Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 03.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) - Ворониной О.М. (доверенность от 07.03.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Косогорский рынок" (г. Тула, пос. Косая гора, ИНН 7104044220, ОГРН 1047100324842) - Стиханова С.В. (доверенность 04.02.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Косогорский рынок" на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2013 по делу N А68-4537/13 (судья Большаков В.М.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Косогорский рынок" (далее - общество) о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:07 07 13:0011, площадью 2 350 кв. метров, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, пос. Косая Гора, ул. Трудовая, д. 15-а, демонтировав находящиеся на нем объекты, и передать земельный участок истцу по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 5).
До рассмотрения спора по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил возложить на ответчика обязанность возвратить указанный земельный участок, передав по акту приема-передачи истцу (т. 1, л.д. 103). Судом уточнение принято.
Решением суда от 24.09.2013 (т. 2, л.д. 85) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован неправомерностью занятия ответчиком спорного земельного участка в связи с прекращением договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что на арендованном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу. Указывает на то, что возврат земельного участка приведет к невозможности эксплуатации этого объекта.
В возражениях на апелляционную жалобу министерство просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что спорный земельный участок предоставлялся обществу для эксплуатации рынка, а не принадлежащего ответчику объекта недвижимости. Ссылаясь на заключение проведенной по делу судебной экспертизы, указывает на то, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта, значительно меньше той, которая передавалась в аренду.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 24.09.2002 между муниципальным (унитарным) предприятием "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства" (арендодатель) и Тульским муниципальным унитарным - предприятием "Косогорский рынок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3056, по условиям которого арендодатель предоставляет, сроком на пять лет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:07 07 13:0011, площадью 2 350 кв. метров, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, пос. Косая Гора, Трудовая, д. 15-а, для эксплуатации рынка (т. 1, л.д. 23).
Соглашением от 01.01.2005 права арендатора переданы обществу (т. 1, л.д. 22).
После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи, с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.
Согласно постановлению от 04.05.2009 N 293 о внесении дополнений в постановлении администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области" к полномочиям департамента отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно указу губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
Уведомлением от 17.01.2013 министерство отказалось от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 31), предложив обществу освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи министерству.
17.05.2013 управлением по административно-техническому надзору администрации г. Тулы было проведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что участок по периметру имеет ограждение смешанного типа, на территории участка обществом осуществляется коммерческая деятельность (т. 1, л.д. 34).
Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил арендуемый земельный участок, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2012 N 40-130854/11-9-1194).
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 N ВАС-14486/11).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку после прекращения договора общество не освободило земельный участок и не возвратило его истцу, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Довод заявителя о том, что возврат земельного участка приведет к невозможности эксплуатировать принадлежащий ответчику объект недвижимости, не принимается апелляционной инстанцией.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10).
Ссылка заявителя на результаты судебной экспертизы, установившей площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, имело бы значение при рассмотрении вопроса о выкупе земельного участка либо его предоставлении в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом сам по себе факт формирования земельного участка, переданного в аренду, не означает, что для эксплуатации объекта недвижимости обществу необходима именно та площадь, которая указана в договоре аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.02.2013 N ВАС-471/13).
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии со статьей 110, пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2013 по делу N А68-4537/13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2013 ПО ДЕЛУ N А68-4537/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2013 г. по делу N А68-4537/13
Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 03.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) - Ворониной О.М. (доверенность от 07.03.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Косогорский рынок" (г. Тула, пос. Косая гора, ИНН 7104044220, ОГРН 1047100324842) - Стиханова С.В. (доверенность 04.02.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Косогорский рынок" на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2013 по делу N А68-4537/13 (судья Большаков В.М.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Косогорский рынок" (далее - общество) о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:07 07 13:0011, площадью 2 350 кв. метров, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, пос. Косая Гора, ул. Трудовая, д. 15-а, демонтировав находящиеся на нем объекты, и передать земельный участок истцу по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 5).
До рассмотрения спора по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил возложить на ответчика обязанность возвратить указанный земельный участок, передав по акту приема-передачи истцу (т. 1, л.д. 103). Судом уточнение принято.
Решением суда от 24.09.2013 (т. 2, л.д. 85) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован неправомерностью занятия ответчиком спорного земельного участка в связи с прекращением договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что на арендованном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу. Указывает на то, что возврат земельного участка приведет к невозможности эксплуатации этого объекта.
В возражениях на апелляционную жалобу министерство просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что спорный земельный участок предоставлялся обществу для эксплуатации рынка, а не принадлежащего ответчику объекта недвижимости. Ссылаясь на заключение проведенной по делу судебной экспертизы, указывает на то, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта, значительно меньше той, которая передавалась в аренду.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 24.09.2002 между муниципальным (унитарным) предприятием "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства" (арендодатель) и Тульским муниципальным унитарным - предприятием "Косогорский рынок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3056, по условиям которого арендодатель предоставляет, сроком на пять лет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:07 07 13:0011, площадью 2 350 кв. метров, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, пос. Косая Гора, Трудовая, д. 15-а, для эксплуатации рынка (т. 1, л.д. 23).
Соглашением от 01.01.2005 права арендатора переданы обществу (т. 1, л.д. 22).
После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи, с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.
Согласно постановлению от 04.05.2009 N 293 о внесении дополнений в постановлении администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области" к полномочиям департамента отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно указу губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
Уведомлением от 17.01.2013 министерство отказалось от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 31), предложив обществу освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи министерству.
17.05.2013 управлением по административно-техническому надзору администрации г. Тулы было проведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что участок по периметру имеет ограждение смешанного типа, на территории участка обществом осуществляется коммерческая деятельность (т. 1, л.д. 34).
Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил арендуемый земельный участок, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2012 N 40-130854/11-9-1194).
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 N ВАС-14486/11).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку после прекращения договора общество не освободило земельный участок и не возвратило его истцу, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Довод заявителя о том, что возврат земельного участка приведет к невозможности эксплуатировать принадлежащий ответчику объект недвижимости, не принимается апелляционной инстанцией.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10).
Ссылка заявителя на результаты судебной экспертизы, установившей площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, имело бы значение при рассмотрении вопроса о выкупе земельного участка либо его предоставлении в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом сам по себе факт формирования земельного участка, переданного в аренду, не означает, что для эксплуатации объекта недвижимости обществу необходима именно та площадь, которая указана в договоре аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.02.2013 N ВАС-471/13).
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии со статьей 110, пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2013 по делу N А68-4537/13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)