Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
15АП-16229/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,
судей Д.В. Николаева, А.Н. Стрекачева
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красиной А.Ю.
при участии:
от ГУ МВД России по Ростовской области: представитель Галкина А.Е. по доверенности от 30.04.2013
от ООО "СК "Гарант Строй": представитель Ларионов А.Н. по доверенности от 10.10.2013
от временного управляющего Байрамбекова М.М.: представитель Гвоздевская Н. по доверенности от 09.01.2013
от Бондаревой В.Б.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 18.11.2010
от Бондаревой Е.Б.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 18.11.2010
от Семиной О.А.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 18.09.2013
от Устич В.Г.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 22.12.2012
в качестве слушателей в судебном заседании присутствуют Ткаченко В.П., Меликян А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" и Бондаревой Виктории Борисовны, Бондаревой Елены Борисовны, Семиной Ольги Александровны, Устич Веры Григорьевны
на определение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.08.2013 по делу N А53-11325/2011 об обоснованности требований о передаче жилых помещений и включении в реестр требований о передаче жилых помещений
по требованию Главного Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ростовской области о передаче жилых помещений
по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй"
принятое в составе судьи Тер-Акопян О.С.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СК "Гарант Строй" в Арбитражный суд Ростовской области обратилось ГУ МВД России по Ростовской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требований о передачи жилых помещений в количестве 23 квартир как участника долевого строительства.
Определением суда от 30.08.2013 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК "Гарант Строй" включены требования кредитора по 23 квартирам с оценкой суммы инвестирования в размере 49 463 785 руб.
Суд первой инстанции указал, что определением от 11.02.2013 в отношении должника введена процедура банкротства застройщика, применены правила параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Между ГУВД МВД России по Ростовской области и должником был заключен ряд договоров, на основании которых должник имеет перед кредитором обязательства по передаче жилых помещений в количестве 23 квартир; в счет исполнения обязательств, направленных на приобретение квартир, кредитор передал должнику право аренды земельного участка под строительство жилого дома и разрешение на строительство. На основании проведенной оценки суд оценил стоимость вклада ГУВД МВД России по Ростовской области в сумме 49 463 785 руб.
Должник - ООО "СК "Гарант Строй", обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил судебный акт отменить, поскольку ни одно из принятых на себя обязательств ГУ МВД России по Ростовской области не выполнило, суд недостаточно полно исследовал доказательства, устанавливающие размер доли кредитора, поскольку ряд квартир были реализованы от кредитора должнику.
Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б., Семина О.А., Устич В.Г. обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просили судебный акт отменить. Жалоба подана указанными лицами в порядке статьи 42 АПК РФ. Податели жалобы имеют заключенные на основании решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону договоры на долевое участие в строительстве с ГУВД Ростовской области. Жалоба мотивирована тем, что поскольку правообладателем земельного участка является ГУВД Ростовской области, разрешение на строительство получено им, проектная документация размещена от имени ГУВД Ростовской области, статусом застройщика может обладать только Управление.
В судебном заседании суд огласил, что через канцелярию от ГУ МВД России по Ростовской области поступило пояснение к отзыву на апелляционные жалобы и дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.
Поступило дополнение к апелляционной жалобе Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Устич В.Г., которое также приобщено к материалам дела.
Представители ООО "СК "Гарант Строй" и Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Устич В.Г. поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили определение суда отменить.
Представитель ГУ МВД России по Ростовской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в обособленном споре лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Производство по жалобе Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А. подлежит прекращению.
Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б., Семина О.А. обратились с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ; одновременно заявителями подано ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. Отсутствие соответствующего обоснования является самостоятельным основанием для возврата апелляционной жалобы в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.
Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б. и Семина О.А. в обоснование жалобы и ходатайства о восстановлении срока на апелляционное обжалование ссылаются на то, что оспариваемый судебный акт затрагивает их права и законные интересы, поскольку они заключили договоры на участие в долевом строительстве с Управлением как с застройщиком; о применении в деле норм, регулирующих банкротство застройщиков, им стало известно в июле 2013 года, когда было получено заявление ГУ МВД России по Ростовской области от 27.06.2013 о пересмотре дела N 2-2501/2011, рассмотренного Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону, по вновь открывшимся обстоятельствам.
Судебная коллегия полагает, что обжалуемый судебный акт не затрагивает непосредственно права и обязанности Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б. и Семиной О.А., в том числе не создает им препятствий для реализации субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Понятия "застройщика" для целей Закона о банкротстве и Закона о долевом строительстве отличаются.
В пункте 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что для применения правил седьмого параграфа не имеет значения то, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также то, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства. Тем самым обозначено, что правила указанного параграфа применяются вне зависимости от того, соответствует ли лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, определению понятия "застройщик", которое дано в статье 2 Закона о долевом строительстве.
Оформление прав застройщика на соответствующий объект для целей параграфа 7 Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков" необходимо для последующей передачи дома из собственности должника бывшим дольщикам или вновь созданному жилищно-строительному кооперативу (в случае, если объект не завершен), который выступит в роли нового застройщика, но уже в том значении, которое придает этому понятию ГрК РФ (пункт 16 статьи 1).
Приведенные заявителями доводы и доказательства не свидетельствуют о том, что определение от 30.08.2013, которым требования Управления включены в реестр требований о передаче жилых помещений, принято об их правах и обязанностях.
Суд апелляционной инстанции полагает, что Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б. и Семина О.А. не обладают правом обжалования спорного определения Арбитражного суда Ростовской области.
С учетом изложенного, по существу были рассмотрены апелляционные жалобы ООО "СК "Гарант Строй" и Устич В.Г.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В силу частей 1, 2 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, 18.03.2003 между ОАО "СевкавНИПИагропром" (исполнитель) и ГУВД Ростовской области (заказчик) был заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию, строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.
ОАО "СевкавНИПИагропром", в свою очередь, заключило договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома N 17/2-09-С с ООО "СИГ" 19.09.2003.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора подрядчик обязуется за счет собственных и привлеченных средств осуществить в соответствии со строительными нормами и правилами, утвержденной проектно-сметной документацией и графиком выполнения работ строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006.
Пункт 3.1.2 договора предусматривает, что ООО "СИГ" имеет право заключать гражданско-правовые договоры, направленные на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и производить по ним расчеты за счет собственных и привлеченных средств, а также передавать свои полномочия по данному договору третьим организациям.
В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" исполнения обязательства ГУВД Ростовской области уведомило ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" о расторжении договора письмом от 18.09.2003.
14.03.2006 ООО "СК "Гарант Строй" направило в адрес ГУВД Ростовской области письмо, согласно которому ООО "СК "Гарант Строй" готово принять на себя обязательства ООО "СИГ" и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.
25.04.2006 в адрес дольщиков ООО "СИГ" были направлены письма, в соответствии с которыми они были поставлены в известность о том, что между ГУВД Ростовской области, ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" и ООО "СИГ" расторгнуты договоры на строительство указанного выше многоквартирного дома, и что в настоящее время правами на часть строящихся квартир, за исключением прав на квартиры ГУВД Ростовской области, обладает ООО "СК "Гарант Строй". Также им было предложено перезаключить договор с ООО "СК "Гарант Строй", либо расторгнуть договор с ООО "СИГ" и получить внесенные денежные средства.
16.06.2006 начальником ОКСа ГУВД Ростовской области в адрес Ткаченко В.П., представляющего интересы большинства участников строительства, было направлено письмо, в котором сообщалось о том, что ГУВД Ростовской области тоже является дольщиком данного строительства в части предоставления земельного участка.
04.04.2006 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД Ростовской области заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, в г. Ростове-на-Дону.
Согласно пункту 3.1.20 указанного договора исполнитель обязуется заключить в пятидневный срок договор с ООО "СИГ" о взятии на себя обязательств по договорам долевого участия ООО "СИГ" с дольщиками.
При этом договор между ООО "СК "Гарант Строй" и ООО "СИГ" заключен не был.
Однако при проведении различных мероприятий, в том числе оперативного характера, был составлен перечень участников строительства ООО "СИГ", обязательства по которым на себя взяло ООО "СК "Гарант Строй", что подтверждается подписью генерального директора и печатью ООО "СК "Гарант Строй" на перечне участников. Указанный перечень вошел как приложение N 1 к инвестиционному договору от 14.12.2007.
14.12.2007 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области был заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19-этажного 240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, от 14.12.2007.
Согласно указанному договору ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома, а ООО "СК "Гарант Строй" обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.
Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что ГУВД Ростовской области передает право инвестору заключать договоры долевого участия, договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой счет, а после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра в Управление Росреестра по Ростовской области.
В силу пункта 4.2 договора доля ГУ МВД России по Ростовской области в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7% от общей площади застройки), так же установлена приложением N 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, а также подтверждается расчетом экономики строительства, отраженном в официальном письме директора ООО "СК "Гарант Строй" А.С. Меликяна от 07.09.2007 исх. N 52.
Доля ООО "СК "Гарант Строй", отраженная в инвестиционном договоре N 17/04-И-12 от 14.12.2007, а также в приложении N 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, составляет 10 136,25 кв. м (56,9%).
Оставшиеся 5 938,18 кв. м (33,4%), согласно приложению N 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО "СИГ".
14.12.2007 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД Ростовской области заключен агентский договор N 17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строящемся 19-этажном 240-квартирном жилом доме с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, согласно которому ГУВД Ростовской области (принципал) и ООО "Гарант Строй" (агент) пришли к соглашению о том, что агент обязуется совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами, согласно приложенному списку, с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.
Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской области передало ООО "СК "Гарант Строй" для строительства земельный участок, предоставило право вести строительство на этом земельном участке.
Указанное имущественное предоставление было оценено сторонами договора в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв. м, что находит свое отражение как в пункте 4.2 договора инвестирования, так и в приложениях к нему.
10.07.2008 к инвестиционному договору заключается дополнительное соглашение, в силу пункта 1 которого было принято решение дополнить инвестиционный договор пунктом 1.3 следующего содержания: инвестор обязуется нести все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, кадастровый номер 61:44:012246:10, площадью 6 049 (+/-) 27 кв. м.
Указанный участок передан ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУВД Ростовской области на основании договора аренды для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой.
23.10.2008 между ТУ ФАУГИ по Ростовской области и ГУВД Ростовской области заключен договор аренды земельного участка N 676, согласно которому арендодатель (ТУ ФАУГИ по Ростовской области) предоставляет, а арендатор (ГУВД Ростовской области) принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома. Срок аренды устанавливается с 07.10.2008 по 25.06.2011. Годовой размер арендной платы устанавливается 1 447 843,88 руб.
С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что Управление выступало соинвестором при строительстве дома.
Подобное заключение не противоречит выводам судов общей юрисдикции при принятии судебных актов об обязании ГУВД Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй" заключить договоры долевого участия в строительстве.
Так, в 2006 году Ордынский А.К. и Ордынская М.В., внесшие денежные средства в ООО "СИГ", обратились в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями об обязании ООО "СК "Гарант Строй" заключить с ними договоры долевого участия в строительстве, которые были удовлетворены решением от 11.10.2006.
Судебная коллегия по гражданским дела Ростовского областного суда при рассмотрении спора пришла к выводу о том, что, будучи правоспособным юридическим лицом и согласно пункту 3.1.1 договора на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006, ООО "СК "Гарант Строй" вправе заключать гражданско-правовые сделки.
Отношения между ГУВД по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй" суд квалифицировал как подрядные.
Также суд указал, что ООО СК "Гарант Строй", являясь сингулярным правопреемником ООО "СИГ", обязано заключить договоры долевого участия с гражданами, инвестировавшими денежные средства в ООО "СИГ".
В 2006 году граждане, внесшие денежные средства в ООО "СИГ", обращались в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями к ООО "СК "Гарант Строй" об обязании заключить договоры долевого участия в строительстве.
Суд, оценив условия договоров, пришел к выводу о том, что между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области сложились отношения совместной деятельности (простого товарищества).
Суд привлек к участию в деле ГУВД Ростовской области и обязал ООО "СК "Гарант Строй" заключить совместно с ГУВД Ростовской области договоры долевого участия в строительстве с обратившимися в суд гражданами. В судебном акте содержится ссылка на тот факт, что ООО "СК "Гарант Строй" является сингулярным правопреемником ООО "СИГ" в части обязательств перед гражданами по предоставлению им квартир.
В 2009 году ввиду уклонения ООО "СК "Гарант Строй" от исполнения судебных актов, ГУВД по Ростовской области заключает с гражданами договоры долевого участия в строительстве с целью недопущения утраты ими прав требования квартир в объекте.
В 2011 и 2013 годах граждане, внесшие денежные средства в ООО "СИГ", опять обращаются в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону, но уже с требованиями об обязании только ГУ МВД России по Ростовской области заключить с ними договоры долевого участия в строительстве (дела N 2-2501/2011, 2-745/2013, 2-254/2013). Суд, оценив условия всех договоров, заключенных ГУВД по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй", а также предыдущую судебную практику, признал существующие правоотношения между ГУ МВД России по Ростовской области и гражданами как отношения долевого участия в строительстве, где обязанным лицом по предоставлению квартир гражданам, внесшим денежные средства в ООО "СИГ", является ГУ МВД России по Ростовской области. Ростовский областной суд постановлениями апелляционной инстанции оставляет указанные решения в силе.
В настоящее время между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй" заключены и действуют следующие договоры и дополнительные соглашения к ним:
1. Акт приемки-сдачи выполненных работ от 30.03.2006.
Данный акт был заключен между ООО "СИГ", ОАО ПСП "СевкавНИПиагропром", ГУВД Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй", в соответствии с которым заказчик строительства - ГУВД Ростовской области, согласовал соисполнителям (ООО "СИГ" и ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром"), обеспечивающим строительство объекта недвижимости, передачу данного объекта строительства на баланс ООО "СК "Гарант Строй".
2. Договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.
В соответствии с условиями указанного договора Управление обязалось предоставить строительное пятно и разрешение на строительство, а ООО "СК "Гарант Строй" - построитель дом и ввести его в эксплуатацию.
3. Инвестиционный договор N 17/04-11-12 от 14.12.2007.
В соответствии с которым распределены доли в объекте, где у ГУ МВД России по Ростовской области 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7% от общей площади застройки), доля ООО "СК "Гарант Строй составляет 10 136,25 кв. м (56,9%). Оставшиеся 5 938,18 кв. м (33,4%) являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО "СИГ".
4. Агентский договор N 17/05-А-12 от 14.12.2007.
Согласно условиям данного договора ООО "СК "Гарант Строй" (агент) обязалось совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.
5. Дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 14.12.2007.
В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения ООО "СК "Гарант Строй" принимало на себя обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, переданным ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУ МВД России по Ростовской области по договору аренды N 676 от 23.10.2008.
6. Дополнительное соглашение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006.
В соответствии с условиями данного соглашения ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО "СК "Гарант Строй" права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.
7. Приложение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.
В соответствии с указанным списком ООО "СК "Гарант Строй" принимало на себя обязательства по предоставлению квартир перед 82 гражданами, внесшими денежные средства в ООО "СИГ".
8. Приложение N 1 к инвестиционному договору N 17/04-11-12 от 14.12.2007.
В соответствии указанным приложением, содержащим схему распределения квартир, доля ГУ МВД России по Ростовской области в объекте недвижимости составляет 23 квартиры.
9. Приложение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006 в редакции соглашения N 1/2010 от 17.06.2010.
В соответствии с указанным приложением, содержащим перечень квартир, номер этажа, номер жилого помещения, общую площадь квартиры, а также оси строительства, ООО "СК "Гарант Строй" в лице генерального директора Меликяна А.С. обязалось передать ГУ МВД России по Ростовской области после ввода объекта в эксплуатацию 23 квартиры, определенные индивидуальными признаками.
Давая квалификацию правоотношений, сложившихся между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй", судебная коллегия исходила из следующего.
Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункт 4), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
На момент начала строительства и заключения договоров с ООО "СК "Гарант Строй" земельный участок находился у ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования, 23.10.2008 был заключен договор аренды N 676 земельного участка с кадастровым номером 61:44:012246:10 между ТУ ФАУГИ по Ростовской области и ГУ МВД России по Ростовской области.
В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006 ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО "СК "Гарант Строй" права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.
Таким образом, передав все права на объект строительства за исключением прав на 23 квартиры, ГУ МВД России по Ростовской области, как правообладатель земельного участка и разрешения на строительство, произвело расчет с ООО "СК "Гарант Строй" за указанные квартиры.
Заключив договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006, а также инвестиционный договор N 17/04-11-12 от 14.12.2007, стороны (ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй") пришли к соглашению, что за право вести строительство на земельном участке, принадлежащем ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования (потом аренды) согласно разрешению на строительство, ООО "СК "Гарант Строй" обязалось предоставить ГУ МВД России по Ростовской области часть объекта, а именно 23 квартиры, а ГУ МВД России по Ростовской области обязалось передать и передало ООО "СК "Гарант Строй" все права на объект и ввести дом в эксплуатацию, в случае соблюдения всех градостроительных, технических норм и правил.
В определении суда первой инстанции от 30.08.2013 о включении в реестр требований кредиторов ООО "СК "Гарант Строй" требования ГУ МВД России по Ростовской области указаны суммы, которые определены как инвестированные ГУ МВД России по Ростовской области в строительство и являющиеся денежной оценкой общей площади жилых помещений, передаваемых в собственность Российской Федерации в лице ГУ МВД России по Ростовской области на основании заключенных ГУ МВД России по Ростовской области с ООО "СК "Гарант Строй" договоров.
Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции в этой части сделанными по неполно исследованным обстоятельствам, исходя из следующего.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве установлено, что лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства, - застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Исходя из подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Пунктом 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что правила, установленные параграфом 7 главы IX Закона, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, Закон о банкротстве предъявляет единственное требование к должнику для признания его застройщиком - наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных средств. При этом для признания должника застройщиком в целях применения параграфа 7 главы IX Закона не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство.
В силу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Как следует из пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 2 указанной статьи).
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома по этой сделке.
Как усматривается из материалов дела, указанные необходимые условия для установления требований ГУ МВД России по Ростовской области имеются.
Договор, заключенный 14.12.2007 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области, является возмездной сделкой, согласно которой ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома и получить взамен 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7% от общей площади застройки).
10.07.2008 к инвестиционному договору было заключено дополнительное соглашение, согласно которому инвестор принял на себя все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок.
Согласно статье 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.
Право аренды недвижимости (земельного участка) следует рассматривать в качестве имущественного права пользования земельным участком, позволившего застройщику приступить к строительству дома.
Как уже было указано выше, это право является одной из разновидностей имущества.
Внесение имущества участником строительства застройщику для строительства многоквартирного дома в целях получения статуса участника строительства в деле о банкротстве нормами о банкротстве застройщиков приравнивается к его оплате.
Факт исполнения ГУ МВД России по Ростовской области своих обязательств как участником строительства подтверждается.
Встречное обязательство застройщика по передаче квартир возникло непосредственно на основании данного договора, который оценивается судом как смешанный, имеющий элементы инвестиционного. Закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит ограничений на возможное предъявление требований к застройщику, вытекающих не из отношений купли-продажи, а из исполнения инвестиционного соглашения.
Наличие необходимых условий для удовлетворения требования ГУ МВД России по Ростовской области о включении в реестр требований о передаче жилых помещений подтверждено.
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Определяя указанную сумму, суд первой инстанции исходил из денежной оценкой общей площади жилых помещений, передаваемых в собственность Российской Федерации в лице ГУ МВД России по Ростовской области.
Вместе с тем, поскольку кредитором был предоставлен земельный участок под строительство, которым последний владеет на праве аренды, определение размера фактического имущественного предоставления ГУ МВД России по Ростовской области должно осуществляться исходя из стоимости права аренды.
Согласно представленному в материалы дела отчету N 15-ЗУ/13 по определению рыночной стоимости права аренды в отношении спорного земельного участка, по состоянию на 23.10.2008 она составила 26 437 774 руб.
С учетом изложенного, определение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения сведений о денежной оценке каждой квартиры и о сумме инвестирования по договору в размере 49 463 785 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
производство по апелляционной жалобе Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А. прекратить.
Апелляционные жалобы Устич В.Г. и ООО "Гарант Строй" удовлетворить частично.
Определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2013 по делу N А53-11325/2011 изменить.
Исключить из резолютивной части определения сведения о денежной оценке каждой квартиры, требования в отношении которой включены в реестр жилых помещений, сведения о сумме инвестирования по договору в размере 49 463 785 рублей.
Дополнить резолютивную часть указанием на размер стоимости переданного застройщику имущества 26 437 774 рубля.
В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2013 по делу N А53-11325/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.ШИМБАРЕВА
Судьи
Д.В.НИКОЛАЕВ
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2013 N 15АП-15717/2013 ПО ДЕЛУ N А53-11325/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. N 15АП-15717/2013
Дело N А53-11325/2011
15АП-16229/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,
судей Д.В. Николаева, А.Н. Стрекачева
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красиной А.Ю.
при участии:
от ГУ МВД России по Ростовской области: представитель Галкина А.Е. по доверенности от 30.04.2013
от ООО "СК "Гарант Строй": представитель Ларионов А.Н. по доверенности от 10.10.2013
от временного управляющего Байрамбекова М.М.: представитель Гвоздевская Н. по доверенности от 09.01.2013
от Бондаревой В.Б.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 18.11.2010
от Бондаревой Е.Б.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 18.11.2010
от Семиной О.А.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 18.09.2013
от Устич В.Г.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 22.12.2012
в качестве слушателей в судебном заседании присутствуют Ткаченко В.П., Меликян А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" и Бондаревой Виктории Борисовны, Бондаревой Елены Борисовны, Семиной Ольги Александровны, Устич Веры Григорьевны
на определение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.08.2013 по делу N А53-11325/2011 об обоснованности требований о передаче жилых помещений и включении в реестр требований о передаче жилых помещений
по требованию Главного Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ростовской области о передаче жилых помещений
по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй"
принятое в составе судьи Тер-Акопян О.С.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СК "Гарант Строй" в Арбитражный суд Ростовской области обратилось ГУ МВД России по Ростовской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требований о передачи жилых помещений в количестве 23 квартир как участника долевого строительства.
Определением суда от 30.08.2013 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК "Гарант Строй" включены требования кредитора по 23 квартирам с оценкой суммы инвестирования в размере 49 463 785 руб.
Суд первой инстанции указал, что определением от 11.02.2013 в отношении должника введена процедура банкротства застройщика, применены правила параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Между ГУВД МВД России по Ростовской области и должником был заключен ряд договоров, на основании которых должник имеет перед кредитором обязательства по передаче жилых помещений в количестве 23 квартир; в счет исполнения обязательств, направленных на приобретение квартир, кредитор передал должнику право аренды земельного участка под строительство жилого дома и разрешение на строительство. На основании проведенной оценки суд оценил стоимость вклада ГУВД МВД России по Ростовской области в сумме 49 463 785 руб.
Должник - ООО "СК "Гарант Строй", обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил судебный акт отменить, поскольку ни одно из принятых на себя обязательств ГУ МВД России по Ростовской области не выполнило, суд недостаточно полно исследовал доказательства, устанавливающие размер доли кредитора, поскольку ряд квартир были реализованы от кредитора должнику.
Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б., Семина О.А., Устич В.Г. обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просили судебный акт отменить. Жалоба подана указанными лицами в порядке статьи 42 АПК РФ. Податели жалобы имеют заключенные на основании решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону договоры на долевое участие в строительстве с ГУВД Ростовской области. Жалоба мотивирована тем, что поскольку правообладателем земельного участка является ГУВД Ростовской области, разрешение на строительство получено им, проектная документация размещена от имени ГУВД Ростовской области, статусом застройщика может обладать только Управление.
В судебном заседании суд огласил, что через канцелярию от ГУ МВД России по Ростовской области поступило пояснение к отзыву на апелляционные жалобы и дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.
Поступило дополнение к апелляционной жалобе Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Устич В.Г., которое также приобщено к материалам дела.
Представители ООО "СК "Гарант Строй" и Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Устич В.Г. поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили определение суда отменить.
Представитель ГУ МВД России по Ростовской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в обособленном споре лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Производство по жалобе Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А. подлежит прекращению.
Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б., Семина О.А. обратились с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ; одновременно заявителями подано ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. Отсутствие соответствующего обоснования является самостоятельным основанием для возврата апелляционной жалобы в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.
Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б. и Семина О.А. в обоснование жалобы и ходатайства о восстановлении срока на апелляционное обжалование ссылаются на то, что оспариваемый судебный акт затрагивает их права и законные интересы, поскольку они заключили договоры на участие в долевом строительстве с Управлением как с застройщиком; о применении в деле норм, регулирующих банкротство застройщиков, им стало известно в июле 2013 года, когда было получено заявление ГУ МВД России по Ростовской области от 27.06.2013 о пересмотре дела N 2-2501/2011, рассмотренного Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону, по вновь открывшимся обстоятельствам.
Судебная коллегия полагает, что обжалуемый судебный акт не затрагивает непосредственно права и обязанности Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б. и Семиной О.А., в том числе не создает им препятствий для реализации субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Понятия "застройщика" для целей Закона о банкротстве и Закона о долевом строительстве отличаются.
В пункте 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что для применения правил седьмого параграфа не имеет значения то, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также то, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства. Тем самым обозначено, что правила указанного параграфа применяются вне зависимости от того, соответствует ли лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, определению понятия "застройщик", которое дано в статье 2 Закона о долевом строительстве.
Оформление прав застройщика на соответствующий объект для целей параграфа 7 Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков" необходимо для последующей передачи дома из собственности должника бывшим дольщикам или вновь созданному жилищно-строительному кооперативу (в случае, если объект не завершен), который выступит в роли нового застройщика, но уже в том значении, которое придает этому понятию ГрК РФ (пункт 16 статьи 1).
Приведенные заявителями доводы и доказательства не свидетельствуют о том, что определение от 30.08.2013, которым требования Управления включены в реестр требований о передаче жилых помещений, принято об их правах и обязанностях.
Суд апелляционной инстанции полагает, что Бондарева В.Б., Бондарева Е.Б. и Семина О.А. не обладают правом обжалования спорного определения Арбитражного суда Ростовской области.
С учетом изложенного, по существу были рассмотрены апелляционные жалобы ООО "СК "Гарант Строй" и Устич В.Г.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В силу частей 1, 2 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, 18.03.2003 между ОАО "СевкавНИПИагропром" (исполнитель) и ГУВД Ростовской области (заказчик) был заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию, строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.
ОАО "СевкавНИПИагропром", в свою очередь, заключило договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома N 17/2-09-С с ООО "СИГ" 19.09.2003.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора подрядчик обязуется за счет собственных и привлеченных средств осуществить в соответствии со строительными нормами и правилами, утвержденной проектно-сметной документацией и графиком выполнения работ строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006.
Пункт 3.1.2 договора предусматривает, что ООО "СИГ" имеет право заключать гражданско-правовые договоры, направленные на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и производить по ним расчеты за счет собственных и привлеченных средств, а также передавать свои полномочия по данному договору третьим организациям.
В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" исполнения обязательства ГУВД Ростовской области уведомило ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" о расторжении договора письмом от 18.09.2003.
14.03.2006 ООО "СК "Гарант Строй" направило в адрес ГУВД Ростовской области письмо, согласно которому ООО "СК "Гарант Строй" готово принять на себя обязательства ООО "СИГ" и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.
25.04.2006 в адрес дольщиков ООО "СИГ" были направлены письма, в соответствии с которыми они были поставлены в известность о том, что между ГУВД Ростовской области, ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" и ООО "СИГ" расторгнуты договоры на строительство указанного выше многоквартирного дома, и что в настоящее время правами на часть строящихся квартир, за исключением прав на квартиры ГУВД Ростовской области, обладает ООО "СК "Гарант Строй". Также им было предложено перезаключить договор с ООО "СК "Гарант Строй", либо расторгнуть договор с ООО "СИГ" и получить внесенные денежные средства.
16.06.2006 начальником ОКСа ГУВД Ростовской области в адрес Ткаченко В.П., представляющего интересы большинства участников строительства, было направлено письмо, в котором сообщалось о том, что ГУВД Ростовской области тоже является дольщиком данного строительства в части предоставления земельного участка.
04.04.2006 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД Ростовской области заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, в г. Ростове-на-Дону.
Согласно пункту 3.1.20 указанного договора исполнитель обязуется заключить в пятидневный срок договор с ООО "СИГ" о взятии на себя обязательств по договорам долевого участия ООО "СИГ" с дольщиками.
При этом договор между ООО "СК "Гарант Строй" и ООО "СИГ" заключен не был.
Однако при проведении различных мероприятий, в том числе оперативного характера, был составлен перечень участников строительства ООО "СИГ", обязательства по которым на себя взяло ООО "СК "Гарант Строй", что подтверждается подписью генерального директора и печатью ООО "СК "Гарант Строй" на перечне участников. Указанный перечень вошел как приложение N 1 к инвестиционному договору от 14.12.2007.
14.12.2007 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области был заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19-этажного 240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, от 14.12.2007.
Согласно указанному договору ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома, а ООО "СК "Гарант Строй" обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.
Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что ГУВД Ростовской области передает право инвестору заключать договоры долевого участия, договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой счет, а после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра в Управление Росреестра по Ростовской области.
В силу пункта 4.2 договора доля ГУ МВД России по Ростовской области в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7% от общей площади застройки), так же установлена приложением N 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, а также подтверждается расчетом экономики строительства, отраженном в официальном письме директора ООО "СК "Гарант Строй" А.С. Меликяна от 07.09.2007 исх. N 52.
Доля ООО "СК "Гарант Строй", отраженная в инвестиционном договоре N 17/04-И-12 от 14.12.2007, а также в приложении N 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, составляет 10 136,25 кв. м (56,9%).
Оставшиеся 5 938,18 кв. м (33,4%), согласно приложению N 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО "СИГ".
14.12.2007 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД Ростовской области заключен агентский договор N 17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строящемся 19-этажном 240-квартирном жилом доме с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, согласно которому ГУВД Ростовской области (принципал) и ООО "Гарант Строй" (агент) пришли к соглашению о том, что агент обязуется совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами, согласно приложенному списку, с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.
Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской области передало ООО "СК "Гарант Строй" для строительства земельный участок, предоставило право вести строительство на этом земельном участке.
Указанное имущественное предоставление было оценено сторонами договора в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв. м, что находит свое отражение как в пункте 4.2 договора инвестирования, так и в приложениях к нему.
10.07.2008 к инвестиционному договору заключается дополнительное соглашение, в силу пункта 1 которого было принято решение дополнить инвестиционный договор пунктом 1.3 следующего содержания: инвестор обязуется нести все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, кадастровый номер 61:44:012246:10, площадью 6 049 (+/-) 27 кв. м.
Указанный участок передан ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУВД Ростовской области на основании договора аренды для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой.
23.10.2008 между ТУ ФАУГИ по Ростовской области и ГУВД Ростовской области заключен договор аренды земельного участка N 676, согласно которому арендодатель (ТУ ФАУГИ по Ростовской области) предоставляет, а арендатор (ГУВД Ростовской области) принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома. Срок аренды устанавливается с 07.10.2008 по 25.06.2011. Годовой размер арендной платы устанавливается 1 447 843,88 руб.
С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что Управление выступало соинвестором при строительстве дома.
Подобное заключение не противоречит выводам судов общей юрисдикции при принятии судебных актов об обязании ГУВД Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй" заключить договоры долевого участия в строительстве.
Так, в 2006 году Ордынский А.К. и Ордынская М.В., внесшие денежные средства в ООО "СИГ", обратились в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями об обязании ООО "СК "Гарант Строй" заключить с ними договоры долевого участия в строительстве, которые были удовлетворены решением от 11.10.2006.
Судебная коллегия по гражданским дела Ростовского областного суда при рассмотрении спора пришла к выводу о том, что, будучи правоспособным юридическим лицом и согласно пункту 3.1.1 договора на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006, ООО "СК "Гарант Строй" вправе заключать гражданско-правовые сделки.
Отношения между ГУВД по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй" суд квалифицировал как подрядные.
Также суд указал, что ООО СК "Гарант Строй", являясь сингулярным правопреемником ООО "СИГ", обязано заключить договоры долевого участия с гражданами, инвестировавшими денежные средства в ООО "СИГ".
В 2006 году граждане, внесшие денежные средства в ООО "СИГ", обращались в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями к ООО "СК "Гарант Строй" об обязании заключить договоры долевого участия в строительстве.
Суд, оценив условия договоров, пришел к выводу о том, что между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области сложились отношения совместной деятельности (простого товарищества).
Суд привлек к участию в деле ГУВД Ростовской области и обязал ООО "СК "Гарант Строй" заключить совместно с ГУВД Ростовской области договоры долевого участия в строительстве с обратившимися в суд гражданами. В судебном акте содержится ссылка на тот факт, что ООО "СК "Гарант Строй" является сингулярным правопреемником ООО "СИГ" в части обязательств перед гражданами по предоставлению им квартир.
В 2009 году ввиду уклонения ООО "СК "Гарант Строй" от исполнения судебных актов, ГУВД по Ростовской области заключает с гражданами договоры долевого участия в строительстве с целью недопущения утраты ими прав требования квартир в объекте.
В 2011 и 2013 годах граждане, внесшие денежные средства в ООО "СИГ", опять обращаются в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону, но уже с требованиями об обязании только ГУ МВД России по Ростовской области заключить с ними договоры долевого участия в строительстве (дела N 2-2501/2011, 2-745/2013, 2-254/2013). Суд, оценив условия всех договоров, заключенных ГУВД по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй", а также предыдущую судебную практику, признал существующие правоотношения между ГУ МВД России по Ростовской области и гражданами как отношения долевого участия в строительстве, где обязанным лицом по предоставлению квартир гражданам, внесшим денежные средства в ООО "СИГ", является ГУ МВД России по Ростовской области. Ростовский областной суд постановлениями апелляционной инстанции оставляет указанные решения в силе.
В настоящее время между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй" заключены и действуют следующие договоры и дополнительные соглашения к ним:
1. Акт приемки-сдачи выполненных работ от 30.03.2006.
Данный акт был заключен между ООО "СИГ", ОАО ПСП "СевкавНИПиагропром", ГУВД Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй", в соответствии с которым заказчик строительства - ГУВД Ростовской области, согласовал соисполнителям (ООО "СИГ" и ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром"), обеспечивающим строительство объекта недвижимости, передачу данного объекта строительства на баланс ООО "СК "Гарант Строй".
2. Договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.
В соответствии с условиями указанного договора Управление обязалось предоставить строительное пятно и разрешение на строительство, а ООО "СК "Гарант Строй" - построитель дом и ввести его в эксплуатацию.
3. Инвестиционный договор N 17/04-11-12 от 14.12.2007.
В соответствии с которым распределены доли в объекте, где у ГУ МВД России по Ростовской области 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7% от общей площади застройки), доля ООО "СК "Гарант Строй составляет 10 136,25 кв. м (56,9%). Оставшиеся 5 938,18 кв. м (33,4%) являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО "СИГ".
4. Агентский договор N 17/05-А-12 от 14.12.2007.
Согласно условиям данного договора ООО "СК "Гарант Строй" (агент) обязалось совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.
5. Дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 14.12.2007.
В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения ООО "СК "Гарант Строй" принимало на себя обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, переданным ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУ МВД России по Ростовской области по договору аренды N 676 от 23.10.2008.
6. Дополнительное соглашение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006.
В соответствии с условиями данного соглашения ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО "СК "Гарант Строй" права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.
7. Приложение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.
В соответствии с указанным списком ООО "СК "Гарант Строй" принимало на себя обязательства по предоставлению квартир перед 82 гражданами, внесшими денежные средства в ООО "СИГ".
8. Приложение N 1 к инвестиционному договору N 17/04-11-12 от 14.12.2007.
В соответствии указанным приложением, содержащим схему распределения квартир, доля ГУ МВД России по Ростовской области в объекте недвижимости составляет 23 квартиры.
9. Приложение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006 в редакции соглашения N 1/2010 от 17.06.2010.
В соответствии с указанным приложением, содержащим перечень квартир, номер этажа, номер жилого помещения, общую площадь квартиры, а также оси строительства, ООО "СК "Гарант Строй" в лице генерального директора Меликяна А.С. обязалось передать ГУ МВД России по Ростовской области после ввода объекта в эксплуатацию 23 квартиры, определенные индивидуальными признаками.
Давая квалификацию правоотношений, сложившихся между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй", судебная коллегия исходила из следующего.
Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункт 4), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
На момент начала строительства и заключения договоров с ООО "СК "Гарант Строй" земельный участок находился у ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования, 23.10.2008 был заключен договор аренды N 676 земельного участка с кадастровым номером 61:44:012246:10 между ТУ ФАУГИ по Ростовской области и ГУ МВД России по Ростовской области.
В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006 ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО "СК "Гарант Строй" права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.
Таким образом, передав все права на объект строительства за исключением прав на 23 квартиры, ГУ МВД России по Ростовской области, как правообладатель земельного участка и разрешения на строительство, произвело расчет с ООО "СК "Гарант Строй" за указанные квартиры.
Заключив договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006, а также инвестиционный договор N 17/04-11-12 от 14.12.2007, стороны (ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй") пришли к соглашению, что за право вести строительство на земельном участке, принадлежащем ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования (потом аренды) согласно разрешению на строительство, ООО "СК "Гарант Строй" обязалось предоставить ГУ МВД России по Ростовской области часть объекта, а именно 23 квартиры, а ГУ МВД России по Ростовской области обязалось передать и передало ООО "СК "Гарант Строй" все права на объект и ввести дом в эксплуатацию, в случае соблюдения всех градостроительных, технических норм и правил.
В определении суда первой инстанции от 30.08.2013 о включении в реестр требований кредиторов ООО "СК "Гарант Строй" требования ГУ МВД России по Ростовской области указаны суммы, которые определены как инвестированные ГУ МВД России по Ростовской области в строительство и являющиеся денежной оценкой общей площади жилых помещений, передаваемых в собственность Российской Федерации в лице ГУ МВД России по Ростовской области на основании заключенных ГУ МВД России по Ростовской области с ООО "СК "Гарант Строй" договоров.
Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции в этой части сделанными по неполно исследованным обстоятельствам, исходя из следующего.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве установлено, что лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства, - застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Исходя из подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Пунктом 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что правила, установленные параграфом 7 главы IX Закона, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Таким образом, Закон о банкротстве предъявляет единственное требование к должнику для признания его застройщиком - наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных средств. При этом для признания должника застройщиком в целях применения параграфа 7 главы IX Закона не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство.
В силу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Как следует из пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 2 указанной статьи).
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома по этой сделке.
Как усматривается из материалов дела, указанные необходимые условия для установления требований ГУ МВД России по Ростовской области имеются.
Договор, заключенный 14.12.2007 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области, является возмездной сделкой, согласно которой ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома и получить взамен 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв. м (9,7% от общей площади застройки).
10.07.2008 к инвестиционному договору было заключено дополнительное соглашение, согласно которому инвестор принял на себя все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок.
Согласно статье 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.
Право аренды недвижимости (земельного участка) следует рассматривать в качестве имущественного права пользования земельным участком, позволившего застройщику приступить к строительству дома.
Как уже было указано выше, это право является одной из разновидностей имущества.
Внесение имущества участником строительства застройщику для строительства многоквартирного дома в целях получения статуса участника строительства в деле о банкротстве нормами о банкротстве застройщиков приравнивается к его оплате.
Факт исполнения ГУ МВД России по Ростовской области своих обязательств как участником строительства подтверждается.
Встречное обязательство застройщика по передаче квартир возникло непосредственно на основании данного договора, который оценивается судом как смешанный, имеющий элементы инвестиционного. Закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит ограничений на возможное предъявление требований к застройщику, вытекающих не из отношений купли-продажи, а из исполнения инвестиционного соглашения.
Наличие необходимых условий для удовлетворения требования ГУ МВД России по Ростовской области о включении в реестр требований о передаче жилых помещений подтверждено.
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Определяя указанную сумму, суд первой инстанции исходил из денежной оценкой общей площади жилых помещений, передаваемых в собственность Российской Федерации в лице ГУ МВД России по Ростовской области.
Вместе с тем, поскольку кредитором был предоставлен земельный участок под строительство, которым последний владеет на праве аренды, определение размера фактического имущественного предоставления ГУ МВД России по Ростовской области должно осуществляться исходя из стоимости права аренды.
Согласно представленному в материалы дела отчету N 15-ЗУ/13 по определению рыночной стоимости права аренды в отношении спорного земельного участка, по состоянию на 23.10.2008 она составила 26 437 774 руб.
С учетом изложенного, определение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения сведений о денежной оценке каждой квартиры и о сумме инвестирования по договору в размере 49 463 785 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
производство по апелляционной жалобе Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А. прекратить.
Апелляционные жалобы Устич В.Г. и ООО "Гарант Строй" удовлетворить частично.
Определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2013 по делу N А53-11325/2011 изменить.
Исключить из резолютивной части определения сведения о денежной оценке каждой квартиры, требования в отношении которой включены в реестр жилых помещений, сведения о сумме инвестирования по договору в размере 49 463 785 рублей.
Дополнить резолютивную часть указанием на размер стоимости переданного застройщику имущества 26 437 774 рубля.
В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2013 по делу N А53-11325/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.ШИМБАРЕВА
Судьи
Д.В.НИКОЛАЕВ
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)