Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца (ответчика по встречному иску) - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) - представителя Агапкиной Ю.А. (доверенность от 08.05.2013 N 20-01-22/4845), ответчика (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" (ИНН 7107097397, ОГРН 1067107023730) - представителя Шараповой И.В. (доверенность от 01.11.2012), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 по делу N А68-10139/12 (судья Глазкова Е.Н.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось (далее - министерство, истец) обратилось в арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" (далее - ООО "Строительство и инвестиции", ответчик) об освобождении земельного участка.
ООО "Строительство и инвестиции" подало встречный иск к министерству о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
Решением Арбитражного суда Тульской области исковые требования министерства удовлетворены. Встречные исковые требования ООО "Строительство и инвестиции" оставлены без удовлетворения.
Ответчик (по первоначальному иску) в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
По его мнению, судом области сделан необоснованный вывод о том, что ООО "Строительство и инвестиции" не вело освоение земельного участка в соответствии с целями заключенного договора аренды и не осуществляло строительство в период до окончания разрешения на строительство. В указанный период ответчик (по первоначальному иску) активно вел работы с энергоснабжающими организациями.
Обращает внимание на то, что ответчик (по первоначальному иску) неоднократно обращался к истцу в период действия договора аренды с просьбой о пролонгации договора.
Считает, что ответчик не имел возможности продлить разрешение на строительство, поскольку спустя 4 дня после окончания срока действия разрешения на строительство 02.11.2010 истцом было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды.
Полагает необоснованными ссылки суда области на акт обследования земельного участка от 26.11.2012 N 216 в качестве доказательства не освоения земельного участка.
Указывает, что вынесенное решение суда противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008.
По его мнению, договор аренды земельного участка является действующим, поскольку не погашена запись о прекращении действия договора аренды.
Обращает внимание на то, что за весь период с момента уведомления о расторжении договора ООО "Строительство и инвестиции" производило оплату арендной платы, истец денежные средства принимал.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца возражал против апелляционной жалобы по основаниям, указанным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.
Представитель ответчика (по первоначальному иску) в судебном заседании поддержал позицию жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом г. Тулы (арендодатель) и ОАО "Центргаз" (арендатор) был заключен договор аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 земельного участка с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0008, площадью 4 816, 00 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Ф. Энгельса, 4, для строительства гостиницы, сроком на 3 года (т. 1, л.д. 25-30).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор согласно пункту 3.4 договора считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации.
Договор был зарегистрирован 15.12.2005, что подтверждается штампом уполномоченного органа на договоре (т. 1, л.д. 30).
Соглашением от 21.01.2008 к договору аренды стороны дополнили договор пунктом 9.1.6, которым включили в обязанности арендатора в срок до 30.12.2008 разработать проектную документацию, согласовать ее с уполномоченными государственными и муниципальными органами, осуществить государственную экспертизу проектной документации (т. 1, л.д. 36).
Соглашение прошло государственную регистрацию 11.04.2008 (т. 1, л.д. 37).
В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в Постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области", департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды обязательства по которым не исполнены.
Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
Соглашением от 03.04.2008 N 193-08 ОАО "Центргаз" уступило ООО "Строительство и инвестиции" права и обязанности, предоставленные ОАО "Центргаз" постановлениями от 15.07.2005 N 1287 "О предоставлении ОАО "Центргаз" в аренду земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы для строительства гостиницы (в редакции постановлений от 06.10.2006 N 2381 и от 27.09.2007 N 3494) и от 29.01.2008 N 251 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы".
ОАО "Центргаз" и ООО "Строительство и инвестиции" заключили соглашение от 15.09.2008 о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, зарегистрированное в управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области 30.10.2008 (т. 1, л.д. 38).
ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство от 28.11.2008 N 71-408/08 сроком действия до 28.10.2010 (т. 1, л.д. 64).
Письмом от 22.12.2008 N 23/08 арендатор обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы с просьбой подписать соглашение о продлении срока действия договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874. В ответе от 10.03.2009 на обращение департамент сообщил об отсутствии необходимости в продлении срока договора, поскольку он считается возобновленным на неопределенный срок (т. 1, л.д. 65-66).
Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области 05.11.2010 направил арендатору уведомление от 02.11.2010 N 35-01-14/8148 об отказе от договора аренды N 05Ц0874 от 25.10.2005, согласно которому действие договора аренды прекращается по истечении месяца со дня доставки уведомления, в срок до окончания действия договора ответчику надлежало освободить земельный участок и передать его по акту-приема-передачи арендодателю (т. 1, л.д. 45).
Уведомление было получено Арендатором 03.12.2010, что подтверждено отметкой на почтовом уведомлении (т. 1, л.д. 46).
Земельный участок ответчиком передан арендодателю не был, что послужило основанием для обращения министерства с иском в Арбитражный суд Тульской области.
ООО "Строительство и инвестиции" с иском не согласилось и подало встречный иск о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующем.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В данном случае правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка.
Правовое регулирование указанного договора предусмотрено параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.
Как следует из материалов дела, министерство 02.11.2010 направило в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды, которое получено последним 03.12.2010 (т. 1, л.д. 45-46).
Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
С учетом изложенного, суд области по праву пришел к выводу о том, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 10Ц2243 не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, в связи с чем договор прекратил свое действие с 03.01.2011.
При этом судом области дана правильная оценка возражениям ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство сроком действия до 28.10.2010 (т. 1, л.д. 64).
До заключения договора о передаче прав по договору аренды первоначальный Арендатор - ОАО "Центргаз" в 2006 году получил заключение об инженерно-геологических изысканиях, заказал проектную документацию, которая была разработана в 2007 году, в 2007 году, получил технические условия на водоснабжение, водоотведение, подключение к ливневой канализации, на устройству наружного освещения, радиофикацию, оборудование телевизионными антеннами, согласование с ГИБДД УВД по Тульской области, решил вопрос о составлении и утверждении градостроительного плана земельного участка (постановление от 29.01.2008). До получения разрешения на строительство проектная документация и результаты инженерных изысканий прошли государственную экспертизу, и проект получил положительное заключение от 20.06.2008. ООО "Строительство и инвестиции" в феврале 2009 года получило технические условия ООО "Туларегионгаз" и ОАО "Тулагорэлектросети".
Фактически все необходимые работы, предшествующие строительству были выполнены до 2010 года. ООО "Строительство и инвестиции" заключило с ООО "Белстрой-1" договор строительного подряда от 07.12.2009 N 12 на работы по устройству фундаментов и монтажу металлоконструкций каркаса объекта - Гостинично-деловой комплекс по ул. Ф.Энгельса в г. Туле (т. 1, л.д. 93).
По договору подряда представлены только два акта за июнь 2010 года, иные доказательства строительства не представлены. Из данных актов можно сделать вывод о проведении неких земляных работ. Видимые следы строительства в виде котлована, фундамента, установленных металлоконструкций отсутствуют, равно, как не подтверждено выполнение работ по выносу сетей. Строительство не завершено до настоящего времени, что подтверждено актом обследования земельного участка от 02.11.2012 N 216, где указано, что земельный участок на местности огорожен забором из профлиста (т. 1, л.д. 97-100).
Судом первой инстанции установлено, что на огороженном земельном участке прорастают деревья и кустарники. Строительных работ на участке не выявлено, при визуальном осмотре объектов не обнаружено (т. 1, л.д. 49-50).
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что им были заключены в 2008 и 2009 годах договоры на выполнение работ, необходимые для строительства объекта не опровергают указанных выводов суда первой инстанции, поскольку факт наличия каких-либо строительных работ на арендуемом земельном участке по состоянию на ноябрь 2012 года не установлен и ответчиком не подтвержден.
С учетом изложенного, суд области обоснованно пришел к выводу о том, что ОАО "Центргаз", а затем после передачи права аренды - ООО "Строительство и инвестиции", арендовав земельный участок для строительства, не выполнило работы.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации высказана в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от 25.10.2005 N 05Ц0874 и письмом департамента имущественных и земельных отношений Тульской области от 10.03.2009 подтверждается, что общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта (т. 1, л.д. 25-30, 66).
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Поскольку судом области установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0008 строительство не ведется, арендодатель отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и на момент рассмотрения спора между сторонами отсутствует действующий договор аренды спорного земельного участка, правовые основания для его занятия у ООО "Строительство и инвестиции" не имеются.
Заявляя встречные исковые требования, общество фактически требует продления срока действия договора на период, в течение которого им не предпринималось никаких мер для начала строительства. При этом доказательств наличия объективных препятствий этого времени суду не представлено.
Кроме того, в настоящий момент ответчик не имеет соответствующего разрешения уполномоченного органа для строительства объекта (гостиница), необходимого для использования арендуемого земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора аренды (пункт 2.1, 2.2).
Возражения заявителя в апелляционной жалобе о том, что общество принимало активные действия по заключению договора аренды на новый срок (письмо от 22.12.2008 N 23/08), подлежат отклонению.
Договор аренды земельного участка, считался заключенным на неопределенный срок и необходимость обращаться в 2010 году за его продлением в уполномоченный орган у ответчика отсутствовала.
Ссылка заявителя жалобы на направленное им повторное письмо от 12.04.2011 N 36/04 в адрес истца с просьбой предоставить земельный участок в аренду сроком на 5 лет, не принимается во внимание, поскольку не является предметом настоящего спора.
Доводы заявителя о том, что он не имел возможности продлить разрешение на строительство, срок которого закончился 28.10.2010, поскольку 02.11.2010 министерством было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды, являются необоснованными.
Допустимых и относимых доказательств того, что именно препятствовало обществу заблаговременно оформить разрешительную документацию на строительство гостиницы до момента (28.10.2010) окончания действия разрешения от 28.11.2008 N 71-408/08 (т. 1, л.д. 64), суду не представлено.
Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что в действиях министерства имеется злоупотребление правом при добросовестном поведении ответчика, поскольку они опровергаются материалами дела.
Общество не выполнило условия договора аренды и требования действующего законодательства, не использовало спорный земельный участок для строительства, разрешение на строительство в разумные сроки в установленном порядке не получило, строительные работы на спорном земельном участке не ведутся.
Ссылка ответчика в жалобе на пункт 7.6 договора, предусматривающий направление одной из сторон заявления о государственной регистрации отказа от договора, не принимается во внимание.
Из условий данного пункта договора следует, что направление заявления о государственной регистрации отказа от договора является правом каждой стороны, но не вменяется в их обязанность.
Не направление заявления в регистрирующий орган не имеет правового значения при установлении судом факта получения ответчиком уведомления об отказе арендодателя от договора, дающим истцу право требовать освобождения занимаемого земельного участка.
Согласно пункту 7.6 договора аренды предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка производится заказным письмом с уведомлением. Предупреждение считается исполненным в день его получения другой стороной.
Ответчиком предупреждение истца об отказе от договора аренды получено 03.02.2010 (т. 1, л.д. 46). Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что с момента получения уведомления о расторжении договора он производит оплату аренды земельного участка и департамент принимает данные платежи, подлежат отклонению.
В соответствии пунктом 7.8 договора по требованию одной из сторон при расторжении или отказе от договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи земельного участка.
В материалах дела доказательства передачи ответчиком истцу земельного участка отсутствуют.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК РФ, пунктом 38 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы отсутствуют.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 по делу N А68-10139/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2013 ПО ДЕЛУ N А68-10139/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2013 г. по делу N А68-10139/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца (ответчика по встречному иску) - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) - представителя Агапкиной Ю.А. (доверенность от 08.05.2013 N 20-01-22/4845), ответчика (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" (ИНН 7107097397, ОГРН 1067107023730) - представителя Шараповой И.В. (доверенность от 01.11.2012), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 по делу N А68-10139/12 (судья Глазкова Е.Н.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось (далее - министерство, истец) обратилось в арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" (далее - ООО "Строительство и инвестиции", ответчик) об освобождении земельного участка.
ООО "Строительство и инвестиции" подало встречный иск к министерству о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
Решением Арбитражного суда Тульской области исковые требования министерства удовлетворены. Встречные исковые требования ООО "Строительство и инвестиции" оставлены без удовлетворения.
Ответчик (по первоначальному иску) в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
По его мнению, судом области сделан необоснованный вывод о том, что ООО "Строительство и инвестиции" не вело освоение земельного участка в соответствии с целями заключенного договора аренды и не осуществляло строительство в период до окончания разрешения на строительство. В указанный период ответчик (по первоначальному иску) активно вел работы с энергоснабжающими организациями.
Обращает внимание на то, что ответчик (по первоначальному иску) неоднократно обращался к истцу в период действия договора аренды с просьбой о пролонгации договора.
Считает, что ответчик не имел возможности продлить разрешение на строительство, поскольку спустя 4 дня после окончания срока действия разрешения на строительство 02.11.2010 истцом было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды.
Полагает необоснованными ссылки суда области на акт обследования земельного участка от 26.11.2012 N 216 в качестве доказательства не освоения земельного участка.
Указывает, что вынесенное решение суда противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008.
По его мнению, договор аренды земельного участка является действующим, поскольку не погашена запись о прекращении действия договора аренды.
Обращает внимание на то, что за весь период с момента уведомления о расторжении договора ООО "Строительство и инвестиции" производило оплату арендной платы, истец денежные средства принимал.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца возражал против апелляционной жалобы по основаниям, указанным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.
Представитель ответчика (по первоначальному иску) в судебном заседании поддержал позицию жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом г. Тулы (арендодатель) и ОАО "Центргаз" (арендатор) был заключен договор аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 земельного участка с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0008, площадью 4 816, 00 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Ф. Энгельса, 4, для строительства гостиницы, сроком на 3 года (т. 1, л.д. 25-30).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор согласно пункту 3.4 договора считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации.
Договор был зарегистрирован 15.12.2005, что подтверждается штампом уполномоченного органа на договоре (т. 1, л.д. 30).
Соглашением от 21.01.2008 к договору аренды стороны дополнили договор пунктом 9.1.6, которым включили в обязанности арендатора в срок до 30.12.2008 разработать проектную документацию, согласовать ее с уполномоченными государственными и муниципальными органами, осуществить государственную экспертизу проектной документации (т. 1, л.д. 36).
Соглашение прошло государственную регистрацию 11.04.2008 (т. 1, л.д. 37).
В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в Постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области", департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды обязательства по которым не исполнены.
Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
Соглашением от 03.04.2008 N 193-08 ОАО "Центргаз" уступило ООО "Строительство и инвестиции" права и обязанности, предоставленные ОАО "Центргаз" постановлениями от 15.07.2005 N 1287 "О предоставлении ОАО "Центргаз" в аренду земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы для строительства гостиницы (в редакции постановлений от 06.10.2006 N 2381 и от 27.09.2007 N 3494) и от 29.01.2008 N 251 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы".
ОАО "Центргаз" и ООО "Строительство и инвестиции" заключили соглашение от 15.09.2008 о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, зарегистрированное в управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области 30.10.2008 (т. 1, л.д. 38).
ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство от 28.11.2008 N 71-408/08 сроком действия до 28.10.2010 (т. 1, л.д. 64).
Письмом от 22.12.2008 N 23/08 арендатор обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы с просьбой подписать соглашение о продлении срока действия договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874. В ответе от 10.03.2009 на обращение департамент сообщил об отсутствии необходимости в продлении срока договора, поскольку он считается возобновленным на неопределенный срок (т. 1, л.д. 65-66).
Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области 05.11.2010 направил арендатору уведомление от 02.11.2010 N 35-01-14/8148 об отказе от договора аренды N 05Ц0874 от 25.10.2005, согласно которому действие договора аренды прекращается по истечении месяца со дня доставки уведомления, в срок до окончания действия договора ответчику надлежало освободить земельный участок и передать его по акту-приема-передачи арендодателю (т. 1, л.д. 45).
Уведомление было получено Арендатором 03.12.2010, что подтверждено отметкой на почтовом уведомлении (т. 1, л.д. 46).
Земельный участок ответчиком передан арендодателю не был, что послужило основанием для обращения министерства с иском в Арбитражный суд Тульской области.
ООО "Строительство и инвестиции" с иском не согласилось и подало встречный иск о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующем.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В данном случае правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка.
Правовое регулирование указанного договора предусмотрено параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.
Как следует из материалов дела, министерство 02.11.2010 направило в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды, которое получено последним 03.12.2010 (т. 1, л.д. 45-46).
Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
С учетом изложенного, суд области по праву пришел к выводу о том, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 10Ц2243 не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, в связи с чем договор прекратил свое действие с 03.01.2011.
При этом судом области дана правильная оценка возражениям ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство сроком действия до 28.10.2010 (т. 1, л.д. 64).
До заключения договора о передаче прав по договору аренды первоначальный Арендатор - ОАО "Центргаз" в 2006 году получил заключение об инженерно-геологических изысканиях, заказал проектную документацию, которая была разработана в 2007 году, в 2007 году, получил технические условия на водоснабжение, водоотведение, подключение к ливневой канализации, на устройству наружного освещения, радиофикацию, оборудование телевизионными антеннами, согласование с ГИБДД УВД по Тульской области, решил вопрос о составлении и утверждении градостроительного плана земельного участка (постановление от 29.01.2008). До получения разрешения на строительство проектная документация и результаты инженерных изысканий прошли государственную экспертизу, и проект получил положительное заключение от 20.06.2008. ООО "Строительство и инвестиции" в феврале 2009 года получило технические условия ООО "Туларегионгаз" и ОАО "Тулагорэлектросети".
Фактически все необходимые работы, предшествующие строительству были выполнены до 2010 года. ООО "Строительство и инвестиции" заключило с ООО "Белстрой-1" договор строительного подряда от 07.12.2009 N 12 на работы по устройству фундаментов и монтажу металлоконструкций каркаса объекта - Гостинично-деловой комплекс по ул. Ф.Энгельса в г. Туле (т. 1, л.д. 93).
По договору подряда представлены только два акта за июнь 2010 года, иные доказательства строительства не представлены. Из данных актов можно сделать вывод о проведении неких земляных работ. Видимые следы строительства в виде котлована, фундамента, установленных металлоконструкций отсутствуют, равно, как не подтверждено выполнение работ по выносу сетей. Строительство не завершено до настоящего времени, что подтверждено актом обследования земельного участка от 02.11.2012 N 216, где указано, что земельный участок на местности огорожен забором из профлиста (т. 1, л.д. 97-100).
Судом первой инстанции установлено, что на огороженном земельном участке прорастают деревья и кустарники. Строительных работ на участке не выявлено, при визуальном осмотре объектов не обнаружено (т. 1, л.д. 49-50).
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что им были заключены в 2008 и 2009 годах договоры на выполнение работ, необходимые для строительства объекта не опровергают указанных выводов суда первой инстанции, поскольку факт наличия каких-либо строительных работ на арендуемом земельном участке по состоянию на ноябрь 2012 года не установлен и ответчиком не подтвержден.
С учетом изложенного, суд области обоснованно пришел к выводу о том, что ОАО "Центргаз", а затем после передачи права аренды - ООО "Строительство и инвестиции", арендовав земельный участок для строительства, не выполнило работы.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации высказана в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от 25.10.2005 N 05Ц0874 и письмом департамента имущественных и земельных отношений Тульской области от 10.03.2009 подтверждается, что общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта (т. 1, л.д. 25-30, 66).
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Поскольку судом области установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0008 строительство не ведется, арендодатель отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и на момент рассмотрения спора между сторонами отсутствует действующий договор аренды спорного земельного участка, правовые основания для его занятия у ООО "Строительство и инвестиции" не имеются.
Заявляя встречные исковые требования, общество фактически требует продления срока действия договора на период, в течение которого им не предпринималось никаких мер для начала строительства. При этом доказательств наличия объективных препятствий этого времени суду не представлено.
Кроме того, в настоящий момент ответчик не имеет соответствующего разрешения уполномоченного органа для строительства объекта (гостиница), необходимого для использования арендуемого земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора аренды (пункт 2.1, 2.2).
Возражения заявителя в апелляционной жалобе о том, что общество принимало активные действия по заключению договора аренды на новый срок (письмо от 22.12.2008 N 23/08), подлежат отклонению.
Договор аренды земельного участка, считался заключенным на неопределенный срок и необходимость обращаться в 2010 году за его продлением в уполномоченный орган у ответчика отсутствовала.
Ссылка заявителя жалобы на направленное им повторное письмо от 12.04.2011 N 36/04 в адрес истца с просьбой предоставить земельный участок в аренду сроком на 5 лет, не принимается во внимание, поскольку не является предметом настоящего спора.
Доводы заявителя о том, что он не имел возможности продлить разрешение на строительство, срок которого закончился 28.10.2010, поскольку 02.11.2010 министерством было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды, являются необоснованными.
Допустимых и относимых доказательств того, что именно препятствовало обществу заблаговременно оформить разрешительную документацию на строительство гостиницы до момента (28.10.2010) окончания действия разрешения от 28.11.2008 N 71-408/08 (т. 1, л.д. 64), суду не представлено.
Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что в действиях министерства имеется злоупотребление правом при добросовестном поведении ответчика, поскольку они опровергаются материалами дела.
Общество не выполнило условия договора аренды и требования действующего законодательства, не использовало спорный земельный участок для строительства, разрешение на строительство в разумные сроки в установленном порядке не получило, строительные работы на спорном земельном участке не ведутся.
Ссылка ответчика в жалобе на пункт 7.6 договора, предусматривающий направление одной из сторон заявления о государственной регистрации отказа от договора, не принимается во внимание.
Из условий данного пункта договора следует, что направление заявления о государственной регистрации отказа от договора является правом каждой стороны, но не вменяется в их обязанность.
Не направление заявления в регистрирующий орган не имеет правового значения при установлении судом факта получения ответчиком уведомления об отказе арендодателя от договора, дающим истцу право требовать освобождения занимаемого земельного участка.
Согласно пункту 7.6 договора аренды предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка производится заказным письмом с уведомлением. Предупреждение считается исполненным в день его получения другой стороной.
Ответчиком предупреждение истца об отказе от договора аренды получено 03.02.2010 (т. 1, л.д. 46). Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что с момента получения уведомления о расторжении договора он производит оплату аренды земельного участка и департамент принимает данные платежи, подлежат отклонению.
В соответствии пунктом 7.8 договора по требованию одной из сторон при расторжении или отказе от договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи земельного участка.
В материалах дела доказательства передачи ответчиком истцу земельного участка отсутствуют.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК РФ, пунктом 38 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы отсутствуют.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 по делу N А68-10139/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)