Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Макарочкина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.,
судей областного суда Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании
21 марта 2012 года
дело по апелляционной жалобе представителя С.С.В. - Х. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 25 января 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.Т.Н., С.Я.С. С.С.В., действующего за себя и несовершеннолетнего сына С.С.В. к ЗАО "Строительно-монтажная компания", ООО "Лотос", ООО "СитиСтрой", Администрации города Омска, Департаменту имущественных отношений при Администрации города Омска о договора и протокола распределения жилых комнат действующим, признании отсутствующим права собственности, признании сделок недействительными, признании права пользования квартирой на праве жилищного найма с 08.09.1995 года оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
С.Т.Н., С.Я.С., С.С.В., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С.П.С. обратились в суд с иском к ООО "Лотос", ЗАО "Строительно-монтажная компания", ООО "СитиСтрой", Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска, указав, что С.С.В. с 1993 года работает жестянщиком в СМТ N 4. На основании совместного решения профкома и администрации АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4", ордера N с целью улучшения жилищных условий ему была предоставлена квартира по ул. С. в г. Омске. 08.09.1995 года АОЗТ "СМТ N 4" заключило с С.С.В. договор аренды указанной квартиры, в которой истцы проживают до настоящего времени. Считали, что фактически договор аренды квартиры являлся договором найма жилого помещения в общежитии. Учитывая, что на момент заключения договора найма 08.09.1995 года АОЗТ "СМТ N 4" не являлось собственником спорной квартиры, считали данный договор недействительным. Статус общежития с дома по ул. Сбыл снят 22.04.1998 год. Требования об их выселении Трест N 4 не заявлял, а потому полагали, что они не утратили права пользования спорной квартирой на условиях договора жилищного найма. Однако в конце ноября 2010 года они узнали, что спорная квартира продана ООО "Лотос", а впоследствии по договору купли-продажи отчуждена ООО "СитиСтрой". Просили признать недействительной сделку купли-продажи квартиры ул. С. в г. Омске между ООО "Лотос" и ЗАО "СМК"; признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по ул. С. в г. Омске между ООО "Лотос" и ООО "СитиСтрой", применить последствия недействительности ничтожных сделок; признать отсутствующим у ЗАО "СМТ N 4" (ныне ЗАО "СМК") право собственности на квартиру в доме по ул. С. в г. Омске; признать за С.С.В., С.Т.Н., С.Я.С., С.П.С. право пользования квартирой в доме по ул. С. в г. Омске на праве жилищного найма с 08.09.1995 года. Дополнительно просили признать действующими договор от 21.05.1988 года и протокол распределения жилых комнат в малосемейном общежитии по ул. С. от 29.03.1990 года.
В судебном заседании истец С.С.В. требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополненном исковом заявлении. Суду пояснил, что спорное жилое помещение предоставлено его семье в связи с трудовыми отношениями. Факт заключения договоров аренды жилого помещения не оспаривал, пояснил, что заключался договор формально, для удержания на рабочем месте.
Истцы С.Т.Н., С.Я.С., С.П.С. в судебное заседание не явились.
В судебном заседании представитель истца Х. исковые требования поддержала. Просила требования удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Сити Строй" Д. в судебном заседании исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Пояснил, что в уставе арендного предприятия указано, что предприятие может выполнять заказы и не только государственные. Строительство общежития акционерным обществом производилось за счет собственных средств, средства вложенные ОГПИ были компенсированы. Просил в иске отказать.
В судебное заседание представители ООО "Лотос", ЗАО "Строительно-монтажная компания", Администрации города Омска, Департамента имущественных отношений при Администрации города Омска, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Омской области, Управления образования города Омска, Управления Росреестра по Омской области не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.С.В. - Х. просит решение суда отменить как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылалась на незаконность регистрационного удостоверения N о регистрации права собственности, выданное ЗАО СМТ N 4 04 сентября 1998 года, считает договор аренды квартиры N данного общежития и все последующие сделки купли-продажи АО спорной квартиры недействительными. Ссылается на доводы, приводимые ею в ходе рассмотрения дела. Не согласна с оценкой доказательств.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав С.С.В., его представителя Х., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "СитиСтрой" О., выразившую согласие с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации г. Омска от 31.08.1995 года за N 999-п утвержден акт государственной приемочной комиссии от 28.06.1995 года о вводе в эксплуатацию здания общежития по ул. С. в г. Омске с распределением долей в праве собственности - АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" - 4/5 долей; предприятию тепловых сетей и котельных 1/5 долей на праве муниципальной собственности. Согласно данным ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" на основании указанного постановления АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" 20.09.1995 года выдано регистрационное удостоверение о праве собственности 4/5 долей здания общежития по ул. С. Постановлением Мэра г. Омска от 22.04.1998 года за N 142-п статус общежития с дома N по ул. С. снят. Решением внеочередного общего собрания акционеров от 22.10.1999 года ЗАО "ордена Трудового Красного знамени "Строительно-монтажный трест N 4" принято решение о реорганизации в форме разделения и образования новых юридических лиц. В результате реорганизации ко вновь образованному ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" перешли права и обязанности в отношении определенного количества жилых помещений, в том числе на квартиру дома по ул. С. в г. Омске. Наименование ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" на основании внеочередного общего собрания акционеров от 29.06.2010 года изменено на ЗАО "Строительно-монтажная компания".
На основании договора аренды от 08 сентября 1995 года, заключенного между ЗАО "СМТ N 4" и С.С.В. в квартиру указанного дома была вселена семья С-вых, которые проживают в указанной квартире по настоящее время.
Право собственности ЗАО "СМТ N 4" на кв. дома по ул. С. в г. Омске было зарегистрировано 30 мая 2008 года. По договору от 03 августа 2010 года ЗАО "Строительно-монтажная компания", правопреемник ЗАО "СМТ N 4", продало указанную квартиру ООО "Лотос", которое зарегистрировало право собственности 12 ноября 2010 года и впоследствии по договору купли-продажи произвело отчуждение данной квартиры ООО "СитиСтрой".
Истцы обратились в суд с требованием о признании указанных сделок недействительными, ссылаясь на то, что спорная квартира предоставлена им на праве жилищного найма с 08.09.1995 года, также указали, что дом, в котором находится их квартира, построен изначально за счет государственных средств, поэтому здание общежития незаконно включено в уставной капитал предприятия, при его акционировании жилое помещение предоставлялось С.С.В. как работнику ЗАО "СМТ N 4".
Разрешая заявленный спор и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 168 ГК РФ предусматривает ничтожность сделок, не соответствующим требованиям закона и иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты жилищного фонда (приложение N 3) независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов и районов.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, принял во внимание план приватизации арендного предприятия "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4", акт оценки и стоимости имущества по состоянию на 01.04.1992 года, не содержащий сведения о включении здания общежития либо незавершенного строительства в уставной капитал, а также данные о строительстве здания общежития на основании договора от 06.04.1993 года, заключенного между АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" и предприятием тепловых сетей и котельных и правомерно пришел к выводу о строительстве здания общежития с адресом ул. С. (блок 2) на средства акционерного общества.
Так, в материалы дела представлен договор от 21.05.1988 года, заключенный между Омским Государственным проектным институтом и трестом N 4, на строительство двух блоков малосемейных общежитий на 100 мест каждое по ул. С., по которому трест обязался выполнить строительно-монтажные работы по строительству первого блока в 1989 году и обеспечить его ввод в эксплуатацию в 4 квартале 1989 года. По второму блоку трест N 4 обязался выполнить строительно-монтажные работы и обеспечить его ввод в 4 квартале 1990 года, по каждому блоку по окончанию строительства ОГПИ передает Тресту 50% комнат для повторного заселения.
Согласно протоколу распределения жилых комнат в малосемейном общежитии по ул. С. блок N, от 29.03.1990 года для строительства общежития блока * уже расселен барак *, а для строительства общежития блока N необходимо расселение граждан, проживающих в двух бараках N **, при этом предусмотрено, что Трест N 4 возвращает ОГПИ жилые комнаты первого этажа, общей площадью * кв. м, в Блоке *, т.е. от своей пропорциональной части, как было предусмотрено договором от 21.05.1988 г., с задолженностью в размере * кв. м, которые будут компенсированы в счет будущего строительства жилья. С вводом в эксплуатацию общежития Блока * Трест N 4 переселяет своих жильцов общежития Блока * в общежитие Блока *, принимает его на свой баланс и становится самостоятельным хозяином. В Блоке * выполняет косметический ремонт 4 и 5 этажей, т.е. жильцы которых будут переселены в Блок *.
Решением исполкома Омского городского совета народных депутатов от 31.05.1990 года за N утвержден акт государственной приемочной комиссии от 30.05.1990 года о вводе в эксплуатацию 5-этажного кирпичного общежития для малосемейных по ул. С. (т.е. Блок *) площадью * кв. м. В последующем указанное здание общежития распоряжением комитета по управлению имуществом г. Омска от 13.03.1996 года передано в безвозмездное пользование конструкторско-технологическому институту.
Оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд правомерно отверг доводы истцов о строительстве здания общежития, в котором они проживают, на основании договора от 21.05.1988 года, и осуществление начала строительства в период с 1989 по 1990 год.
Из анализа вышеприведенного следует, что по состоянию на 29.03.1990 года трест N 4 к строительству общежития блока N * не приступал, строительная площадка являлась занятой строениями.
В последующем постановлением Главы Администрации г. Омска от 31.03.1992 года за N земельный участок площадью * га, ранее отведенный Омскому государственному проектному институту под строительство общежития по ул. Совхозная (Блок N), был изъят и предоставлен во временное пользование строительно-монтажному тресту N 4 под строительство 5-этажного общежития (Блок N).
Договором от 18 ноября 1992 года о компенсации жилой площади АО "СМТ N 4" ОГПИ за освобождение под строительство 2-го блока общежития по ул. 2-я Совхозная был установлен порядок компенсации затрат ОГПИ для строительства общежития. Кроме того, указанным договором установили, что договор от 21.05.1988 года и протокол от 29.03.1990 года утрачивают юридическую силу. С учетом установленного суд обоснованно не усмотрел оснований для признания договора от 21.05.1988 и протокола распределения комнат действующими.
Суд правильно указал на ошибочность доводов истцов о том, что строительно-монтажный трест N 4 до 03.08.1992 года являлся государственным предприятием.
Согласно плану приватизации, утвержденного фондом имущества Омской области 02.06.1992 года, способом приватизации арендного предприятия "Ордена Трудового Красного Знамени строительно-монтажный трест N 4" являлся выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, стоимость которого составила * рублей, подлежащих выплате в рассрочку.
Из договора на выкуп арендованного имущества усматривается, что арендное предприятие было создано 30.03.1990 года и зарегистрировано как самостоятельное юридическое лицо 27.04.1990 года. При приватизации государственного имущества, сданного в аренду ранее по договору от 30.03.1990 года, спорное здание общежития, а также незавершенное строительство с указанием фактического выполненного объема работ, не включены.
Согласно со ст. 1 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР 23.11.1989 года, устанавливалось, что аренда представляла собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
В силу п. 1 ст. 9 Основ сдача имущества в аренду не влекла передачу права собственности на это имущество. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являлись его собственностью. В собственности арендатора находились также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Основ трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения (далее - государственного предприятия) вправе был образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия, а по правилам пункта 4 статьи 16 Основ арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду.
Таким образом, в арендное предприятие преобразовывалось не государственное предприятие, а создавалось самостоятельное юридическое лицо - организация арендаторов, созданная трудовым коллективом государственного предприятия. Статус арендного предприятия организация арендаторов приобретала после подписания договора аренды.
Пунктом 1 статьи 10 Основ предусматривалось право арендатора на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.
Из приведенных норм следует, что арендное предприятие являлось самостоятельным хозяйствующим субъектом, и приобретенное им в процессе хозяйственной деятельности имущество становилось его собственностью.
Частью 2 статьи 15 Закона РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" определялся способ приватизации имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", в соответствии с договором аренды.
В силу приведенных норм именно имущество государственного предприятия, определенное в договоре аренды, составляло государственную собственность, переходящее в порядке приватизации, а не вновь приобретенное имущество арендным предприятием в процессе осуществления им хозяйственной деятельности.
То обстоятельство, что в 1992 году происходила реорганизация арендного предприятия в порядке Закона РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" с выкупом арендованного имущества, а не акционирование государственного предприятия, подтверждается планом приватизации, договором выкупа арендованного имущества, постановлением главы администрации Центрального района г. Омска от 03.08.1992 года о перерегистрации арендного предприятия в акционерное общество закрытого типа.
Поскольку арендное предприятие было создано 30.03.1990 года, зарегистрировано как самостоятельное юридическое лицо 27.04.1990 года, а затем реорганизовано в закрытое акционерное общество, а как приведено выше строительство здания общежития по состоянию на 29.03.1990 года и не начиналось, то полагать о том, что возведение данного здания осуществлялось государственным, а не арендным предприятием, и за счет государственных средств, как о том считают истцы, оснований не имеется, кроме того, как указано выше земельный участок под строительство общежития Блока N предоставлен был Тресту как застройщику только в 1992 году.
Ссылки истцов на судебные постановления, которыми была признана незаконной приватизация иных общежитий в г. Омске, подлежат отклонению, поскольку спорное здание общежития собственностью государственного предприятия не являлось, и по договору аренды от 30.03.1990 года, явившегося основой для выкупа имущества в соответствии с планом приватизации в 1992 году, в собственность ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" не передавалось, а было построено за счет собственных средств ЗАО.
Суд правильно отклонил ссылки истцов на ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, как свидетельствующие о ничтожности сделок по отчуждению спорной квартиры, не установив к этому правовых оснований, при этом суд в качестве правовых оснований возникновения права собственности у ответчика на спорное здание правильно сослался на положения ст. ст. 218, 219 ГК РФ, действующие на момент ввода здания в эксплуатацию.
Также обоснованно были отклонены судом доводы истцов о том, что у них возникло право пользования жилыми помещениями на условиях жилищного найма с 08.09.1995 года.
В судебном заседании установлено, что истцы вселялись в спорное помещение, находящееся в общежитии на основании договора аренды жилого помещения заключенного между АОЗТ "СМТ N 4" от 08 сентября 1995 года, в тексте которого прямо указано, что собственником жилья является АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4".
С введением в действие с 01.03.1996 года части 2 ГК РФ правоотношения по найму жилого помещения, принадлежащего собственнику, урегулированы гл. 35 ГК РФ о коммерческом найме, независимо от того, что между собственником и гражданином в данном случае заключен договор аренды, соблюдена его письменная форма (ст. 674 ГК), предусмотрены все его существенные условия (ст. 432 ГК).
Действительно из договора аренды следует, что он изначально заключен на один год, в последующем такой договор не перезаключался, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что по истечении срока договора, истцы стали проживать в спорной квартире на условиях социального найма, поскольку в силу общих правил о договоре (ст. ст. 450, 683 ГК) если ни одна из сторон не потребовала расторжения договора после истечения его срока, данный договор считается пролонгированным на такой же срок, поэтому доводы жалобы заявителей в такой части не могут быть приняты во внимание.
В силу ст. 675 ГК РФ смена собственника жилого помещения автоматически не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения, при этом новый собственник в силу закона становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Исходя из положений ст. 421 о свободе договора и требований п. 1 ст. 671 ГК РФ об оплате жилого помещения по договору найма, согласование сторонами договора оплаты виде размера коммунальных услуг закону не противоречит, поэтому внесение заявителями оплаты коммунальных услуг как общей платы за жилое помещение о проживании в нем по договору социального найма также не свидетельствует, поэтому доводы жалобы заявителей в такой части не заслуживают внимания.
Оценивая представленный в материалы дела договор аренды, суд верно указал, что истцы проживают в квартире на основании договора коммерческого найма.
Часть 1 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
В данной связи, при том, что жилые помещения, занимаемые истцами, являются собственностью коммерческого предприятия, не являются государственным и муниципальным жилищным фондом, требования о признании права пользования жилыми помещениями на праве жилищного найма, суд обоснованно счел не подлежащими удовлетворению.
При рассмотрении дела судом была установлена совокупность обстоятельств, свидетельствующих о том, что общежитие не могло входить в перечень объектов переданных в аренду сначала арендному предприятию, а затем подлежащим приватизации, поскольку на момент аренды имущества и на момент приватизации не существовало как объект недвижимости. Строительство АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" общежития для малосемейных осуществлялось после приватизации и организации акционерного общества и за счет собственных средств.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения судебная коллегия не находит.
Жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 25 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1701/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 марта 2012 г. по делу N 33-1701/2012
Председательствующий: Макарочкина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.,
судей областного суда Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании
21 марта 2012 года
дело по апелляционной жалобе представителя С.С.В. - Х. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 25 января 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.Т.Н., С.Я.С. С.С.В., действующего за себя и несовершеннолетнего сына С.С.В. к ЗАО "Строительно-монтажная компания", ООО "Лотос", ООО "СитиСтрой", Администрации города Омска, Департаменту имущественных отношений при Администрации города Омска о договора и протокола распределения жилых комнат действующим, признании отсутствующим права собственности, признании сделок недействительными, признании права пользования квартирой на праве жилищного найма с 08.09.1995 года оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
С.Т.Н., С.Я.С., С.С.В., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С.П.С. обратились в суд с иском к ООО "Лотос", ЗАО "Строительно-монтажная компания", ООО "СитиСтрой", Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска, указав, что С.С.В. с 1993 года работает жестянщиком в СМТ N 4. На основании совместного решения профкома и администрации АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4", ордера N с целью улучшения жилищных условий ему была предоставлена квартира по ул. С. в г. Омске. 08.09.1995 года АОЗТ "СМТ N 4" заключило с С.С.В. договор аренды указанной квартиры, в которой истцы проживают до настоящего времени. Считали, что фактически договор аренды квартиры являлся договором найма жилого помещения в общежитии. Учитывая, что на момент заключения договора найма 08.09.1995 года АОЗТ "СМТ N 4" не являлось собственником спорной квартиры, считали данный договор недействительным. Статус общежития с дома по ул. Сбыл снят 22.04.1998 год. Требования об их выселении Трест N 4 не заявлял, а потому полагали, что они не утратили права пользования спорной квартирой на условиях договора жилищного найма. Однако в конце ноября 2010 года они узнали, что спорная квартира продана ООО "Лотос", а впоследствии по договору купли-продажи отчуждена ООО "СитиСтрой". Просили признать недействительной сделку купли-продажи квартиры ул. С. в г. Омске между ООО "Лотос" и ЗАО "СМК"; признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по ул. С. в г. Омске между ООО "Лотос" и ООО "СитиСтрой", применить последствия недействительности ничтожных сделок; признать отсутствующим у ЗАО "СМТ N 4" (ныне ЗАО "СМК") право собственности на квартиру в доме по ул. С. в г. Омске; признать за С.С.В., С.Т.Н., С.Я.С., С.П.С. право пользования квартирой в доме по ул. С. в г. Омске на праве жилищного найма с 08.09.1995 года. Дополнительно просили признать действующими договор от 21.05.1988 года и протокол распределения жилых комнат в малосемейном общежитии по ул. С. от 29.03.1990 года.
В судебном заседании истец С.С.В. требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополненном исковом заявлении. Суду пояснил, что спорное жилое помещение предоставлено его семье в связи с трудовыми отношениями. Факт заключения договоров аренды жилого помещения не оспаривал, пояснил, что заключался договор формально, для удержания на рабочем месте.
Истцы С.Т.Н., С.Я.С., С.П.С. в судебное заседание не явились.
В судебном заседании представитель истца Х. исковые требования поддержала. Просила требования удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Сити Строй" Д. в судебном заседании исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Пояснил, что в уставе арендного предприятия указано, что предприятие может выполнять заказы и не только государственные. Строительство общежития акционерным обществом производилось за счет собственных средств, средства вложенные ОГПИ были компенсированы. Просил в иске отказать.
В судебное заседание представители ООО "Лотос", ЗАО "Строительно-монтажная компания", Администрации города Омска, Департамента имущественных отношений при Администрации города Омска, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Омской области, Управления образования города Омска, Управления Росреестра по Омской области не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.С.В. - Х. просит решение суда отменить как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылалась на незаконность регистрационного удостоверения N о регистрации права собственности, выданное ЗАО СМТ N 4 04 сентября 1998 года, считает договор аренды квартиры N данного общежития и все последующие сделки купли-продажи АО спорной квартиры недействительными. Ссылается на доводы, приводимые ею в ходе рассмотрения дела. Не согласна с оценкой доказательств.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав С.С.В., его представителя Х., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "СитиСтрой" О., выразившую согласие с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации г. Омска от 31.08.1995 года за N 999-п утвержден акт государственной приемочной комиссии от 28.06.1995 года о вводе в эксплуатацию здания общежития по ул. С. в г. Омске с распределением долей в праве собственности - АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" - 4/5 долей; предприятию тепловых сетей и котельных 1/5 долей на праве муниципальной собственности. Согласно данным ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" на основании указанного постановления АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" 20.09.1995 года выдано регистрационное удостоверение о праве собственности 4/5 долей здания общежития по ул. С. Постановлением Мэра г. Омска от 22.04.1998 года за N 142-п статус общежития с дома N по ул. С. снят. Решением внеочередного общего собрания акционеров от 22.10.1999 года ЗАО "ордена Трудового Красного знамени "Строительно-монтажный трест N 4" принято решение о реорганизации в форме разделения и образования новых юридических лиц. В результате реорганизации ко вновь образованному ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" перешли права и обязанности в отношении определенного количества жилых помещений, в том числе на квартиру дома по ул. С. в г. Омске. Наименование ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" на основании внеочередного общего собрания акционеров от 29.06.2010 года изменено на ЗАО "Строительно-монтажная компания".
На основании договора аренды от 08 сентября 1995 года, заключенного между ЗАО "СМТ N 4" и С.С.В. в квартиру указанного дома была вселена семья С-вых, которые проживают в указанной квартире по настоящее время.
Право собственности ЗАО "СМТ N 4" на кв. дома по ул. С. в г. Омске было зарегистрировано 30 мая 2008 года. По договору от 03 августа 2010 года ЗАО "Строительно-монтажная компания", правопреемник ЗАО "СМТ N 4", продало указанную квартиру ООО "Лотос", которое зарегистрировало право собственности 12 ноября 2010 года и впоследствии по договору купли-продажи произвело отчуждение данной квартиры ООО "СитиСтрой".
Истцы обратились в суд с требованием о признании указанных сделок недействительными, ссылаясь на то, что спорная квартира предоставлена им на праве жилищного найма с 08.09.1995 года, также указали, что дом, в котором находится их квартира, построен изначально за счет государственных средств, поэтому здание общежития незаконно включено в уставной капитал предприятия, при его акционировании жилое помещение предоставлялось С.С.В. как работнику ЗАО "СМТ N 4".
Разрешая заявленный спор и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 168 ГК РФ предусматривает ничтожность сделок, не соответствующим требованиям закона и иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты жилищного фонда (приложение N 3) независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов и районов.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, принял во внимание план приватизации арендного предприятия "Ордена Трудового Красного Знамени "Строительно-монтажный трест N 4", акт оценки и стоимости имущества по состоянию на 01.04.1992 года, не содержащий сведения о включении здания общежития либо незавершенного строительства в уставной капитал, а также данные о строительстве здания общежития на основании договора от 06.04.1993 года, заключенного между АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" и предприятием тепловых сетей и котельных и правомерно пришел к выводу о строительстве здания общежития с адресом ул. С. (блок 2) на средства акционерного общества.
Так, в материалы дела представлен договор от 21.05.1988 года, заключенный между Омским Государственным проектным институтом и трестом N 4, на строительство двух блоков малосемейных общежитий на 100 мест каждое по ул. С., по которому трест обязался выполнить строительно-монтажные работы по строительству первого блока в 1989 году и обеспечить его ввод в эксплуатацию в 4 квартале 1989 года. По второму блоку трест N 4 обязался выполнить строительно-монтажные работы и обеспечить его ввод в 4 квартале 1990 года, по каждому блоку по окончанию строительства ОГПИ передает Тресту 50% комнат для повторного заселения.
Согласно протоколу распределения жилых комнат в малосемейном общежитии по ул. С. блок N, от 29.03.1990 года для строительства общежития блока * уже расселен барак *, а для строительства общежития блока N необходимо расселение граждан, проживающих в двух бараках N **, при этом предусмотрено, что Трест N 4 возвращает ОГПИ жилые комнаты первого этажа, общей площадью * кв. м, в Блоке *, т.е. от своей пропорциональной части, как было предусмотрено договором от 21.05.1988 г., с задолженностью в размере * кв. м, которые будут компенсированы в счет будущего строительства жилья. С вводом в эксплуатацию общежития Блока * Трест N 4 переселяет своих жильцов общежития Блока * в общежитие Блока *, принимает его на свой баланс и становится самостоятельным хозяином. В Блоке * выполняет косметический ремонт 4 и 5 этажей, т.е. жильцы которых будут переселены в Блок *.
Решением исполкома Омского городского совета народных депутатов от 31.05.1990 года за N утвержден акт государственной приемочной комиссии от 30.05.1990 года о вводе в эксплуатацию 5-этажного кирпичного общежития для малосемейных по ул. С. (т.е. Блок *) площадью * кв. м. В последующем указанное здание общежития распоряжением комитета по управлению имуществом г. Омска от 13.03.1996 года передано в безвозмездное пользование конструкторско-технологическому институту.
Оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд правомерно отверг доводы истцов о строительстве здания общежития, в котором они проживают, на основании договора от 21.05.1988 года, и осуществление начала строительства в период с 1989 по 1990 год.
Из анализа вышеприведенного следует, что по состоянию на 29.03.1990 года трест N 4 к строительству общежития блока N * не приступал, строительная площадка являлась занятой строениями.
В последующем постановлением Главы Администрации г. Омска от 31.03.1992 года за N земельный участок площадью * га, ранее отведенный Омскому государственному проектному институту под строительство общежития по ул. Совхозная (Блок N), был изъят и предоставлен во временное пользование строительно-монтажному тресту N 4 под строительство 5-этажного общежития (Блок N).
Договором от 18 ноября 1992 года о компенсации жилой площади АО "СМТ N 4" ОГПИ за освобождение под строительство 2-го блока общежития по ул. 2-я Совхозная был установлен порядок компенсации затрат ОГПИ для строительства общежития. Кроме того, указанным договором установили, что договор от 21.05.1988 года и протокол от 29.03.1990 года утрачивают юридическую силу. С учетом установленного суд обоснованно не усмотрел оснований для признания договора от 21.05.1988 и протокола распределения комнат действующими.
Суд правильно указал на ошибочность доводов истцов о том, что строительно-монтажный трест N 4 до 03.08.1992 года являлся государственным предприятием.
Согласно плану приватизации, утвержденного фондом имущества Омской области 02.06.1992 года, способом приватизации арендного предприятия "Ордена Трудового Красного Знамени строительно-монтажный трест N 4" являлся выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, стоимость которого составила * рублей, подлежащих выплате в рассрочку.
Из договора на выкуп арендованного имущества усматривается, что арендное предприятие было создано 30.03.1990 года и зарегистрировано как самостоятельное юридическое лицо 27.04.1990 года. При приватизации государственного имущества, сданного в аренду ранее по договору от 30.03.1990 года, спорное здание общежития, а также незавершенное строительство с указанием фактического выполненного объема работ, не включены.
Согласно со ст. 1 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР 23.11.1989 года, устанавливалось, что аренда представляла собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
В силу п. 1 ст. 9 Основ сдача имущества в аренду не влекла передачу права собственности на это имущество. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являлись его собственностью. В собственности арендатора находились также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Основ трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения (далее - государственного предприятия) вправе был образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия, а по правилам пункта 4 статьи 16 Основ арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду.
Таким образом, в арендное предприятие преобразовывалось не государственное предприятие, а создавалось самостоятельное юридическое лицо - организация арендаторов, созданная трудовым коллективом государственного предприятия. Статус арендного предприятия организация арендаторов приобретала после подписания договора аренды.
Пунктом 1 статьи 10 Основ предусматривалось право арендатора на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.
Из приведенных норм следует, что арендное предприятие являлось самостоятельным хозяйствующим субъектом, и приобретенное им в процессе хозяйственной деятельности имущество становилось его собственностью.
Частью 2 статьи 15 Закона РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" определялся способ приватизации имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", в соответствии с договором аренды.
В силу приведенных норм именно имущество государственного предприятия, определенное в договоре аренды, составляло государственную собственность, переходящее в порядке приватизации, а не вновь приобретенное имущество арендным предприятием в процессе осуществления им хозяйственной деятельности.
То обстоятельство, что в 1992 году происходила реорганизация арендного предприятия в порядке Закона РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" с выкупом арендованного имущества, а не акционирование государственного предприятия, подтверждается планом приватизации, договором выкупа арендованного имущества, постановлением главы администрации Центрального района г. Омска от 03.08.1992 года о перерегистрации арендного предприятия в акционерное общество закрытого типа.
Поскольку арендное предприятие было создано 30.03.1990 года, зарегистрировано как самостоятельное юридическое лицо 27.04.1990 года, а затем реорганизовано в закрытое акционерное общество, а как приведено выше строительство здания общежития по состоянию на 29.03.1990 года и не начиналось, то полагать о том, что возведение данного здания осуществлялось государственным, а не арендным предприятием, и за счет государственных средств, как о том считают истцы, оснований не имеется, кроме того, как указано выше земельный участок под строительство общежития Блока N предоставлен был Тресту как застройщику только в 1992 году.
Ссылки истцов на судебные постановления, которыми была признана незаконной приватизация иных общежитий в г. Омске, подлежат отклонению, поскольку спорное здание общежития собственностью государственного предприятия не являлось, и по договору аренды от 30.03.1990 года, явившегося основой для выкупа имущества в соответствии с планом приватизации в 1992 году, в собственность ЗАО "Строительно-монтажный трест N 4" не передавалось, а было построено за счет собственных средств ЗАО.
Суд правильно отклонил ссылки истцов на ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, как свидетельствующие о ничтожности сделок по отчуждению спорной квартиры, не установив к этому правовых оснований, при этом суд в качестве правовых оснований возникновения права собственности у ответчика на спорное здание правильно сослался на положения ст. ст. 218, 219 ГК РФ, действующие на момент ввода здания в эксплуатацию.
Также обоснованно были отклонены судом доводы истцов о том, что у них возникло право пользования жилыми помещениями на условиях жилищного найма с 08.09.1995 года.
В судебном заседании установлено, что истцы вселялись в спорное помещение, находящееся в общежитии на основании договора аренды жилого помещения заключенного между АОЗТ "СМТ N 4" от 08 сентября 1995 года, в тексте которого прямо указано, что собственником жилья является АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4".
С введением в действие с 01.03.1996 года части 2 ГК РФ правоотношения по найму жилого помещения, принадлежащего собственнику, урегулированы гл. 35 ГК РФ о коммерческом найме, независимо от того, что между собственником и гражданином в данном случае заключен договор аренды, соблюдена его письменная форма (ст. 674 ГК), предусмотрены все его существенные условия (ст. 432 ГК).
Действительно из договора аренды следует, что он изначально заключен на один год, в последующем такой договор не перезаключался, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что по истечении срока договора, истцы стали проживать в спорной квартире на условиях социального найма, поскольку в силу общих правил о договоре (ст. ст. 450, 683 ГК) если ни одна из сторон не потребовала расторжения договора после истечения его срока, данный договор считается пролонгированным на такой же срок, поэтому доводы жалобы заявителей в такой части не могут быть приняты во внимание.
В силу ст. 675 ГК РФ смена собственника жилого помещения автоматически не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения, при этом новый собственник в силу закона становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Исходя из положений ст. 421 о свободе договора и требований п. 1 ст. 671 ГК РФ об оплате жилого помещения по договору найма, согласование сторонами договора оплаты виде размера коммунальных услуг закону не противоречит, поэтому внесение заявителями оплаты коммунальных услуг как общей платы за жилое помещение о проживании в нем по договору социального найма также не свидетельствует, поэтому доводы жалобы заявителей в такой части не заслуживают внимания.
Оценивая представленный в материалы дела договор аренды, суд верно указал, что истцы проживают в квартире на основании договора коммерческого найма.
Часть 1 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
В данной связи, при том, что жилые помещения, занимаемые истцами, являются собственностью коммерческого предприятия, не являются государственным и муниципальным жилищным фондом, требования о признании права пользования жилыми помещениями на праве жилищного найма, суд обоснованно счел не подлежащими удовлетворению.
При рассмотрении дела судом была установлена совокупность обстоятельств, свидетельствующих о том, что общежитие не могло входить в перечень объектов переданных в аренду сначала арендному предприятию, а затем подлежащим приватизации, поскольку на момент аренды имущества и на момент приватизации не существовало как объект недвижимости. Строительство АОЗТ "Строительно-монтажный трест N 4" общежития для малосемейных осуществлялось после приватизации и организации акционерного общества и за счет собственных средств.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения судебная коллегия не находит.
Жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 25 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)