Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Александровой Ю.К., Зарочинцевой Е.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 8 июля 2013 г. дело N 2-1294/13 по апелляционной жалобе К.С. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 апреля 2013 г. по иску А. к К.С. о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома недействительным, взыскании суммы задатка в двойном размере.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения А., представителя К.С. - К.Т., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
А. обратилась в суд с иском к К.С., указав, что <дата> сторонами заключен предварительный договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. Фактически дом трехэтажный, однако по документам состоит из двух этажей. Документы на дом не приведены в соответствие с его фактическим состоянием. На требование истца о предоставлении документов на переустроенный дом, не были предоставлены документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, а именно: кадастровый паспорт здания, справка об оценке дома на текущий год, технический паспорт на дом с узаконенной перепланировкой, кадастровый паспорт на земельный участок с указанием стоимости на текущий год, выписка из ЕГРП на дом и земельный участок. В связи с чем, истец просила признать предварительный договор купли-продажи недействительным, взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере, расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 апреля 2013 г. предварительный договор купли-продажи 1/6 доли недвижимого имущества от <дата>, заключенный между А. и К.С., признан недействительным в силу его ничтожности. С К.А. в пользу А. взыскана двойная сумма задатка в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> А. возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в сумме <...>.
В апелляционной жалобе К.С. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок и дом по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности 7 сособственников, право которых зарегистрировано в ЕГРП. Право ответчика К.С. 1/6 долю жилого дома зарегистрировано <дата>, на 1/6 долю земельного участка <дата> (л.д. 9, 68 - 71).
<дата> между К.С. и А. были заключены предварительный договор купли-продажи 1/6 доли жилого дома, 1/6 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, принадлежащих К.С., расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 4) и соглашение о задатке от <дата> в целях обеспечения исполнения указанного предварительного договора (л.д. 5). Согласно п. 3 соглашения о задатке истец передал, а ответчик принял <...> в счет задатка (л.д. 5).
Истец дважды направлял ответчику телеграммы о предоставлении пакета документов для подготовки к заключению основного договора (л.д. 11, 12).
Из технического паспорта ГУП "ГУИОН" ПИБ <...> района Санкт-Петербурга от <дата> усматривается, что спорное домовладение перепланировано. Наружные границы объекта изменились. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено (л.д. 50, л.д. 43 - 61). Согласия сособственников на реконструкцию не представлены (л.д. 65 - 67).
Из подробной справки органа государственного технического учета от <дата> следует, что при проведении первичной инвентаризации в 2007 г. разрешение на строительство не предоставлено; при проведении текущей инвентаризации 2009 и 2010 гг. выявлена реконструкция дома, наружные границы изменились за счет возведения 2-х отапливаемых пристроек и возведения 3 этажа; если общая площадь в 2007 г. была <...> кв. м, жилая <...> кв. м, то в 2009 году она стала соответственно <...> кв. м и <...> кв. м, а в 2010 соответственно <...> и <...> кв. м. КЗРиЗ Санкт-Петербурга было вынесено решение о приостановлении кадастрового учета, по состоянию на <дата> объект кадастровый учет не прошел, в кадастровом учете было отказано (л.д. 72 - 73). В представленном позднее ответчиком кадастровом паспорте от <дата> также содержится информация об изменении размеров помещения: количество этажей - 3 (а не 2) общая площадь <...> кв. м (л.д. 79 - 80) вместо <...> как указано в свидетельстве ЕГРП на К.С. от 2007 г. (л.д. 9).
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из положений ст. ст. 454 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о товаре и цене.
Вывод суда первой инстанции о недействительности предварительного договора купли-продажи на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ в силу его несоответствия ст. ст. 429 и 549 п. 1 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия находит необоснованным. Спорным предварительным договором оговорены существенные условия для договора купли-продажи, он составлен в письменной форме, содержит условие о сроке заключения основного договора купли-продажи, таким образом, предварительный договор положениям гражданского законодательства соответствует. Доводы искового заявления фактически сводятся к неисполнению стороной обязанности по заключению основного договора, наличию препятствий к его заключению по вине ответчика. На порок воли при заключении договора истец не указывает.
На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Соглашением сторон срок заключения основного договора установлен до <дата>
По условиям соглашения о задатке от <дата>, заключенного сторонами, при отказе от заключения в установленный сторонами срок договора купли-продажи покупателем, внесенный задаток ему не возвращается. В случае отказа от заключения договора продавцом, продавец обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.
Поскольку основной договор сторонами в указанный в предварительном договоре срок не заключен, обязательства сторон по предварительному договору в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились, в связи с чем, виновная сторона обязана возместить другой убытки.
Удовлетворяя заявленные требования истца в части взыскания двойной суммы задатка суд первой инстанции правильно пришел к выводу об обоснованности требований истца о возврате указанного задатка, поскольку сделка не состоялась по вине продавца.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец <дата> направила в адрес ответчика телеграмму с предложением заключить основной договор купли-продажи и предоставить необходимые для заключения договора документы.
Ответчиком были предоставлены документы на объект недвижимости, оговоренный в предварительном договоре купли-продажи, однако как следует из технического паспорта, объект недвижимости реконструирован, разрешение на реконструкцию отсутствует, наружные границы объекта изменены. Как следует из материалов дела, кадастровый паспорт на дом после реконструкции получен только <дата>
Из объяснений истца следует, что она от заключения договора купли-продажи отказалась только ввиду отсутствия у продавца правоустанавливающей документации на приобретаемую недвижимость в соответствии с ее фактическими техническими характеристиками.
Таким образом, поскольку дом по адресу: <адрес>, реконструирован, права на дом, в котором находится отчуждаемая 1/6 доля, не узаконены, у истца не было намерения приобретать недвижимость, на которую отсутствуют надлежащие правоустанавливающие документы, судебная коллегия считает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца К.С., с которой в пользу истца обоснованно взыскана двойная сумма задатка в размере <...>
Доводы ответчика о том, что покупатель видела дом и продавец исполнил обязанность по направлению уведомления о заключении основного договора купли-продажи, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку ответчик не оспаривает тот факт, что дом был реконструирован, а документы приведены в соответствие уже по истечении срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи; из предварительного договора не следует, что покупатель имел намерение приобрести дом и нести обязанность по узаконению его переустройства.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 апреля 2013 г. в части признания предварительного договора купли-продажи недействительным отменить, вынести по делу в данной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований А. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.07.2013 N 33-10454/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2013 г. N 33-10454/2013
Судья: Новикова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Александровой Ю.К., Зарочинцевой Е.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 8 июля 2013 г. дело N 2-1294/13 по апелляционной жалобе К.С. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 апреля 2013 г. по иску А. к К.С. о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома недействительным, взыскании суммы задатка в двойном размере.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения А., представителя К.С. - К.Т., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
А. обратилась в суд с иском к К.С., указав, что <дата> сторонами заключен предварительный договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. Фактически дом трехэтажный, однако по документам состоит из двух этажей. Документы на дом не приведены в соответствие с его фактическим состоянием. На требование истца о предоставлении документов на переустроенный дом, не были предоставлены документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, а именно: кадастровый паспорт здания, справка об оценке дома на текущий год, технический паспорт на дом с узаконенной перепланировкой, кадастровый паспорт на земельный участок с указанием стоимости на текущий год, выписка из ЕГРП на дом и земельный участок. В связи с чем, истец просила признать предварительный договор купли-продажи недействительным, взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере, расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 апреля 2013 г. предварительный договор купли-продажи 1/6 доли недвижимого имущества от <дата>, заключенный между А. и К.С., признан недействительным в силу его ничтожности. С К.А. в пользу А. взыскана двойная сумма задатка в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> А. возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в сумме <...>.
В апелляционной жалобе К.С. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок и дом по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности 7 сособственников, право которых зарегистрировано в ЕГРП. Право ответчика К.С. 1/6 долю жилого дома зарегистрировано <дата>, на 1/6 долю земельного участка <дата> (л.д. 9, 68 - 71).
<дата> между К.С. и А. были заключены предварительный договор купли-продажи 1/6 доли жилого дома, 1/6 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, принадлежащих К.С., расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 4) и соглашение о задатке от <дата> в целях обеспечения исполнения указанного предварительного договора (л.д. 5). Согласно п. 3 соглашения о задатке истец передал, а ответчик принял <...> в счет задатка (л.д. 5).
Истец дважды направлял ответчику телеграммы о предоставлении пакета документов для подготовки к заключению основного договора (л.д. 11, 12).
Из технического паспорта ГУП "ГУИОН" ПИБ <...> района Санкт-Петербурга от <дата> усматривается, что спорное домовладение перепланировано. Наружные границы объекта изменились. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено (л.д. 50, л.д. 43 - 61). Согласия сособственников на реконструкцию не представлены (л.д. 65 - 67).
Из подробной справки органа государственного технического учета от <дата> следует, что при проведении первичной инвентаризации в 2007 г. разрешение на строительство не предоставлено; при проведении текущей инвентаризации 2009 и 2010 гг. выявлена реконструкция дома, наружные границы изменились за счет возведения 2-х отапливаемых пристроек и возведения 3 этажа; если общая площадь в 2007 г. была <...> кв. м, жилая <...> кв. м, то в 2009 году она стала соответственно <...> кв. м и <...> кв. м, а в 2010 соответственно <...> и <...> кв. м. КЗРиЗ Санкт-Петербурга было вынесено решение о приостановлении кадастрового учета, по состоянию на <дата> объект кадастровый учет не прошел, в кадастровом учете было отказано (л.д. 72 - 73). В представленном позднее ответчиком кадастровом паспорте от <дата> также содержится информация об изменении размеров помещения: количество этажей - 3 (а не 2) общая площадь <...> кв. м (л.д. 79 - 80) вместо <...> как указано в свидетельстве ЕГРП на К.С. от 2007 г. (л.д. 9).
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из положений ст. ст. 454 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о товаре и цене.
Вывод суда первой инстанции о недействительности предварительного договора купли-продажи на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ в силу его несоответствия ст. ст. 429 и 549 п. 1 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия находит необоснованным. Спорным предварительным договором оговорены существенные условия для договора купли-продажи, он составлен в письменной форме, содержит условие о сроке заключения основного договора купли-продажи, таким образом, предварительный договор положениям гражданского законодательства соответствует. Доводы искового заявления фактически сводятся к неисполнению стороной обязанности по заключению основного договора, наличию препятствий к его заключению по вине ответчика. На порок воли при заключении договора истец не указывает.
На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Соглашением сторон срок заключения основного договора установлен до <дата>
По условиям соглашения о задатке от <дата>, заключенного сторонами, при отказе от заключения в установленный сторонами срок договора купли-продажи покупателем, внесенный задаток ему не возвращается. В случае отказа от заключения договора продавцом, продавец обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.
Поскольку основной договор сторонами в указанный в предварительном договоре срок не заключен, обязательства сторон по предварительному договору в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились, в связи с чем, виновная сторона обязана возместить другой убытки.
Удовлетворяя заявленные требования истца в части взыскания двойной суммы задатка суд первой инстанции правильно пришел к выводу об обоснованности требований истца о возврате указанного задатка, поскольку сделка не состоялась по вине продавца.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец <дата> направила в адрес ответчика телеграмму с предложением заключить основной договор купли-продажи и предоставить необходимые для заключения договора документы.
Ответчиком были предоставлены документы на объект недвижимости, оговоренный в предварительном договоре купли-продажи, однако как следует из технического паспорта, объект недвижимости реконструирован, разрешение на реконструкцию отсутствует, наружные границы объекта изменены. Как следует из материалов дела, кадастровый паспорт на дом после реконструкции получен только <дата>
Из объяснений истца следует, что она от заключения договора купли-продажи отказалась только ввиду отсутствия у продавца правоустанавливающей документации на приобретаемую недвижимость в соответствии с ее фактическими техническими характеристиками.
Таким образом, поскольку дом по адресу: <адрес>, реконструирован, права на дом, в котором находится отчуждаемая 1/6 доля, не узаконены, у истца не было намерения приобретать недвижимость, на которую отсутствуют надлежащие правоустанавливающие документы, судебная коллегия считает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца К.С., с которой в пользу истца обоснованно взыскана двойная сумма задатка в размере <...>
Доводы ответчика о том, что покупатель видела дом и продавец исполнил обязанность по направлению уведомления о заключении основного договора купли-продажи, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку ответчик не оспаривает тот факт, что дом был реконструирован, а документы приведены в соответствие уже по истечении срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи; из предварительного договора не следует, что покупатель имел намерение приобрести дом и нести обязанность по узаконению его переустройства.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 апреля 2013 г. в части признания предварительного договора купли-продажи недействительным отменить, вынести по делу в данной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований А. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)