Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Полинова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Емельяновой Е.А.
при секретаре П.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 марта 2013 гражданское дело N 2-738/12 по апелляционной жалобе Г.А.К. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2012 по иску Г.А.К. к Б.В.И. об изменении договора найма и о выселении.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения представителей истца - С.В.И. и К.Е.Н., представителя ответчика - адвоката А.В.А. судебная коллегия
установила:
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.12.2012 в удовлетворении исковых требований Г.А.К. о выселении ответчика отказано; договор найма, заключенный между Б.В.И. и ОАО <...>, изменен, и изложен в следующей редакции:
п. 1. Наймодатель Г.А.К. предоставляет нанимателю Б.В.И. помещение <...> общей площадью <...> кв. м, являющееся составной частью здания, расположенного по адресу: <адрес>. Настоящий договор заключается на срок 5 лет.
п. 1.1. Указанное в п. 1 помещение передается нанимателю по приемосдаточному акту.
п. 2. Наниматель обязан:
п. 2.1. Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
п. 2.2. Использовать помещение в соответствии с его назначением, установленным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2010 по делу N 2-751/09, а именно для постоянного проживания граждан.
п. 2.3. Поддерживать помещение в исправном состоянии, производить его текущий ремонт.
п. 2.4. Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя, управляющей компании.
п. 2.5. Нести расходы по содержанию помещения и коммунальные услуги, определенные ст. 154 ЖК РФ, в том числе плату за услуги и работы по управлению зданием, содержанию и текущему ремонту общего имущества в здании по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленных нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
п. 2.6. В срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца вносить плату за содержание и ремонт помещения, в том числе коммунальные услуги, на основании выставленных наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.5 Договора).
п. 2.7. В случае прекращения договора, наниматель обязан возвратить помещение наймодателю в надлежащем состоянии.
п. 2.8. Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за помещение и коммунальные услуги, обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно.
п. 3 Наймодатель обязан:
п. 3.1. Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
п. 3.2. Своевременно производить капитальный ремонт помещения.
п. 4. Прекращение действия договора влечет за собой прекращение обязательств по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора.
п. 5. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
п. 6. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права до окончания срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года помещение внаем.
п. 7. Переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжения или изменения договора найма помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
п. 8. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
п. 9. Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
п. 10. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по требованию наймодателя по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.
п. 11. Признать заключенным договор найма помещения в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.
В апелляционной жалобе Г.А.К. просит отменить решение районного суда и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица Б.Ю.В., надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, полагает, что решение суда в части изменения договора найма подлежит отмене.
В ходе судебного разбирательства установлено, что собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, на основании Плана приватизации, утвержденного председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от <дата>, являлось АООТ <...> право собственности которого было зарегистрировано <дата>.
На основании договора купли-продажи от <дата> N <...> собственником указанного нежилого здания стало ООО <...> право собственности которого было зарегистрировано <дата>.
По договору купли-продажи от <дата> право собственности на нежилое здание перешло к Г.А.К., право собственности которого зарегистрировано <дата>
Спорное здание длительное время использовалось в качестве общежития.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2010, было отменено решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 14.12.2009 по делу N 2-751/09, вынесенное по иску Г.А.К. о выселении Б.В.И. и Б.Ю.В. из спорного помещения.
Суд кассационной инстанции установил, что между Б.В.И. и ОАО <...> сложились правоотношения по найму жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ, поскольку помещение, которое занимает ответчик, использовалось ранее и в настоящее время используется для проживания.
Договор найма жилого помещения начал действовать с <дата> и распространяет свое действие на нового собственника - Г.А.К.
Согласно части 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Поскольку письменная форма договора найма спорного жилого помещения не была соблюдена и, соответственно, не был оговорен срок данного договора, он считается заключенным на 5 лет.
В силу статьи 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
С учетом того, что ответчик был вселен в спорное помещение <дата>, наймодатель и наниматель не отказывались от продления договора найма спорного жилого помещения по истечении его пятилетнего срока, указанный договор неоднократно продлевался, в связи с чем, его последний срок действия заканчивается <дата>.
Таким образом, суд первой инстанции правильно разрешил требования истца о выселении ответчика из спорного помещения, отказав в их удовлетворении.
В обоснование своих требований об изменении договора найма истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: помещение <...> состоящее из трех комнат площадью <...> кв. м, включающее в себя туалет, ванную и кухню, предоставлялось ответчику на семью, состоящую из 4-х человек, в настоящее время помещение занимает один ответчик; ссылается на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2008 по делу N 2-356/08, которым здание и все входящие в него помещения, в том числе помещение 8, признаны нежилыми и непригодными для постоянного проживания граждан, и ответчику отказано в признании права пользования жилым помещением; указывает, что ответчик длительное время (с <дата> по <дата>) не вносил плату за пользование помещением.
Основания изменения условий договора указаны в статье 451 Гражданского кодекса РФ.
Данной нормой Закона предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Судебная коллегия полагает, что указанные истцом обстоятельства не являются основаниями для изменения договора найма.
Действующее законодательство, регулирующее правоотношения по найму жилых помещений, не содержит положений, ограничивающих площадь предоставляемых внаем помещений в зависимости от числа проживающих в нем граждан.
Кроме того, в порядке статьи 679 Гражданского кодекса РФ, наниматель вправе вселить в занимаемое помещение членов своей семьи при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Ссылка истца на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2008 по делу N 2-356/08 также является несостоятельной, так как отнесение здания к категории нежилых и непригодность помещения для проживания, не являются обстоятельствами, препятствующими сдаче помещения внаем по договору коммерческого найма.
Кроме того, в настоящее время за ответчиком сохраняется право пользования помещением, о чем указано в определении судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2010 по делу N 2-751/09 Красносельского районного суда Санкт-Петербурга.
Факт невнесения ответчиком платы за пользование помещением, также не является основанием для изменения договора найма.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что часть установленных судом условий договора противоречат действующему законодательству.
Как было указано выше, договор найма в настоящее время действует и его срок определен до <дата>, в связи с чем, установление срока действия договора на 5 лет неправомерно.
С учетом того, что бремя содержания имущества возлагается на собственника (статья 210 Гражданского кодекса РФ), порядок распределения расходов по содержанию помещения и оплате коммунальных услуг и срок внесения платежей, а также ответственность за нарушение сроков внесения платежей, должны быть согласованы сторонами договора найма.
Указание суда о том, что наймодатель не имеет права по окончания срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года помещение внаем, противоречит правилам, установленным в статье 684 Гражданского кодекса РФ.
Также судебная коллегия полагает, что часть предложенных истцом условий не соответствует требованиям закона.
Как указывалось выше, объект найма может быть определен только по соглашению сторон (пункт 1 предложенного истцом договора).
Истцом не представлено обоснования предлагаемой им величины платы за наем помещения (пункт 2 предложенного истцом договора).
Требование истца об обязанности нанимателя освободить помещение для производства ремонта сдаваемых помещений, инженерных сетей и подключения коммуникаций для подачи воды, тепла, электричества неправомерно, так как истцом не представлено доказательств, что для производства ремонта необходимо освобождение помещения (пункт 4 предложенного истцом договора).
Необоснованно предложение истца об изменении срока договора до 11 месяцев (пункт 5 предложенного истцом договора), тогда как срок договора в настоящее время установлен до <дата>.
Также неправомерно возложение обязанности на ответчика нести расходы по содержанию имущества, оплачивать коммунальные услуги по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов (в размерах фактического потребления, а при отсутствии приборов учета - по нормативам потребления, установленным для населения) и оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов (пункты 7.5 и 7.6 предложенного истцом договора), поскольку в силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ бремя содержания принадлежащего ему помещения несет собственник.
Условие об уплате неустойки за несвоевременное внесение платежей в сумме, указанной в пункте 8.1 предложенного истцом договора, противоречит пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, иной размер неустойки ответчиком не согласован.
Условие, изложенное истцом в пункте 8.2 предложенного им договора относительно возможности расторжения договора в случае просрочки внесения нанимателем платы свыше одного месяца, противоречит пункту 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца заявил, что истец желает, чтобы договор найма был заключен с ответчиком исключительно на предложенных истцом условиях; если суд не согласится с предложенными условиями, в иске надлежит отказать.
С учетом положений статьи 675 Гражданского кодекса, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, и что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, а также с учетом неустановления предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ оснований для изменения условий действующего договора найма до истечения срока его действия, судебная коллегия полагает, что в удовлетворении иска Г.А.К. надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2012 в части изменения договора найма помещения отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.03.2013 N 33-3646/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2013 г. N 33-3646/2013
Судья: Полинова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Емельяновой Е.А.
при секретаре П.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 марта 2013 гражданское дело N 2-738/12 по апелляционной жалобе Г.А.К. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2012 по иску Г.А.К. к Б.В.И. об изменении договора найма и о выселении.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения представителей истца - С.В.И. и К.Е.Н., представителя ответчика - адвоката А.В.А. судебная коллегия
установила:
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.12.2012 в удовлетворении исковых требований Г.А.К. о выселении ответчика отказано; договор найма, заключенный между Б.В.И. и ОАО <...>, изменен, и изложен в следующей редакции:
п. 1. Наймодатель Г.А.К. предоставляет нанимателю Б.В.И. помещение <...> общей площадью <...> кв. м, являющееся составной частью здания, расположенного по адресу: <адрес>. Настоящий договор заключается на срок 5 лет.
п. 1.1. Указанное в п. 1 помещение передается нанимателю по приемосдаточному акту.
п. 2. Наниматель обязан:
п. 2.1. Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
п. 2.2. Использовать помещение в соответствии с его назначением, установленным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2010 по делу N 2-751/09, а именно для постоянного проживания граждан.
п. 2.3. Поддерживать помещение в исправном состоянии, производить его текущий ремонт.
п. 2.4. Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя, управляющей компании.
п. 2.5. Нести расходы по содержанию помещения и коммунальные услуги, определенные ст. 154 ЖК РФ, в том числе плату за услуги и работы по управлению зданием, содержанию и текущему ремонту общего имущества в здании по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленных нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
п. 2.6. В срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца вносить плату за содержание и ремонт помещения, в том числе коммунальные услуги, на основании выставленных наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.5 Договора).
п. 2.7. В случае прекращения договора, наниматель обязан возвратить помещение наймодателю в надлежащем состоянии.
п. 2.8. Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за помещение и коммунальные услуги, обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно.
п. 3 Наймодатель обязан:
п. 3.1. Подписать приемосдаточный акт не позднее 5 дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
п. 3.2. Своевременно производить капитальный ремонт помещения.
п. 4. Прекращение действия договора влечет за собой прекращение обязательств по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора.
п. 5. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
п. 6. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права до окончания срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года помещение внаем.
п. 7. Переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжения или изменения договора найма помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
п. 8. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
п. 9. Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
п. 10. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по требованию наймодателя по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.
п. 11. Признать заключенным договор найма помещения в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.
В апелляционной жалобе Г.А.К. просит отменить решение районного суда и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица Б.Ю.В., надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, полагает, что решение суда в части изменения договора найма подлежит отмене.
В ходе судебного разбирательства установлено, что собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, на основании Плана приватизации, утвержденного председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от <дата>, являлось АООТ <...> право собственности которого было зарегистрировано <дата>.
На основании договора купли-продажи от <дата> N <...> собственником указанного нежилого здания стало ООО <...> право собственности которого было зарегистрировано <дата>.
По договору купли-продажи от <дата> право собственности на нежилое здание перешло к Г.А.К., право собственности которого зарегистрировано <дата>
Спорное здание длительное время использовалось в качестве общежития.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2010, было отменено решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 14.12.2009 по делу N 2-751/09, вынесенное по иску Г.А.К. о выселении Б.В.И. и Б.Ю.В. из спорного помещения.
Суд кассационной инстанции установил, что между Б.В.И. и ОАО <...> сложились правоотношения по найму жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ, поскольку помещение, которое занимает ответчик, использовалось ранее и в настоящее время используется для проживания.
Договор найма жилого помещения начал действовать с <дата> и распространяет свое действие на нового собственника - Г.А.К.
Согласно части 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Поскольку письменная форма договора найма спорного жилого помещения не была соблюдена и, соответственно, не был оговорен срок данного договора, он считается заключенным на 5 лет.
В силу статьи 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
С учетом того, что ответчик был вселен в спорное помещение <дата>, наймодатель и наниматель не отказывались от продления договора найма спорного жилого помещения по истечении его пятилетнего срока, указанный договор неоднократно продлевался, в связи с чем, его последний срок действия заканчивается <дата>.
Таким образом, суд первой инстанции правильно разрешил требования истца о выселении ответчика из спорного помещения, отказав в их удовлетворении.
В обоснование своих требований об изменении договора найма истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: помещение <...> состоящее из трех комнат площадью <...> кв. м, включающее в себя туалет, ванную и кухню, предоставлялось ответчику на семью, состоящую из 4-х человек, в настоящее время помещение занимает один ответчик; ссылается на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2008 по делу N 2-356/08, которым здание и все входящие в него помещения, в том числе помещение 8, признаны нежилыми и непригодными для постоянного проживания граждан, и ответчику отказано в признании права пользования жилым помещением; указывает, что ответчик длительное время (с <дата> по <дата>) не вносил плату за пользование помещением.
Основания изменения условий договора указаны в статье 451 Гражданского кодекса РФ.
Данной нормой Закона предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Судебная коллегия полагает, что указанные истцом обстоятельства не являются основаниями для изменения договора найма.
Действующее законодательство, регулирующее правоотношения по найму жилых помещений, не содержит положений, ограничивающих площадь предоставляемых внаем помещений в зависимости от числа проживающих в нем граждан.
Кроме того, в порядке статьи 679 Гражданского кодекса РФ, наниматель вправе вселить в занимаемое помещение членов своей семьи при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Ссылка истца на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2008 по делу N 2-356/08 также является несостоятельной, так как отнесение здания к категории нежилых и непригодность помещения для проживания, не являются обстоятельствами, препятствующими сдаче помещения внаем по договору коммерческого найма.
Кроме того, в настоящее время за ответчиком сохраняется право пользования помещением, о чем указано в определении судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2010 по делу N 2-751/09 Красносельского районного суда Санкт-Петербурга.
Факт невнесения ответчиком платы за пользование помещением, также не является основанием для изменения договора найма.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что часть установленных судом условий договора противоречат действующему законодательству.
Как было указано выше, договор найма в настоящее время действует и его срок определен до <дата>, в связи с чем, установление срока действия договора на 5 лет неправомерно.
С учетом того, что бремя содержания имущества возлагается на собственника (статья 210 Гражданского кодекса РФ), порядок распределения расходов по содержанию помещения и оплате коммунальных услуг и срок внесения платежей, а также ответственность за нарушение сроков внесения платежей, должны быть согласованы сторонами договора найма.
Указание суда о том, что наймодатель не имеет права по окончания срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года помещение внаем, противоречит правилам, установленным в статье 684 Гражданского кодекса РФ.
Также судебная коллегия полагает, что часть предложенных истцом условий не соответствует требованиям закона.
Как указывалось выше, объект найма может быть определен только по соглашению сторон (пункт 1 предложенного истцом договора).
Истцом не представлено обоснования предлагаемой им величины платы за наем помещения (пункт 2 предложенного истцом договора).
Требование истца об обязанности нанимателя освободить помещение для производства ремонта сдаваемых помещений, инженерных сетей и подключения коммуникаций для подачи воды, тепла, электричества неправомерно, так как истцом не представлено доказательств, что для производства ремонта необходимо освобождение помещения (пункт 4 предложенного истцом договора).
Необоснованно предложение истца об изменении срока договора до 11 месяцев (пункт 5 предложенного истцом договора), тогда как срок договора в настоящее время установлен до <дата>.
Также неправомерно возложение обязанности на ответчика нести расходы по содержанию имущества, оплачивать коммунальные услуги по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов (в размерах фактического потребления, а при отсутствии приборов учета - по нормативам потребления, установленным для населения) и оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов (пункты 7.5 и 7.6 предложенного истцом договора), поскольку в силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ бремя содержания принадлежащего ему помещения несет собственник.
Условие об уплате неустойки за несвоевременное внесение платежей в сумме, указанной в пункте 8.1 предложенного истцом договора, противоречит пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, иной размер неустойки ответчиком не согласован.
Условие, изложенное истцом в пункте 8.2 предложенного им договора относительно возможности расторжения договора в случае просрочки внесения нанимателем платы свыше одного месяца, противоречит пункту 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца заявил, что истец желает, чтобы договор найма был заключен с ответчиком исключительно на предложенных истцом условиях; если суд не согласится с предложенными условиями, в иске надлежит отказать.
С учетом положений статьи 675 Гражданского кодекса, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, и что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, а также с учетом неустановления предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ оснований для изменения условий действующего договора найма до истечения срока его действия, судебная коллегия полагает, что в удовлетворении иска Г.А.К. надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2012 в части изменения договора найма помещения отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)