Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Волкова С.В., Алексеева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - ООО "Виктория" - Иванов Г.Г., доверенность от 30.11.2012 б/н; Дейч М.В., ордер от 04.04.2013 N 30/АК;
- от ответчика - ОАО "Квартал" - Сидоренко Е.В., доверенность от 01.02.2013 N 004;
- рассмотрев 08 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Квартал"
на решение от 31 августа 2012 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Яниной Е.Н.
на постановление от 18 декабря 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ИНН 7729670969, ОГРН 5107746027990)
к открытому акционерному обществу "Квартал" (ИНН 7729036784, ОГРН 1027700046692)
об обязании ответчика не чинить препятствия во владении и пользовании помещением; о признании договора N 1802/11ДДАНП-14С от 18.02.2011 г. действующим, об обязании восстановить запись в ЕГРП об обременении прав ОАО "Квартал" на недвижимое помещение; об изменении п. 4.3.2. договора аренды,
установил:
ООО "Виктория" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к ОАО "Квартал" (далее по тексту - арендодатель, ответчик) об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании помещением размером 1156,4 кв. м (этаж 1: пом. II - III, ком. 1, 2, 4 - 8, 11 - 21, 29 - 37, 37а, 41 - 51, 51а, 52, 53, 53а, 54 - 62, 68 - 75, 77, 78, Б, В, этаж 2: пом. II ком. 1 - 6, 8 - 12, Б, пом. III ком. 1 - 16, В по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14, сданного ООО "Виктория" в аренду в соответствии с договором аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С.
В ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции истец - ООО "Виктория" предъявил к ответчику - ОАО "Квартал" следующие новые исковые требования: - признать договор аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С действующим, обязать ЕГРП восстановить запись об обременении прав ОАО "Квартал" на недвижимое помещение размером 1156,4 кв. м (этаж 1: пом. II - III, ком. 1, 2, 4-8, 11-21, 29-37, 37а, 41-51, 51а, 52, 53, 53а, 54 - 62, 68 - 75, 77, 78, Б, В, этаж 2: пом. II ком. 1 - 6, 8 - 12, Б, пом. III ком. 1 - 16, В по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14; - изменить пункт 4.3.2 договора аренды, установив следующий порядок внесения постоянной арендной платы: 770.933 руб. 33 коп. с момента исполнения решения суда сроком на 1 календарный год; 867.300 руб. за второй год аренды помещения с момента исполнения решения суда; 1.088.943 руб. 33 коп. за третий год аренды помещения с момента исполнения решения суда.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 года, договор аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С, заключенный между ООО "Виктория" и ОАО "Квартал", признан действующим; ОАО "Квартал" обязано восстановить запись об обременении на недвижимое здание по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; ОАО "Квартал" обязано не чинить препятствий во владении и пользовании ООО "Виктория" недвижимым имуществом по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14 площадью 1156,4 кв. м; взысканы с ОАО "Квартал" в пользу ООО "Виктория" расходы по уплате государственной пошлины в размере 12.000 руб. и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50.000 руб.; требование ООО "Виктория" о внесении изменений в пункт 4.3.2 договора аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ОАО "Квартал" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суд первой инстанции по собственной инициативе истолковал суть искового требования ООО "Виктория" об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании помещением как оспаривание уведомления ответчика от 23 января 2012 года за исх. N 49-(07) об отказе от исполнения договора аренды. Также заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а именно,- статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при квалификации действий ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора аренды, допускавшегося соглашением сторон, как некой самостоятельной односторонней сделки. При этом заявитель кассационной жалобы указывает на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поскольку судом не дана оценка акту от 05 марта 2012 года, который, по мнению заявителя кассационной жалобы, подтверждает обстоятельство расторжения договора аренды. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суд неправомерно оценил действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора аренды как злоупотребление правом и неправильно применил для разрешения настоящего спора статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также заявитель кассационной жалобы считает вывод суда о том, что ответчик неправомерно не использовал свое право на погашение суммы задолженности истца по арендной плате за счет обеспечительного платежа, не соответствующим условиям договора аренды ввиду следующего: - использование обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате не является обязанностью ответчика (арендодателя); - согласно пункту 4.7 договора аренды обеспечительный платеж вносится в целях обеспечения сохранности объекта аренды (помещения) и имущества арендодателя на все время аренды помещения; - согласно пункту 4.9 договора аренды расчеты сторон по арендной плате производятся в порядке и сроки, установленные настоящим договором, независимо от наличия обеспечительного платежа. Также заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то, что сумма задолженности истца (арендатора) по арендной плате значительно превышает сумму обеспечительного платежа. Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что истец (арендатор) обязательство по внесению арендной платы исполнял не надлежаще, что выражалось в нарушении установленных договором аренды сроков внесения арендной платы. Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что истец вопреки условиям договора аренды не представил ответчику никаких документов о проведении текущего и /или капитального ремонта, по перепланировке и/или переоборудованию спорного помещения, а также не представил никаких документов на согласование проведения указанных работ. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции принял к рассмотрению дополнительные исковые требования с нарушением норм арбитражного процессуального закона, не допускающего одновременное изменение основания и предмета иска, а также заявление дополнительных требований после принятия судом искового заявления к производству.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
В отзыве на кассационную жалобу истец возражает относительно ее удовлетворения, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а также ссылаясь на злоупотребление правом ответчика.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.02.2011 г. между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 180211ДДАНП-14С (далее по тексту - договор аренды), во исполнение которого последнему во временное владение и пользование сроком с 18.02.2011 г. по 17.02.2021 г. было предоставлено нежилое помещение площадью 1156,4 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. Лобачевскогод, 14 для организации деятельности детского реабилитационно-образовательного центра для детей с неврологическими и психологическими нарушениями, что подтверждается актом приема-передачи 01.03.2011 года.
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве 08.04.2011 г.
По условиям сделки (пункт 1.5. договора) в случае если арендатор будет производить в помещении работы, то стороны обязуются в момент передачи помещения арендодателем арендатору подписать соглашение о порядке проведения таких работ; арендатор не вправе производить работы без указанного соглашения.
01.03.2011 г. с целью сохранения и нормального функционирования инженерных систем и строительных конструкций помещения и всего здания между сторонами подписано соглашение о порядке проведения ремонтных работ, предметом которого являлось определение порядка проведения арендатором отделочных работ и/или перепланировки (переоборудования) нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, ул. Лобачевского д. 14 и указанных в договоре аренды N 180211ДДАНП-14С от 18.02.2011 г.
Разделом 4 договора аренды стороны определили, за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной арендной платы и переменной арендной платы. В связи с тем, что арендатор с момента приемки помещения будет нести расходы, связанные с подготовкой помещения к использованию в целях настоящего договора, сторонами был установлен следующий порядок уплаты арендной платы: с 01.03.2011 г. арендатором осуществляется оплата переменной арендной платой не позднее пяти рабочих дней с момента получения арендатором счета от арендодателя; с 01.09.2011 г. по 31.08.2012 г. постоянная арендная плата за 1 месяц составляет 770.933,33 руб.; с 01.09.2012 г. по 31.08.2013 г. - 867.300 руб.; с 01.09.2013 - 1.088.943,33 руб. и подлежит оплате авансовым платежом до пятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.7 договора стороны определили целевое назначение обеспечительного платежа, в размере двукратной суммы постоянной арендной платы,- в целях обеспечения сохранности помещения и имущества арендодателя на все время аренды.
Согласно пункту 4.10 договора аренды арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором, а также удерживать весь обеспечительный платеж или его часть в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором в срок по настоящему договору, или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий договора.
Согласно пункту 6.2 договора аренды арендодатель в одностороннем внесудебном порядке вправе расторгнуть договор аренды, в том числе при нарушении арендатором сроков уплаты причитающихся с него по договору платежей независимо от суммы и фактической их оплаты в одном или нескольких следующих вариантах: 1 раз на срок более 45 календарных дней; 2 раза на срок более 30 календарных дней; 5 раз на срок более пяти рабочих дней.
23.01.2012 г. ответчик, являясь арендодателем, заявил об одностороннем внесудебном досрочном расторжении договора на основании пункта 6.2 договора аренды, направив истцу как арендатору уведомление за исх. N 49-(07), указав на нарушение арендатором срока уплаты причитающихся с него по договору арендных платежей один раз на срок более сорока пяти дней в сумме 2 113 142,12 руб. (без учета переменной арендной платы за декабрь 2011, январь 2012 г.)
05.03.2012 г. сторонами был подписан акт об ограничении доступа истца в арендуемое помещение в связи с тем, что договор расторгнут, нежилое помещение не освобождено арендатором.
29.03.2012 г. арендатором был осуществлен вывоз личного имущества сотрудников Общества, документация Общества, оргтехника.
Досрочное расторжение действия договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имуществом и сделок с ним от 17.05.2012 г.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что расторжение договора аренды влечет существенные негативные последствия для истца, поскольку по условиям договора расходы по отделке, оборудованию, перестройке и переделке арендуемого помещения, а также расходы по улучшениям арендатору не возмещаются и в счет арендной платы на зачитываются; арендатор завершил проведение отделочных работ и с 15 января 2012 года осуществлял использование помещения по целевому назначению для предпринимательских целей; на момент заявления об одностороннем отказе от исполнения договора ответчик не воспользовался своим правом на зачет обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции квалифицировал действия ответчика (арендодателя) по одностороннему отказу от исполнения договора аренды как злоупотребление правом и признал односторонний отказ ответчика (арендодателя) от исполнения договора аренды, выраженный в уведомлении от 23 января 2012 года N 49-(07), недействительным.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Судами установлено, что объект аренды передан арендодателем арендатору во временное владение и пользование 01 марта 2011 года по акту.
При этом прием-передача помещения произведена без разногласий; арендатор не имеет к арендодателю претензий по качеству, техническому состоянию помещения и срокам его передачи; обязательство арендодателя по передаче помещения арендатору выполнены в полном объеме (пункт 3 акта приема-передачи).
В связи с необходимостью проведения арендатором подготовительных, отделочных, ремонтных и иных работ, включая установку необходимого оборудования, в целях подготовки помещения для его использования для ведения предпринимательской деятельности (раздел договора аренды "Определения и толкования"), стороны по договору пришли к соглашению об уплате арендатором переменной арендной платы на период проведения указанных работ с 01 марта 2011 года по 31 августа 2011 года, а затем постоянной арендной платы.
Доводы истца (арендатора) об отсутствии возможности завершить работы до 01 сентября 2011 вследствие обнаружения скрытых дефектов правомерно отклонены судом первой инстанции как бездоказательные.
Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции.
Кассационная коллегия считает вывод судов о недоказанности истцом обстоятельств, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерным, в том числе ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.
Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.
Суды, придя к выводу об отсутствии оснований для освобождения истца от внесения постоянной арендной платы с 01 сентября 2011 года, правомерно исходили из того, что истец, осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после готовности объекта для использования по назначению, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды с учетом использования объекта для предпринимательской деятельности с 01 сентября 2011 года.
В то же время, суды неправильно применили для разрешения настоящего спора положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованно квалифицировав действия ответчика (арендодателя) как злоупотребление правом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 6.2 договора аренды арендодатель в одностороннем внесудебном порядке вправе расторгнуть договор аренды, в том числе при нарушении арендатором сроков уплаты причитающихся с него по договору платежей независимо от суммы и фактической их оплаты в одном или нескольких следующих вариантах: 1 раз на срок более 45 календарных дней; 2 раза на срок более 30 календарных дней; 5 раз на срок более пяти рабочих дней.
Судами установлено обстоятельство нарушения арендатором срока по внесению арендной платы в размере 2.113.142 руб. 12 коп., превышающего 45 календарных дней.
Данное обстоятельство в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды дает право арендодателю требовать расторжения договора досрочно.
Следовательно, предъявление арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленные договором сроки, является его правом, установленным законом и договором.
Стороны были свободны в заключении договора аренды, определив его условия по своему усмотрению (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каких-либо нарушений арендодателем договора аренды судами не установлено.
Возможность зачет обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате, исходя из условий договора аренды о целевом назначении обеспечительного платежа, является правом, но не обязанностью арендодателя.
Кроме того, размер обеспечительного платежа не позволял полностью погасить задолженность арендатора по арендной плате, в связи с чем у арендодателя, исходя из условий пункта 6.2 договора аренды, при проведении зачета все равно сохранялось право на односторонний отказ от исполнения договора аренды.
В то же время, судами установлено нарушение арендатором обязательства по договору аренды по своевременному и полному внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах, вывод судов о злоупотреблении ответчиком (арендодателем) правом не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношению к ответчику судами применена неправильно, без учета положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающих стороны надлежаще исполнять обязательства.
Кроме того, суды не учли, что отказ арендодателя от исполнения договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора аренды является требованием собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, отказ арендодателя, предусмотренный соглашением сторон, от исполнения договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, является способом защиты арендодателем своих гражданских прав как собственника объекта аренды, установленным законом (статьи 12, 304, 450 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, вопреки статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы судов основаны не на всех имеющихся в деле доказательствах.
В частности, судами не дана оценка подписанному с участием истца и ответчика акту от 05 марта 2012 года, в пункте 2 которого указано на расторжение договора аренды.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 года по делу N А40-54730/12-28-508,- отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-54730/12-28-508
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2013 г. по делу N А40-54730/12-28-508
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Волкова С.В., Алексеева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - ООО "Виктория" - Иванов Г.Г., доверенность от 30.11.2012 б/н; Дейч М.В., ордер от 04.04.2013 N 30/АК;
- от ответчика - ОАО "Квартал" - Сидоренко Е.В., доверенность от 01.02.2013 N 004;
- рассмотрев 08 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Квартал"
на решение от 31 августа 2012 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Яниной Е.Н.
на постановление от 18 декабря 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ИНН 7729670969, ОГРН 5107746027990)
к открытому акционерному обществу "Квартал" (ИНН 7729036784, ОГРН 1027700046692)
об обязании ответчика не чинить препятствия во владении и пользовании помещением; о признании договора N 1802/11ДДАНП-14С от 18.02.2011 г. действующим, об обязании восстановить запись в ЕГРП об обременении прав ОАО "Квартал" на недвижимое помещение; об изменении п. 4.3.2. договора аренды,
установил:
ООО "Виктория" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к ОАО "Квартал" (далее по тексту - арендодатель, ответчик) об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании помещением размером 1156,4 кв. м (этаж 1: пом. II - III, ком. 1, 2, 4 - 8, 11 - 21, 29 - 37, 37а, 41 - 51, 51а, 52, 53, 53а, 54 - 62, 68 - 75, 77, 78, Б, В, этаж 2: пом. II ком. 1 - 6, 8 - 12, Б, пом. III ком. 1 - 16, В по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14, сданного ООО "Виктория" в аренду в соответствии с договором аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С.
В ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции истец - ООО "Виктория" предъявил к ответчику - ОАО "Квартал" следующие новые исковые требования: - признать договор аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С действующим, обязать ЕГРП восстановить запись об обременении прав ОАО "Квартал" на недвижимое помещение размером 1156,4 кв. м (этаж 1: пом. II - III, ком. 1, 2, 4-8, 11-21, 29-37, 37а, 41-51, 51а, 52, 53, 53а, 54 - 62, 68 - 75, 77, 78, Б, В, этаж 2: пом. II ком. 1 - 6, 8 - 12, Б, пом. III ком. 1 - 16, В по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14; - изменить пункт 4.3.2 договора аренды, установив следующий порядок внесения постоянной арендной платы: 770.933 руб. 33 коп. с момента исполнения решения суда сроком на 1 календарный год; 867.300 руб. за второй год аренды помещения с момента исполнения решения суда; 1.088.943 руб. 33 коп. за третий год аренды помещения с момента исполнения решения суда.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 года, договор аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С, заключенный между ООО "Виктория" и ОАО "Квартал", признан действующим; ОАО "Квартал" обязано восстановить запись об обременении на недвижимое здание по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; ОАО "Квартал" обязано не чинить препятствий во владении и пользовании ООО "Виктория" недвижимым имуществом по адресу: город Москва, ул. Лобачевского, дом 14 площадью 1156,4 кв. м; взысканы с ОАО "Квартал" в пользу ООО "Виктория" расходы по уплате государственной пошлины в размере 12.000 руб. и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50.000 руб.; требование ООО "Виктория" о внесении изменений в пункт 4.3.2 договора аренды от 18 февраля 2011 года N 1802/11ДДАНП-14С оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ОАО "Квартал" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суд первой инстанции по собственной инициативе истолковал суть искового требования ООО "Виктория" об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании помещением как оспаривание уведомления ответчика от 23 января 2012 года за исх. N 49-(07) об отказе от исполнения договора аренды. Также заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а именно,- статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при квалификации действий ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора аренды, допускавшегося соглашением сторон, как некой самостоятельной односторонней сделки. При этом заявитель кассационной жалобы указывает на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поскольку судом не дана оценка акту от 05 марта 2012 года, который, по мнению заявителя кассационной жалобы, подтверждает обстоятельство расторжения договора аренды. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суд неправомерно оценил действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора аренды как злоупотребление правом и неправильно применил для разрешения настоящего спора статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также заявитель кассационной жалобы считает вывод суда о том, что ответчик неправомерно не использовал свое право на погашение суммы задолженности истца по арендной плате за счет обеспечительного платежа, не соответствующим условиям договора аренды ввиду следующего: - использование обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате не является обязанностью ответчика (арендодателя); - согласно пункту 4.7 договора аренды обеспечительный платеж вносится в целях обеспечения сохранности объекта аренды (помещения) и имущества арендодателя на все время аренды помещения; - согласно пункту 4.9 договора аренды расчеты сторон по арендной плате производятся в порядке и сроки, установленные настоящим договором, независимо от наличия обеспечительного платежа. Также заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то, что сумма задолженности истца (арендатора) по арендной плате значительно превышает сумму обеспечительного платежа. Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суд не дал оценку тому обстоятельству, что истец (арендатор) обязательство по внесению арендной платы исполнял не надлежаще, что выражалось в нарушении установленных договором аренды сроков внесения арендной платы. Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что истец вопреки условиям договора аренды не представил ответчику никаких документов о проведении текущего и /или капитального ремонта, по перепланировке и/или переоборудованию спорного помещения, а также не представил никаких документов на согласование проведения указанных работ. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции принял к рассмотрению дополнительные исковые требования с нарушением норм арбитражного процессуального закона, не допускающего одновременное изменение основания и предмета иска, а также заявление дополнительных требований после принятия судом искового заявления к производству.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
В отзыве на кассационную жалобу истец возражает относительно ее удовлетворения, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а также ссылаясь на злоупотребление правом ответчика.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.02.2011 г. между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 180211ДДАНП-14С (далее по тексту - договор аренды), во исполнение которого последнему во временное владение и пользование сроком с 18.02.2011 г. по 17.02.2021 г. было предоставлено нежилое помещение площадью 1156,4 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. Лобачевскогод, 14 для организации деятельности детского реабилитационно-образовательного центра для детей с неврологическими и психологическими нарушениями, что подтверждается актом приема-передачи 01.03.2011 года.
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве 08.04.2011 г.
По условиям сделки (пункт 1.5. договора) в случае если арендатор будет производить в помещении работы, то стороны обязуются в момент передачи помещения арендодателем арендатору подписать соглашение о порядке проведения таких работ; арендатор не вправе производить работы без указанного соглашения.
01.03.2011 г. с целью сохранения и нормального функционирования инженерных систем и строительных конструкций помещения и всего здания между сторонами подписано соглашение о порядке проведения ремонтных работ, предметом которого являлось определение порядка проведения арендатором отделочных работ и/или перепланировки (переоборудования) нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, ул. Лобачевского д. 14 и указанных в договоре аренды N 180211ДДАНП-14С от 18.02.2011 г.
Разделом 4 договора аренды стороны определили, за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной арендной платы и переменной арендной платы. В связи с тем, что арендатор с момента приемки помещения будет нести расходы, связанные с подготовкой помещения к использованию в целях настоящего договора, сторонами был установлен следующий порядок уплаты арендной платы: с 01.03.2011 г. арендатором осуществляется оплата переменной арендной платой не позднее пяти рабочих дней с момента получения арендатором счета от арендодателя; с 01.09.2011 г. по 31.08.2012 г. постоянная арендная плата за 1 месяц составляет 770.933,33 руб.; с 01.09.2012 г. по 31.08.2013 г. - 867.300 руб.; с 01.09.2013 - 1.088.943,33 руб. и подлежит оплате авансовым платежом до пятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.7 договора стороны определили целевое назначение обеспечительного платежа, в размере двукратной суммы постоянной арендной платы,- в целях обеспечения сохранности помещения и имущества арендодателя на все время аренды.
Согласно пункту 4.10 договора аренды арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором, а также удерживать весь обеспечительный платеж или его часть в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором в срок по настоящему договору, или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий договора.
Согласно пункту 6.2 договора аренды арендодатель в одностороннем внесудебном порядке вправе расторгнуть договор аренды, в том числе при нарушении арендатором сроков уплаты причитающихся с него по договору платежей независимо от суммы и фактической их оплаты в одном или нескольких следующих вариантах: 1 раз на срок более 45 календарных дней; 2 раза на срок более 30 календарных дней; 5 раз на срок более пяти рабочих дней.
23.01.2012 г. ответчик, являясь арендодателем, заявил об одностороннем внесудебном досрочном расторжении договора на основании пункта 6.2 договора аренды, направив истцу как арендатору уведомление за исх. N 49-(07), указав на нарушение арендатором срока уплаты причитающихся с него по договору арендных платежей один раз на срок более сорока пяти дней в сумме 2 113 142,12 руб. (без учета переменной арендной платы за декабрь 2011, январь 2012 г.)
05.03.2012 г. сторонами был подписан акт об ограничении доступа истца в арендуемое помещение в связи с тем, что договор расторгнут, нежилое помещение не освобождено арендатором.
29.03.2012 г. арендатором был осуществлен вывоз личного имущества сотрудников Общества, документация Общества, оргтехника.
Досрочное расторжение действия договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имуществом и сделок с ним от 17.05.2012 г.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что расторжение договора аренды влечет существенные негативные последствия для истца, поскольку по условиям договора расходы по отделке, оборудованию, перестройке и переделке арендуемого помещения, а также расходы по улучшениям арендатору не возмещаются и в счет арендной платы на зачитываются; арендатор завершил проведение отделочных работ и с 15 января 2012 года осуществлял использование помещения по целевому назначению для предпринимательских целей; на момент заявления об одностороннем отказе от исполнения договора ответчик не воспользовался своим правом на зачет обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции квалифицировал действия ответчика (арендодателя) по одностороннему отказу от исполнения договора аренды как злоупотребление правом и признал односторонний отказ ответчика (арендодателя) от исполнения договора аренды, выраженный в уведомлении от 23 января 2012 года N 49-(07), недействительным.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Судами установлено, что объект аренды передан арендодателем арендатору во временное владение и пользование 01 марта 2011 года по акту.
При этом прием-передача помещения произведена без разногласий; арендатор не имеет к арендодателю претензий по качеству, техническому состоянию помещения и срокам его передачи; обязательство арендодателя по передаче помещения арендатору выполнены в полном объеме (пункт 3 акта приема-передачи).
В связи с необходимостью проведения арендатором подготовительных, отделочных, ремонтных и иных работ, включая установку необходимого оборудования, в целях подготовки помещения для его использования для ведения предпринимательской деятельности (раздел договора аренды "Определения и толкования"), стороны по договору пришли к соглашению об уплате арендатором переменной арендной платы на период проведения указанных работ с 01 марта 2011 года по 31 августа 2011 года, а затем постоянной арендной платы.
Доводы истца (арендатора) об отсутствии возможности завершить работы до 01 сентября 2011 вследствие обнаружения скрытых дефектов правомерно отклонены судом первой инстанции как бездоказательные.
Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции.
Кассационная коллегия считает вывод судов о недоказанности истцом обстоятельств, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерным, в том числе ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.
Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.
Суды, придя к выводу об отсутствии оснований для освобождения истца от внесения постоянной арендной платы с 01 сентября 2011 года, правомерно исходили из того, что истец, осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после готовности объекта для использования по назначению, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды с учетом использования объекта для предпринимательской деятельности с 01 сентября 2011 года.
В то же время, суды неправильно применили для разрешения настоящего спора положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованно квалифицировав действия ответчика (арендодателя) как злоупотребление правом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 6.2 договора аренды арендодатель в одностороннем внесудебном порядке вправе расторгнуть договор аренды, в том числе при нарушении арендатором сроков уплаты причитающихся с него по договору платежей независимо от суммы и фактической их оплаты в одном или нескольких следующих вариантах: 1 раз на срок более 45 календарных дней; 2 раза на срок более 30 календарных дней; 5 раз на срок более пяти рабочих дней.
Судами установлено обстоятельство нарушения арендатором срока по внесению арендной платы в размере 2.113.142 руб. 12 коп., превышающего 45 календарных дней.
Данное обстоятельство в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды дает право арендодателю требовать расторжения договора досрочно.
Следовательно, предъявление арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленные договором сроки, является его правом, установленным законом и договором.
Стороны были свободны в заключении договора аренды, определив его условия по своему усмотрению (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каких-либо нарушений арендодателем договора аренды судами не установлено.
Возможность зачет обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате, исходя из условий договора аренды о целевом назначении обеспечительного платежа, является правом, но не обязанностью арендодателя.
Кроме того, размер обеспечительного платежа не позволял полностью погасить задолженность арендатора по арендной плате, в связи с чем у арендодателя, исходя из условий пункта 6.2 договора аренды, при проведении зачета все равно сохранялось право на односторонний отказ от исполнения договора аренды.
В то же время, судами установлено нарушение арендатором обязательства по договору аренды по своевременному и полному внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах, вывод судов о злоупотреблении ответчиком (арендодателем) правом не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношению к ответчику судами применена неправильно, без учета положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающих стороны надлежаще исполнять обязательства.
Кроме того, суды не учли, что отказ арендодателя от исполнения договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора аренды является требованием собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, отказ арендодателя, предусмотренный соглашением сторон, от исполнения договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, является способом защиты арендодателем своих гражданских прав как собственника объекта аренды, установленным законом (статьи 12, 304, 450 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, вопреки статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы судов основаны не на всех имеющихся в деле доказательствах.
В частности, судами не дана оценка подписанному с участием истца и ответчика акту от 05 марта 2012 года, в пункте 2 которого указано на расторжение договора аренды.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2012 года по делу N А40-54730/12-28-508,- отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)