Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Номогоева З.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего Куницыной Т.Н. и судей коллегии Пащенко Н.В., Тубденовой Ж.В., при секретаре Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 29 мая 2013 г. дело по апелляционной жалобе И., А. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 21 февраля 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Ц.И. к А., И. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по адресу: <...> от 24.02.2011 г. между А. и И., привести стороны в первоначальное положение в виде возврата квартиры и денежных средств.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по адресу <...> от 13.05.2010 г. между Ц.И. и А., применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры Ц.И.
Заслушав доклад судьи Пащенко, выслушав представителя И. Ж., а также Ц. и его представителя Э., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ц. обратился в суд с иском к А., И. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры <...> от 13 мая 2010 г. заключенного между Ц. в лице Д. (продавец) и А. (покупатель), а также договора от 24.02.2011 г., заключенного А. (продавец) с И. (покупатель), применении последствий недействительности сделки.
Исковые требования мотивированы ссылкой на ч. 1 ст. 170 ГК РФ и доводом о том, что сделка от 13.05.2010 г., совершенная Д., действующей на основании доверенности Ц., является мнимой в связи с отсутствием у сторон сделки намерения создать ее правовые последствия.
В обоснование указанного довода истец ссылается на то, что он, являясь собственником указанной квартиры, не имел намерения ее продавать, другого жилья Ц. и члены его семьи, проживающие в квартире, не имеют, из квартиры не выселялись, при этом А., а впоследствии И., купивший квартиру у А., квартирой не пользовались, в нее не вселялись, не несли расходов по ее содержанию.
Как следует из искового заявления и пояснений Ц. в суде, по просьбе своей двоюродной сестры Д., 12.05.2010 г. Ц. оформил на имя Д. доверенность на заключение договора залога квартиры с целью получения займа. Однако, на следующий день, без ведома Ц., Д., действуя на основании доверенности, заключила с А. договор купли-продажи спорной квартиры, определив ее стоимость в <...> руб. 24.02.2011 г. А. заключил договор купли-продажи с И., продав квартиру за ... руб. О совершенных сделках истец узнал в сентябре 2012 г., после обращения к нему И. с требованием о выселении, денег по договору купли-продажи Ц. не получал. По мнению истца, как А., так и И. не являются добросовестными приобретателями, так как квартиру перед покупкой не осматривали.
В судебном заседании Ц., его представитель Э. поддержали исковые требования.
А. и Ж., представляя интересы И., возражали против удовлетворения заявленных требований, полагали, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, так как А. и И. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, осматривали ее, подтверждением передачи денег Д. и А. являются расписки. Покупатели не вселялись в квартиру по договоренности с Ц., который после продажи проживал в квартире на условиях договора аренды.
И. и Д. в суд не явились. При этом И. просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе А. и И. просят его отменить, мотивируя тем, что суд необоснованно принял во внимание показания истца и его родственников о том, что ответчики не осматривали квартиру, и неправомерно оставил без внимания их довод о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права. Авторы жалобы указывают, что согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, надлежащим способом защиты прав собственника в случае выбытия имущества из его владения в результате нескольких сделок, является предъявление виндикационного иска. Также в жалобе утверждается, что И. является добросовестным приобретателем, поэтому у истца нет иного способа истребовать у него квартиру, кроме как путем предъявления виндикационного иска, так как применение последствий недействительной сделки не ставится в зависимость от добросовестности сторон сделки, которая учитывается при применении ст. 301 ГК Российской Федерации. Как указывается в жалобе, в иске о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата имущества, заявленном к добросовестному приобретателю должно быть отказано, ответчики желали наступления правовых последствий сделок, истцом не представлено доказательств продажи квартиры по заниженной цене.
В суде апелляционной инстанции Ж. поддержал доводы апелляционной жалобы, Ц. и Э. с жалобой не согласились.
Выслушав стороны, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы и обсудив их, коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к обоснованному выводу о том, что сделка между Ц. в лице Д. и А. является мнимой, то есть совершенной только для вида, без намерения создать правовые последствия сделки.
При этом суд правомерно исходил из того, что спорная квартира не передавалась в пользование покупателям, которые не осуществляли в отношении нее правомочий собственников.
Никем не оспаривается то обстоятельство, что Ц. и члены его семьи не имеют другого жилья и из квартиры не выселялись. Несмотря на значительный период времени, прошедший со дня продажи квартиры в 2010 г. А., Ц., его отец и брат продолжают пользоваться спорной жилой площадью, сохраняют регистрацию в квартире.
В судебном заседании не был опровергнут довод Ц. о том, что он не знал о состоявшихся сделках купли-продажи, которые были совершены без его непосредственного участия, какие-либо доказательства получения Ц. денег от продажи квартиры в материалах дела отсутствуют.
В то же время доводы ответчиков о том, что Ц-вы продолжали пользоваться квартирой после ее продажи по договоренности с покупателями на основании договора найма ничем не подтверждены. Ц-вы данное обстоятельство отрицают, договор найма жилой площади суду представлен не был, как и доказательства получения А. и И. оплаты от Ц. за наем жилой площади.
О мнимости сделки косвенным образом свидетельствует явно заниженная цена (... руб.), трехкомнатной благоустроенной квартиры, указанная в договоре купли-продажи между Ц. и А.
В связи с изложенным, является правильным вывод решения о том, что сделка, совершенная Д. и А., является мнимой и ничтожной.
Поскольку последующая сделка между А. и И. основана на ничтожной сделке, она также является недействительной и не порождает правовых последствий. Это фактически признается А. и И., указывающими в своей жалобе на то, что недействительность сделки об отчуждении вещи влечет недействительность всех последующих сделок в отношении нее.
Также коллегия учитывает, что фактически в апелляционной жалобе не оспаривается вывод решения о ничтожности сделки между Ц. и А., поскольку жалоба не содержит доводов и ссылок на доказательства, свидетельствующих о необоснованности выводов суда о мнимости сделки.
Доводы жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права не могут служить основанием для отмены решения.
Действующее законодательство не содержит запрета, а значит не исключает возможности предъявления иска о применении последствий недействительности нескольких сделок, совершенных в отношении спорного имущества.
При этом правовая позиция Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш.", касается случаев отчуждения имущества в результате нескольких сделок добросовестному приобретателю, каким И. в данном случае не является.
В обоснование довода о том, что И. также, как и А. не является добросовестным приобретателем, суд правомерно сослался на то, что И. перед приобретением квартиры ее не осматривал и не убедился в том, что она свободна фактически и свободна от прав третьих лиц.
При этом довод жалобы о том, что суд необоснованно принял во внимание не подтвержденные доказательствами показания истца и его родственников о том, что покупатели не осматривали квартиру, не свидетельствует о незаконности решения, поскольку в данном случае не истец должен подтвердить недобросовестность покупателя, а И., поскольку он ссылается на данное обстоятельство, должен был представить суду доказательства своей добросовестности, которые в ходе рассмотрения дела суду представлены не были.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 21 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 29.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1436
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. по делу N 33-1436
Судья: Номогоева З.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего Куницыной Т.Н. и судей коллегии Пащенко Н.В., Тубденовой Ж.В., при секретаре Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 29 мая 2013 г. дело по апелляционной жалобе И., А. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 21 февраля 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Ц.И. к А., И. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по адресу: <...> от 24.02.2011 г. между А. и И., привести стороны в первоначальное положение в виде возврата квартиры и денежных средств.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по адресу <...> от 13.05.2010 г. между Ц.И. и А., применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры Ц.И.
Заслушав доклад судьи Пащенко, выслушав представителя И. Ж., а также Ц. и его представителя Э., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ц. обратился в суд с иском к А., И. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры <...> от 13 мая 2010 г. заключенного между Ц. в лице Д. (продавец) и А. (покупатель), а также договора от 24.02.2011 г., заключенного А. (продавец) с И. (покупатель), применении последствий недействительности сделки.
Исковые требования мотивированы ссылкой на ч. 1 ст. 170 ГК РФ и доводом о том, что сделка от 13.05.2010 г., совершенная Д., действующей на основании доверенности Ц., является мнимой в связи с отсутствием у сторон сделки намерения создать ее правовые последствия.
В обоснование указанного довода истец ссылается на то, что он, являясь собственником указанной квартиры, не имел намерения ее продавать, другого жилья Ц. и члены его семьи, проживающие в квартире, не имеют, из квартиры не выселялись, при этом А., а впоследствии И., купивший квартиру у А., квартирой не пользовались, в нее не вселялись, не несли расходов по ее содержанию.
Как следует из искового заявления и пояснений Ц. в суде, по просьбе своей двоюродной сестры Д., 12.05.2010 г. Ц. оформил на имя Д. доверенность на заключение договора залога квартиры с целью получения займа. Однако, на следующий день, без ведома Ц., Д., действуя на основании доверенности, заключила с А. договор купли-продажи спорной квартиры, определив ее стоимость в <...> руб. 24.02.2011 г. А. заключил договор купли-продажи с И., продав квартиру за ... руб. О совершенных сделках истец узнал в сентябре 2012 г., после обращения к нему И. с требованием о выселении, денег по договору купли-продажи Ц. не получал. По мнению истца, как А., так и И. не являются добросовестными приобретателями, так как квартиру перед покупкой не осматривали.
В судебном заседании Ц., его представитель Э. поддержали исковые требования.
А. и Ж., представляя интересы И., возражали против удовлетворения заявленных требований, полагали, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, так как А. и И. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, осматривали ее, подтверждением передачи денег Д. и А. являются расписки. Покупатели не вселялись в квартиру по договоренности с Ц., который после продажи проживал в квартире на условиях договора аренды.
И. и Д. в суд не явились. При этом И. просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе А. и И. просят его отменить, мотивируя тем, что суд необоснованно принял во внимание показания истца и его родственников о том, что ответчики не осматривали квартиру, и неправомерно оставил без внимания их довод о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права. Авторы жалобы указывают, что согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, надлежащим способом защиты прав собственника в случае выбытия имущества из его владения в результате нескольких сделок, является предъявление виндикационного иска. Также в жалобе утверждается, что И. является добросовестным приобретателем, поэтому у истца нет иного способа истребовать у него квартиру, кроме как путем предъявления виндикационного иска, так как применение последствий недействительной сделки не ставится в зависимость от добросовестности сторон сделки, которая учитывается при применении ст. 301 ГК Российской Федерации. Как указывается в жалобе, в иске о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата имущества, заявленном к добросовестному приобретателю должно быть отказано, ответчики желали наступления правовых последствий сделок, истцом не представлено доказательств продажи квартиры по заниженной цене.
В суде апелляционной инстанции Ж. поддержал доводы апелляционной жалобы, Ц. и Э. с жалобой не согласились.
Выслушав стороны, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы и обсудив их, коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к обоснованному выводу о том, что сделка между Ц. в лице Д. и А. является мнимой, то есть совершенной только для вида, без намерения создать правовые последствия сделки.
При этом суд правомерно исходил из того, что спорная квартира не передавалась в пользование покупателям, которые не осуществляли в отношении нее правомочий собственников.
Никем не оспаривается то обстоятельство, что Ц. и члены его семьи не имеют другого жилья и из квартиры не выселялись. Несмотря на значительный период времени, прошедший со дня продажи квартиры в 2010 г. А., Ц., его отец и брат продолжают пользоваться спорной жилой площадью, сохраняют регистрацию в квартире.
В судебном заседании не был опровергнут довод Ц. о том, что он не знал о состоявшихся сделках купли-продажи, которые были совершены без его непосредственного участия, какие-либо доказательства получения Ц. денег от продажи квартиры в материалах дела отсутствуют.
В то же время доводы ответчиков о том, что Ц-вы продолжали пользоваться квартирой после ее продажи по договоренности с покупателями на основании договора найма ничем не подтверждены. Ц-вы данное обстоятельство отрицают, договор найма жилой площади суду представлен не был, как и доказательства получения А. и И. оплаты от Ц. за наем жилой площади.
О мнимости сделки косвенным образом свидетельствует явно заниженная цена (... руб.), трехкомнатной благоустроенной квартиры, указанная в договоре купли-продажи между Ц. и А.
В связи с изложенным, является правильным вывод решения о том, что сделка, совершенная Д. и А., является мнимой и ничтожной.
Поскольку последующая сделка между А. и И. основана на ничтожной сделке, она также является недействительной и не порождает правовых последствий. Это фактически признается А. и И., указывающими в своей жалобе на то, что недействительность сделки об отчуждении вещи влечет недействительность всех последующих сделок в отношении нее.
Также коллегия учитывает, что фактически в апелляционной жалобе не оспаривается вывод решения о ничтожности сделки между Ц. и А., поскольку жалоба не содержит доводов и ссылок на доказательства, свидетельствующих о необоснованности выводов суда о мнимости сделки.
Доводы жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права не могут служить основанием для отмены решения.
Действующее законодательство не содержит запрета, а значит не исключает возможности предъявления иска о применении последствий недействительности нескольких сделок, совершенных в отношении спорного имущества.
При этом правовая позиция Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш.", касается случаев отчуждения имущества в результате нескольких сделок добросовестному приобретателю, каким И. в данном случае не является.
В обоснование довода о том, что И. также, как и А. не является добросовестным приобретателем, суд правомерно сослался на то, что И. перед приобретением квартиры ее не осматривал и не убедился в том, что она свободна фактически и свободна от прав третьих лиц.
При этом довод жалобы о том, что суд необоснованно принял во внимание не подтвержденные доказательствами показания истца и его родственников о том, что покупатели не осматривали квартиру, не свидетельствует о незаконности решения, поскольку в данном случае не истец должен подтвердить недобросовестность покупателя, а И., поскольку он ссылается на данное обстоятельство, должен был представить суду доказательства своей добросовестности, которые в ходе рассмотрения дела суду представлены не были.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 21 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)