Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Барьяхтар И.Ю., Щелокаевой Т.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича, ИНН 441400548270, ОГРН 308440125600025
на решение Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года по делу N А31-2756/2013, принятое судом в составе судьи Хубеева А.Ф.
по иску индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича (ИНН 441400548270 ОГРН 308440125600025)
к обществу с ограниченной ответственностью "НеоСинтез" (ИНН 4401103459 ОГРН 1094401005753),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Рыжов Сергей Александрович,
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
индивидуальный предприниматель Зимняков Евгений Петрович (далее - Предприниматель, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НеоСинтез" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 99 225 руб. долга по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2012 N 1 (далее - Договор) за период с 15.01.2013 по 28.02.2013 (далее - Спорный период).
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Рыжов Сергей Александрович (далее - ИП Рыжов, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что по Договору ответчик арендовал 378 кв. м, то есть часть нежилого помещения, намного большую, чем ранее. Следовательно, предметы договоров не совпадают, и суд сделал не правильный вывод, что ответчик арендовал у истца ту же часть помещений, что он занимал по договору аренды с прежним арендодателем. Действительно, акт приема-передачи от 15.11.2012 был подписан позднее 15.11.2012, однако, ответчик признал факт использования части нежилых помещений N 2-7 (производственный цех) с 15.11.2012 площадью 378 кв. м документами по оплате аренды, актом от 30.11.2012 N 50, актом от 31.12.2012 N 70, то есть этот вопрос предметом спора не является. Довод суда по поводу выставленного счета от 14.01.2013 N 2 несостоятелен, поскольку в пункте 3.4 Договора установлено, что арендатор оплачивает арендную плату, указанную в пункте 3.2, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением денежных средств в кассу арендодателя в порядке предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца. Оплата по договору не была обусловлена предъявлением со стороны истца счета. Истец по просьбе ответчика (в связи с новогодними праздниками) выставил за январь месяц два счета. Ответчик не представил доказательств возврата объекта аренды, а также расторжения Договора в одностороннем порядке. Счет от 14.01.2013 N 2 не может являться доказательством времени фактического пользования помещением и возврата его арендодателю в удовлетворительном состоянии, пригодном для его эксплуатации. В судебных заседаниях ответчик неоднократно предлагал заключить мировое соглашение на 5 000 руб., возместив услуги по утилизации мусора и химического порошка, тем самым подтверждая оставленное в непригодном состоянии арендуемое помещение. У ответчика имеется задолженность за электроэнергию в размере 29 403 руб. за декабрь 2012 года и январь 2013 года. Суд сделал ошибочный вывод, что задолженность возникла в связи с внедоговорным потреблением электроэнергии. Арендатор не использует арендованное помещение с 20.01.2013, вывез свое производственное оборудование, но не освободил и не вернул истцу по акту приема-передачи, не принял мер по досрочному прекращению Договора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, обжалуемое решение - без изменения.
Третье лицо в письменных пояснениях поддерживает доводы истца, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 09.10.2013 по 10.10.2013.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, заявили письменные ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
20.04.2012 Общество с ограниченной ответственностью "СитиСервис" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 19-а/2012, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное пользование часть нежилого помещения N 2 общей площадью 288 кв. м, расположенное на 1-м этаже здания производственного корпуса по ремонту тракторов Лит. 31 по адресу: город Кострома, улица Костромская, 99, а арендатор - принять нежилое помещение и выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в разделе 3 настоящего договора; срок аренды с 01.05.2012 по 31.03.2013.
Арендуемая часть помещений была отделена стеной из пеноблоков и имела отдельный вход.
В связи со сменой собственника помещения, истец обратился к ответчику с предложением с 15.11.2012 заключить договор аренды спорного помещения (копия письма от 20.11.2012, л.д. 68).
15.11.2012 Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, по условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения N 2, 3, 4, 5, 6, 7 (производственный цех) по адресу: г. Кострома, ул. Костромская, д. 99, общей площадью 378 кв. м под производственный цех.
Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2012 Серия 44-АБ N 605948, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области) (пункт 1.3. Договора).
В силу пункта 2.1.1 арендодатель обязуется своевременно предоставить арендатору нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 Договора, по приемно-сдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.
Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.4 Договора арендатор обязан своевременно производить арендные платежи (платежи за пользование помещением) из расчета: 175 руб. за 1 кв. м. Общая сумма арендной платы (платы за пользование помещением) за один месяц составляет 66 150 руб.
Арендатор оплачивает арендную плату (плату за пользование помещением), указанную в пункте 3.2, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением денежных средств в кассу арендодателя в порядке предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца.
Срок аренды установлен с 15.11.2012 по 31.07.2013 (пункт 4.1 Договора).
Объект аренды передан ответчику по акту от 15.11.2012, в котором площадь помещения составляет 498 кв. м.
С 20.01.2013 ответчик нежилое помещение не использует.
08.02.2013 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием внести арендную плату за Спорный период.
Требование Предпринимателя ответчиком не исполнено, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата объекта найма, в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Объект аренды передан ответчику по акту от 15.11.2012, в котором площадь помещения составляет 498 кв. м. Акт подписан сторонами без разногласий.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться только обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.
Вопреки правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил документа о возврате арендованного имущества после окончания срока действия Договора.
Требований о понуждении истца принять это имущество ответчиком не предъявлялось.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик в суде первой инстанции заявлял о незаключенности Договора, поскольку стороны не согласовали его предмет.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем, и его состояния.
В Договоре и акте приема-передачи от 15.11.2012 прописаны данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный: наименование имущества, его назначение, качественные характеристики (местонахождение, площадь).
Кроме того, согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Арендуемое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2012. Акт подписан без возражений, разногласий относительно предмета Договора у сторон не возникло.
В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета Договора в процессе его исполнения (ноябрь 2012 года, декабрь 2013 года).
Доказательств обращений ответчика к истцу либо претензий о невозможности использовать арендованное помещение или наличие препятствий для его использования в течение Спорного периода, ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного помещения. Оснований считать Договор субаренды незаключенным у суда не имеется.
В отзыве в суде первой инстанции ответчик указал, что передал ключи от помещения арендодателю. Указанное обстоятельство не подтверждено документально.
Тот факт, что Общество в Спорный период не использовало арендованное помещение, не освобождает ответчика от обязанности внесения арендных платежей истцу, поскольку ответчик фактически остался арендатором помещения, арендные отношения в соответствии с условиями Договора и действующего законодательства не прекратил, имущество по акту истцу не передал.
Счет от 14.01.2013 не является доказательством возврата помещения, досрочного расторжения Договора.
Арендная плата за Спорный период начислена истцом в соответствии с условиями Договора (пункты 1.1, 3.1, 3.2).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционную жалобу истца следует удовлетворить, обжалуемое решение отменить.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года по делу N А31-2756/2013 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НеоСинтез", ИНН 4401103459, ОГРН 1094401005753, в пользу индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича 99 225 руб. 00 коп. задолженности по договору аренды N 1 от 15.11.2012 за период с 15.01.2013 по 28.02.2013, а также 5969 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2013 ПО ДЕЛУ N А31-2756/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2013 г. по делу N А31-2756/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Барьяхтар И.Ю., Щелокаевой Т.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича, ИНН 441400548270, ОГРН 308440125600025
на решение Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года по делу N А31-2756/2013, принятое судом в составе судьи Хубеева А.Ф.
по иску индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича (ИНН 441400548270 ОГРН 308440125600025)
к обществу с ограниченной ответственностью "НеоСинтез" (ИНН 4401103459 ОГРН 1094401005753),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Рыжов Сергей Александрович,
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
индивидуальный предприниматель Зимняков Евгений Петрович (далее - Предприниматель, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НеоСинтез" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 99 225 руб. долга по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2012 N 1 (далее - Договор) за период с 15.01.2013 по 28.02.2013 (далее - Спорный период).
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Рыжов Сергей Александрович (далее - ИП Рыжов, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что по Договору ответчик арендовал 378 кв. м, то есть часть нежилого помещения, намного большую, чем ранее. Следовательно, предметы договоров не совпадают, и суд сделал не правильный вывод, что ответчик арендовал у истца ту же часть помещений, что он занимал по договору аренды с прежним арендодателем. Действительно, акт приема-передачи от 15.11.2012 был подписан позднее 15.11.2012, однако, ответчик признал факт использования части нежилых помещений N 2-7 (производственный цех) с 15.11.2012 площадью 378 кв. м документами по оплате аренды, актом от 30.11.2012 N 50, актом от 31.12.2012 N 70, то есть этот вопрос предметом спора не является. Довод суда по поводу выставленного счета от 14.01.2013 N 2 несостоятелен, поскольку в пункте 3.4 Договора установлено, что арендатор оплачивает арендную плату, указанную в пункте 3.2, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением денежных средств в кассу арендодателя в порядке предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца. Оплата по договору не была обусловлена предъявлением со стороны истца счета. Истец по просьбе ответчика (в связи с новогодними праздниками) выставил за январь месяц два счета. Ответчик не представил доказательств возврата объекта аренды, а также расторжения Договора в одностороннем порядке. Счет от 14.01.2013 N 2 не может являться доказательством времени фактического пользования помещением и возврата его арендодателю в удовлетворительном состоянии, пригодном для его эксплуатации. В судебных заседаниях ответчик неоднократно предлагал заключить мировое соглашение на 5 000 руб., возместив услуги по утилизации мусора и химического порошка, тем самым подтверждая оставленное в непригодном состоянии арендуемое помещение. У ответчика имеется задолженность за электроэнергию в размере 29 403 руб. за декабрь 2012 года и январь 2013 года. Суд сделал ошибочный вывод, что задолженность возникла в связи с внедоговорным потреблением электроэнергии. Арендатор не использует арендованное помещение с 20.01.2013, вывез свое производственное оборудование, но не освободил и не вернул истцу по акту приема-передачи, не принял мер по досрочному прекращению Договора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, обжалуемое решение - без изменения.
Третье лицо в письменных пояснениях поддерживает доводы истца, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 09.10.2013 по 10.10.2013.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, заявили письменные ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
20.04.2012 Общество с ограниченной ответственностью "СитиСервис" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 19-а/2012, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное пользование часть нежилого помещения N 2 общей площадью 288 кв. м, расположенное на 1-м этаже здания производственного корпуса по ремонту тракторов Лит. 31 по адресу: город Кострома, улица Костромская, 99, а арендатор - принять нежилое помещение и выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в разделе 3 настоящего договора; срок аренды с 01.05.2012 по 31.03.2013.
Арендуемая часть помещений была отделена стеной из пеноблоков и имела отдельный вход.
В связи со сменой собственника помещения, истец обратился к ответчику с предложением с 15.11.2012 заключить договор аренды спорного помещения (копия письма от 20.11.2012, л.д. 68).
15.11.2012 Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, по условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения N 2, 3, 4, 5, 6, 7 (производственный цех) по адресу: г. Кострома, ул. Костромская, д. 99, общей площадью 378 кв. м под производственный цех.
Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2012 Серия 44-АБ N 605948, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области) (пункт 1.3. Договора).
В силу пункта 2.1.1 арендодатель обязуется своевременно предоставить арендатору нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 Договора, по приемно-сдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.
Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.4 Договора арендатор обязан своевременно производить арендные платежи (платежи за пользование помещением) из расчета: 175 руб. за 1 кв. м. Общая сумма арендной платы (платы за пользование помещением) за один месяц составляет 66 150 руб.
Арендатор оплачивает арендную плату (плату за пользование помещением), указанную в пункте 3.2, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением денежных средств в кассу арендодателя в порядке предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца.
Срок аренды установлен с 15.11.2012 по 31.07.2013 (пункт 4.1 Договора).
Объект аренды передан ответчику по акту от 15.11.2012, в котором площадь помещения составляет 498 кв. м.
С 20.01.2013 ответчик нежилое помещение не использует.
08.02.2013 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием внести арендную плату за Спорный период.
Требование Предпринимателя ответчиком не исполнено, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата объекта найма, в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Объект аренды передан ответчику по акту от 15.11.2012, в котором площадь помещения составляет 498 кв. м. Акт подписан сторонами без разногласий.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться только обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.
Вопреки правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил документа о возврате арендованного имущества после окончания срока действия Договора.
Требований о понуждении истца принять это имущество ответчиком не предъявлялось.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик в суде первой инстанции заявлял о незаключенности Договора, поскольку стороны не согласовали его предмет.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем, и его состояния.
В Договоре и акте приема-передачи от 15.11.2012 прописаны данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный: наименование имущества, его назначение, качественные характеристики (местонахождение, площадь).
Кроме того, согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Арендуемое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2012. Акт подписан без возражений, разногласий относительно предмета Договора у сторон не возникло.
В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета Договора в процессе его исполнения (ноябрь 2012 года, декабрь 2013 года).
Доказательств обращений ответчика к истцу либо претензий о невозможности использовать арендованное помещение или наличие препятствий для его использования в течение Спорного периода, ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного помещения. Оснований считать Договор субаренды незаключенным у суда не имеется.
В отзыве в суде первой инстанции ответчик указал, что передал ключи от помещения арендодателю. Указанное обстоятельство не подтверждено документально.
Тот факт, что Общество в Спорный период не использовало арендованное помещение, не освобождает ответчика от обязанности внесения арендных платежей истцу, поскольку ответчик фактически остался арендатором помещения, арендные отношения в соответствии с условиями Договора и действующего законодательства не прекратил, имущество по акту истцу не передал.
Счет от 14.01.2013 не является доказательством возврата помещения, досрочного расторжения Договора.
Арендная плата за Спорный период начислена истцом в соответствии с условиями Договора (пункты 1.1, 3.1, 3.2).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционную жалобу истца следует удовлетворить, обжалуемое решение отменить.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Костромской области от 22 июля 2013 года по делу N А31-2756/2013 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НеоСинтез", ИНН 4401103459, ОГРН 1094401005753, в пользу индивидуального предпринимателя Зимнякова Евгения Петровича 99 225 руб. 00 коп. задолженности по договору аренды N 1 от 15.11.2012 за период с 15.01.2013 по 28.02.2013, а также 5969 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)