Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Фархутдиновой Г.Р.
судей Куловой Г.Р.
Хакимова А.Р.
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Ю. в интересах С.Ю.А. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09.10.2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска С.Ю.А. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, ООО "Караван" о признании торгов недействительными, признании недействительными постановлений судебного пристава-исполнителя - отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р. судебная коллегия,
установила:
С.Ю.А. обратился в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, ООО "Караван" о признании недействительными первоначальных и повторных торгов в форме аукциона, проведенных ООО "Караван" по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан по продаже заложенного недвижимого имущества - квартиры по адресу: адрес, принадлежащей на праве собственности С.Ю.А.; признании недействительным договора купли-продажи квартиры с применением юридических последствий недействительности сделки в виде отмены регистрации права; отмене постановления судебного пристава о возбуждении исполнительного производства от дата, постановления о передаче арестованного имущества на торги от дата, акта передачи арестованного имущества на торги от дата, постановления о снижении на 15% цены имущества, переданного на реализацию от дата
В обоснование требований указал на нарушения порядка проведения торгов, незаконные действия (бездействия) судебного пристава-исполнителя в ходе исполнительного производства.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения как незаконного, суд не применил к спорным правоотношениям ч. 4 ст. 292 ГК РФ, которой предусмотрена необходимость получения согласия органа опеки и попечительства при реализации заложенного имущества; протокол о проведении торгов N ... от дата не содержит сведений о признании торгов несостоявшимися в случаях, указанных в статье 58 ФЗ "Об ипотеке". Суд не принял во внимание заниженную стоимость начальной цены имущества; незаконные действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе передачи имущества на реализацию; нарушение ответчиком правил проведения публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства в нарушение п. 3 ст. 90 ФЗ "Об исполнительном производстве".
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца С.Ю.А. - Ю., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя третьего лица А. - Х., представителя ответчика Росимущества по РБ М., судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, по следующим основаниям.
Часть 1 ст. 89 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусматривает, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
Реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве").
Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом - Росимущество (Указ Президента РФ от 12.05.2008 г. N 724, Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 г. N 432).
В соответствии со ст. 30 ФЗ "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по месту совершения исполнительных действий и применения мер принудительного характера.
Судом установлено, что между С.Ю.А. и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N ..., согласно которому Банк предоставил Заемщику кредит в размере 910000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность С.Ю.А. квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 36,20 кв. м, в том числе жилой площадью 17,20 кв. м, расположенной по адресу: адрес.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата частично удовлетворен иск ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к С.Ю.А., постановлено взыскать с С.Ю.А. и С.Т. в солидарном порядке в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору в сумме 1056429 руб. 93 коп., проценты в сумме 129 158 руб. 24 коп. и пени в сумме 40 000 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: адрес, принадлежащую на праве собственности С.Ю.А., установлена начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 1 850 000 руб. и способ реализации имущества - продажа с публичных торгов.
Из материалов дела усматривается, что дата ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" получен исполнительный лист, выданный на основании вышеуказанного решения суда, вступившего в законную силу дата, о чем С.Ю.А. было известно, так как он участвовал в судебных заседаниях и присутствовал при оглашении судебных актов.
Согласно исполнительных производств N ... установлено, что постановлением от дата судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела г. Уфы УФССП по РБ П. было возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на имущество. Согласно акта о наложении ареста на имущество должника от дата произведен арест имущества должника С.Ю.А. - квартиры расположенной по адресу: адрес, должник С.Ю.А. ознакомлен под роспись.
На основании Постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от дата передана в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, квартира по адресу: адрес, общая площадь 36,2 кв. м.
Актом передачи арестованного имущества на торги от дата передано на торги арестованное имущество в специализированную организацию ООО "Караван".
Из заявки на торги арестованного имущества от дата следует, подана заявка об организации реализации имущества путем проведения торгов, количество лотов 1. Имущество - квартира по адресу: адрес.
Согласно Поручения на реализацию арестованного имущества от дата Федеральное агентство по управлению государственным имуществом поручает ООО "Караван" реализовать имущество, арестованное судебным приставом-исполнителем Октябрьского районного отдела судебных приставов по Республике Башкортостан, согласно уведомлению Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан.
Уведомлением от дата N ... Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан поручает Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом реализацию указанной квартиры.
В данной квартире зарегистрированы Ж., С.А. С.Е.
Информационное сообщение о проведении торгов опубликовано в газетах "Кызыл тан" и "Башкортостан".
Первичные торги были назначены на дата, данные торги были признаны несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в торгах. О чем составлен протокол N ... от дата Повторные торги были назначены на дата Постановлением судебного пристава-исполнителя снижена цена квартиры на 15%. дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N ... арестованное имущество продано. Победителем торгов признана А., предложившая наиболее высокую цену - 1588 225 руб.
Актом приема-передачи от дата имущество в виде квартиры расположенной по адресу: адрес, передано победителю торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных ст. ст. 87, 89, 91, 92 ФЗ "Об исполнительном производстве", могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Сделка, заключенная в порядке ст. 447 - 449 ГК РФ на торгах, относится к оспоримым видам сделки и может быть признана судом недействительной лишь при наличии оснований, установленных ГК РФ.
Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Имущество реализовано по наиболее высокой цене - 1588 225 (один миллион пятьсот восемьдесят восемь тысяч двести двадцать пять) рублей.
Для признания торгов и сделки, заключенной на торгах недействительными необходимо установить в совокупности два обстоятельства: нарушение правил проведения торгов, установленных в ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и нарушение законных прав и интересов должника.
Довод истца о незаконных действиях судебного пристава-исполнителя суд обоснованно признал несостоятельным в силу следующего.
Согласно пункта 3 статьи 3 ФЗ "Об исполнительном производстве", на судебных приставов-исполнителей возложены функции по исполнению судебных актов и актов других органов. Осуществляя возложенные на него функции, судебный пристав-исполнитель совершает определенные действия по обнаружению имущества должника, его описи, аресту, реализации и т.д.
В силу статьи 90 названного Закона, защита прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя. Как указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.
Доводы истца об отсутствии в материалах исполнительного производства постановления судебного пристава-исполнителя об установлении начальной цены имущества, выставляемого на торги, документов, подтверждающих публикацию в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом исполнительной власти РБ, извещений о предстоящих публичных торгах, документов, подтверждающих признание торгов несостоявшимися, документов о результатах повторных публичных торгов, являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными в силу следующего.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО УФССП по РБ вынесено Постановление о передаче на торги арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, общая площадь 36,2 кв. м с первоначальной стоимостью 1850000 рублей.
Информация о первоначальных торгах была размещена дата в газете "Кызыл тан" N ... (N ...) и на официальном сайте Территориального управления Росимущества.
Информация о повторных торгах была размещена дата в газете "Башкортостан" N ... (N ...) и на официальном сайте Территориального управления. Текст информационного сообщения о предстоящих торгах в данной газете опубликован был на русском языке, что делало его доступным для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и позволяло ознакомиться с ним неограниченному количеству лиц, желающих принять участие в торгах, а также содержал всю информацию о предмете торгов, характеристике имущества, начальной продажной цене, форме торгов, порядке оформления участия в нем, определении лица, выигравшего торги, что соответствует требованиям ст. 448 ГК РФ. дата согласно протоколу окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах N ... торги по реализации арестованного имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах; дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N ... арестованное имущество продано, победителем торгов признана А., предложившая наиболее высокую цену - 1588 225 (один миллион пятьсот восемьдесят восемь тысяч двести двадцать пять) рублей. "Караван" отличается от места нахождения заложенного имущества и места проведения торгов.
В силу п. 2 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
В информационном сообщении указано, что торги по вышеуказанному лоту состоятся по адресу: адрес, то есть в месте нахождения реализуемого имущества в г. Уфе. Следовательно, норма, устанавливающая место проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, организатором торгов не нарушена.
Также судом проверены и оценены доводы истца о допущенном судебным приставом-исполнителем бездействии - не направлении С.Ю.А. копии постановления от дата о возбуждении исполнительного производства N ..., не направлении копии постановления от дата, на основании которого имущество передано для реализации на открытых торгах, не представлении своевременно в службу судебных приставов информации об опубликованном извещении о торгах, протокола о признании торгов несостоявшимися, не направлении С.Ю.А. копии постановления от дата о снижении цены реализуемого имущества на 15% от первоначальной цены.
При этом, суд руководствовался ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве" о необходимости направления сторонам судебным приставом-исполнителем постановления о передаче на реализацию имущества не позднее дня, следующего за днем его вынесения. С учетом того, что в материалы дела не представлены доказательства вручения истцу копий указанных постановлений, уведомлений о передаче имущества на реализацию, снижении цены имущества, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении судебным приставом-исполнителем сроков уведомления должника о совершенных процессуальных действиях.
Вместе с тем, суд обоснованно исходил из того, что указанные нарушения не могут повлечь признание торгов недействительными, поскольку не свидетельствуют о нарушениях порядка проведения торгов.
С приведенными выводами суда коллегия согласна, поскольку они построены на правильно установленных юридически значимых обстоятельствах по делу, и при верном применении норм материального права.
Довод жалобы о неприменении судом положений ст. 292 ГК РФ к спорным правоотношениям, признается несостоятельным, в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Таким образом, законом не предусмотрено получение согласия органа опеки и попечительства при реализации предмета ипотеки - заложенного имущества с публичных торгов, на которое обращено взыскание по решению суда.
Податель апелляционной жалобы указал, что протокол о проведении торгов N ... от дата не содержит сведений о признании торгов несостоявшимися в случаях, указанных в статье 58 ФЗ "Об ипотеке".
В протоколе окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах N ... от дата на стр. 5 указано, что в соответствии со ст. 58 ФЗ "Об ипотеке", торги могут быть признаны несостоявшимися по причине, что на публичные торги явилось менее двух покупателей. В соответствии со статьей 91 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны несостоявшимися по причине, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. В связи с чем, комиссией по проведению торгов из-за отсутствия претендентов на участие в торгах, торги по реализации спорного имущества были признаны несостоявшимися.
В соответствии со ст. 448 ГК РФ, участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.
Согласно информационному сообщению, опубликованному в газете "Кызыл тан", срок окончания приема заявок дата в 15:00. Подведение итогов приема заявок дата. Торги были назначены на дата. К участию в торгах допускаются лица, представившие в оговоренные в информационном сообщении сроки документы, указанные в информационном сообщении. В связи с тем, что заявок на участие в торгах до установленного в информационном сообщении срока до дата не поступало и никто из потенциальных покупателей не изъявил желания для участия в торгах, и соответственно в день подведения итогов приема заявок дата торги были признаны несостоявшимися.
В связи с чем, довод жалобы о том, что торги, назначенные на дата были признаны несостоявшимися дата, что является нарушением, не свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов.
В соответствии с ч. 3 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не ранее чем за 10 дней, но не позднее, чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Согласно ст. 3 Указа Президента РБ от 26.09.96 г. N УП-629 "О порядке опубликования и вступления в силу Указов и Распоряжений Президента РБ и Постановлений и Распоряжений Правительства РБ", считается первая их публикация полного текста в газетах "Республика Башкортостан", "Башкортостан", "Кызыл тан", "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства РБ".
Информационное сообщение о торгах было опубликовано в газетах "Кызыл тан" и "Башкортостан", которые являются официальными информационными органами исполнительной власти субъекта РФ - Республики Башкортостан, и распространяются на территории, на которой находится имущество. Текст информационного сообщения о предстоящих торгах в данных газетах опубликован был на русском языке, что делало его доступным для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и позволяло ознакомиться с ним неограниченному количеству лиц, желающих принять участие в торгах, а также содержало всю информацию о предмете торгов, характеристике имущества, начальной продажной цене, форме торгов, порядке оформления участия в нем, определении лица, выигравшего торги. Кроме того, указан адрес и телефон, по которым возможно уточнить дополнительную информацию о торгах и правилах их проведения, ознакомиться с формой заявки, условиями договора о задатке и документацией, характеризующей объект торгов.
Так как в законе, регулирующем порядок подачи информации о торгах (ст. 448 ГК РФ и ст. 57 ФЗ "Об ипотеке") не содержится иных специальных требований к печатным изданиям, с помощью которых распространяются сведения о проведении торгов, следует, что опубликование извещения в газете "Кызыл тан" и "Башкортостан" отвечает требованиям ст. 448 ГК РФ и ст. 57 ФЗ "Об ипотеке" по форме доведения информации о публичных торгах, а также по принципу доступности информации о реализуемом имуществе.
Следовательно, извещение о проведении торгов содержало всю необходимую информацию, в том числе, дату, время и место проведения торгов, местонахождение объекта, подлежащего реализации, начальную стоимость имущества, порядок подачи заявки и оплаты, а также сведения о возможности получении дополнительной информации о реализуемом имуществе.
При таких обстоятельствах, все потенциальные участники оспариваемых торгов изначально находились в равных условиях в части обладания информацией о продаваемом имуществе.
Довод жалобы о заниженной стоимости начальной цены имущества также является необоснованным.
Стоимость имущества - жилой квартиры N ..., расположенной по адресу: адрес определена решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от дата, о чем выдан исполнительный лист б/н от дата.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, стоимость спорного арестованного имущества определена на основании решения суда, что соответствует действующему законодательству.
В данном случае, действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе передачи имущества на реализацию, не имеют отношения к порядку проведения торгов и не являются основанием для признания торгов недействительными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09.10.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Ю.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Р.ФАРХУТДИНОВА
Судьи
Г.Р.КУЛОВА
А.Р.ХАКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 18.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6018/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2013 г. по делу N 33-6018/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Фархутдиновой Г.Р.
судей Куловой Г.Р.
Хакимова А.Р.
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Ю. в интересах С.Ю.А. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09.10.2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска С.Ю.А. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, ООО "Караван" о признании торгов недействительными, признании недействительными постановлений судебного пристава-исполнителя - отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р. судебная коллегия,
установила:
С.Ю.А. обратился в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, ООО "Караван" о признании недействительными первоначальных и повторных торгов в форме аукциона, проведенных ООО "Караван" по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан по продаже заложенного недвижимого имущества - квартиры по адресу: адрес, принадлежащей на праве собственности С.Ю.А.; признании недействительным договора купли-продажи квартиры с применением юридических последствий недействительности сделки в виде отмены регистрации права; отмене постановления судебного пристава о возбуждении исполнительного производства от дата, постановления о передаче арестованного имущества на торги от дата, акта передачи арестованного имущества на торги от дата, постановления о снижении на 15% цены имущества, переданного на реализацию от дата
В обоснование требований указал на нарушения порядка проведения торгов, незаконные действия (бездействия) судебного пристава-исполнителя в ходе исполнительного производства.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения как незаконного, суд не применил к спорным правоотношениям ч. 4 ст. 292 ГК РФ, которой предусмотрена необходимость получения согласия органа опеки и попечительства при реализации заложенного имущества; протокол о проведении торгов N ... от дата не содержит сведений о признании торгов несостоявшимися в случаях, указанных в статье 58 ФЗ "Об ипотеке". Суд не принял во внимание заниженную стоимость начальной цены имущества; незаконные действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе передачи имущества на реализацию; нарушение ответчиком правил проведения публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства в нарушение п. 3 ст. 90 ФЗ "Об исполнительном производстве".
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца С.Ю.А. - Ю., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя третьего лица А. - Х., представителя ответчика Росимущества по РБ М., судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, по следующим основаниям.
Часть 1 ст. 89 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусматривает, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
Реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве").
Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом - Росимущество (Указ Президента РФ от 12.05.2008 г. N 724, Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 г. N 432).
В соответствии со ст. 30 ФЗ "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по месту совершения исполнительных действий и применения мер принудительного характера.
Судом установлено, что между С.Ю.А. и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N ..., согласно которому Банк предоставил Заемщику кредит в размере 910000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность С.Ю.А. квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 36,20 кв. м, в том числе жилой площадью 17,20 кв. м, расположенной по адресу: адрес.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата частично удовлетворен иск ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к С.Ю.А., постановлено взыскать с С.Ю.А. и С.Т. в солидарном порядке в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору в сумме 1056429 руб. 93 коп., проценты в сумме 129 158 руб. 24 коп. и пени в сумме 40 000 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: адрес, принадлежащую на праве собственности С.Ю.А., установлена начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 1 850 000 руб. и способ реализации имущества - продажа с публичных торгов.
Из материалов дела усматривается, что дата ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" получен исполнительный лист, выданный на основании вышеуказанного решения суда, вступившего в законную силу дата, о чем С.Ю.А. было известно, так как он участвовал в судебных заседаниях и присутствовал при оглашении судебных актов.
Согласно исполнительных производств N ... установлено, что постановлением от дата судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела г. Уфы УФССП по РБ П. было возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на имущество. Согласно акта о наложении ареста на имущество должника от дата произведен арест имущества должника С.Ю.А. - квартиры расположенной по адресу: адрес, должник С.Ю.А. ознакомлен под роспись.
На основании Постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от дата передана в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, квартира по адресу: адрес, общая площадь 36,2 кв. м.
Актом передачи арестованного имущества на торги от дата передано на торги арестованное имущество в специализированную организацию ООО "Караван".
Из заявки на торги арестованного имущества от дата следует, подана заявка об организации реализации имущества путем проведения торгов, количество лотов 1. Имущество - квартира по адресу: адрес.
Согласно Поручения на реализацию арестованного имущества от дата Федеральное агентство по управлению государственным имуществом поручает ООО "Караван" реализовать имущество, арестованное судебным приставом-исполнителем Октябрьского районного отдела судебных приставов по Республике Башкортостан, согласно уведомлению Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан.
Уведомлением от дата N ... Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан поручает Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом реализацию указанной квартиры.
В данной квартире зарегистрированы Ж., С.А. С.Е.
Информационное сообщение о проведении торгов опубликовано в газетах "Кызыл тан" и "Башкортостан".
Первичные торги были назначены на дата, данные торги были признаны несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в торгах. О чем составлен протокол N ... от дата Повторные торги были назначены на дата Постановлением судебного пристава-исполнителя снижена цена квартиры на 15%. дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N ... арестованное имущество продано. Победителем торгов признана А., предложившая наиболее высокую цену - 1588 225 руб.
Актом приема-передачи от дата имущество в виде квартиры расположенной по адресу: адрес, передано победителю торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных ст. ст. 87, 89, 91, 92 ФЗ "Об исполнительном производстве", могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Сделка, заключенная в порядке ст. 447 - 449 ГК РФ на торгах, относится к оспоримым видам сделки и может быть признана судом недействительной лишь при наличии оснований, установленных ГК РФ.
Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Имущество реализовано по наиболее высокой цене - 1588 225 (один миллион пятьсот восемьдесят восемь тысяч двести двадцать пять) рублей.
Для признания торгов и сделки, заключенной на торгах недействительными необходимо установить в совокупности два обстоятельства: нарушение правил проведения торгов, установленных в ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и нарушение законных прав и интересов должника.
Довод истца о незаконных действиях судебного пристава-исполнителя суд обоснованно признал несостоятельным в силу следующего.
Согласно пункта 3 статьи 3 ФЗ "Об исполнительном производстве", на судебных приставов-исполнителей возложены функции по исполнению судебных актов и актов других органов. Осуществляя возложенные на него функции, судебный пристав-исполнитель совершает определенные действия по обнаружению имущества должника, его описи, аресту, реализации и т.д.
В силу статьи 90 названного Закона, защита прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя. Как указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.
Доводы истца об отсутствии в материалах исполнительного производства постановления судебного пристава-исполнителя об установлении начальной цены имущества, выставляемого на торги, документов, подтверждающих публикацию в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом исполнительной власти РБ, извещений о предстоящих публичных торгах, документов, подтверждающих признание торгов несостоявшимися, документов о результатах повторных публичных торгов, являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными в силу следующего.
дата судебным приставом-исполнителем Октябрьского РО УФССП по РБ вынесено Постановление о передаче на торги арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, общая площадь 36,2 кв. м с первоначальной стоимостью 1850000 рублей.
Информация о первоначальных торгах была размещена дата в газете "Кызыл тан" N ... (N ...) и на официальном сайте Территориального управления Росимущества.
Информация о повторных торгах была размещена дата в газете "Башкортостан" N ... (N ...) и на официальном сайте Территориального управления. Текст информационного сообщения о предстоящих торгах в данной газете опубликован был на русском языке, что делало его доступным для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и позволяло ознакомиться с ним неограниченному количеству лиц, желающих принять участие в торгах, а также содержал всю информацию о предмете торгов, характеристике имущества, начальной продажной цене, форме торгов, порядке оформления участия в нем, определении лица, выигравшего торги, что соответствует требованиям ст. 448 ГК РФ. дата согласно протоколу окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах N ... торги по реализации арестованного имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах; дата согласно протоколу о результатах торгов по реализации арестованного имущества N ... арестованное имущество продано, победителем торгов признана А., предложившая наиболее высокую цену - 1588 225 (один миллион пятьсот восемьдесят восемь тысяч двести двадцать пять) рублей. "Караван" отличается от места нахождения заложенного имущества и места проведения торгов.
В силу п. 2 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
В информационном сообщении указано, что торги по вышеуказанному лоту состоятся по адресу: адрес, то есть в месте нахождения реализуемого имущества в г. Уфе. Следовательно, норма, устанавливающая место проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, организатором торгов не нарушена.
Также судом проверены и оценены доводы истца о допущенном судебным приставом-исполнителем бездействии - не направлении С.Ю.А. копии постановления от дата о возбуждении исполнительного производства N ..., не направлении копии постановления от дата, на основании которого имущество передано для реализации на открытых торгах, не представлении своевременно в службу судебных приставов информации об опубликованном извещении о торгах, протокола о признании торгов несостоявшимися, не направлении С.Ю.А. копии постановления от дата о снижении цены реализуемого имущества на 15% от первоначальной цены.
При этом, суд руководствовался ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве" о необходимости направления сторонам судебным приставом-исполнителем постановления о передаче на реализацию имущества не позднее дня, следующего за днем его вынесения. С учетом того, что в материалы дела не представлены доказательства вручения истцу копий указанных постановлений, уведомлений о передаче имущества на реализацию, снижении цены имущества, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении судебным приставом-исполнителем сроков уведомления должника о совершенных процессуальных действиях.
Вместе с тем, суд обоснованно исходил из того, что указанные нарушения не могут повлечь признание торгов недействительными, поскольку не свидетельствуют о нарушениях порядка проведения торгов.
С приведенными выводами суда коллегия согласна, поскольку они построены на правильно установленных юридически значимых обстоятельствах по делу, и при верном применении норм материального права.
Довод жалобы о неприменении судом положений ст. 292 ГК РФ к спорным правоотношениям, признается несостоятельным, в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Таким образом, законом не предусмотрено получение согласия органа опеки и попечительства при реализации предмета ипотеки - заложенного имущества с публичных торгов, на которое обращено взыскание по решению суда.
Податель апелляционной жалобы указал, что протокол о проведении торгов N ... от дата не содержит сведений о признании торгов несостоявшимися в случаях, указанных в статье 58 ФЗ "Об ипотеке".
В протоколе окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах N ... от дата на стр. 5 указано, что в соответствии со ст. 58 ФЗ "Об ипотеке", торги могут быть признаны несостоявшимися по причине, что на публичные торги явилось менее двух покупателей. В соответствии со статьей 91 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны несостоявшимися по причине, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. В связи с чем, комиссией по проведению торгов из-за отсутствия претендентов на участие в торгах, торги по реализации спорного имущества были признаны несостоявшимися.
В соответствии со ст. 448 ГК РФ, участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.
Согласно информационному сообщению, опубликованному в газете "Кызыл тан", срок окончания приема заявок дата в 15:00. Подведение итогов приема заявок дата. Торги были назначены на дата. К участию в торгах допускаются лица, представившие в оговоренные в информационном сообщении сроки документы, указанные в информационном сообщении. В связи с тем, что заявок на участие в торгах до установленного в информационном сообщении срока до дата не поступало и никто из потенциальных покупателей не изъявил желания для участия в торгах, и соответственно в день подведения итогов приема заявок дата торги были признаны несостоявшимися.
В связи с чем, довод жалобы о том, что торги, назначенные на дата были признаны несостоявшимися дата, что является нарушением, не свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов.
В соответствии с ч. 3 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не ранее чем за 10 дней, но не позднее, чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Согласно ст. 3 Указа Президента РБ от 26.09.96 г. N УП-629 "О порядке опубликования и вступления в силу Указов и Распоряжений Президента РБ и Постановлений и Распоряжений Правительства РБ", считается первая их публикация полного текста в газетах "Республика Башкортостан", "Башкортостан", "Кызыл тан", "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства РБ".
Информационное сообщение о торгах было опубликовано в газетах "Кызыл тан" и "Башкортостан", которые являются официальными информационными органами исполнительной власти субъекта РФ - Республики Башкортостан, и распространяются на территории, на которой находится имущество. Текст информационного сообщения о предстоящих торгах в данных газетах опубликован был на русском языке, что делало его доступным для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и позволяло ознакомиться с ним неограниченному количеству лиц, желающих принять участие в торгах, а также содержало всю информацию о предмете торгов, характеристике имущества, начальной продажной цене, форме торгов, порядке оформления участия в нем, определении лица, выигравшего торги. Кроме того, указан адрес и телефон, по которым возможно уточнить дополнительную информацию о торгах и правилах их проведения, ознакомиться с формой заявки, условиями договора о задатке и документацией, характеризующей объект торгов.
Так как в законе, регулирующем порядок подачи информации о торгах (ст. 448 ГК РФ и ст. 57 ФЗ "Об ипотеке") не содержится иных специальных требований к печатным изданиям, с помощью которых распространяются сведения о проведении торгов, следует, что опубликование извещения в газете "Кызыл тан" и "Башкортостан" отвечает требованиям ст. 448 ГК РФ и ст. 57 ФЗ "Об ипотеке" по форме доведения информации о публичных торгах, а также по принципу доступности информации о реализуемом имуществе.
Следовательно, извещение о проведении торгов содержало всю необходимую информацию, в том числе, дату, время и место проведения торгов, местонахождение объекта, подлежащего реализации, начальную стоимость имущества, порядок подачи заявки и оплаты, а также сведения о возможности получении дополнительной информации о реализуемом имуществе.
При таких обстоятельствах, все потенциальные участники оспариваемых торгов изначально находились в равных условиях в части обладания информацией о продаваемом имуществе.
Довод жалобы о заниженной стоимости начальной цены имущества также является необоснованным.
Стоимость имущества - жилой квартиры N ..., расположенной по адресу: адрес определена решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от дата, о чем выдан исполнительный лист б/н от дата.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, стоимость спорного арестованного имущества определена на основании решения суда, что соответствует действующему законодательству.
В данном случае, действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе передачи имущества на реализацию, не имеют отношения к порядку проведения торгов и не являются основанием для признания торгов недействительными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09.10.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Ю.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Р.ФАРХУТДИНОВА
Судьи
Г.Р.КУЛОВА
А.Р.ХАКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)