Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Камелот" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2013 по делу N А07-23356/2012 (судья Мавлютов И.Т.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Камелот" - Кублицкий М.В. (доверенность от 21.12.2012).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Камелот" (далее - ООО "Камелот", ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 03.11.2011 N 28/т-11 в размере 4 173 623 руб. 35 коп. за период с 03.11.2011 по 18.09.2012 и пеней в размере 256 122 руб. 30 коп. за период с 22.02.2012 по 18.09.2012.
ООО "Камелот" обратился к Управлению с встречным иском о признании указанного договора аренды недействительным, возврате сторон в первоначальное положение.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.04.2013 (резолютивная часть объявлена 03.04.2013) исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Камелот" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Камелот" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО "Камелот".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Камелот" сослалось на то, что ответчик не мог пользоваться спорным земельным участком и осуществлять на нем строительство ввиду невозможности оформления землеустроительной документации, так как земельный участок находится в зоне береговой полосы водного объекта. Со ссылкой на пункт 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации податель жалобы указал, что был нарушен порядок предоставления земельного участка, так как ООО "Камелот" не является водопользователем. Также часть участка заходит на зеркало озера. Кроме того, ООО "Камелот" ссылается на то, что организация пляжа на участке запрещена, сам участок находится в рекреационной зоне Р-2 и в зоне охраны водозаборов, в силу природоохранных ограничений строительство на нем невозможно. Также при заключении договора ООО "Камелот" не было уведомлено о предстоящем увеличении в 150 раз арендной платы, основания для увеличения размера арендной платы отсутствовали.
До начала судебного заседания Управление представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу.
Истец в отзыве пояснил, что основания, установленные договором аренды для увеличения арендной платы, имелись. Истец опровергает доводы подателя жалобы о невозможности использовать земельный участок для целей его предоставления. При этом отмечает, что характеристики и место нахождения земельного участка были указаны в объявлении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание истец не явился. С учетом мнения ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, по итогам торгов на право заключения договора аренды земельного участка для строительства здания кафе и благоустройства прибрежной территории с организацией зон отдыха и на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.09.2011 N 5274 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.11.2011 N 28/т-11 (л. д. 81, 82).
Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 26 446 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020435:4, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа, озеро Мельничное, цель предоставления земельного участка - для строительства здания кафе и благоустройства прибрежной территории с организацией отдыха в границах, указанных в кадастровом плане участка (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора определен с 03.11.2011 по 03.05.2013.
Размер годовой арендной платы на момент заключения договора установлен 22 429 руб. 38 коп. размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость земельного участка (пункты 4.1 и 4.2 договора). Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора). Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендатора в официальных средствах массовой информации (пункт 4.5 договора).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.6 договора).
Изменения и (или) дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, предусмотренных в пунктах 4.4 и 4.5 договора (пункт 6.1 договора).
При изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет о них арендатора в средствах массовой информации (пункт 6.2 договора).
В пункте 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
К договору стороны подписали расчет арендной платы за период с 03.11.2011 по 31.12.2011 (л. д. 86), который произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка 240 658 руб. 60 коп.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 22.02.2012 (л. д. 82 оборот).
Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями.
В обоснование встречных исковых требований ООО "Камелот" указало, что договор аренды не соответствует требования закона и заключен под влиянием заблуждения со стороны ООО "Камелот" при вине Управления. Так, земельный участок находится в территориальной зоне рекреационного назначения Р-2 градостроительного регламента города Уфы, однако арендатор не был поставлен в известность о связанных с этим ограничениях. Также распоряжением главы Администрации Калининского района городского округа город Уфа от 27.04.2011 N 430-р купание в озере Мельничном запрещено. Соответственно, организация на нем пляжа невозможна. О данном распоряжении перед проведением торгов ООО "Камелот" уведомлено также не было. Кроме того, в процессе проектирования было выяснено, то земельный участок находится в 50-метровой водоохраной зоне озера Мельничное. Земельный участок относится к санитарной охранной зоне охраны водозаборов. При определении границы водоохраной зоны было установлено, что часть предоставленного участка захватывает акваторию водного объекта - озеро Мельничное, то есть кадастровая съемка была проведена с отклонением от рельефа. Ответчик указал, что не мог знать о том, что через месяц после заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка значительно увеличится, соответственно, увеличится и арендная плата.
Удовлетворяя заявленные исковые требования Управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что на стороне ответчика имеет место просрочка оплаты арендных платежей. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд отметил, что арендатор принял земельный участок без каких-либо замечаний, какие-либо требования к арендодателю в последующем также не предъявлял.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчик в материалы дела не представил.
Довод подателя жалобы о том, что основания для увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы отсутствовали, не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции.
Так, в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из изложенных выше условий пунктов 4.2 - 4.5 договора аренды следует, что стороны договора согласовали, что арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому году.
При этом одним из показателей, на основании которых исчисляется размер арендной платы на каждый год, является кадастровая стоимость земельного участка (пункт 4.2 договора).
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка является показателем, не зависящим от волеизъявления ни одной из сторон договора аренды.
В настоящем случае постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 с 01.01.2012 установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 57 477 736 руб. 40 коп. (л. д. 108).
В связи с указанным фактическое изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Истцом в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды обоснованно начислены пени в размере 256 122 руб. 30 коп.
Доводы относительно неверного расчета истцом пеней податель жалобы не приводит.
По доводам, относящимся к встречному иску, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослалось ООО "Камелот" в обоснование встречного иска, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.
По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Из встречного искового заявления и апелляционной жалобы следует, что под заблуждением ответчик понимает неосведомленность о законодательно установленных ограничениях при использовании полученного земельного участка, связанных с особенностью места расположения земельного участка.
Между тем, из изложенного выше следует, что указанное обстоятельство не может являться основанием для признания сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения.
При этом в объявлении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (л. д. 94) было указано на расположение земельного участка в территориальной зоне Р-2.
Земельный участок был принят арендатором по акту передачи от 03.11.2011 (л. д. 17).
Доводы подателя жалобы о том, что ответчик не мог пользоваться спорным земельным участком и осуществлять на нем строительство ввиду невозможности оформления землеустроительной документации, так как земельный участок находится в зоне береговой полосы водного объекта, а также о том, что не соблюдено требование пункта 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут быть приняты в силу следующего.
Так, ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни иным законодательством не установлен запрет на предоставление земельных участков в пределах береговой полосы в аренду.
Норма пункта 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует отношения по заключению договора аренды земельного участка с пользователем водного объекта, каковым ответчик не является.
Довод ООО "Камелот" о том, что организация пляжа на земельном участке запрещена, не может быть принят, так как земельный участок предоставлен для строительства кафе, а не для организации пляжа.
На нахождение земельного участка в территориальной зоне Р-2, как отмечено выше, было указано в объявлении о проведении торгов.
Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 43.4 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4, зона Р-2 предназначена для сохранения природного ландшафта, экологически чистой окружающей среды, а также для организации отдыха и досуга населения. Хозяйственная деятельность на территории зоны осуществляется в соответствии с режимом, установленным для лесов зеленой зоны города, на основе лесного законодательства; допускается строительство обслуживающих культурно-развлекательных объектов, спортивных сооружений и комплексов, связанных с выполнением рекреационных функций территории.
То обстоятельство, что ответчик не знал о существенном увеличении кадастровой стоимости земельного участка, также не может свидетельствовать о наличии оснований для признания договора аренды недействительным по причине заблуждения арендатора.
Таким образом, основания для удовлетворения встречного иска у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Камелот".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2013 по делу N А07-23356/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Камелот" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2013 N 18АП-5793/2013 ПО ДЕЛУ N А07-23356/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. N 18АП-5793/2013
Дело N А07-23356/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Камелот" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2013 по делу N А07-23356/2012 (судья Мавлютов И.Т.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Камелот" - Кублицкий М.В. (доверенность от 21.12.2012).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Камелот" (далее - ООО "Камелот", ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 03.11.2011 N 28/т-11 в размере 4 173 623 руб. 35 коп. за период с 03.11.2011 по 18.09.2012 и пеней в размере 256 122 руб. 30 коп. за период с 22.02.2012 по 18.09.2012.
ООО "Камелот" обратился к Управлению с встречным иском о признании указанного договора аренды недействительным, возврате сторон в первоначальное положение.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.04.2013 (резолютивная часть объявлена 03.04.2013) исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Камелот" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Камелот" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО "Камелот".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Камелот" сослалось на то, что ответчик не мог пользоваться спорным земельным участком и осуществлять на нем строительство ввиду невозможности оформления землеустроительной документации, так как земельный участок находится в зоне береговой полосы водного объекта. Со ссылкой на пункт 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации податель жалобы указал, что был нарушен порядок предоставления земельного участка, так как ООО "Камелот" не является водопользователем. Также часть участка заходит на зеркало озера. Кроме того, ООО "Камелот" ссылается на то, что организация пляжа на участке запрещена, сам участок находится в рекреационной зоне Р-2 и в зоне охраны водозаборов, в силу природоохранных ограничений строительство на нем невозможно. Также при заключении договора ООО "Камелот" не было уведомлено о предстоящем увеличении в 150 раз арендной платы, основания для увеличения размера арендной платы отсутствовали.
До начала судебного заседания Управление представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу.
Истец в отзыве пояснил, что основания, установленные договором аренды для увеличения арендной платы, имелись. Истец опровергает доводы подателя жалобы о невозможности использовать земельный участок для целей его предоставления. При этом отмечает, что характеристики и место нахождения земельного участка были указаны в объявлении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание истец не явился. С учетом мнения ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, по итогам торгов на право заключения договора аренды земельного участка для строительства здания кафе и благоустройства прибрежной территории с организацией зон отдыха и на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.09.2011 N 5274 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.11.2011 N 28/т-11 (л. д. 81, 82).
Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 26 446 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020435:4, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа, озеро Мельничное, цель предоставления земельного участка - для строительства здания кафе и благоустройства прибрежной территории с организацией отдыха в границах, указанных в кадастровом плане участка (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора определен с 03.11.2011 по 03.05.2013.
Размер годовой арендной платы на момент заключения договора установлен 22 429 руб. 38 коп. размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость земельного участка (пункты 4.1 и 4.2 договора). Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора). Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендатора в официальных средствах массовой информации (пункт 4.5 договора).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.6 договора).
Изменения и (или) дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, предусмотренных в пунктах 4.4 и 4.5 договора (пункт 6.1 договора).
При изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет о них арендатора в средствах массовой информации (пункт 6.2 договора).
В пункте 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
К договору стороны подписали расчет арендной платы за период с 03.11.2011 по 31.12.2011 (л. д. 86), который произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка 240 658 руб. 60 коп.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 22.02.2012 (л. д. 82 оборот).
Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями.
В обоснование встречных исковых требований ООО "Камелот" указало, что договор аренды не соответствует требования закона и заключен под влиянием заблуждения со стороны ООО "Камелот" при вине Управления. Так, земельный участок находится в территориальной зоне рекреационного назначения Р-2 градостроительного регламента города Уфы, однако арендатор не был поставлен в известность о связанных с этим ограничениях. Также распоряжением главы Администрации Калининского района городского округа город Уфа от 27.04.2011 N 430-р купание в озере Мельничном запрещено. Соответственно, организация на нем пляжа невозможна. О данном распоряжении перед проведением торгов ООО "Камелот" уведомлено также не было. Кроме того, в процессе проектирования было выяснено, то земельный участок находится в 50-метровой водоохраной зоне озера Мельничное. Земельный участок относится к санитарной охранной зоне охраны водозаборов. При определении границы водоохраной зоны было установлено, что часть предоставленного участка захватывает акваторию водного объекта - озеро Мельничное, то есть кадастровая съемка была проведена с отклонением от рельефа. Ответчик указал, что не мог знать о том, что через месяц после заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка значительно увеличится, соответственно, увеличится и арендная плата.
Удовлетворяя заявленные исковые требования Управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что на стороне ответчика имеет место просрочка оплаты арендных платежей. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд отметил, что арендатор принял земельный участок без каких-либо замечаний, какие-либо требования к арендодателю в последующем также не предъявлял.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчик в материалы дела не представил.
Довод подателя жалобы о том, что основания для увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы отсутствовали, не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции.
Так, в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из изложенных выше условий пунктов 4.2 - 4.5 договора аренды следует, что стороны договора согласовали, что арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому году.
При этом одним из показателей, на основании которых исчисляется размер арендной платы на каждый год, является кадастровая стоимость земельного участка (пункт 4.2 договора).
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка является показателем, не зависящим от волеизъявления ни одной из сторон договора аренды.
В настоящем случае постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 с 01.01.2012 установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 57 477 736 руб. 40 коп. (л. д. 108).
В связи с указанным фактическое изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Истцом в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды обоснованно начислены пени в размере 256 122 руб. 30 коп.
Доводы относительно неверного расчета истцом пеней податель жалобы не приводит.
По доводам, относящимся к встречному иску, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослалось ООО "Камелот" в обоснование встречного иска, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.
По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Из встречного искового заявления и апелляционной жалобы следует, что под заблуждением ответчик понимает неосведомленность о законодательно установленных ограничениях при использовании полученного земельного участка, связанных с особенностью места расположения земельного участка.
Между тем, из изложенного выше следует, что указанное обстоятельство не может являться основанием для признания сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения.
При этом в объявлении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (л. д. 94) было указано на расположение земельного участка в территориальной зоне Р-2.
Земельный участок был принят арендатором по акту передачи от 03.11.2011 (л. д. 17).
Доводы подателя жалобы о том, что ответчик не мог пользоваться спорным земельным участком и осуществлять на нем строительство ввиду невозможности оформления землеустроительной документации, так как земельный участок находится в зоне береговой полосы водного объекта, а также о том, что не соблюдено требование пункта 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут быть приняты в силу следующего.
Так, ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни иным законодательством не установлен запрет на предоставление земельных участков в пределах береговой полосы в аренду.
Норма пункта 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует отношения по заключению договора аренды земельного участка с пользователем водного объекта, каковым ответчик не является.
Довод ООО "Камелот" о том, что организация пляжа на земельном участке запрещена, не может быть принят, так как земельный участок предоставлен для строительства кафе, а не для организации пляжа.
На нахождение земельного участка в территориальной зоне Р-2, как отмечено выше, было указано в объявлении о проведении торгов.
Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 43.4 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4, зона Р-2 предназначена для сохранения природного ландшафта, экологически чистой окружающей среды, а также для организации отдыха и досуга населения. Хозяйственная деятельность на территории зоны осуществляется в соответствии с режимом, установленным для лесов зеленой зоны города, на основе лесного законодательства; допускается строительство обслуживающих культурно-развлекательных объектов, спортивных сооружений и комплексов, связанных с выполнением рекреационных функций территории.
То обстоятельство, что ответчик не знал о существенном увеличении кадастровой стоимости земельного участка, также не может свидетельствовать о наличии оснований для признания договора аренды недействительным по причине заблуждения арендатора.
Таким образом, основания для удовлетворения встречного иска у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Камелот".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2013 по делу N А07-23356/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Камелот" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)