Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Переверзиной Е.Б., Рябинина К.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года, которым исковые требования М. к Б., О.И.С. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к М., О.И.С. о признании договора купли-продажи недвижимости от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Переверзиной Е.Б., объяснения М. и ее представителя Н., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с иском с учетом принятых судом изменений к Б., О.И.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18 сентября 2012 года, применении последствий недействительности сделки: взыскании с О.И.С. в пользу М. денежных средств в размере <сумма>, взыскании с О.И.С. в пользу М. государственной пошлины в размере <сумма>, расходов по оплате услуг представителя в размере <сумма>.
В обоснование требований истец указала, что 18 сентября 2012 года между ней и О.И.С., действовавшей в интересах Б. по доверенности от 31 октября 2011 года заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 95,9 кв. м и земельного участка площадью 1000 кв. м, находящихся по <адрес>.
По договору цена отчуждаемого земельного участка и расположенного на нем жилого дома составила <сумма>, которые были переданы покупателем М. продавцу О.И.С. в момент подписания договора.
О.И.С. отказалась от государственной регистрации договора купли-продажи, мотивируя это тем, что участок продан по заниженной цене.
Поскольку в ходе судебного рассмотрения выяснилось, что земельный участок и жилой дом находятся в залоге у Д., истец полагает, что договор заключен под влиянием обмана со стороны О.И.С., которая скрыла факт залога имущества.
Б. обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18 сентября 2012 года ничтожной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки. В обосновании требований указав, что О.И.С. полагала, что заключаемый договор носит характер заемной сделки с обеспечением залогом, а не отчуждение.
Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель Т. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.
Ответчик Б. в судебное заседание не явился, его представитель З. исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик О.И.С. исковые требования не признала, встречные исковые требования признала.
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года исковые требования М. к Б., О.И.С. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к М., О.И.С. о признании договора купли-продажи недвижимости от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе М. просит решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года отменить, удовлетворить исковые требования. В обосновании жалобы указав, что на момент заключения договора ей не было известно, что земельный участок и жилой дом находятся в залоге у третьих лиц, полагает, что О.И.С. умышленно скрыла данный факт. Податель жалобы полагает, что в соответствии с действующим законодательством и судебной практикой она не обязана доказывать факт передачи денежных средств продавцу. В договоре зафиксирована цена земельного участка и жилого дома и факт передачи денежных средств О.И.С.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Судом первой инстанции установлено, что 31 октября 2011 года Б. выдал О.И.С. доверенность, удостоверенную К., с правом управлять и распоряжаться принадлежащими ему на праве собственности земельным участком и жилым домом по <адрес> с правом заключать все разрешенные законом сделки, продавать, обменивать, сдавать в аренду, закладывать указанное недвижимое имущество, получать деньги.
Из материалов дела следует, что 18 сентября 2012 года между О.И.С., действующей от имени Б. на основании доверенности и М. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым О.И.С., действуя от имени Б. продала, а М. купила земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером N и жилой дом общей площадью 95,9 кв. м по <адрес>.
Согласно п. 2.1 стоимость земельного участка составляет <сумма>, стоимость жилого дома - <сумма>. По условиям договора О.И.С. денежные средства переданы в полном объеме в момент подписания настоящего договора. О.И.С. претензий по поводу передачи денежных средств не имеет, сумма в размере <сумма> ею получена полностью.
Согласно п. 3.1 продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок и жилой дом никому не переданы, не обещаны, не заложены, под арестом (запрещением) не состоят, правами третьих лиц не обременены.
Судом установлено, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи, земельный участок и жилой дом являлись предметом залога по договору залога земельного участка и жилого дома (ипотека), заключенному 1 ноября 2011 года между Д. (залогодержателем) и О.И.С., действующей в интересах Б. (залогодатель).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 2 ноября 2012 года.
Из искового заявления М. следует, что в связи с тем, что О.И.С. скрыла от покупателя факт залога продаваемого имущества, истец просит признать договор купли-продажи спорных объектов недвижимости недействительным на основании ч. 1 ст. 179 ГК РФ, как сделку, совершенную под влиянием обмана.
Принимая во внимание положения ст. ст. 168, 460 ГК РФ, и учитывая, что неисполнение обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц не является основанием для признания сделки недействительной, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований М. о признании недействительным договора купли-продажи от 18 сентября 2012 года жилого дома и земельного участка.
Судебная коллегия приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц, прямо урегулированы абзацем вторым п. 1 ст. 460 ГК РФ.
Вместе с тем, М. не лишена права использования иного способа защиты нарушенного права.
Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Б., обращаясь со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 18 сентября 2012 года недвижимого имущества по основаниям ст. 178 ГК РФ, указал, что представитель Б. О.И.С. была введена в заблуждение, полагая, что подписывает договор заемной сделки с обеспечением залогом, а не отчуждение.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные материалы дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что объективных доказательств заблуждения относительно заключенной сделки Б. суду не представил.
По мнению судебной коллегии, Б. не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих, что его представитель О.И.С. заблуждалась относительно правовой природы оспариваемой сделки в том смысле, как это предусмотрено ст. 178 ГК РФ, а также доказательств отсутствия ее воли на совершение сделки именно купли-продажи земельного участка и жилого дома, а не заключения иного гражданско-правового договора, либо того, что ее воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом были исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.04.2013 N 33-1784/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 апреля 2013 г. N 33-1784/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Переверзиной Е.Б., Рябинина К.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года, которым исковые требования М. к Б., О.И.С. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к М., О.И.С. о признании договора купли-продажи недвижимости от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Переверзиной Е.Б., объяснения М. и ее представителя Н., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с иском с учетом принятых судом изменений к Б., О.И.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18 сентября 2012 года, применении последствий недействительности сделки: взыскании с О.И.С. в пользу М. денежных средств в размере <сумма>, взыскании с О.И.С. в пользу М. государственной пошлины в размере <сумма>, расходов по оплате услуг представителя в размере <сумма>.
В обоснование требований истец указала, что 18 сентября 2012 года между ней и О.И.С., действовавшей в интересах Б. по доверенности от 31 октября 2011 года заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 95,9 кв. м и земельного участка площадью 1000 кв. м, находящихся по <адрес>.
По договору цена отчуждаемого земельного участка и расположенного на нем жилого дома составила <сумма>, которые были переданы покупателем М. продавцу О.И.С. в момент подписания договора.
О.И.С. отказалась от государственной регистрации договора купли-продажи, мотивируя это тем, что участок продан по заниженной цене.
Поскольку в ходе судебного рассмотрения выяснилось, что земельный участок и жилой дом находятся в залоге у Д., истец полагает, что договор заключен под влиянием обмана со стороны О.И.С., которая скрыла факт залога имущества.
Б. обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18 сентября 2012 года ничтожной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки. В обосновании требований указав, что О.И.С. полагала, что заключаемый договор носит характер заемной сделки с обеспечением залогом, а не отчуждение.
Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель Т. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.
Ответчик Б. в судебное заседание не явился, его представитель З. исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик О.И.С. исковые требования не признала, встречные исковые требования признала.
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года исковые требования М. к Б., О.И.С. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к М., О.И.С. о признании договора купли-продажи недвижимости от 18 сентября 2012 года оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе М. просит решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года отменить, удовлетворить исковые требования. В обосновании жалобы указав, что на момент заключения договора ей не было известно, что земельный участок и жилой дом находятся в залоге у третьих лиц, полагает, что О.И.С. умышленно скрыла данный факт. Податель жалобы полагает, что в соответствии с действующим законодательством и судебной практикой она не обязана доказывать факт передачи денежных средств продавцу. В договоре зафиксирована цена земельного участка и жилого дома и факт передачи денежных средств О.И.С.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Судом первой инстанции установлено, что 31 октября 2011 года Б. выдал О.И.С. доверенность, удостоверенную К., с правом управлять и распоряжаться принадлежащими ему на праве собственности земельным участком и жилым домом по <адрес> с правом заключать все разрешенные законом сделки, продавать, обменивать, сдавать в аренду, закладывать указанное недвижимое имущество, получать деньги.
Из материалов дела следует, что 18 сентября 2012 года между О.И.С., действующей от имени Б. на основании доверенности и М. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым О.И.С., действуя от имени Б. продала, а М. купила земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером N и жилой дом общей площадью 95,9 кв. м по <адрес>.
Согласно п. 2.1 стоимость земельного участка составляет <сумма>, стоимость жилого дома - <сумма>. По условиям договора О.И.С. денежные средства переданы в полном объеме в момент подписания настоящего договора. О.И.С. претензий по поводу передачи денежных средств не имеет, сумма в размере <сумма> ею получена полностью.
Согласно п. 3.1 продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок и жилой дом никому не переданы, не обещаны, не заложены, под арестом (запрещением) не состоят, правами третьих лиц не обременены.
Судом установлено, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи, земельный участок и жилой дом являлись предметом залога по договору залога земельного участка и жилого дома (ипотека), заключенному 1 ноября 2011 года между Д. (залогодержателем) и О.И.С., действующей в интересах Б. (залогодатель).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 2 ноября 2012 года.
Из искового заявления М. следует, что в связи с тем, что О.И.С. скрыла от покупателя факт залога продаваемого имущества, истец просит признать договор купли-продажи спорных объектов недвижимости недействительным на основании ч. 1 ст. 179 ГК РФ, как сделку, совершенную под влиянием обмана.
Принимая во внимание положения ст. ст. 168, 460 ГК РФ, и учитывая, что неисполнение обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц не является основанием для признания сделки недействительной, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований М. о признании недействительным договора купли-продажи от 18 сентября 2012 года жилого дома и земельного участка.
Судебная коллегия приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц, прямо урегулированы абзацем вторым п. 1 ст. 460 ГК РФ.
Вместе с тем, М. не лишена права использования иного способа защиты нарушенного права.
Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Б., обращаясь со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 18 сентября 2012 года недвижимого имущества по основаниям ст. 178 ГК РФ, указал, что представитель Б. О.И.С. была введена в заблуждение, полагая, что подписывает договор заемной сделки с обеспечением залогом, а не отчуждение.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные материалы дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что объективных доказательств заблуждения относительно заключенной сделки Б. суду не представил.
По мнению судебной коллегии, Б. не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих, что его представитель О.И.С. заблуждалась относительно правовой природы оспариваемой сделки в том смысле, как это предусмотрено ст. 178 ГК РФ, а также доказательств отсутствия ее воли на совершение сделки именно купли-продажи земельного участка и жилого дома, а не заключения иного гражданско-правового договора, либо того, что ее воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом были исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 11 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)