Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.,
от индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны: представитель Сенькин В.Д. по доверенности от 29.01.2013, представитель Красницкий С.П. по доверенности от 19.12.2012
от ООО "Фармактив": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от местной православной религиозной организации Приход Кафедрального собора Рождества пресвятой Богородицы
г. Ростова-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви: представитель не явился, извещен надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фармактив" (ИНН 6166053752, ОГРН 1056166046496)
к индивидуальному предпринимателю Приходько Белле Владимировне (ОГРНИП 304614034200029)
о взыскании задолженности в размере 215 821 руб., расторжении договора аренды,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны
к обществу с ограниченной ответственностью "Фармактив"
о признании договора аренды недействительным
при участии третьего лица - местной православной религиозной организации Приход Кафедрального собора Рождества пресвятой Богородицы
г. Ростова-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фармактив" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Приходько Белле Владимировне (далее - ответчик) взыскании задолженности по арендной плате в размере 215 821 рубль и расторжении договора аренды N 9/10 от 01.10.2012. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 80).
Исковые требования мотивированы тем, что поскольку арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату по договору аренды, имеется сумма задолженности по договору аренды истец просит расторгнуть договор аренды N 9/10 от 01.10.2011 и взыскать арендную плату по договору в сумме 215 821 рубль.
Ответчик подал также встречное исковое заявление о признании договора аренды N 9/10 от 01.10.2011 недействительным.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Местная православная религиозная организация Приход Кафедрального собора Рождества пресвятой Богородицы г. Ростова-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви ИНН 6164048933
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Фармактив" удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фармактив" взыскано 174988 рублей задолженности, 5920 рублей судебных расходов, всего 180908 рублей.
В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска судом отказано.
Индивидуальный предприниматель Приходько Белла Владимировна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012 отменить и принять новое решение, в котором отказать во взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 9/10 от 01.10.2011 в полном объеме, признав договор аренды недействительным.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - вывод суда о том, что собственник помещений подтвердил права с ссудополучателя на сдачу в аренду нежилых помещений не обоснован;
- - имеются основания для признания договора ссуды ничтожным;
- - договор аренды является недействительным, так как заключен неуполномоченным лицом и, возможно, основан на ничтожном договоре ссуды.
- - акт сверки расчетов не соответствует расчету задолженности;
- - расчет задолженности необходимо производить за период с 01.10.2011 до 31.12.2011 (3 месяца) плата за весь период договора не изменен, следовательно за месяц - 10 500 руб.
- соглашением от 01.11.2011 оплата увеличена до 36 000, период договора не изменен, следовательно, оплата в месяц оставляет - 12 000 рублей, далее соглашением оплата уменьшена, значит, ежемесячная оплата составила 8 333 (оплата 25000), таким образом, задолженность составляет сумму в размере 16938 рублей.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо просит рассмотреть дело в его отсутствие и указывает, что по существу апелляционной жалобы дать пояснение не может.
В судебное заседание ООО "Фармактив" и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили, от третьего лица поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ООО "Фармактив" и третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Местная православная религиозная организация Приход Кафедрального собора Рождества Пресвятой Богородицы в г. Ростов-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви является собственником нежилых помещений по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 58, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 5.09.2012 N 01/511/2012-236.
Полномочия на передачу помещения в аренду истец обосновывает ссылкой на договор безвозмездного пользования имуществом N 1 от 01.12.2010, заключенный с Местной православной религиозной организацией Приход Кафедрального собора Рождества Пресвятой Богородицы в г. Ростов-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви, которой спорное помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61 АГ N 621774 от 15.02.2007.
Заключение этого договора истец обосновывает совершенными им затратами на создание указанного имущества, передачей его в собственность религиозной организации и встречным предоставлением, таким образом, частичной компенсации этих затрат.
01.10.2011 между ООО "Фармактив" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Приходько Б.В. (арендатор) заключен договор аренды N 9/10 нежилого помещения. В соответствии с пунктом 2.2. договора в аренду передано для использования по торговое помещение, общей площадью 10, 5 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского 58.
Указанным пунктом так же определен срок договора, который составил период с 01.10.2011 по 31.12.2011.
В силу пункта 3.2. договора размер арендной платы составляет 31 500 рублей. Оплата за использование арендуемого помещения производится путем предоставления аванса за месяц вперед на основании счетов арендодателя в срок не позднее 5-ти банковских дней с момента получения счета но оплату (пункт 3.1. договора).
Арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно, не позднее 3-го числа отчетного месяца (пункт 3.3 договора).
Актом приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2011 года оформлен и зафиксирован факт передачи предмета аренды арендатору.
Соглашением об изменении договора аренды от 01.11.2011 внесены изменения в договор следующего содержания: в аренду передается помещение, общей площадью 13 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 58. Кроме того соглашением изменен размер арендной платы, который составил 36 000 рублей.
По истечении срока договора, соглашением о продлении договора аренды от 31.12.2011 стороны продлили действие договора до 30.06.2012.
Соглашением об изменении договора аренды от 01.01.2012 вновь изменена площадь арендуемого помещения, которая составила 7,5 кв. м, так же измене размер арендной платы на 25 000 рублей в месяц.
Соглашением о продлении договора аренды от 30.06.2012 сторонами вновь продлен срок действия договора до 31.12.2012.
Актом приема-передачи нежилого помещения от 30.06.2012 в аренду передано помещение площадью 10, 5 кв. м.
Полагая, что ответчиком нарушено обязательство по внесению арендной платы, общество предъявило настоящий иск.
В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.07.2012, в которой сообщается о наличии задолженности и необходимости ее погашения. Указанное письмо не получено адресатом, в связи с отсутствием его по указанному адресу.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что сумму арендной оплаты, указанную в пункте 3.2. договора аренды следует делить на три, поскольку срок договора - три месяца, не соответствует обстоятельствам дела и является не обоснованным.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Так, в пункте 3.2. договора аренды стороны согласовали размер арендной платы, который последовательно изменялся сторонами в дополнительных соглашениях к договору. В пункте 3.3. договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее 3-го числа отчетного месяца.
Из системного толкования условий договора суды пришли к выводу о том, что сторонами в пункте 3.2. договора согласована ежемесячная арендная плата. Договор не содержит указаний на то, что сумма, указанная в пункте 3.2. договора является оплатой, установленной на весь период действия договора, т.е. на три месяца. В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что обычно размер аренды устанавливается в договорах аренды недвижимого имущества с указанием ежемесячной арендной платы. Поэтому и истцом и судом первой инстанции дано правильное толкование договору аренды и расчет произведен исходя из того, что в пункте 3.2. договора сторонами указан ежемесячный платеж.
Довод заявителя о том, что собственник не давал согласия на передачу в аренду помещений является не обоснованным, поскольку в отзыве на апелляционную жалобу собственник не подтвердил данный довод. Кроме того, собственник не предъявляет претензий к арендодателю по причине того, что истец сдал в аренду нежилые помещения ответчику.
Довод заявителя о том, что договор аренды N 9/10 от 01.10.2012 является ничтожным также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как видно из материалов дела и не оспорено ответчиком, договор был сторонами подписан, все существенные условия договора согласованы, договор оформлен в виде письменного документа, кроме того, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции договор исполнен, т.е. по нему производилась частичная оплата. Оснований считать предмет не согласованным, а договор не заключенным у суда не имеется. Передача помещения произведена по акту приема-передачи. Ответчик не доказал оплату по договору в полном объеме.
Довод заявителя апелляционной жалобы о недействительности договора безвозмездного пользования имуществом N 1 от 01.12.2010 является не обоснованным по следующим основаниям. Указанный договор заключен между истцом и третьим лицом в письменном виде, существенные условия сторонами согласованы.
Третье лицо (собственник) не представил возражений относительно того, что истец сдал принадлежащее собственнику помещение в аренду, несмотря на то, что в договоре ссуды такое право не предусмотрено. Вместе с тем, в момент заключения договора арендатора эти обстоятельства не тревожили, ответчик (арендатор) получил помещение по акту, заключил договор аренды, пользовался арендованным имуществом, следовательно, должен произвести оплату по договору аренды.
В качестве защиты от иска первоначального заявлен встречный о недействительности договора аренды N 9/10 от 01.10.2011, мотивированный отсутствием у истца полномочий на сдачу помещений в аренду. Ответчик утверждает, что заключением договора нарушена норма статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 11.11.2011 судам следует иметь в виду, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что арендодатель владел указанным помещением на основании заключенного между истцом и третьим лицом договора ссуды. Оснований для признания договора аренды N 9/10 от 01.10.2011 недействительным у суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2013 N 15АП-4290/2013 ПО ДЕЛУ N А53-32631/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2013 г. N 15АП-4290/2013
Дело N А53-32631/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.,
от индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны: представитель Сенькин В.Д. по доверенности от 29.01.2013, представитель Красницкий С.П. по доверенности от 19.12.2012
от ООО "Фармактив": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от местной православной религиозной организации Приход Кафедрального собора Рождества пресвятой Богородицы
г. Ростова-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви: представитель не явился, извещен надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фармактив" (ИНН 6166053752, ОГРН 1056166046496)
к индивидуальному предпринимателю Приходько Белле Владимировне (ОГРНИП 304614034200029)
о взыскании задолженности в размере 215 821 руб., расторжении договора аренды,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны
к обществу с ограниченной ответственностью "Фармактив"
о признании договора аренды недействительным
при участии третьего лица - местной православной религиозной организации Приход Кафедрального собора Рождества пресвятой Богородицы
г. Ростова-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фармактив" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Приходько Белле Владимировне (далее - ответчик) взыскании задолженности по арендной плате в размере 215 821 рубль и расторжении договора аренды N 9/10 от 01.10.2012. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 80).
Исковые требования мотивированы тем, что поскольку арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату по договору аренды, имеется сумма задолженности по договору аренды истец просит расторгнуть договор аренды N 9/10 от 01.10.2011 и взыскать арендную плату по договору в сумме 215 821 рубль.
Ответчик подал также встречное исковое заявление о признании договора аренды N 9/10 от 01.10.2011 недействительным.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Местная православная религиозная организация Приход Кафедрального собора Рождества пресвятой Богородицы г. Ростова-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви ИНН 6164048933
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Фармактив" удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Приходько Беллы Владимировны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фармактив" взыскано 174988 рублей задолженности, 5920 рублей судебных расходов, всего 180908 рублей.
В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска судом отказано.
Индивидуальный предприниматель Приходько Белла Владимировна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012 отменить и принять новое решение, в котором отказать во взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 9/10 от 01.10.2011 в полном объеме, признав договор аренды недействительным.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - вывод суда о том, что собственник помещений подтвердил права с ссудополучателя на сдачу в аренду нежилых помещений не обоснован;
- - имеются основания для признания договора ссуды ничтожным;
- - договор аренды является недействительным, так как заключен неуполномоченным лицом и, возможно, основан на ничтожном договоре ссуды.
- - акт сверки расчетов не соответствует расчету задолженности;
- - расчет задолженности необходимо производить за период с 01.10.2011 до 31.12.2011 (3 месяца) плата за весь период договора не изменен, следовательно за месяц - 10 500 руб.
- соглашением от 01.11.2011 оплата увеличена до 36 000, период договора не изменен, следовательно, оплата в месяц оставляет - 12 000 рублей, далее соглашением оплата уменьшена, значит, ежемесячная оплата составила 8 333 (оплата 25000), таким образом, задолженность составляет сумму в размере 16938 рублей.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо просит рассмотреть дело в его отсутствие и указывает, что по существу апелляционной жалобы дать пояснение не может.
В судебное заседание ООО "Фармактив" и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили, от третьего лица поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ООО "Фармактив" и третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Местная православная религиозная организация Приход Кафедрального собора Рождества Пресвятой Богородицы в г. Ростов-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви является собственником нежилых помещений по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 58, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 5.09.2012 N 01/511/2012-236.
Полномочия на передачу помещения в аренду истец обосновывает ссылкой на договор безвозмездного пользования имуществом N 1 от 01.12.2010, заключенный с Местной православной религиозной организацией Приход Кафедрального собора Рождества Пресвятой Богородицы в г. Ростов-на-Дону Ростовской Епархии Русской Православной Церкви, которой спорное помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61 АГ N 621774 от 15.02.2007.
Заключение этого договора истец обосновывает совершенными им затратами на создание указанного имущества, передачей его в собственность религиозной организации и встречным предоставлением, таким образом, частичной компенсации этих затрат.
01.10.2011 между ООО "Фармактив" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Приходько Б.В. (арендатор) заключен договор аренды N 9/10 нежилого помещения. В соответствии с пунктом 2.2. договора в аренду передано для использования по торговое помещение, общей площадью 10, 5 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского 58.
Указанным пунктом так же определен срок договора, который составил период с 01.10.2011 по 31.12.2011.
В силу пункта 3.2. договора размер арендной платы составляет 31 500 рублей. Оплата за использование арендуемого помещения производится путем предоставления аванса за месяц вперед на основании счетов арендодателя в срок не позднее 5-ти банковских дней с момента получения счета но оплату (пункт 3.1. договора).
Арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно, не позднее 3-го числа отчетного месяца (пункт 3.3 договора).
Актом приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2011 года оформлен и зафиксирован факт передачи предмета аренды арендатору.
Соглашением об изменении договора аренды от 01.11.2011 внесены изменения в договор следующего содержания: в аренду передается помещение, общей площадью 13 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 58. Кроме того соглашением изменен размер арендной платы, который составил 36 000 рублей.
По истечении срока договора, соглашением о продлении договора аренды от 31.12.2011 стороны продлили действие договора до 30.06.2012.
Соглашением об изменении договора аренды от 01.01.2012 вновь изменена площадь арендуемого помещения, которая составила 7,5 кв. м, так же измене размер арендной платы на 25 000 рублей в месяц.
Соглашением о продлении договора аренды от 30.06.2012 сторонами вновь продлен срок действия договора до 31.12.2012.
Актом приема-передачи нежилого помещения от 30.06.2012 в аренду передано помещение площадью 10, 5 кв. м.
Полагая, что ответчиком нарушено обязательство по внесению арендной платы, общество предъявило настоящий иск.
В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.07.2012, в которой сообщается о наличии задолженности и необходимости ее погашения. Указанное письмо не получено адресатом, в связи с отсутствием его по указанному адресу.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что сумму арендной оплаты, указанную в пункте 3.2. договора аренды следует делить на три, поскольку срок договора - три месяца, не соответствует обстоятельствам дела и является не обоснованным.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Так, в пункте 3.2. договора аренды стороны согласовали размер арендной платы, который последовательно изменялся сторонами в дополнительных соглашениях к договору. В пункте 3.3. договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее 3-го числа отчетного месяца.
Из системного толкования условий договора суды пришли к выводу о том, что сторонами в пункте 3.2. договора согласована ежемесячная арендная плата. Договор не содержит указаний на то, что сумма, указанная в пункте 3.2. договора является оплатой, установленной на весь период действия договора, т.е. на три месяца. В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что обычно размер аренды устанавливается в договорах аренды недвижимого имущества с указанием ежемесячной арендной платы. Поэтому и истцом и судом первой инстанции дано правильное толкование договору аренды и расчет произведен исходя из того, что в пункте 3.2. договора сторонами указан ежемесячный платеж.
Довод заявителя о том, что собственник не давал согласия на передачу в аренду помещений является не обоснованным, поскольку в отзыве на апелляционную жалобу собственник не подтвердил данный довод. Кроме того, собственник не предъявляет претензий к арендодателю по причине того, что истец сдал в аренду нежилые помещения ответчику.
Довод заявителя о том, что договор аренды N 9/10 от 01.10.2012 является ничтожным также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как видно из материалов дела и не оспорено ответчиком, договор был сторонами подписан, все существенные условия договора согласованы, договор оформлен в виде письменного документа, кроме того, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции договор исполнен, т.е. по нему производилась частичная оплата. Оснований считать предмет не согласованным, а договор не заключенным у суда не имеется. Передача помещения произведена по акту приема-передачи. Ответчик не доказал оплату по договору в полном объеме.
Довод заявителя апелляционной жалобы о недействительности договора безвозмездного пользования имуществом N 1 от 01.12.2010 является не обоснованным по следующим основаниям. Указанный договор заключен между истцом и третьим лицом в письменном виде, существенные условия сторонами согласованы.
Третье лицо (собственник) не представил возражений относительно того, что истец сдал принадлежащее собственнику помещение в аренду, несмотря на то, что в договоре ссуды такое право не предусмотрено. Вместе с тем, в момент заключения договора арендатора эти обстоятельства не тревожили, ответчик (арендатор) получил помещение по акту, заключил договор аренды, пользовался арендованным имуществом, следовательно, должен произвести оплату по договору аренды.
В качестве защиты от иска первоначального заявлен встречный о недействительности договора аренды N 9/10 от 01.10.2011, мотивированный отсутствием у истца полномочий на сдачу помещений в аренду. Ответчик утверждает, что заключением договора нарушена норма статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 11.11.2011 судам следует иметь в виду, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что арендодатель владел указанным помещением на основании заключенного между истцом и третьим лицом договора ссуды. Оснований для признания договора аренды N 9/10 от 01.10.2011 недействительным у суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2013 по делу N А53-32631/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)