помещения от 08.08.2011, Договора N 12/02/01 от 01.02.2012,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Спириденков Сергей Владимирович, паспорт; Садоха А.М. по дов. от 05.09.2011;
-
установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" (истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Спириденкову Сергею Владимировичу (далее - ИП Спириденков С.В., ответчик) о признании договора N 11/08/08 аренды нежилого помещения от 08 августа 2011 г., расположенного по адресу: 127474, г. Москва. Бескудниковский бульвар, дом 2, корп. 1 помещение 3, площадью 92,8 кв. м, между ИП Спириденковым С.В. и ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" недействительным; признании договора N 12/02/01 аренды нежилого помещения от 01 февраля 2012 г., расположенного по адресу: 127474, г. Москва, Бескудниковский бульвар, дом 2, корп. 1, помещение 3, площадью 92,8 кв. м, между ИП Спириденковым С.В. и ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" недействительным; обязании ответчика вернуть сумму гарантийного покрытия в размере 97500 (девяносто семь тысяч пятьсот) рублей, перечисленную ему по Договору N 11/08/08, и незаконно удерживаемую им, а также неустойку в размере 1389 рублей за удержание суммы гарантийного покрытия сверх срока, указанного в Договоре N 11/08/08; обязании ответчика вернуть незаконно полученную арендную плату за период действия Договоров N 11/08/08 и N 12/02/01 аренды нежилого помещения в размере 50% от уплаченной суммы за период действия этих договоров, а именно: 281492 (двести восемьдесят одна тысяче четыреста девяносто два) рубля по договору N 11/08/08 и 97500 (девяносто семь тысяч пятьсот) рублей, на момент подачи иска уже уплаченных по договору N 12/02/01 (с учетом принятого судом к рассмотрению ходатайства об уточнении иска (т. 1 л.д. 42 - 44).
ИП Спириденков С.В. обратился со встречным иском, в котором просил взыскать с ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" 344.941,25 рублей, из которых:
- плата за потребленную электроэнергию по Договору от 08 августа 2011 года N 11/08/08 в размере 18.595,04 рублей и по Договору от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 в размере 18 642,82 руб.
- плату по Договору от 08 августа 2011 года N 11/08/08 за оказанные услуги связи МГТС в размере 11.109,63 рублей.
- задолженность по арендной плате по Договору от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 за период с 01.05.2012 года по 23.06.2012 года в размере 172.750 рублей.
- плата по Договору от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 за оказанные услуги связи МГТС в размере 6.569,86 рублей.
- компенсация за досрочное расторжение Договора аренды от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 в размере 97.500 рублей.
- пени в размере 19.770 рублей за несвоевременное внесение переменной части арендной платы за период с 01.05.2012 г. по 10.08.2012 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2012 года по делу N А40-39725/12-127-380 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" в пользу ИП Спириденкова С.В. плату за потребленную электроэнергию по Договору от 08 августа 2011 года N 11/08/08 в размере 18.595,04 руб. и по Договору от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 в размере 18 642,82 руб.; плату по Договору от 08 августа 2011 года N 11/08/08 за оказанные услуги связи МГТС в размере 11.109,63 рублей; задолженность по арендной плате по Договору от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 за период с 01.05.2012 года по 23.06.2012 года в размере 172.750 рублей; плату по Договору от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 за оказанные услуги связи МГТС в размере 6.569,86 рублей; пени в размере 6584,02 рублей за несвоевременное внесение переменной части арендной платы за период с 01.05.2012 г. по 10.08.2012 г. В удовлетворении остальных требований встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, стороны обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. По мнению заявителя жалобы, требования первоначального иска являются обоснованным и подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать.
ИП Спириденков С.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании с арендатора компенсации за досрочное расторжение Договора аренды от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 в размере 97.500 рублей. В обоснование жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции ИП Спириденков С.В. и его представитель поддержали требования своей апелляционной жалобы, с доводами апелляционной жалобы ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" не согласились.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя истца.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичной отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, 08 августа 2011 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был подписан договор аренды N 11/08/08 (далее - Договор N 11/08/08) помещений площадью 92,4 кв. м сроком с 16 августа 2011 г. по 31 января 2012 года (т. 1 л.д. 7).
Факт передачи истцу спорных помещений подтверждается актом приемки-передачи помещения от 16 августа 2011 года (т. 1 л.д. 72).
Суд первой инстанции посчитал, что заключенный договор аренды полностью соответствует требованиям законодательства. В договоре определены все существенные условия (предмет аренды, цена аренды, срок аренды), договор подписан лицами, имеющими соответствующие полномочия.
01.02.2012 г. между теми же сторонами был подписан аналогичный договор N 12/02/01 (далее - Договор N 12/02/01), но со сроком действия с 01.02.2012 года по 30.12.2012 года (т. 1 л.д. 13 - 19).
В обоснование иска ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" сослалось на то, что данные сделки совершены под влиянием обмана, так как при заключении Договора ответчик не сообщил о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду по Договору нежилое помещение (ООО "Аверс"), с которым ранее (15 июля 2011 года) также был заключен Договор аренды того же помещения, расположенного по тому же адресу, что влечет его недействительность в силу ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, Арбитражный суд города Москвы правомерно исходил из того, что Договоры реально исполнялись сторонами в течение всего срока их действия, вплоть до 01.05.2012 г. При этом истец оплачивал постоянную часть арендной платы.
Суд учел, что 15.07.2011 г. между ИП Спириденковым и ООО "Аверс" был подписан договор N 20/2011 аренды нежилого помещения площадью 150 кв. м сроком с 15.07.2011 г. по 14.07.2016 г. (т. 2 л.д. 5 - 8).
Согласно п. 4.1.12 Договора от 15.07.2011 г. N 20/2011 регистрацию договора аренды в Управлении Росреестра г. Москвы должно было провести ООО "Аверс". Однако 25.07.2011 г. ООО "Аверс" письмом от 25.07.2011 г. N 120/Р уведомило ИП Спириденкова С.В. об отказе от исполнения названного договора и предложило расторгнуть договор N 20/2011. (т. 2 л.д. 9). Государственная регистрация вышеуказанного договора не состоялась.
Соответственно, договор между ИП Спириденков и ООО "Аверс" является не заключенным, то есть он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому никаких обременений или прав третьих лиц (в данном случае у ООО "Аверс") на имущество, сдаваемое в аренду ИП Спириденковым, на момент подписания договора с истцом не существовало. Данное обстоятельство также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2012 г. по делу N А40-83858/2011, согласно которому Договор от 15.07.2011 г. N 20/2011 между ИП Спириденковым и ООО "Аверс" признан не заключенным.
Как указал ответчик, фактически ООО "Аверс" не использовал переданные ему помещения. В связи с отказом от регистрации и исполнения договора, ИП Спириденков трижды (на 10.08.2011 г., на 12.08.2011 г. и на 15.08.2011 г.) приглашал представителей ООО "Аверс" для возврата помещения. ООО "Аверс" данные телеграммы получал, но своих представителей ни разу не направил для возврата помещения (т. 2 л.д. 14 - 21). Поэтому 15.08.2011 г. помещение было вскрыто, замки заменены, составлен соответствующий акт. В адрес ООО "Аверс" была отправлена телеграмма.
А 16 августа 2011 г., в строгом соответствии с условиями Договора N 11/08/08, помещение было передано истцу по акту.
Следовательно, никаких препятствий (ни юридических, ни физических) в пользовании переданным в аренду помещением, истцу не чинилось. Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца о том, что ООО "Аверс" занимал спорное помещение, как необоснованные и не подтвержденные документально.
В связи с этим, суда первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования первоначального иска о взыскании с ответчика 50% внесенной постоянной части арендной платы за период с 16.08.2011 года по 01.05.2012 года.
Также суд посчитал необоснованным заявленное требование о взыскании с ответчика гарантийного покрытия в размере 97.500 рублей. При этом Арбитражный суд города Москвы учел, что в силу п. 3.4 и 3.5 Договоров аренды не позднее трех дней со дня подписания договора арендатор перечисляет на счет арендодателя для гарантии оплаты платежей, предусмотренных п. 3.1 - 3.3, и возмещения возможного имущественного вреда (ущерба) сумму в размере 97.500 рублей на указанный в Договоре банковский счет арендодателя. Указанная сумма возвращается арендатору арендодателем не позднее десяти банковских дней со дня окончания Договора и передачи помещения арендодателю, за вычетом имеющейся задолженности арендатора по платежам, предусмотренным Договором, и возмещения имущественного вреда (ущерба), причиненного помещению и (или) инженерному оборудованию.
При этом согласно п. 4.2 и 4.2.6, 4.2.7 Договоров аренды арендатор принял на себя обязательство не производить реконструкции помещения, переоборудование сантехники, модернизацию или изменение в системах электро- и теплоснабжения, других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотъемлемые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя, при этом стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит. Своевременно, за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт.
Согласно акту приема-передачи помещения от 01.02.2012 г. (т. 1 л.д. 79) стороны зафиксировали, что все имущество и оборудование (кроме кондиционера LG) полностью исправно и находится в рабочем состоянии. В помещении проведен косметический ремонт; стороны претензий по передаваемому помещению и имуществу не имеют; с момента подписания настоящего Акта арендатор несет полную ответственность за сохранность и работоспособность переданного помещения и имущества. В случае поломки арендатор обязан провести ремонт за свой счет или оплатить арендодателю полную стоимость ремонта или замены соответствующего оборудования.
В соответствии с п. 4.2.13 Договоров арендатор обязан по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении в 5-дневный срок с момента получения извещения или подписания соглашения о расторжении Договора освободить и сдать помещение по Акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
В сентябре 2011 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору N 11/08/08 (т. 1 л.д. 80), согласно которому истец обязался по окончании договора демонтировать установленные им дополнительные стены и дверные проемы с приведением помещения в первоначальное состояние. Однако по окончании срока действия договора истец от взятых на себя обязательств по демонтажу стен отказался.
Исходя из положений п. 3.5 Договора, гарантийная сумма подлежит возврату только после передачи помещения собственнику, погашения задолженности (переменную часть арендной платы арендатор не заплатил) и возмещения имущественного ущерба (демонтаж перегородок и приведение помещения в первоначальный вид произведено не было). Поэтому у ответчика были все основания удержать данную сумму до выполнения истцом всех взятых на себя обязательств.
Все эти условия возврата были неоднократно доведены до сведения истца как устно, так и путем электронной переписки.
Поэтому на основании п. 3.5 Договора от 08.08.2011 г. N 11/08/11 ИП Спириденков С.В. удержал сумму обеспечительного платежа в размере 97.500 рублей до момента демонтажа стен и приведения помещения в первоначальное состояние, а также полной оплаты переменной части арендной платы. Дополнительно ответчик сообщил, что в связи с отказом истца привести помещение в первоначальный вид, арендодатель вынужден заключить договоры на проведение косметического ремонта и ремонт рольставен. По первому договору ИП Спириденков С.В. заплатил 87.320 рублей, по второму договору 25.320 рублей. Данные дополнительные затраты ответчик вправе удержать из суммы обеспечительного платежа.
Суд учел, что в акте приемки-возврата помещения от 23.06.2012 (л.д. 113) зафиксированы недостатки, которые устранил арендодатель своими силами и за свой счет, что подтверждается представленными ответчиком доказательствами (т. 2 л.д. 22 - 27).
Частично удовлетворяя требования встречного иска, Арбитражный суд города Москвы учел, что согласно п. 3.1 Договора N 11/08/08 арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. В соответствии с п. 3.2 указанного Договора переменная часть арендной платы включает: коммунальные платежи за потребленную электроэнергию, холодное водоснабжение и водоотведение, горячее водоснабжение, телефонную связь, интернет, технические затраты Арендодателя в размере 6,5% от суммы выставленных счетов по пунктам 1 - 5 переменной части арендной платы.
Материалами дела подтверждается, что арендатор оплачивал только постоянную часть арендной платы. 30.01.2012 г. был составлен совместный акт о снятии показаний счетчиков электроэнергии, передан соответствующий счет (т. 1 л.д. 102, 103), однако от оплаты счета арендатор отказался. Задолженность арендатора составила 18.595,04 рубля за потребленную электроэнергию, которая была правомерно взыскана судом первой инстанции с арендатора в пользу арендодателя.
Истец также не оплатил услуги ОАО МГТС, предусмотренные п. 3.2 договора N 11/08/08, на основании счета N 2 от 15.02.2012 г. (т. 1 л.д. 107). Задолженность арендатора составила 11.109.63 рубля, которая была правомерно взыскана судом первой инстанции с арендатора в пользу арендодателя.
Кроме того, Арендатор до 01.05.2012 г. своевременно оплачивал только постоянную часть арендной платы. 31.03.2012 г. и 23.06.2012 г. были составлены акты о снятии показаний счетчиков электроэнергии, переданы соответствующие счета, однако от оплаты счетов за потребленную электроэнергию арендатор уклонялся. В результате чего у арендатора возникла задолженность за потребленную электроэнергию в размере 13.628,53 рублей и 5.018, 29 рублей (т. 1 л.д. 112, 114, 115), которые были взысканы судом первой инстанции с арендатора в пользу арендодателя.
Истец также не оплатил услуги ОАО МГТС, предусмотренные п. 3.2 договора N 12/02/01, на основании счета N 2 от 30.06.2012 г. Задолженность арендатора составила 6569,86 рублей, которая была правомерно взыскана судом первой инстанции с арендатора в пользу арендодателя.
Что касается ответственности, предусмотренной п. 6.4 Договора, то суд посчитал, что она применяется только в отношении счетов, счетов-фактур, вручение которых арендатору было доказано, а именно, счет N 1 от 31.03.2012 г. на сумму 13.628, 53 руб. (т. 1 л.д. 114), счет N 1 от 31.01.2012 г. на сумму 18.595,07 руб. (т. 1 л.д. 103), за период с 01.05.2012 года - начало отсчета которого определил ИП Спириденков С.В., что соответствует со ст. 314 ГК РФ по 10.08.2012 года, что составляет 6.584,62 руб.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендатору.
Поскольку помещение было возвращено только 23.06.2012 г., то на арендатора правомерно наложена обязанность по внесению платы за пользование помещениями за период с 01.05.2012 г. по 23.06.2012 г.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании с арендатора компенсации за досрочное расторжение Договора аренды от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 в размере 97500 руб., Арбитражный суд города Москвы принял во внимание, что согласно п. 4.2.12, 5.2 Договора арендатор был обязан письменно известить арендодателя не позднее, чем за 90 дней о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении; арендодатель и арендатор имеют право досрочного расторжения договора без объяснения причин, уведомив другую сторону не менее чем за 90 дней и выплатив при этом компенсацию, предусмотренную пунктами 5.4 и 5.5.
Суд в данном случае посчитал, что арендатор исполнил данные требования Договора, уведомив телеграммой арендодателя от 03.02.2012 года о расторжении договора N 12/02/01 с 01.05.2012 года (т. 1 л.д. 117).
Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы в указанной части, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что по смыслу п. 5.2 и п. 5.4 Договора N 12/02/01 арендатор вправе досрочно расторгнуть Договор без объяснения причин, уведомив другую сторону не менее чем за 90 дней и выплатив при этом компенсацию в размере месячной арендной платы, что составляет 97500 руб.
Доказательств признания данного условия договора недействительным суду не представлено.
Поскольку материалами дела подтверждается, что именно арендатор воспользовался своим правом, предусмотренным п. 5.2 Договора N 12/02/01, и направил арендодателю телеграмму о досрочном расторжении Договора, Девятый арбитражный апелляционный суд считает подлежащим удовлетворению требование ИП Спириденкова С.В. о взыскании с ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" компенсации за досрочное расторжение Договора аренды от 01 февраля 2012 года N 12/02/01 в размере 97500 руб., что соответствует условиям заключенного Договора.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего", Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что вопреки ссылке заявителя жалобы об отсутствии выставленных арендодателем счетов на оплату переменной составляющей арендной платы, соответствующие счета имеется в материалах дела (т. 1 л.д. 103, 104, 114 - 116) Кроме того, в материалах дела имеются акты снятия показаний счетчиков, подписанные в том числе и арендатором (т. 1 л.д. 102, 112).
Ссылка на то, что арендодатель препятствовал истцу в пользовании арендованным нежилым помещением, подлежат отклонению, как не подтвержденная документально.
Остальные доводы апелляционной жалобы ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2012 года по делу N А40-39725/12-127-380 в части отказа во взыскании с ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" в пользу Индивидуального предпринимателя Спириденкова Сергея Владимировича компенсации за досрочное расторжение договора, а также распределения судебных расходов - отменить.
Взыскать с ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" в пользу индивидуального предпринимателя Спириденкова Сергея Владимировича компенсации за досрочное расторжение договора в размере 97500 (девяносто семь тысяч пятьсот) рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 9635 (девять тысяч шестьсот тридцать пять) рублей 10 коп.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Центр семейного развития и фитнеса Проект Будущего" в пользу индивидуального предпринимателя Спириденкова Сергея Владимировича расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 (две тысячи) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ

Судьи
С.В.КРАСНОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)