Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Чупрова А.И.,
судей: Кадниковой Л.А., Шелеминой М.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карнауховой К.А.,
при содействии Арбитражного суда Красноярского края (судья Болуж Е.В., секретарь судебного заседания Сурикова А.В.),
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителя муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" - Ким Алены Валерьевны (доверенность от 23.07.2013 на Гармаш Алену Валерьевну, смена фамилии в связи с заключением брака, паспорт <...>),
при участии в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа руководителя закрытого акционерного общества "Туристическая фирма "Тамара" - Путинцевой Тамары Михайловны (директор, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2013 года по делу N А33-4919/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Фролов Н.Н.; суд апелляционной инстанции: Иванцова О.А., Борисов Г.Н., Колесникова Г.А.),
установил:
закрытое акционерное общество "Туристическая фирма "Тамара" (г. Норильск; ОГРН 1022401628809; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании недействительным отказа муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" (г. Норильск; ОГРН 1052457011276; далее - управление) от 26.12.2012 N 150-5383/154 в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2013 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 года, заявленное требование удовлетворено. Отказ управления признан судом недействительным, на управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем предоставления обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Обжалуя судебные акты по мотиву нарушения судами норм материального права и заявляя об их отмене с принятием нового судебного акта, управление оспаривает вывод судов о возможности реализации обществом предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, поскольку полагает ошибочным вывод судов о том, что арендуемое имущество находится в пользовании общества в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного закона.
По мнению управления, вывод судов о том, что права и обязанности по аренде спорного нежилого помещения перешли к обществу от индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М. с согласия арендодателя путем перенайма помещения, является неверным и основан на неправильном толковании норм материального права (статьи 391, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), управление полагает, что у общества не возникло сингулярного правопреемства в отношении арендуемого объекта.
В кассационной жалобе управление не соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что заключенный на новый срок договор аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А не является ничтожной сделкой; по мнению управления, указанный договор аренды должен был быть заключен в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) по результатам торгов либо с согласия антимонопольного органа; выводы суда апелляционной инстанции о возобновлении договора аренды от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении, обжалуемые судебные акты - оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, общество на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 22.05.2007 N 3184/1-А, договора аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности от 01.06.2010 N 4536-А арендует нежилое помещение муниципальной собственности по адресу г. Норильск, проспект Ленинский, дом 29, помещение 124 общей площадью 141,20 кв. м (далее - нежилое помещение).
Общество в ноябре 2012 года обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 26.12.2012 управление отказало обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества по мотиву нахождения указанного нежилого помещения во временном владении и (или) пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Удовлетворяя заявленное обществом требование о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия общества условиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции указал на наличие сингулярного правопреемства в отношении нежилого помещения, а также на возобновление договора аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и их участия в приватизации такого имущества регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия управлением оспариваемого отказа) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как установлено судами, нежилое помещение ранее находилось в арендном пользовании предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 N 2011/1-А; предприниматель Путинцева Т.М. 18.12.2006 обратилась с заявлением о переоформлении (перенайме) договора аренды на общество; комиссией по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению 22.12.2006 принято решение о переоформлении договора аренды с предпринимателя Путинцевой Т.М. на общество; администрацией города Норильска издано постановление от 23.07.2007 N 824, согласно которому ранее принадлежавшее предпринимателю Путинцевой Т.М. право аренды нежилого помещения перешло к обществу путем заключения с ним договора аренды; договор аренды нежилого помещения заключен с обществом 22.05.2007 на срок до 25.05.2009, зарегистрирован 16.08.2008; по истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Оценивая данные обстоятельства, суды двух инстанций обоснованно руководствовались правовыми позициями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи суды правомерно признали общество соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ.
Довод управления о несоответствии договора аренды от 22.05.2007 Закону о защите конкуренции подлежит отклонению, поскольку предметом спора по данному делу является соответствие либо несоответствие общества установленным Федеральным законом N 159-ФЗ условиям, а не установление факта нарушения положений Закона о защите конкуренции при заключении указанного договора.
Также подлежит отклонению довод управления о неправильном применении судами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как материалами дела подтверждено и управлением не опровергнуто, что по истечении срока действия договора аренды от 22.05.2007 стороны продолжили выполнение его условий, что, как правильно указали суды, свидетельствует о его возобновлении на неопределенный срок.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлены основания для отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2013 года по делу N А33-4919/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.ЧУПРОВ
Судьи
Л.А.КАДНИКОВА
М.М.ШЕЛЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 20.11.2013 ПО ДЕЛУ N А33-4919/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. N А33-4919/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Чупрова А.И.,
судей: Кадниковой Л.А., Шелеминой М.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карнауховой К.А.,
при содействии Арбитражного суда Красноярского края (судья Болуж Е.В., секретарь судебного заседания Сурикова А.В.),
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителя муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" - Ким Алены Валерьевны (доверенность от 23.07.2013 на Гармаш Алену Валерьевну, смена фамилии в связи с заключением брака, паспорт <...>),
при участии в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа руководителя закрытого акционерного общества "Туристическая фирма "Тамара" - Путинцевой Тамары Михайловны (директор, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2013 года по делу N А33-4919/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Фролов Н.Н.; суд апелляционной инстанции: Иванцова О.А., Борисов Г.Н., Колесникова Г.А.),
установил:
закрытое акционерное общество "Туристическая фирма "Тамара" (г. Норильск; ОГРН 1022401628809; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании недействительным отказа муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" (г. Норильск; ОГРН 1052457011276; далее - управление) от 26.12.2012 N 150-5383/154 в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2013 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 года, заявленное требование удовлетворено. Отказ управления признан судом недействительным, на управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем предоставления обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Обжалуя судебные акты по мотиву нарушения судами норм материального права и заявляя об их отмене с принятием нового судебного акта, управление оспаривает вывод судов о возможности реализации обществом предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, поскольку полагает ошибочным вывод судов о том, что арендуемое имущество находится в пользовании общества в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного закона.
По мнению управления, вывод судов о том, что права и обязанности по аренде спорного нежилого помещения перешли к обществу от индивидуального предпринимателя Путинцевой Т.М. с согласия арендодателя путем перенайма помещения, является неверным и основан на неправильном толковании норм материального права (статьи 391, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), управление полагает, что у общества не возникло сингулярного правопреемства в отношении арендуемого объекта.
В кассационной жалобе управление не соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что заключенный на новый срок договор аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А не является ничтожной сделкой; по мнению управления, указанный договор аренды должен был быть заключен в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) по результатам торгов либо с согласия антимонопольного органа; выводы суда апелляционной инстанции о возобновлении договора аренды от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении, обжалуемые судебные акты - оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, общество на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 22.05.2007 N 3184/1-А, договора аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности от 01.06.2010 N 4536-А арендует нежилое помещение муниципальной собственности по адресу г. Норильск, проспект Ленинский, дом 29, помещение 124 общей площадью 141,20 кв. м (далее - нежилое помещение).
Общество в ноябре 2012 года обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 26.12.2012 управление отказало обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества по мотиву нахождения указанного нежилого помещения во временном владении и (или) пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Удовлетворяя заявленное обществом требование о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия общества условиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции указал на наличие сингулярного правопреемства в отношении нежилого помещения, а также на возобновление договора аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и их участия в приватизации такого имущества регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия управлением оспариваемого отказа) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как установлено судами, нежилое помещение ранее находилось в арендном пользовании предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 N 2011/1-А; предприниматель Путинцева Т.М. 18.12.2006 обратилась с заявлением о переоформлении (перенайме) договора аренды на общество; комиссией по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению 22.12.2006 принято решение о переоформлении договора аренды с предпринимателя Путинцевой Т.М. на общество; администрацией города Норильска издано постановление от 23.07.2007 N 824, согласно которому ранее принадлежавшее предпринимателю Путинцевой Т.М. право аренды нежилого помещения перешло к обществу путем заключения с ним договора аренды; договор аренды нежилого помещения заключен с обществом 22.05.2007 на срок до 25.05.2009, зарегистрирован 16.08.2008; по истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Оценивая данные обстоятельства, суды двух инстанций обоснованно руководствовались правовыми позициями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи суды правомерно признали общество соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ.
Довод управления о несоответствии договора аренды от 22.05.2007 Закону о защите конкуренции подлежит отклонению, поскольку предметом спора по данному делу является соответствие либо несоответствие общества установленным Федеральным законом N 159-ФЗ условиям, а не установление факта нарушения положений Закона о защите конкуренции при заключении указанного договора.
Также подлежит отклонению довод управления о неправильном применении судами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как материалами дела подтверждено и управлением не опровергнуто, что по истечении срока действия договора аренды от 22.05.2007 стороны продолжили выполнение его условий, что, как правильно указали суды, свидетельствует о его возобновлении на неопределенный срок.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлены основания для отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2013 года по делу N А33-4919/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.ЧУПРОВ
Судьи
Л.А.КАДНИКОВА
М.М.ШЕЛЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)