Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16146/2013) ООО "Причальные автономные линии" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2013 по делу N А21-2076/2013 (судья Гурьева И.Л.), принятое
по иску ФГУП "Росморпорт"
к ООО "Причальные автономные линии"
о взыскании задолженности и пени по договору аренды,
и по встречному иску ООО "Причальные автономные линии"
к ФГУП "Росморпорт"
о расторжении договора аренды и взыскании пени за нарушение обязательств,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "РОСМОРПОРТ" (далее - истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Причальные автономные линии" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 439 046 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2012 по 18.02.2013, 248 884 руб. 28 коп. неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.02.2012 по 18.02.2013, о расторжении договора аренды от 19.09.2011 N 714/ДО-11.
Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Предприятию о взыскании 70 541 руб. 52 коп. пеней за нарушение сроков передачи имущества в аренду, а также расторжении вышеуказанного договора аренды в связи с существенным нарушением обязанностей арендодателем.
Решением от 10.06.2013 с Общества в пользу Предприятия взыскано 439 046 руб. 53 коп. задолженности, 248 884 руб. 28 коп. неустойки, договор аренды недвижимого имущества от 19.09.2011 N 714/ДО-11 расторгнут, в удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска Предприятия отказать, встречный иск Общества удовлетворить, указывая, что на момент передачи объекта аренды Общество не знало о состоянии арендованного имущества; глубина причала является скрытым недостатком имущества, который не может быть обнаружен при осмотре гидротехнического сооружения.
Предприятие возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам конкурса и протокола ЦАА 05-11/3 конкурсной комиссии по оценке и сопоставлению заявок на участие в конкурсе от 25.08.2011 между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19.09.2011 N 714/ДО-11 недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП "Росморпорт" на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимости: причал для судов типа "Ракета" общей площадью 203 кв. м, длиной 19,7 кв. м, кад. N 39:15:11 16 07:0002:39741, расположенный по адресу: г. Калининград, ул. Правая Набережная.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия - 49 лет с даты передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки.
Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязался передать арендатору объект по акту сдачи-приемки вместе с документами, необходимыми для осуществления его эксплуатации, не позднее 10 календарных дней с даты подписания договора.
Пунктом 4.2 договора установлена ответственность арендодателя за нарушение им п. 2.1.1 договора в виде пени в размере 0,5% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи 01.02.2012 объект аренды с приложением технического паспорта от 11.11.2009 N 39741 передан арендатору с указанием, что объект не соответствует техническим условиям, требуется доработка: произвести ремонт отбойной рамы; восстановить разрушенное покрытие причала; восстановить отбойные устройства; восстановить площадки для швартовки моторных лодок; выполнить ремонт посадочных площадок; выполнить ремонт ограждения причала; выполнить ремонт навеса и конструкций основания навеса.
19.03.2012 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Разделом 3 договора определен порядок платежей и расчетов по договору.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в размере 340 000 в год, кроме того НДС 18% - 61 200 рублей. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.1.2 размер арендной платы подлежит ежегодной индексации в бесспорном порядке на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен. Новый размер арендной платы устанавливается с первого января каждого года.
Письмом от 05.02.2013 N 0414/14 Предприятие уведомило Общество об изменении арендной платы с 01.01.2013 на 2013 год, которая составила 427 679 руб. 20 коп., включая НДС 65 239 руб. 20 коп., в том числе в месяц 35 639 руб. 94 коп., включая НДС - 5346 руб. 61 коп.
Согласно пункту 3.3 арендная плата по настоящему договору перечисляется арендатором не позднее десятого числа отчетного месяца на расчетный счет арендатора.
Пунктом 4.10 договора установлена ответственность за нарушение внесения арендной платы в виде пени в размере 0, 3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктами 5.2 и 5.2.1 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиям договора арендной платы за объект аренды в течение двух месяцев подряд.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по оплате арендной платы, Предприятие направило в адрес Общества претензионные письма от 28.01.2013 N 123-17/13 и от 25.02.2013 N 330-17/13 с требованием погасить задолженность и уплатить неустойку, а также с предупреждением о досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке.
Поскольку претензии Обществом оставлены без удовлетворения, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая заявленному иску, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением Предприятием обязанностей арендодателя на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также о взыскании с Предприятия пеней за нарушение арендодателем обязательств по передаче имущества в аренду в размере 70 541 руб. 52 коп., ссылаясь на полученные во исполнение заключенного между ЗАО "Гидрострой" и Обществом договора от 03.04.2012 N 2 акт освидетельствования гидротехнического сооружения от 31.10.2011, свидетельство о годности сооружения к эксплуатации, извещение о необходимости выполнения ремонтных работ, заключение о техническом состоянии сооружения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий в силу статьи 310 ГК РФ не допускаются.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Доводы ответчика о неисполнении истцом обязанности по передаче имущества, наличии недостатков, препятствующих использованию причала по прямому назначению, отклонены судом первой инстанции обоснованно.
Из материалов дела следует, что технические параметры объекта, передаваемого в аренду, отражены в части II конкурсной документации, где указано, что причал на основании приказа Калининградского филиала ФГУП "Росморпорт" от 21.09.2007 N 191 выведен из эксплуатации до проведения капитального ремонта колесоотбойной рамы и замены настила покрытий.
Согласно отчету от 31.12.2010 N Н-301/10 начальная величина рыночной стоимости права пользования (величина годовой арендной платы) за причал определена исходя из того, что капитальный ремонт причала на арендаторе.
На наличие недостатков имущества указано в акте приемки-передачи к договору аренды.
Таким образом, недостатки имущества, передаваемого в аренду, были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, передаче имущества.
Пунктом 2.2.16 договора обязанность по производству за свой счет текущего и капитального ремонта объекта аренды возложена на арендатора.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска ответчика и, в отсутствие доказательств оплаты арендной платы по договору, наличия у ответчика оснований для отказа от исполнения обязательства по оплате арендной платы, удовлетворил требование истца.
Доводы ответчика сводятся к необходимости реконструкции объекта аренды, однако, обязанность истца согласовать такие действия и принять участие в финансировании работ не следует ни из закона, ни из договора сторон.
О несоответствии глубины причала проектной, оценке данного обстоятельства как скрытого недостатка ответчиком заявлено только в апелляционной жалобе.
При этом глубина причала является величиной непостоянной, подверженной изменениям вследствие природных факторов.
Из материалов дела не следует, что выполнение необходимых работ после производства ответчиком капитального ремонта не будет произведено истцом.
Исходя из изложенного оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2013 по делу N А21-2076/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.М.ГОРБИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N А21-2076/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. по делу N А21-2076/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16146/2013) ООО "Причальные автономные линии" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2013 по делу N А21-2076/2013 (судья Гурьева И.Л.), принятое
по иску ФГУП "Росморпорт"
к ООО "Причальные автономные линии"
о взыскании задолженности и пени по договору аренды,
и по встречному иску ООО "Причальные автономные линии"
к ФГУП "Росморпорт"
о расторжении договора аренды и взыскании пени за нарушение обязательств,
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "РОСМОРПОРТ" (далее - истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Причальные автономные линии" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 439 046 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2012 по 18.02.2013, 248 884 руб. 28 коп. неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.02.2012 по 18.02.2013, о расторжении договора аренды от 19.09.2011 N 714/ДО-11.
Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Предприятию о взыскании 70 541 руб. 52 коп. пеней за нарушение сроков передачи имущества в аренду, а также расторжении вышеуказанного договора аренды в связи с существенным нарушением обязанностей арендодателем.
Решением от 10.06.2013 с Общества в пользу Предприятия взыскано 439 046 руб. 53 коп. задолженности, 248 884 руб. 28 коп. неустойки, договор аренды недвижимого имущества от 19.09.2011 N 714/ДО-11 расторгнут, в удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска Предприятия отказать, встречный иск Общества удовлетворить, указывая, что на момент передачи объекта аренды Общество не знало о состоянии арендованного имущества; глубина причала является скрытым недостатком имущества, который не может быть обнаружен при осмотре гидротехнического сооружения.
Предприятие возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам конкурса и протокола ЦАА 05-11/3 конкурсной комиссии по оценке и сопоставлению заявок на участие в конкурсе от 25.08.2011 между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19.09.2011 N 714/ДО-11 недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП "Росморпорт" на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимости: причал для судов типа "Ракета" общей площадью 203 кв. м, длиной 19,7 кв. м, кад. N 39:15:11 16 07:0002:39741, расположенный по адресу: г. Калининград, ул. Правая Набережная.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия - 49 лет с даты передачи объекта арендатору по акту сдачи-приемки.
Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязался передать арендатору объект по акту сдачи-приемки вместе с документами, необходимыми для осуществления его эксплуатации, не позднее 10 календарных дней с даты подписания договора.
Пунктом 4.2 договора установлена ответственность арендодателя за нарушение им п. 2.1.1 договора в виде пени в размере 0,5% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи 01.02.2012 объект аренды с приложением технического паспорта от 11.11.2009 N 39741 передан арендатору с указанием, что объект не соответствует техническим условиям, требуется доработка: произвести ремонт отбойной рамы; восстановить разрушенное покрытие причала; восстановить отбойные устройства; восстановить площадки для швартовки моторных лодок; выполнить ремонт посадочных площадок; выполнить ремонт ограждения причала; выполнить ремонт навеса и конструкций основания навеса.
19.03.2012 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Разделом 3 договора определен порядок платежей и расчетов по договору.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в размере 340 000 в год, кроме того НДС 18% - 61 200 рублей. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.1.2 размер арендной платы подлежит ежегодной индексации в бесспорном порядке на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен. Новый размер арендной платы устанавливается с первого января каждого года.
Письмом от 05.02.2013 N 0414/14 Предприятие уведомило Общество об изменении арендной платы с 01.01.2013 на 2013 год, которая составила 427 679 руб. 20 коп., включая НДС 65 239 руб. 20 коп., в том числе в месяц 35 639 руб. 94 коп., включая НДС - 5346 руб. 61 коп.
Согласно пункту 3.3 арендная плата по настоящему договору перечисляется арендатором не позднее десятого числа отчетного месяца на расчетный счет арендатора.
Пунктом 4.10 договора установлена ответственность за нарушение внесения арендной платы в виде пени в размере 0, 3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктами 5.2 и 5.2.1 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиям договора арендной платы за объект аренды в течение двух месяцев подряд.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по оплате арендной платы, Предприятие направило в адрес Общества претензионные письма от 28.01.2013 N 123-17/13 и от 25.02.2013 N 330-17/13 с требованием погасить задолженность и уплатить неустойку, а также с предупреждением о досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке.
Поскольку претензии Обществом оставлены без удовлетворения, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая заявленному иску, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением Предприятием обязанностей арендодателя на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также о взыскании с Предприятия пеней за нарушение арендодателем обязательств по передаче имущества в аренду в размере 70 541 руб. 52 коп., ссылаясь на полученные во исполнение заключенного между ЗАО "Гидрострой" и Обществом договора от 03.04.2012 N 2 акт освидетельствования гидротехнического сооружения от 31.10.2011, свидетельство о годности сооружения к эксплуатации, извещение о необходимости выполнения ремонтных работ, заключение о техническом состоянии сооружения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий в силу статьи 310 ГК РФ не допускаются.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Доводы ответчика о неисполнении истцом обязанности по передаче имущества, наличии недостатков, препятствующих использованию причала по прямому назначению, отклонены судом первой инстанции обоснованно.
Из материалов дела следует, что технические параметры объекта, передаваемого в аренду, отражены в части II конкурсной документации, где указано, что причал на основании приказа Калининградского филиала ФГУП "Росморпорт" от 21.09.2007 N 191 выведен из эксплуатации до проведения капитального ремонта колесоотбойной рамы и замены настила покрытий.
Согласно отчету от 31.12.2010 N Н-301/10 начальная величина рыночной стоимости права пользования (величина годовой арендной платы) за причал определена исходя из того, что капитальный ремонт причала на арендаторе.
На наличие недостатков имущества указано в акте приемки-передачи к договору аренды.
Таким образом, недостатки имущества, передаваемого в аренду, были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, передаче имущества.
Пунктом 2.2.16 договора обязанность по производству за свой счет текущего и капитального ремонта объекта аренды возложена на арендатора.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска ответчика и, в отсутствие доказательств оплаты арендной платы по договору, наличия у ответчика оснований для отказа от исполнения обязательства по оплате арендной платы, удовлетворил требование истца.
Доводы ответчика сводятся к необходимости реконструкции объекта аренды, однако, обязанность истца согласовать такие действия и принять участие в финансировании работ не следует ни из закона, ни из договора сторон.
О несоответствии глубины причала проектной, оценке данного обстоятельства как скрытого недостатка ответчиком заявлено только в апелляционной жалобе.
При этом глубина причала является величиной непостоянной, подверженной изменениям вследствие природных факторов.
Из материалов дела не следует, что выполнение необходимых работ после производства ответчиком капитального ремонта не будет произведено истцом.
Исходя из изложенного оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2013 по делу N А21-2076/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.М.ГОРБИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)