Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 февраля 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: А.С. Шевченко, Т.А. Аппаковой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
от истца: Суббота О.А., представитель по доверенности от 10.01.2011,
от ответчика - ООО "Согжойторг": Немцева О.И., представитель по доверенности от 17.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Коваленковой Лилии Анатольевны
апелляционное производство N 05АП-7970/2010
на решение от 08.12.2010
судьи Никулина Д.А.,
по делу N А24-3910/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску ИП Коваленковой Лилии Анатольевны
к ООО "Согжойторг", ИП Кужим Стэлле Алексеевне, ИП Безушко Сергею Леонидовичу
о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений,
установил:
Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Согжойторг" (далее - ООО "Согжойторг"), индивидуальному предпринимателю Кужим Стэлле Алексеевне о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 2 сентября 2004 года.
Определением суда от 11 ноября 2010 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции принял уточнение предмета заявленных требований, в соответствии с которыми истец просит внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 2 сентября 2004 года, а именно:
- - в преамбуле слова "Открытое Акционерное Общество "Согжой", в лице генерального директора Исаенко Олега Анатольевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель" заменить на слова "Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна, Индивидуальный предприниматель Кужим Стэлла Алексеевна и Индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович, действующие на основании свидетельств о государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей", именуемые в дальнейшем "Арендодатели";
- - пункт 1.1. изложить в редакции: "Арендодатели передают во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании Торгового центра (помещения NN 1, 2а, 26, 3, 9-11, 14-34, 38-40, по техническому паспорту), расположенном по адресу: г. Елизово, ул. Ленина 30-Б общей площадью 1145,5 кв. м, в том числе:
- - нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ИП Коваленковой Л.А.. NN 1, 2а, 3, 9, 14-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, общей площадью 478,7 кв. м;
- - нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ИП Безушко С.Л. NN 2б, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35-37. общей площадью 585,7;
- - нежилые помещения, находящиеся в общей долевой собственности ИП Кужим С.А. и ИП Коваленковой Л.А., NN 10, 11, 22, 33, 34, общей площадью 81,1 кв. м";
- - пункт 1.2.1 изложить в редакции: "Нежилые помещения N 1, 2а, 2б, 3, 9, 14-21, 23-28, 29-32, 35-40 принадлежат ИП Коваленковой Л.А. и Безушко С.Л. на праве собственности, нежилые помещения N 10, 11, 22, 33, 34 принадлежат ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности";
- - пункт 3.1 изложить в следующей редакции:
"Сумма арендной платы за аренду помещений N 1, 2а, 3, 9, 14-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, общей площадью 478,7 кв. м, принадлежащих на праве собственности ИП Коваленковой Л.А., и помещений NN 10, 11, 22, 33, 34, принадлежащих ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности, составляет 598000 рублей в месяц.
Сумма арендной платы за аренду помещений NN 2б, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35-37, общей площадью 585,7 кв. м, принадлежащих на праве собственности ИП Безушко С.Л. и помещений NN 10, 11, 22, 33, 34, принадлежащих ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности, составляет 70292 рублей в месяц.
Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае роста платежей связанных с недвижимым имуществом или соразмерно с ростом стоимости на данный вид услуг, но не чаще одного раза в год с предупреждением Арендатора за месяц до даты изменения. В случае оплаты арендной платы за определенный период авансом арендная плата за определенный период изменению не подлежит".
Решением суда от 8 декабря 2010 года исковые требования удовлетворены частично. Судом внесены изменения в преамбулу договора аренды нежилых помещений N 1-3; 9-13; 16-48 от 2 сентября 2004 года, заключенного между ОАО "Согжой" и ООО "Согжойторг" слова "Открытое акционерное общество "Согжой", в лице генерального директора Исаенко Олега Анатольевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "арендодатель" заменены на слова "Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна", Индивидуальный предприниматель Кужим Стэлла Алексеевна и Индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович, действующие на основании свидетельств о государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, именуемые в дальнейшем "Арендодатели". В удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела копии договора от 25 сентября 2010 года N 7 и отзыва по делу N А24-4006/2010, поскольку данные документы подтверждают обоснованность требований истца о внесении изменений относительно размера арендной платы. Из содержания указанных документов следует, что ответчик сдает в аренду третьим лицам спорные нежилые помещения по цене выше, чем цена, указанная в предлагаемых истцом условиях. Полагает, что суд в нарушение статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ отклонил ходатайство об истребовании в регистрационном органе (Управление Росреестра по Камчатскому краю) правоустанавливающих документов по спорным помещениям для установления существующих обременений. Не согласен с выводом суда о том, что спорный договор не содержит условий о возможности передачи на разрешение суда разногласий по внесению изменений в условия договора, поскольку требование о внесении изменений в договор основано на условиях спорного договора и правилах статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Считает, что невозможность обращения в суд с данными требованиями в связи с отсутствием условия о возможности передачи на разрешение суда разногласий по внесению изменений в условия договора противоречит статье 46 Конституции РФ, статьям 11, 12 Гражданского кодекса РФ и существующей судебной практике.
К апелляционной жалобе истцом приложена копия договора от 25 сентября 2010 года N 7.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство истца о приобщении дополнительных доказательств по делу, с учетом требований части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", признал уважительными причины, по которым данные доказательства не были представлены в суд первой инстанции (получены после принятия решения судом первой инстанции), в связи с чем удовлетворил ходатайство о его приобщении.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить.
Представитель ООО "Согжойторг" по доводам жалобы возразил, указал на законность принятого по делу решения, представил письменный отзыв.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ИП Кужим С.А., ИП Безушко С.Л. в заседание суда апелляционной инстанции не прибыли. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие ответчиков по имеющимся в деле документам.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 2 сентября 2004 года между открытым акционерным обществом "Согжой" (арендодатель) и ООО "Согжойторг" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 1-3, 9-13, 16-48 в здании торгового центра.
По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение в здании торгового центра (помещения NN 1-3, 9-13, 16-48 по техническому паспорту), именуемое в дальнейшем "нежилое помещение", расположенное по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б, общей площадью 1131,2 кв. м, основной 958,9 кв. м (п. 1.1. договора).
Срок договора аренды установлен со 2 сентября 2004 года по 25 мая 2019 года (п. 1.3. договора).
28 марта 2005 года в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Камчатской области Корякскому и Чукотскому автономным округам произведена государственная регистрация сделки аренды.
На основании договора купли-продажи нежилых помещений в здании торгового центра от 22 мая 2007 года ОАО "Согжой" передал в долевую собственность ИП Кужим С.А. и ИП Коваленковой Л.А. нежилые помещения N 1-5, 8-40 общей площадью 1409,1 кв. м
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 15 января 2009 года по делу N А24-4433/2008 общая долевая собственность ИП Коваленковой Л.А. и ИП Кужим С.А. на нежилые помещения первого этажа NN 1-5, 9, 12-21, 23-32, 35-40 в здании торговый центр, расположенном по адресу: камчатский край, г. Елизово, ул. Ленина 30б. прекращена.
Нежилые помещения первого этажа NN 1, 3, 4, 5, 9, 12-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, часть помещения N 2 площадью 195 кв. м, всего площадью 658,5 кв. м в здании торговый центр, по адресу г. Елизово, ул. Ленина 30б выделены в натуре ИП Коваленковой Л.А. Нежилые помещения первого этажа NN 4в, 4б, 4 г, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35, 36, 37, часть помещения N 2 площадью 418,3 кв. м, всего площадью 660 кв. м в здании торговый центр выделены в натуре ИП Кужим С.А.
Нежилые помещения первого этажа NN 8, 10, 11, 22, 33, 34 площадью 90,6 кв. м в здании торгового центра оставлены в общей долевой собственности ИП Коваленковой Л.А. и ИП Кужим С.А.
Истец неоднократно направлял сторонам (генеральному директору ООО "Согжойторг" Безушко С.Л., ИП Кужим С.А.) соглашения о внесении изменений в договор от 2 сентября 2004 года, которые остались не подписанными.
Отказ ответчиков от заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от 2 сентября 2004 года явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку решение в порядке апелляционного производства обжалуется в части отказа в удовлетворении заявленных требований, возражения относительно остальной части судебного акта стороны в материалы дела не представили, суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Выводы суда первой инстанции о том, что спорный договор не содержит условий о возможности передачи на разрешение суда разногласий по внесению изменений в условия договора являются ошибочными. Вместе с тем неправильные выводы суда не привели к принятию неправильного решения ввиду следующего.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим же Кодексом, другими законами или договором.
Основания и порядок изменения договора, предусмотрены статьями 450 - 452 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ стороны вправе согласовать в договоре условие о порядке и сроках изменения размера арендной платы.
Исходя из толкования условий пункта 3.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя. Истец обладает правом требовать в судебной порядке изменения условия договора в данной части.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Истец обратился с иском, установив несоответствие арендной платы своим имущественным интересам.
Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как видно из приведенного пункта 3.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года, сторонами предусмотрен механизм расчета арендной платы.
Из разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 11 Информационном письме от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что условие, устанавливающее твердый размер арендной платы или механизм ее определения, должно оставаться неизменным.
Согласно редакции дополнительного соглашения истец предлагает вместо методики расчета арендной платы, содержащейся в договоре аренды от 2 сентября 2004 года, установить твердый размер арендной платы на основании акта оценки рыночной стоимости аренды, составленного независимым оценщиком.
Таким образом, в данном случае имеет место изменение механизма исчисления арендной платы на твердый размер арендной платы.
Поскольку вышеназванным условием договора изменение механизма расчета арендной платы на твердый размер арендной платы не установлено, основания для удовлетворения требований о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.
Заявляя требование о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил суду доказательств идентичности нежилых помещений, переданных по договору аренды, помещениям, указанным в дополнительном соглашении. Кроме того, включенные в спорном дополнительном соглашении нежилые помещения N 14, N 15 предметом договора аренды не являлись.
Поскольку истцом не обосновано наличие существенно изменившихся обстоятельств по совокупности предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации условий, которые бы могли служить основанием для внесения изменений в спорный договор аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований истца в указанной части.
Довод заявителя жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств, подлежит отклонению, поскольку из содержания данного ходатайства невозможно установить, какие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, могут быть установлены этими доказательствами. Нарушений требований статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 8 декабря 2010 года по делу N А24-3910/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
А.С.ШЕВЧЕНКО
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.02.2011 N 05АП-7970/2010 ПО ДЕЛУ N А24-3910/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2011 г. N 05АП-7970/2010
Дело N А24-3910/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 01 февраля 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: А.С. Шевченко, Т.А. Аппаковой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
от истца: Суббота О.А., представитель по доверенности от 10.01.2011,
от ответчика - ООО "Согжойторг": Немцева О.И., представитель по доверенности от 17.01.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Коваленковой Лилии Анатольевны
апелляционное производство N 05АП-7970/2010
на решение от 08.12.2010
судьи Никулина Д.А.,
по делу N А24-3910/2010 Арбитражного суда Камчатского края
по иску ИП Коваленковой Лилии Анатольевны
к ООО "Согжойторг", ИП Кужим Стэлле Алексеевне, ИП Безушко Сергею Леонидовичу
о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений,
установил:
Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Согжойторг" (далее - ООО "Согжойторг"), индивидуальному предпринимателю Кужим Стэлле Алексеевне о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 2 сентября 2004 года.
Определением суда от 11 ноября 2010 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции принял уточнение предмета заявленных требований, в соответствии с которыми истец просит внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 2 сентября 2004 года, а именно:
- - в преамбуле слова "Открытое Акционерное Общество "Согжой", в лице генерального директора Исаенко Олега Анатольевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель" заменить на слова "Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна, Индивидуальный предприниматель Кужим Стэлла Алексеевна и Индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович, действующие на основании свидетельств о государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей", именуемые в дальнейшем "Арендодатели";
- - пункт 1.1. изложить в редакции: "Арендодатели передают во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании Торгового центра (помещения NN 1, 2а, 26, 3, 9-11, 14-34, 38-40, по техническому паспорту), расположенном по адресу: г. Елизово, ул. Ленина 30-Б общей площадью 1145,5 кв. м, в том числе:
- - нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ИП Коваленковой Л.А.. NN 1, 2а, 3, 9, 14-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, общей площадью 478,7 кв. м;
- - нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ИП Безушко С.Л. NN 2б, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35-37. общей площадью 585,7;
- - нежилые помещения, находящиеся в общей долевой собственности ИП Кужим С.А. и ИП Коваленковой Л.А., NN 10, 11, 22, 33, 34, общей площадью 81,1 кв. м";
- - пункт 1.2.1 изложить в редакции: "Нежилые помещения N 1, 2а, 2б, 3, 9, 14-21, 23-28, 29-32, 35-40 принадлежат ИП Коваленковой Л.А. и Безушко С.Л. на праве собственности, нежилые помещения N 10, 11, 22, 33, 34 принадлежат ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности";
- - пункт 3.1 изложить в следующей редакции:
"Сумма арендной платы за аренду помещений N 1, 2а, 3, 9, 14-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, общей площадью 478,7 кв. м, принадлежащих на праве собственности ИП Коваленковой Л.А., и помещений NN 10, 11, 22, 33, 34, принадлежащих ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности, составляет 598000 рублей в месяц.
Сумма арендной платы за аренду помещений NN 2б, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35-37, общей площадью 585,7 кв. м, принадлежащих на праве собственности ИП Безушко С.Л. и помещений NN 10, 11, 22, 33, 34, принадлежащих ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности, составляет 70292 рублей в месяц.
Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае роста платежей связанных с недвижимым имуществом или соразмерно с ростом стоимости на данный вид услуг, но не чаще одного раза в год с предупреждением Арендатора за месяц до даты изменения. В случае оплаты арендной платы за определенный период авансом арендная плата за определенный период изменению не подлежит".
Решением суда от 8 декабря 2010 года исковые требования удовлетворены частично. Судом внесены изменения в преамбулу договора аренды нежилых помещений N 1-3; 9-13; 16-48 от 2 сентября 2004 года, заключенного между ОАО "Согжой" и ООО "Согжойторг" слова "Открытое акционерное общество "Согжой", в лице генерального директора Исаенко Олега Анатольевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "арендодатель" заменены на слова "Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна", Индивидуальный предприниматель Кужим Стэлла Алексеевна и Индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович, действующие на основании свидетельств о государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, именуемые в дальнейшем "Арендодатели". В удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы заявитель указал на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела копии договора от 25 сентября 2010 года N 7 и отзыва по делу N А24-4006/2010, поскольку данные документы подтверждают обоснованность требований истца о внесении изменений относительно размера арендной платы. Из содержания указанных документов следует, что ответчик сдает в аренду третьим лицам спорные нежилые помещения по цене выше, чем цена, указанная в предлагаемых истцом условиях. Полагает, что суд в нарушение статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ отклонил ходатайство об истребовании в регистрационном органе (Управление Росреестра по Камчатскому краю) правоустанавливающих документов по спорным помещениям для установления существующих обременений. Не согласен с выводом суда о том, что спорный договор не содержит условий о возможности передачи на разрешение суда разногласий по внесению изменений в условия договора, поскольку требование о внесении изменений в договор основано на условиях спорного договора и правилах статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Считает, что невозможность обращения в суд с данными требованиями в связи с отсутствием условия о возможности передачи на разрешение суда разногласий по внесению изменений в условия договора противоречит статье 46 Конституции РФ, статьям 11, 12 Гражданского кодекса РФ и существующей судебной практике.
К апелляционной жалобе истцом приложена копия договора от 25 сентября 2010 года N 7.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство истца о приобщении дополнительных доказательств по делу, с учетом требований части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", признал уважительными причины, по которым данные доказательства не были представлены в суд первой инстанции (получены после принятия решения судом первой инстанции), в связи с чем удовлетворил ходатайство о его приобщении.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить.
Представитель ООО "Согжойторг" по доводам жалобы возразил, указал на законность принятого по делу решения, представил письменный отзыв.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ИП Кужим С.А., ИП Безушко С.Л. в заседание суда апелляционной инстанции не прибыли. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие ответчиков по имеющимся в деле документам.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 2 сентября 2004 года между открытым акционерным обществом "Согжой" (арендодатель) и ООО "Согжойторг" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 1-3, 9-13, 16-48 в здании торгового центра.
По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение в здании торгового центра (помещения NN 1-3, 9-13, 16-48 по техническому паспорту), именуемое в дальнейшем "нежилое помещение", расположенное по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б, общей площадью 1131,2 кв. м, основной 958,9 кв. м (п. 1.1. договора).
Срок договора аренды установлен со 2 сентября 2004 года по 25 мая 2019 года (п. 1.3. договора).
28 марта 2005 года в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Камчатской области Корякскому и Чукотскому автономным округам произведена государственная регистрация сделки аренды.
На основании договора купли-продажи нежилых помещений в здании торгового центра от 22 мая 2007 года ОАО "Согжой" передал в долевую собственность ИП Кужим С.А. и ИП Коваленковой Л.А. нежилые помещения N 1-5, 8-40 общей площадью 1409,1 кв. м
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 15 января 2009 года по делу N А24-4433/2008 общая долевая собственность ИП Коваленковой Л.А. и ИП Кужим С.А. на нежилые помещения первого этажа NN 1-5, 9, 12-21, 23-32, 35-40 в здании торговый центр, расположенном по адресу: камчатский край, г. Елизово, ул. Ленина 30б. прекращена.
Нежилые помещения первого этажа NN 1, 3, 4, 5, 9, 12-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, часть помещения N 2 площадью 195 кв. м, всего площадью 658,5 кв. м в здании торговый центр, по адресу г. Елизово, ул. Ленина 30б выделены в натуре ИП Коваленковой Л.А. Нежилые помещения первого этажа NN 4в, 4б, 4 г, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35, 36, 37, часть помещения N 2 площадью 418,3 кв. м, всего площадью 660 кв. м в здании торговый центр выделены в натуре ИП Кужим С.А.
Нежилые помещения первого этажа NN 8, 10, 11, 22, 33, 34 площадью 90,6 кв. м в здании торгового центра оставлены в общей долевой собственности ИП Коваленковой Л.А. и ИП Кужим С.А.
Истец неоднократно направлял сторонам (генеральному директору ООО "Согжойторг" Безушко С.Л., ИП Кужим С.А.) соглашения о внесении изменений в договор от 2 сентября 2004 года, которые остались не подписанными.
Отказ ответчиков от заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от 2 сентября 2004 года явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку решение в порядке апелляционного производства обжалуется в части отказа в удовлетворении заявленных требований, возражения относительно остальной части судебного акта стороны в материалы дела не представили, суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Выводы суда первой инстанции о том, что спорный договор не содержит условий о возможности передачи на разрешение суда разногласий по внесению изменений в условия договора являются ошибочными. Вместе с тем неправильные выводы суда не привели к принятию неправильного решения ввиду следующего.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим же Кодексом, другими законами или договором.
Основания и порядок изменения договора, предусмотрены статьями 450 - 452 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ стороны вправе согласовать в договоре условие о порядке и сроках изменения размера арендной платы.
Исходя из толкования условий пункта 3.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя. Истец обладает правом требовать в судебной порядке изменения условия договора в данной части.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Истец обратился с иском, установив несоответствие арендной платы своим имущественным интересам.
Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как видно из приведенного пункта 3.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года, сторонами предусмотрен механизм расчета арендной платы.
Из разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 11 Информационном письме от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что условие, устанавливающее твердый размер арендной платы или механизм ее определения, должно оставаться неизменным.
Согласно редакции дополнительного соглашения истец предлагает вместо методики расчета арендной платы, содержащейся в договоре аренды от 2 сентября 2004 года, установить твердый размер арендной платы на основании акта оценки рыночной стоимости аренды, составленного независимым оценщиком.
Таким образом, в данном случае имеет место изменение механизма исчисления арендной платы на твердый размер арендной платы.
Поскольку вышеназванным условием договора изменение механизма расчета арендной платы на твердый размер арендной платы не установлено, основания для удовлетворения требований о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.
Заявляя требование о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды от 2 сентября 2004 года истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил суду доказательств идентичности нежилых помещений, переданных по договору аренды, помещениям, указанным в дополнительном соглашении. Кроме того, включенные в спорном дополнительном соглашении нежилые помещения N 14, N 15 предметом договора аренды не являлись.
Поскольку истцом не обосновано наличие существенно изменившихся обстоятельств по совокупности предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации условий, которые бы могли служить основанием для внесения изменений в спорный договор аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований истца в указанной части.
Довод заявителя жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств, подлежит отклонению, поскольку из содержания данного ходатайства невозможно установить, какие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, могут быть установлены этими доказательствами. Нарушений требований статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 8 декабря 2010 года по делу N А24-3910/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
А.С.ШЕВЧЕНКО
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)