Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест", Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
апелляционные производства N 05АП-3992/2013, 05АП-4001/2013
на решение от 27.02.2013
судьи О.Н. Боярской
по делу N А59-4114/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)
к Открытому акционерному обществу "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" (ОГРН 1026500000042, ИНН 6501039289)
о взыскании задолженности по арендной плате
при участии:
от истца представитель не явился,
от ответчика представитель не явился,
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд к Открытому акционерному обществу "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" (далее - ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест") с иском (с учетом изменения основания иска) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.10.2010 по 30.06.2012 в сумме 3361780 рублей 92 копейки.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2013 исковые требования Департамента удовлетворены частично, с ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды в сумме 2105672 рубля 88 копеек, в остальной части иска отказано; с ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 9113 рублей 46 копеек.
Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Не согласен с выводом суда о расчете задолженности исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, поскольку в настоящее время сведения в Государственном кадастре недвижимости об указанном земельном участке носят временный характер, не являются кадастровыми сведениями, аренда на указанный земельный участок не зарегистрирована в установленном законом порядке. Также указывает на отсутствие судебного акта о продлении срока действия временного характера сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168. Полагает, что при расчете задолженности должны приниматься данные о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:0032 и 65:01:0601003:0059, являющихся предметом договора аренды.
Не согласившись с вынесенным решением, конкурсный управляющий ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает на отсутствие дополнительного соглашения, изменяющего условия договора аренды, касающиеся увеличения размера арендной платы по договору, при этом истец воспользовался правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, направляя ответчику расчеты арендной платы за 2010, 2011, 2012 годы. Указывает также, что согласно направленным истцом расчетам изменилась методика расчета арендной платы, однако, положения договора аренды не предусматривают изменение методики расчета в одностороннем порядке, соглашение сторон в отношении изменения методики расчета отсутствует; принятие Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения "О порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области", по мнению ответчика, не влечет автоматического пересмотра способа расчета арендных платежей. Полагает, что размер арендной платы изменен истцом более одного раза в течение одного года в связи с изменением Департаментом с 01.01.2010 коэффициента инфляции, который не входит в способ расчета арендной платы, согласованный сторонами договора. Также указывает, что в направленных ответчику расчетах размер арендной платы за каждый последующий квартал не соответствует размеру за предыдущий, что по мнению ответчика, свидетельствует о нарушении истцом положений Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО о внесении арендной платы в течение года равными долями.
Истец и ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2008 по делу N А59-3059/2008 ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест", зарегистрированное Центральным банком Российской Федерации 16.12.1991, признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов".
На основании постановлений мэра г. Южно-Сахалинска от 05.02.2001 N 248 и от 07.03.2001 N 450, Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент) (арендодатель) и ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2374/995, датированный 23.07.2001, сроком действия с 05.02.2001 до 05.02.2026 (далее - договор аренды).
По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:01:060103:0027, расположенный в VI микрорайоне, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул. Комсомольской, под офисные помещения банка и территорию благоустройства, прилегающую с западной стороны административного здания, площадью 3156 кв. м под территорию благоустройства и 1525 кв. м под встроенное помещение без определения границ земельного участка в натуре (земельный участок с кадастровым номером 65:01:060103:0027 является земельным участком под административным зданием N 24 по пр. Победы) (пункт 1.1. договора).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют штамп регистрационной надписи на экземпляре договора ответчика и имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 11.10.2012 N 01/001/2012-893, выданная Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области (л.д. 81, 97 т. д. 1). В ЕГРП внесена запись об аренде земельного участка площадью 4681 кв. м.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 раздела 2 "Арендная плата" договора размер арендной платы согласован сторонами в варианте I: в размере 36658,44 рублей согласно прилагаемому к договору расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора. Арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления по указанным в договоре реквизитам.
Также согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
В соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3 к договору аренды) при ее расчете приняты следующие показатели: оценочная зона (VI), разрешенное использование (под встроенные помещения офиса с прилегающей территорией благоустройства), базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв. м (1,99 рубля), нормативная цена земли или кадастровая стоимость земельного участка (1863038 рублей); льгот и освобождения от арендной платы не предусмотрено.
Согласно варианту II определения размера арендной платы размер арендной платы устанавливается в результате проведения торгов (конкурса, аукциона) на право аренды земельного участка, однако минимальный размер арендной платы не должен быть меньше установленных базовых исходных ставок. С учетом инфляции, конъюнктуры земельного рынка, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора.
Соглашением от 19.02.2004 N 2298/2 стороны внесли изменения в договор в части целевого назначения земельного участка: установлено в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0059 под территорию благоустройства и земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0032 под административным зданием (л.д. 20 т. д. 1). Сведений о государственной регистрации указанного соглашения к договору аренды в материалах дела не имеется.
Федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области" осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0032 площадью 2800 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира VI микрорайон, северо-западнее пересечения проспекта Победы и улицы Комсомольской, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24. В ГКН внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка - под административным зданием. Согласно разделу 16 кадастрового плана земельного участка от 09.01.2004 площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежат уточнению при межевании; участок имеет обременение в виде аренды в пользу ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" части участка площадью 1525 кв. м. Сведений о том, что предыдущим кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0032 является кадастровый номер 65:01:060103:0027 либо участок образован из него кадастровый паспорт не содержит.
Также Федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области" осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0059 площадью 3156 кв. м, местоположение которого г. Южно-Сахалинск, VI микрорайон, северо-западнее пересечения проспекта Победы и улицы Комсомольской. В ГКН внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка - под территорию благоустройства, прилегающую с западной стороны административного здания. Согласно разделу 16 кадастрового плана земельного участка от 09.01.2004 площадь участка соответствует материалам межевания; участок имеет обременение в виде аренды в пользу ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест". Предыдущий кадастровый номер участка 65:01:060103:0027.
В материалы дела ответчиком представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, выданный 03.11.2010, согласно которому участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59 и 65:01:0601003:86. Земельный участок имеет площадь 7080 кв. м, кадастровую стоимость 37250712 рублей, его разрешенное использование - существующее административное здание (л.д. 100-101 т. д. 1).
По запросу суда филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области предоставил сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601003:168 образован из земельных участков с кадастровыми номерами: 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59 и 65:01:0601003:86; в настоящее время сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:168 имеют временный статус, и сведения из ГКН не исключены в связи с поступлением информации из Управления Росреестра по Сахалинской области о наличии правопритязаний в отношении указанного земельного участка и приостановлением регистрации права по заявлению сторон (л.д. 134 т. д. 1).
10.04.2012 Департаментом в адрес ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" направлен уточненный расчет задолженности по договору аренды с предложением погасить образовавшуюся задолженность в размере 3015681 рубль 32 копейки (л.д. 27 т. д. 1).
Ненадлежащее исполнение ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" обязательств по своевременному внесению арендных платежей за 3 и 4 кварталы 2010 года, за 2011 год, а также за 1 и 2 кварталы 2012 года в полном объеме послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично на сумму 2105672 рубля 88 копеек, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Договор аренды от 23.07.2001 заключен Департаментом и ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001). Вместе с тем судом установлено, что в пункте 2.1 договора аренды стороны согласовали условие о том, что размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
Таким образом, к договору аренды от 23.07.2001, заключенному Департаментом и ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест", применяется регулируемая арендная плата, поскольку стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - Постановление N 582).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
Пунктом 2 статьи 4 ГК РФ установлено, что по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ. Таким образом, к отношениям сторон в спорный период с 10.10.10.2010 по 30.06.2012, возникшим после введения в действие Постановления N 582 (04.08.2009), данное постановление применяется.
С 01.01.2009 вступил в силу Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон от 01.08.2008 N 78-ЗО).
В соответствии с Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО, решением городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" размер годовой арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле: А = Кс Ч Кд Ч Кз, где: А - арендная плата за использование земельного участка (рублей в год), Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Кд - коэффициент вида использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи); Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности (равен 1 для VI зоны, в которой расположен земельный участок).
Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО также установлено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом на очередной финансовый год, за исключением года, в котором начинает применяться актуализированная кадастровая стоимость земельных участков.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность арендатора установлена пунктом 5.2.3 договора аренды.
В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как установлено судом и следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, сообщения филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области от 17.01.2013 в настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59, которые являлись объектом договора аренды, образованы в земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601003:168. Таким образом, в настоящее время ответчик фактически является обладателем и пользователем части земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 площадью 7080 кв. м.
Согласно представленному Департаментом расчету площадей (л.д. 141 т. д. 1) ответчик фактически использует 4131 кв. м площади из 7080 кв. м площади указанного земельного участка. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59, 65:01:0601003:86, следует, что земельный участок имеет кадастровую стоимость 37250712 рублей, которая является одним из коэффициентов (Кс) при расчете арендной платы.
Как следует из искового заявления, спорным периодом является период с 10.10.2010 по 30.06.2012. По условиям пункта 2.2 договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года. Согласно представленным расчетам арендной платы Департамент включает в спорный период 3 и 4 кварталы 2010 года, 2011 год, 1 и 2 кварталы 2012 года.
С учетом изложенного, а также кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 в размере 37250712 рублей, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (коэффициент вида использования, равный 0,15; коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, равный 1) и коэффициента инфляции, равного 1,1 в 2010 году, 1,065 в 2011 году и 1,1289 в 2012 году, размер арендной платы за спорный период составил 7293442 рубля 82 копейки, из которых за 3 и 4 кварталы 2010 года - 1990891 рубль 63 копейки, за 2011 год - 3472292 рубля 52 копейки, за 1 и 2 кварталы 2012 года - 1830258 рублей 67 копеек.
Из представленных истцом расчетов арендной платы также следует, что за использование земельного участка в спорный период ответчиком внесены арендные платежи на общую сумму 5115339 рублей 03 копейки, что также не оспаривается сторонами спора.
Таким образом, с учетом частичного внесения ответчиком арендных платежей сумма фактической задолженности за период с 10.10.2010 по 30.06.2012 составила 2105672 рубля 88 копеек, доказательств внесения арендных платежей в указанной сумме ответчиком не представлено, в связи с чем 2105672 рубля 88 копеек подлежат взысканию с ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" в пользу Департамента на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ.
Судом отклоняются доводы апелляционной жалобы Департамента о недопустимости использования при расчете задолженности по арендной плате кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 в связи с временным характером сведений о нем в ГКН в связи со следующим. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 в размере 37250712 рублей рассчитана органом кадастрового учета исходя из удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5261 рубль 40 копеек за 1 кв. м, установленного постановлением администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области". Судом установлено, что в настоящее время ответчик фактически пользуется частью указанного земельного участка, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:0032 и 65:01:0601003:0059, которые являлись объектом договора аренды и которые подлежат снятию с кадастрового учета. Согласно письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области (т. 1 л.д. 134) сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:168 не исключены из ГКН. С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что принимать для расчета задолженности кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:0032 и 65:01:0601003:0059, установленную указанным постановлением администрации Сахалинской области, не имеется оснований.
Доводы апелляционной жалобы ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" об отсутствии оснований для изменения арендодателем в одностороннем порядке способа определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов коллегией отклоняются как основанные на неверном толковании норм пункта 3 статьи 65 ЗК РФ без учета положений постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11.
Судом также отклоняются доводы апелляционной жалобы ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" о нарушении Департаментом пункта 3 статьи 614 ГК РФ в связи с изменением более одного раза в течение года размера арендной платы в виде изменения с 01.01.2010 коэффициента инфляции. Поскольку новая методика расчета арендной платы на основании Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО предусматривает, что арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, ежегодное изменение размера арендной платы с учетом коэффициента инфляции не может расцениваться как нарушение положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2013 по делу N А59-4114/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2013 N 05АП-3992/2013, 05АП-4001/2013 ПО ДЕЛУ N А59-4114/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2013 г. N 05АП-3992/2013, 05АП-4001/2013
Дело N А59-4114/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 07 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест", Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
апелляционные производства N 05АП-3992/2013, 05АП-4001/2013
на решение от 27.02.2013
судьи О.Н. Боярской
по делу N А59-4114/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)
к Открытому акционерному обществу "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" (ОГРН 1026500000042, ИНН 6501039289)
о взыскании задолженности по арендной плате
при участии:
от истца представитель не явился,
от ответчика представитель не явился,
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд к Открытому акционерному обществу "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" (далее - ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест") с иском (с учетом изменения основания иска) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.10.2010 по 30.06.2012 в сумме 3361780 рублей 92 копейки.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2013 исковые требования Департамента удовлетворены частично, с ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды в сумме 2105672 рубля 88 копеек, в остальной части иска отказано; с ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 9113 рублей 46 копеек.
Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Не согласен с выводом суда о расчете задолженности исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, поскольку в настоящее время сведения в Государственном кадастре недвижимости об указанном земельном участке носят временный характер, не являются кадастровыми сведениями, аренда на указанный земельный участок не зарегистрирована в установленном законом порядке. Также указывает на отсутствие судебного акта о продлении срока действия временного характера сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168. Полагает, что при расчете задолженности должны приниматься данные о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:0032 и 65:01:0601003:0059, являющихся предметом договора аренды.
Не согласившись с вынесенным решением, конкурсный управляющий ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает на отсутствие дополнительного соглашения, изменяющего условия договора аренды, касающиеся увеличения размера арендной платы по договору, при этом истец воспользовался правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, направляя ответчику расчеты арендной платы за 2010, 2011, 2012 годы. Указывает также, что согласно направленным истцом расчетам изменилась методика расчета арендной платы, однако, положения договора аренды не предусматривают изменение методики расчета в одностороннем порядке, соглашение сторон в отношении изменения методики расчета отсутствует; принятие Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения "О порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области", по мнению ответчика, не влечет автоматического пересмотра способа расчета арендных платежей. Полагает, что размер арендной платы изменен истцом более одного раза в течение одного года в связи с изменением Департаментом с 01.01.2010 коэффициента инфляции, который не входит в способ расчета арендной платы, согласованный сторонами договора. Также указывает, что в направленных ответчику расчетах размер арендной платы за каждый последующий квартал не соответствует размеру за предыдущий, что по мнению ответчика, свидетельствует о нарушении истцом положений Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО о внесении арендной платы в течение года равными долями.
Истец и ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2008 по делу N А59-3059/2008 ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест", зарегистрированное Центральным банком Российской Федерации 16.12.1991, признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов".
На основании постановлений мэра г. Южно-Сахалинска от 05.02.2001 N 248 и от 07.03.2001 N 450, Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент) (арендодатель) и ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2374/995, датированный 23.07.2001, сроком действия с 05.02.2001 до 05.02.2026 (далее - договор аренды).
По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:01:060103:0027, расположенный в VI микрорайоне, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул. Комсомольской, под офисные помещения банка и территорию благоустройства, прилегающую с западной стороны административного здания, площадью 3156 кв. м под территорию благоустройства и 1525 кв. м под встроенное помещение без определения границ земельного участка в натуре (земельный участок с кадастровым номером 65:01:060103:0027 является земельным участком под административным зданием N 24 по пр. Победы) (пункт 1.1. договора).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют штамп регистрационной надписи на экземпляре договора ответчика и имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 11.10.2012 N 01/001/2012-893, выданная Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области (л.д. 81, 97 т. д. 1). В ЕГРП внесена запись об аренде земельного участка площадью 4681 кв. м.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 раздела 2 "Арендная плата" договора размер арендной платы согласован сторонами в варианте I: в размере 36658,44 рублей согласно прилагаемому к договору расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора. Арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления по указанным в договоре реквизитам.
Также согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
В соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3 к договору аренды) при ее расчете приняты следующие показатели: оценочная зона (VI), разрешенное использование (под встроенные помещения офиса с прилегающей территорией благоустройства), базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв. м (1,99 рубля), нормативная цена земли или кадастровая стоимость земельного участка (1863038 рублей); льгот и освобождения от арендной платы не предусмотрено.
Согласно варианту II определения размера арендной платы размер арендной платы устанавливается в результате проведения торгов (конкурса, аукциона) на право аренды земельного участка, однако минимальный размер арендной платы не должен быть меньше установленных базовых исходных ставок. С учетом инфляции, конъюнктуры земельного рынка, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора.
Соглашением от 19.02.2004 N 2298/2 стороны внесли изменения в договор в части целевого назначения земельного участка: установлено в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0059 под территорию благоустройства и земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0032 под административным зданием (л.д. 20 т. д. 1). Сведений о государственной регистрации указанного соглашения к договору аренды в материалах дела не имеется.
Федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области" осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0032 площадью 2800 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира VI микрорайон, северо-западнее пересечения проспекта Победы и улицы Комсомольской, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24. В ГКН внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка - под административным зданием. Согласно разделу 16 кадастрового плана земельного участка от 09.01.2004 площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежат уточнению при межевании; участок имеет обременение в виде аренды в пользу ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" части участка площадью 1525 кв. м. Сведений о том, что предыдущим кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0032 является кадастровый номер 65:01:060103:0027 либо участок образован из него кадастровый паспорт не содержит.
Также Федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата по Сахалинской области" осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0059 площадью 3156 кв. м, местоположение которого г. Южно-Сахалинск, VI микрорайон, северо-западнее пересечения проспекта Победы и улицы Комсомольской. В ГКН внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка - под территорию благоустройства, прилегающую с западной стороны административного здания. Согласно разделу 16 кадастрового плана земельного участка от 09.01.2004 площадь участка соответствует материалам межевания; участок имеет обременение в виде аренды в пользу ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест". Предыдущий кадастровый номер участка 65:01:060103:0027.
В материалы дела ответчиком представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, выданный 03.11.2010, согласно которому участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59 и 65:01:0601003:86. Земельный участок имеет площадь 7080 кв. м, кадастровую стоимость 37250712 рублей, его разрешенное использование - существующее административное здание (л.д. 100-101 т. д. 1).
По запросу суда филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области предоставил сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601003:168 образован из земельных участков с кадастровыми номерами: 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59 и 65:01:0601003:86; в настоящее время сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:168 имеют временный статус, и сведения из ГКН не исключены в связи с поступлением информации из Управления Росреестра по Сахалинской области о наличии правопритязаний в отношении указанного земельного участка и приостановлением регистрации права по заявлению сторон (л.д. 134 т. д. 1).
10.04.2012 Департаментом в адрес ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" направлен уточненный расчет задолженности по договору аренды с предложением погасить образовавшуюся задолженность в размере 3015681 рубль 32 копейки (л.д. 27 т. д. 1).
Ненадлежащее исполнение ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" обязательств по своевременному внесению арендных платежей за 3 и 4 кварталы 2010 года, за 2011 год, а также за 1 и 2 кварталы 2012 года в полном объеме послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично на сумму 2105672 рубля 88 копеек, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Договор аренды от 23.07.2001 заключен Департаментом и ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001). Вместе с тем судом установлено, что в пункте 2.1 договора аренды стороны согласовали условие о том, что размер арендной платы один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным извещением арендатора в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
Таким образом, к договору аренды от 23.07.2001, заключенному Департаментом и ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест", применяется регулируемая арендная плата, поскольку стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - Постановление N 582).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
Пунктом 2 статьи 4 ГК РФ установлено, что по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ. Таким образом, к отношениям сторон в спорный период с 10.10.10.2010 по 30.06.2012, возникшим после введения в действие Постановления N 582 (04.08.2009), данное постановление применяется.
С 01.01.2009 вступил в силу Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон от 01.08.2008 N 78-ЗО).
В соответствии с Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО, решением городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" размер годовой арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле: А = Кс Ч Кд Ч Кз, где: А - арендная плата за использование земельного участка (рублей в год), Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Кд - коэффициент вида использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи); Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности (равен 1 для VI зоны, в которой расположен земельный участок).
Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО также установлено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом на очередной финансовый год, за исключением года, в котором начинает применяться актуализированная кадастровая стоимость земельных участков.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность арендатора установлена пунктом 5.2.3 договора аренды.
В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как установлено судом и следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, сообщения филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области от 17.01.2013 в настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59, которые являлись объектом договора аренды, образованы в земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601003:168. Таким образом, в настоящее время ответчик фактически является обладателем и пользователем части земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 площадью 7080 кв. м.
Согласно представленному Департаментом расчету площадей (л.д. 141 т. д. 1) ответчик фактически использует 4131 кв. м площади из 7080 кв. м площади указанного земельного участка. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32, 65:01:0601003:59, 65:01:0601003:86, следует, что земельный участок имеет кадастровую стоимость 37250712 рублей, которая является одним из коэффициентов (Кс) при расчете арендной платы.
Как следует из искового заявления, спорным периодом является период с 10.10.2010 по 30.06.2012. По условиям пункта 2.2 договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года. Согласно представленным расчетам арендной платы Департамент включает в спорный период 3 и 4 кварталы 2010 года, 2011 год, 1 и 2 кварталы 2012 года.
С учетом изложенного, а также кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 в размере 37250712 рублей, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (коэффициент вида использования, равный 0,15; коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, равный 1) и коэффициента инфляции, равного 1,1 в 2010 году, 1,065 в 2011 году и 1,1289 в 2012 году, размер арендной платы за спорный период составил 7293442 рубля 82 копейки, из которых за 3 и 4 кварталы 2010 года - 1990891 рубль 63 копейки, за 2011 год - 3472292 рубля 52 копейки, за 1 и 2 кварталы 2012 года - 1830258 рублей 67 копеек.
Из представленных истцом расчетов арендной платы также следует, что за использование земельного участка в спорный период ответчиком внесены арендные платежи на общую сумму 5115339 рублей 03 копейки, что также не оспаривается сторонами спора.
Таким образом, с учетом частичного внесения ответчиком арендных платежей сумма фактической задолженности за период с 10.10.2010 по 30.06.2012 составила 2105672 рубля 88 копеек, доказательств внесения арендных платежей в указанной сумме ответчиком не представлено, в связи с чем 2105672 рубля 88 копеек подлежат взысканию с ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" в пользу Департамента на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ.
Судом отклоняются доводы апелляционной жалобы Департамента о недопустимости использования при расчете задолженности по арендной плате кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 в связи с временным характером сведений о нем в ГКН в связи со следующим. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:168 в размере 37250712 рублей рассчитана органом кадастрового учета исходя из удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5261 рубль 40 копеек за 1 кв. м, установленного постановлением администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374-па "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области". Судом установлено, что в настоящее время ответчик фактически пользуется частью указанного земельного участка, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:0032 и 65:01:0601003:0059, которые являлись объектом договора аренды и которые подлежат снятию с кадастрового учета. Согласно письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Сахалинской области (т. 1 л.д. 134) сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:168 не исключены из ГКН. С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что принимать для расчета задолженности кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:0032 и 65:01:0601003:0059, установленную указанным постановлением администрации Сахалинской области, не имеется оснований.
Доводы апелляционной жалобы ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" об отсутствии оснований для изменения арендодателем в одностороннем порядке способа определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов коллегией отклоняются как основанные на неверном толковании норм пункта 3 статьи 65 ЗК РФ без учета положений постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11.
Судом также отклоняются доводы апелляционной жалобы ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" о нарушении Департаментом пункта 3 статьи 614 ГК РФ в связи с изменением более одного раза в течение года размера арендной платы в виде изменения с 01.01.2010 коэффициента инфляции. Поскольку новая методика расчета арендной платы на основании Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО предусматривает, что арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, ежегодное изменение размера арендной платы с учетом коэффициента инфляции не может расцениваться как нарушение положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2013 по делу N А59-4114/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)