Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Ганул А.В., доверенность от 07.09.2012, Малиновская Л.В., доверенность от 17.07.2012,
от ответчика: Винокурова Л.Н., доверенность от 24.04.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22172/2012) ООО "Балстэк" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2012 по делу N А56-36881/2012 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс"
к ООО "Балстэк"
о взыскании 8 429 871 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Завод строительных биоконструкций "Армакс" (ОРГН: 1037839005918, Санкт-Петербург, Пушкин, Октябрьский б-р, д. 8, к. 2, литер Б. пом. 8Н; далее - ООО "Армакс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балстэк" (ОГРН: 1067847569382, Санкт-Петербург, наб. Канала Грибоедова, д. 26; далее - ООО "Балстэк"), с учетом заявленного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ходатайства об уменьшении размера исковых требований, о взыскании 3 888 220 рублей в счет компенсации расходов на ремонтно-отделочные работы, выполненные по Соглашению от 08.11.2011, в нежилых помещениях на пятом этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стартовая улица, дом 8, литера А.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2012 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ООО "Балстэк", ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 19.09.2011 N 113/ДА-11, по условиям которого ООО "Балстэк" обязалось предоставить ООО "Армакс" во временное владение и пользование часть здания площадью 2 694 кв. м на пятом этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8 лит. А.
Пунктом 3.2 договора аренды установлен срок действия договора - по 31.10.2016, поскольку данный договор заключен на срок более года, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Сторонами спора согласовано, что помещения, являющиеся предметом договора аренды, передаются в аренду с выполненной арендодателем отделкой в планировке помещений open-space, включая фальш-пол, подвесные потолки, ковролин в соответствии со стандартом арендодателя, разводку инженерных систем: вентиляции и кондиционирования, освещения (светильники стандарта арендодателя), электропитания и слаботочных систем, системы пожарной сигнализации и оповещения, системы контроля доступа в помещение. Арендатор своими силами и за свой счет выполняет следующие работы: дополнительная перепланировка, установка дополнительных инженерных систем в помещении в соответствии с дизайн-проектом арендатора, установка перегородок в помещении, замена марки ковролина, потолка, светильников на более дорогие по выбору арендатора (п. 4.1 договора аренды).
08.11.2011 стороны заключили Соглашение о проведении ремонтно-отделочных работ в Помещении (далее - Соглашение), 21.11.2011 дополнительное соглашение N 1 к нему, согласно которым ООО "Балстэк" с привлечением третьих лиц выполнило для ООО "Армакс" в соответствии с планом размещения офиса арендатора ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на общую сумму 8 429 871 рублей, что подтверждается подписанными сторонами актами приемки выполненных работ от 25.11.2011 и 29.11.2011, а также актом N 00000282 от 29.11.2011 и первичной документацией.
Истец частично оплатил выполненные для него работы на общую сумму 3 888 220 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 25.10.2011 N 11820, от 03.11.2011 N 5110, от 10.11.2011 N 5177 и N 5187, от 01.12.2011 N 5417.
На основании договора купли-продажи N 14-КБ/12 от 15.02.2012 общество "Балстэк" продало Здание закрытому акционерному обществу "Развитие недвижимости Р.Б.И." (далее - общество "Развитие недвижимости Р.Б.И."). Переход права собственности зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 05.03.2012.
На основании договора купли-продажи от 23.03.2012 N 3012к общество "Развитие недвижимости Р.Б.И." продало Здание открытому акционерному обществу "Балтийский банк" (далее - Банк). Согласно пункту 1.1.1 этого договора Здание продано с обременением в виде Договора аренды в пользу общества "Армакс".
Здание передано Банку во владение по акту приема-передачи от 23.03.2012. Переход права собственности зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 20.04.2012.
В соответствии с пунктами 1.1., 1.2 агентского договора N 05/03/2012 от 05.03.2012 общество "Балстэк" (агент) обязалось от своего имени, но за счет общества "Развитие недвижимости Р.Б.И." (принципал) в течение срока действия договора совершать юридические и иные действия по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в Здании, уведомлению арендаторов в случаях, предусмотренных действующими договорам.
30.03.2012 ООО "Балстэк" уведомило ООО "Армакс" об отказе от исполнения Договора аренды в соответствии с пунктом 8.3 Договора аренды в связи с неоплатой арендной платы за период пользования, превышающий 40 календарных дней с даты надлежащей оплаты.
20.04.2012 общество "Армакс", общество "Балстэк" и общество "Развитие недвижимости Р.Б.И." подписали акт к Договору аренды, в котором признали Договор аренды расторгнутым с момента подписания настоящего акта и подтвердили освобождение арендатором Помещения. В пункте 6 акта общество "Армакс" подтвердило свою обязанность выплатить задолженность по Договору аренды и Соглашению.
В акте сверки суммы основного долга, подписанного теми же лицами 20.04.2012, общество "Армакс" признало сумму основного долга по состоянию на 20.04.2012 по Договору аренды в размере 2 706 882,08 рублей, по Договору аренды парковочных мест в размере 452 054,67 рублей и по Соглашению в размере 4 541 651 рублей.
Ссылаясь на то, что в силу подпункта "г" пункта 6.2 Договора аренды и статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общество "Балстэк" обязано компенсировать обществу "Армакс" 3 888 220 рублей, затраченных последним на ремонтно-строительные работы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.
Апелляционный суд не согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Подпункт "г" пункта 6.2 Договора аренды предусматривает, что арендатор обязуется не производить перепланировку, а также любые ремонтно-строительные работы, без письменного разрешения арендодателя. Все изменения, дополнения или улучшения в Помещении, включая отделочные работы, должны, если иначе не согласовано в письменной форме с арендодателем в момент получения согласия последнего, остаться в Помещении, и по истечении срока аренды передаются вместе с ним как его часть и становятся собственностью арендодателя по окончании срока действии договора, при условии компенсации арендатору затрат на данные работы.
Таким образом, согласованный сторонами порядок компенсации арендатору затрат за выполненные ремонтно-строительные работы действует до того момента, пока стороны не установили иной порядок компенсации затрат арендатора, понесенных в связи с проведенными ремонтно-строительными работами.
Из содержания соглашения о проведении ремонтно-отделочных работ от 08.11.2011 следует, что стороны изменили порядок компенсации затрат арендатора и распределения расходов, понесенных в связи с выполнением ремонтно-отделочных работ.
Данным соглашением установлено, что арендатор оплачивает арендодателю ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, все возникающие по инициативе арендатора в ходе проведения ремонтно-отделочных работ в помещении дополнительные работы, производятся за счет арендатора.
Спорные работы выполнены по заказу общества "Армакс" в соответствии с его дизайн-проектом (планом размещения его офиса) в целях приспособления Помещения для собственной профессиональной деятельности общества "Армакс".
Доказательства того, что выполненные в Помещении работы представляют потребительскую ценность для нового собственника или арендатора, обществом "Армакс" не представлены.
С учетом этого общество "Армакс" не доказало, что выполненные для его нужд работы являются улучшениями Помещения в смысле пункта 2 статьи 623 ГК РФ, и что они отвечают признакам неотделимых.
Доказательства того, что общество "Балстэк" воспользовалось произведенными в Помещении изменениями, обществом "Армакс" не представлены. Напротив, в актах от 20.04.2012 общество "Армакс" в полном объеме признало долг по оплате выполненных для него работ.
Следует также учитывать, что требования, основанные на пункте 2 статьи 623 ГК РФ и подпункте "г" пункта 6.2 Договора аренды, могут быть предъявлены только к арендодателю. Последующий (после заключения Договора аренды) переход права собственности на сданное в аренду имущество в силу закона (пункт 1 статьи 617 ГК РФ) влечет за собой обременение прав нового собственника имущества правами арендатора. Помещение освобождено обществом "Армакс" 20.04.2012. В этот период времени общество "Балстэк" не являлось ни владельцем, ни собственником Здания и не могло воспользоваться произведенными изменениями.
В связи с изложенным апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2012 по делу N А56-36881/2012 отменить.
Принять новый судебный акт.
В иске отказать.
Взыскать с ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс" (ОРГН: 1037839005918) в пользу ООО "Балстэк" (ОГРН: 1067847569382) 2000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-36881/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2013 г. по делу N А56-36881/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Ганул А.В., доверенность от 07.09.2012, Малиновская Л.В., доверенность от 17.07.2012,
от ответчика: Винокурова Л.Н., доверенность от 24.04.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22172/2012) ООО "Балстэк" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2012 по делу N А56-36881/2012 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс"
к ООО "Балстэк"
о взыскании 8 429 871 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Завод строительных биоконструкций "Армакс" (ОРГН: 1037839005918, Санкт-Петербург, Пушкин, Октябрьский б-р, д. 8, к. 2, литер Б. пом. 8Н; далее - ООО "Армакс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балстэк" (ОГРН: 1067847569382, Санкт-Петербург, наб. Канала Грибоедова, д. 26; далее - ООО "Балстэк"), с учетом заявленного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ходатайства об уменьшении размера исковых требований, о взыскании 3 888 220 рублей в счет компенсации расходов на ремонтно-отделочные работы, выполненные по Соглашению от 08.11.2011, в нежилых помещениях на пятом этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стартовая улица, дом 8, литера А.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2012 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ООО "Балстэк", ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 19.09.2011 N 113/ДА-11, по условиям которого ООО "Балстэк" обязалось предоставить ООО "Армакс" во временное владение и пользование часть здания площадью 2 694 кв. м на пятом этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8 лит. А.
Пунктом 3.2 договора аренды установлен срок действия договора - по 31.10.2016, поскольку данный договор заключен на срок более года, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Сторонами спора согласовано, что помещения, являющиеся предметом договора аренды, передаются в аренду с выполненной арендодателем отделкой в планировке помещений open-space, включая фальш-пол, подвесные потолки, ковролин в соответствии со стандартом арендодателя, разводку инженерных систем: вентиляции и кондиционирования, освещения (светильники стандарта арендодателя), электропитания и слаботочных систем, системы пожарной сигнализации и оповещения, системы контроля доступа в помещение. Арендатор своими силами и за свой счет выполняет следующие работы: дополнительная перепланировка, установка дополнительных инженерных систем в помещении в соответствии с дизайн-проектом арендатора, установка перегородок в помещении, замена марки ковролина, потолка, светильников на более дорогие по выбору арендатора (п. 4.1 договора аренды).
08.11.2011 стороны заключили Соглашение о проведении ремонтно-отделочных работ в Помещении (далее - Соглашение), 21.11.2011 дополнительное соглашение N 1 к нему, согласно которым ООО "Балстэк" с привлечением третьих лиц выполнило для ООО "Армакс" в соответствии с планом размещения офиса арендатора ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на общую сумму 8 429 871 рублей, что подтверждается подписанными сторонами актами приемки выполненных работ от 25.11.2011 и 29.11.2011, а также актом N 00000282 от 29.11.2011 и первичной документацией.
Истец частично оплатил выполненные для него работы на общую сумму 3 888 220 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 25.10.2011 N 11820, от 03.11.2011 N 5110, от 10.11.2011 N 5177 и N 5187, от 01.12.2011 N 5417.
На основании договора купли-продажи N 14-КБ/12 от 15.02.2012 общество "Балстэк" продало Здание закрытому акционерному обществу "Развитие недвижимости Р.Б.И." (далее - общество "Развитие недвижимости Р.Б.И."). Переход права собственности зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 05.03.2012.
На основании договора купли-продажи от 23.03.2012 N 3012к общество "Развитие недвижимости Р.Б.И." продало Здание открытому акционерному обществу "Балтийский банк" (далее - Банк). Согласно пункту 1.1.1 этого договора Здание продано с обременением в виде Договора аренды в пользу общества "Армакс".
Здание передано Банку во владение по акту приема-передачи от 23.03.2012. Переход права собственности зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 20.04.2012.
В соответствии с пунктами 1.1., 1.2 агентского договора N 05/03/2012 от 05.03.2012 общество "Балстэк" (агент) обязалось от своего имени, но за счет общества "Развитие недвижимости Р.Б.И." (принципал) в течение срока действия договора совершать юридические и иные действия по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в Здании, уведомлению арендаторов в случаях, предусмотренных действующими договорам.
30.03.2012 ООО "Балстэк" уведомило ООО "Армакс" об отказе от исполнения Договора аренды в соответствии с пунктом 8.3 Договора аренды в связи с неоплатой арендной платы за период пользования, превышающий 40 календарных дней с даты надлежащей оплаты.
20.04.2012 общество "Армакс", общество "Балстэк" и общество "Развитие недвижимости Р.Б.И." подписали акт к Договору аренды, в котором признали Договор аренды расторгнутым с момента подписания настоящего акта и подтвердили освобождение арендатором Помещения. В пункте 6 акта общество "Армакс" подтвердило свою обязанность выплатить задолженность по Договору аренды и Соглашению.
В акте сверки суммы основного долга, подписанного теми же лицами 20.04.2012, общество "Армакс" признало сумму основного долга по состоянию на 20.04.2012 по Договору аренды в размере 2 706 882,08 рублей, по Договору аренды парковочных мест в размере 452 054,67 рублей и по Соглашению в размере 4 541 651 рублей.
Ссылаясь на то, что в силу подпункта "г" пункта 6.2 Договора аренды и статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общество "Балстэк" обязано компенсировать обществу "Армакс" 3 888 220 рублей, затраченных последним на ремонтно-строительные работы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.
Апелляционный суд не согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Подпункт "г" пункта 6.2 Договора аренды предусматривает, что арендатор обязуется не производить перепланировку, а также любые ремонтно-строительные работы, без письменного разрешения арендодателя. Все изменения, дополнения или улучшения в Помещении, включая отделочные работы, должны, если иначе не согласовано в письменной форме с арендодателем в момент получения согласия последнего, остаться в Помещении, и по истечении срока аренды передаются вместе с ним как его часть и становятся собственностью арендодателя по окончании срока действии договора, при условии компенсации арендатору затрат на данные работы.
Таким образом, согласованный сторонами порядок компенсации арендатору затрат за выполненные ремонтно-строительные работы действует до того момента, пока стороны не установили иной порядок компенсации затрат арендатора, понесенных в связи с проведенными ремонтно-строительными работами.
Из содержания соглашения о проведении ремонтно-отделочных работ от 08.11.2011 следует, что стороны изменили порядок компенсации затрат арендатора и распределения расходов, понесенных в связи с выполнением ремонтно-отделочных работ.
Данным соглашением установлено, что арендатор оплачивает арендодателю ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, все возникающие по инициативе арендатора в ходе проведения ремонтно-отделочных работ в помещении дополнительные работы, производятся за счет арендатора.
Спорные работы выполнены по заказу общества "Армакс" в соответствии с его дизайн-проектом (планом размещения его офиса) в целях приспособления Помещения для собственной профессиональной деятельности общества "Армакс".
Доказательства того, что выполненные в Помещении работы представляют потребительскую ценность для нового собственника или арендатора, обществом "Армакс" не представлены.
С учетом этого общество "Армакс" не доказало, что выполненные для его нужд работы являются улучшениями Помещения в смысле пункта 2 статьи 623 ГК РФ, и что они отвечают признакам неотделимых.
Доказательства того, что общество "Балстэк" воспользовалось произведенными в Помещении изменениями, обществом "Армакс" не представлены. Напротив, в актах от 20.04.2012 общество "Армакс" в полном объеме признало долг по оплате выполненных для него работ.
Следует также учитывать, что требования, основанные на пункте 2 статьи 623 ГК РФ и подпункте "г" пункта 6.2 Договора аренды, могут быть предъявлены только к арендодателю. Последующий (после заключения Договора аренды) переход права собственности на сданное в аренду имущество в силу закона (пункт 1 статьи 617 ГК РФ) влечет за собой обременение прав нового собственника имущества правами арендатора. Помещение освобождено обществом "Армакс" 20.04.2012. В этот период времени общество "Балстэк" не являлось ни владельцем, ни собственником Здания и не могло воспользоваться произведенными изменениями.
В связи с изложенным апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2012 по делу N А56-36881/2012 отменить.
Принять новый судебный акт.
В иске отказать.
Взыскать с ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс" (ОРГН: 1037839005918) в пользу ООО "Балстэк" (ОГРН: 1067847569382) 2000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)