Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Ласковец А.Д. по доверенности от 22.01.2013 г., паспорт;
- от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-31822/2012
по иску Муниципального автономного общеобразовательного учреждения г. Ростова-на-Дону лицей N 27 имени А.В.Суворова
к ответчику - Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса"
о взыскании 244 617, 93 руб.
принятое в составе судьи Меленчук И.С.
установил:
муниципальное автономное общеобразовательное учреждение г. Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Ростовской региональной общественной организации "Федерации бодибилдинга и фитнеса" о взыскании 244 617 руб., из них 218 840,36 руб. задолженность, 25 777,57 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 с Ростовской региональной общественной организации "Федерации бодибилдинга и фитнеса" в пользу муниципального автономного общеобразовательного учреждения г. Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова взыскано 218 840,36 руб. неосновательного обогащения, 25 777,57 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 7 892,36 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом не правомерно сделан вывод о заключенности между истцом и ответчиком договора аренды помещений N 4, со стороны истца в адрес ответчика не поступало требований о прекращении пользования арендуемыми помещениями, требования истца о взыскании арендной платы противоречит требованиям п. 4 ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" от 04.07.1998 N 12-ФЗ, нарушает выводы экспертной комиссии от 25.10.2010.11.01.2011 между истцом и ответчиком заключен договор аренды помещений N 3, помещение передано по акту приема-передачи, вследствие чего арендатор незаконно 17.01.2011 уведомлен об уклонении от передачи арендованного имущества по договору от 05.01.2010. Заявитель указывает, что он законно пользовался арендуемыми помещениями, не выходя за пределы, установленные договором N 3 от 11.01.2011 и суд неправомерно удовлетворил требования истца.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением в служебной командировке, произведена замена судьи Ванина В.В. в составе суда по делу N А53-31822/2012 на судью Пономареву И.В.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05 января 2010 года между Муниципальным автономным общеобразовательным учреждением города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова А.В. (арендодатель) и Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 4, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Кривоноса, 9/4, лит. А, А1, общей площадью 168,8 кв. м, в том числе помещения, расположенные: этаж (отд/ст) 168, 8 кв. м, комната N 41, 2 этаж, блок В, используемые для занятия аэробикой и шейпингом.
Из материалов дела видно, что нежилое помещение передано по акту сдачи-приемки 05 января 2010 года арендатору.
Договор заключен с 05 января 2010 года и действует до 31 декабря 2010 год (пункт 1.2 договора N 4).
Пунктом 8 договора N 4 предусмотрен расчет арендной платы, исходя из почасового использования объекта в количестве 86 часов в месяц. Стоимость аренды, исходя из представленного расчета, составила 11 531,80 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением N 4-1 к договору N 4 от 05.01.2010 года от 30 апреля 2010 года стороны согласовали размер арендной платы, с учетом почасового использования в размере 9 772,71 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением N 4-2 к договору N 4 от 05.01.2010 года от 31 мая 2010 года стороны внесли изменение в договор аренды N 4 от 05.01.2010 года в части почасового использования объекта в летний и зимний периоды.
11 января 2011 года между Муниципальным автономным общеобразовательным учреждением города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова А.В. (арендодатель) и Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 3, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону. ул. Кривоноса, 9/4, лит. А.А1, общей площадью 145,3 кв. м, в том числе помещения расположенные: этаж (отд/ст) - 145, 3 кв. м, 3 этаж комната N 3э, блок В, используемые под спортивно-тренажерный центр.
Пунктом 8 договора N 3 предусмотрен расчет арендной платы, исходя из почасового использования объекта в количестве 108 часов в месяц. Стоимость аренды, исходя из представленного расчета, составила 13 410 руб. 22 коп. в месяц.
Договор заключен с 11 января 2011 года и действует до 31 декабря 2011 года (пункт 1.2 договора).
Из материалов дела видно, что согласно акту сдачи-приемки нежилого помещения от 11 января 2011 года указанное недвижимое имущество было передано арендатору.
В ходе проверки целевого и эффективного использования бюджетных средств бюджета всех уровней, выделенных на содержание Муниципального автономного общеобразовательного учреждения города Ростова-на-Дону Лицея N 27 им А.В. Суворова за период с 01.01.2009 по 01.04.2011 установлено, что фактически помещения, переданные в аренду по договорам N 3 и N 4 были заняты арендатором весь период времени с момента передачи и заключение договоров на условиях почасовой аренды произведено неправомерно, что подтверждается актом от 15.05.2011. В период проверки произведено начисление арендной платы за январь - апрель 2011 года в размере 218,8 тыс. руб.
Указанные обстоятельства явились основанием для заявления настоящего иска в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- 3) предоставления арендатором определенных услуг;
- 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Срок действия договоров NN 3 и 4 установлен сторонами до 31.12.2010 г. и не предусматривает возможность его продления по умолчанию сторон.
Судом установлено, и как следует из материалов дела, фактически пользование имуществом было продолжено ответчиком до апреля 2011 г.
Судом сделан правомерный вывод о том, что использование ответчиком арендуемых помещений за пределами времени, оговоренного в договоре, не освобождает его от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование помещением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о применении норм Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.
Представленный истцом в материалы дела расчет суммы неосновательного обогащения на основании постановления Мэра города от 20.11.2007 N 1200 и Областного закона Ростовской области от 08.12.2010 N 516-ЗС "Об областном бюджете на 2011 год", судом проверен и признан верным, в связи с чем, исковые требования в части взыскания долга правомерно удовлетворены судом.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом не правомерно сделан вывод о заключенности между истцом и ответчиком договора аренды помещений N 4, со стороны истца в адрес ответчика не поступало требований о прекращении пользования арендуемыми помещениями, требования истца о взыскании арендной платы противоречит требованиям п. 4 ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" от 04.07.1998 N 12-ФЗ. Арендная плата подлежит взысканию исходя из определения сторонами почасового пользования объектом.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Спор возник о стоимости договора в период после его окончания январь - апрель 2011 г. Ответчик ссылается на норму ст. 621 ГК РФ.
Между тем, спорными объектами аренды являются объекты социальной инфраструктуры для детей.
Статья 13 Закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" устанавливает специальные требования формирования и распоряжения объектами социальной инфраструктуры для детей.
Согласно пункту 4 этой статьи, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса)
В материалах дела имеется экспертная оценка последствий договоров аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей на период с учетом срока договоров аренды с 01.01.2010 по 01.01.2011.
Оценка последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей за иной период не проводилась.
В виду изложенного, договоры, если принять позицию ответчика об их продлении, не соответствуют действующему законодательству, а, следовательно, не могут быть приняты во внимание их условия.
Судом правильно отмечено, что использование ответчиком арендуемых помещений за пределами времени, оговоренного в договоре, не освобождает его от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование помещением в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае, в отсутствие экспертной оценки последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей, по истечении действия договора аренды, правомерно взыскана арендная плата с учетом круглосуточного пользования. При этом, фактическое занятие спорного объекта с учетом нахождения в нем инвентаря, круглосуточно подтверждено материалами дела.
Поскольку договор аренды не может считаться продленным на прежних условиях, поскольку в материалах дела отсутствует экспертная оценка последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей за необходимый период времени, постольку условия выплаты арендных платежей, определенные в договоре аренды, не могут быть приняты для расчета арендных платежей по истечении срока его действия.
Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с действующими Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 20.11.2007 г. N 1200 и областного закона 516-ЗС от 08.12.2010 г. по формуле Aобщая =S х А.
А= КанхАбхКтхКтдхКмн, где Канн-коэффициент инфляции, Аб-базовая величина арендной платы 1 кв. м общей площади объекта, Кт-коэффициент типа здания, Ктд коэффициент типа деятельности, Кмн-коэффициент местонахождения объекта, S-занимаемая площадь.
При этом, суд отмечает, что указанный расчет также соответствует расчету, предусмотренному договорами, между тем, не учитывает почасовое использование объекта. Кроме того, в соответствии с экспертной оценкой, проведенной за последующий период с августа 2011 г. по 25.07.2012 г. последняя предусматривает круглосуточное использование помещений.
На основании изложенного, сумма 218 840 руб. 36 коп. неосновательного обогащения взыскана судом обосновано.
Доводы ответчика о наличии в договорах сторон разных дат их заключения и действия не влияет на существо спора, поскольку условия договоров сторон идентичны, срок окончания действия договоров установлен судом до 01.01.2011 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты.
Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право истца взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (пункт 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 г.).
В соответствии с указанной нормой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Расчет процентов в сумме 25 777 руб. произведен истцом за период с 01.05.2011 г. по 04.10.2012 г. с учетом примененной ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых. Расчет проверен судом и признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-31822/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2013 N 15АП-5058/2013 ПО ДЕЛУ N А53-31822/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2013 г. N 15АП-5058/2013
Дело N А53-31822/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Ласковец А.Д. по доверенности от 22.01.2013 г., паспорт;
- от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-31822/2012
по иску Муниципального автономного общеобразовательного учреждения г. Ростова-на-Дону лицей N 27 имени А.В.Суворова
к ответчику - Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса"
о взыскании 244 617, 93 руб.
принятое в составе судьи Меленчук И.С.
установил:
муниципальное автономное общеобразовательное учреждение г. Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Ростовской региональной общественной организации "Федерации бодибилдинга и фитнеса" о взыскании 244 617 руб., из них 218 840,36 руб. задолженность, 25 777,57 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 с Ростовской региональной общественной организации "Федерации бодибилдинга и фитнеса" в пользу муниципального автономного общеобразовательного учреждения г. Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова взыскано 218 840,36 руб. неосновательного обогащения, 25 777,57 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 7 892,36 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом не правомерно сделан вывод о заключенности между истцом и ответчиком договора аренды помещений N 4, со стороны истца в адрес ответчика не поступало требований о прекращении пользования арендуемыми помещениями, требования истца о взыскании арендной платы противоречит требованиям п. 4 ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" от 04.07.1998 N 12-ФЗ, нарушает выводы экспертной комиссии от 25.10.2010.11.01.2011 между истцом и ответчиком заключен договор аренды помещений N 3, помещение передано по акту приема-передачи, вследствие чего арендатор незаконно 17.01.2011 уведомлен об уклонении от передачи арендованного имущества по договору от 05.01.2010. Заявитель указывает, что он законно пользовался арендуемыми помещениями, не выходя за пределы, установленные договором N 3 от 11.01.2011 и суд неправомерно удовлетворил требования истца.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением в служебной командировке, произведена замена судьи Ванина В.В. в составе суда по делу N А53-31822/2012 на судью Пономареву И.В.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05 января 2010 года между Муниципальным автономным общеобразовательным учреждением города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова А.В. (арендодатель) и Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 4, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Кривоноса, 9/4, лит. А, А1, общей площадью 168,8 кв. м, в том числе помещения, расположенные: этаж (отд/ст) 168, 8 кв. м, комната N 41, 2 этаж, блок В, используемые для занятия аэробикой и шейпингом.
Из материалов дела видно, что нежилое помещение передано по акту сдачи-приемки 05 января 2010 года арендатору.
Договор заключен с 05 января 2010 года и действует до 31 декабря 2010 год (пункт 1.2 договора N 4).
Пунктом 8 договора N 4 предусмотрен расчет арендной платы, исходя из почасового использования объекта в количестве 86 часов в месяц. Стоимость аренды, исходя из представленного расчета, составила 11 531,80 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением N 4-1 к договору N 4 от 05.01.2010 года от 30 апреля 2010 года стороны согласовали размер арендной платы, с учетом почасового использования в размере 9 772,71 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением N 4-2 к договору N 4 от 05.01.2010 года от 31 мая 2010 года стороны внесли изменение в договор аренды N 4 от 05.01.2010 года в части почасового использования объекта в летний и зимний периоды.
11 января 2011 года между Муниципальным автономным общеобразовательным учреждением города Ростова-на-Дону лицей N 27 имени Суворова А.В. (арендодатель) и Ростовской региональной общественной организации "Федерация бодибилдинга и фитнеса" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности N 3, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону. ул. Кривоноса, 9/4, лит. А.А1, общей площадью 145,3 кв. м, в том числе помещения расположенные: этаж (отд/ст) - 145, 3 кв. м, 3 этаж комната N 3э, блок В, используемые под спортивно-тренажерный центр.
Пунктом 8 договора N 3 предусмотрен расчет арендной платы, исходя из почасового использования объекта в количестве 108 часов в месяц. Стоимость аренды, исходя из представленного расчета, составила 13 410 руб. 22 коп. в месяц.
Договор заключен с 11 января 2011 года и действует до 31 декабря 2011 года (пункт 1.2 договора).
Из материалов дела видно, что согласно акту сдачи-приемки нежилого помещения от 11 января 2011 года указанное недвижимое имущество было передано арендатору.
В ходе проверки целевого и эффективного использования бюджетных средств бюджета всех уровней, выделенных на содержание Муниципального автономного общеобразовательного учреждения города Ростова-на-Дону Лицея N 27 им А.В. Суворова за период с 01.01.2009 по 01.04.2011 установлено, что фактически помещения, переданные в аренду по договорам N 3 и N 4 были заняты арендатором весь период времени с момента передачи и заключение договоров на условиях почасовой аренды произведено неправомерно, что подтверждается актом от 15.05.2011. В период проверки произведено начисление арендной платы за январь - апрель 2011 года в размере 218,8 тыс. руб.
Указанные обстоятельства явились основанием для заявления настоящего иска в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- 3) предоставления арендатором определенных услуг;
- 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Срок действия договоров NN 3 и 4 установлен сторонами до 31.12.2010 г. и не предусматривает возможность его продления по умолчанию сторон.
Судом установлено, и как следует из материалов дела, фактически пользование имуществом было продолжено ответчиком до апреля 2011 г.
Судом сделан правомерный вывод о том, что использование ответчиком арендуемых помещений за пределами времени, оговоренного в договоре, не освобождает его от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование помещением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о применении норм Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.
Представленный истцом в материалы дела расчет суммы неосновательного обогащения на основании постановления Мэра города от 20.11.2007 N 1200 и Областного закона Ростовской области от 08.12.2010 N 516-ЗС "Об областном бюджете на 2011 год", судом проверен и признан верным, в связи с чем, исковые требования в части взыскания долга правомерно удовлетворены судом.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом не правомерно сделан вывод о заключенности между истцом и ответчиком договора аренды помещений N 4, со стороны истца в адрес ответчика не поступало требований о прекращении пользования арендуемыми помещениями, требования истца о взыскании арендной платы противоречит требованиям п. 4 ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" от 04.07.1998 N 12-ФЗ. Арендная плата подлежит взысканию исходя из определения сторонами почасового пользования объектом.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Спор возник о стоимости договора в период после его окончания январь - апрель 2011 г. Ответчик ссылается на норму ст. 621 ГК РФ.
Между тем, спорными объектами аренды являются объекты социальной инфраструктуры для детей.
Статья 13 Закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" устанавливает специальные требования формирования и распоряжения объектами социальной инфраструктуры для детей.
Согласно пункту 4 этой статьи, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса)
В материалах дела имеется экспертная оценка последствий договоров аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей на период с учетом срока договоров аренды с 01.01.2010 по 01.01.2011.
Оценка последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей за иной период не проводилась.
В виду изложенного, договоры, если принять позицию ответчика об их продлении, не соответствуют действующему законодательству, а, следовательно, не могут быть приняты во внимание их условия.
Судом правильно отмечено, что использование ответчиком арендуемых помещений за пределами времени, оговоренного в договоре, не освобождает его от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование помещением в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае, в отсутствие экспертной оценки последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей, по истечении действия договора аренды, правомерно взыскана арендная плата с учетом круглосуточного пользования. При этом, фактическое занятие спорного объекта с учетом нахождения в нем инвентаря, круглосуточно подтверждено материалами дела.
Поскольку договор аренды не может считаться продленным на прежних условиях, поскольку в материалах дела отсутствует экспертная оценка последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей за необходимый период времени, постольку условия выплаты арендных платежей, определенные в договоре аренды, не могут быть приняты для расчета арендных платежей по истечении срока его действия.
Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с действующими Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 20.11.2007 г. N 1200 и областного закона 516-ЗС от 08.12.2010 г. по формуле Aобщая =S х А.
А= КанхАбхКтхКтдхКмн, где Канн-коэффициент инфляции, Аб-базовая величина арендной платы 1 кв. м общей площади объекта, Кт-коэффициент типа здания, Ктд коэффициент типа деятельности, Кмн-коэффициент местонахождения объекта, S-занимаемая площадь.
При этом, суд отмечает, что указанный расчет также соответствует расчету, предусмотренному договорами, между тем, не учитывает почасовое использование объекта. Кроме того, в соответствии с экспертной оценкой, проведенной за последующий период с августа 2011 г. по 25.07.2012 г. последняя предусматривает круглосуточное использование помещений.
На основании изложенного, сумма 218 840 руб. 36 коп. неосновательного обогащения взыскана судом обосновано.
Доводы ответчика о наличии в договорах сторон разных дат их заключения и действия не влияет на существо спора, поскольку условия договоров сторон идентичны, срок окончания действия договоров установлен судом до 01.01.2011 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты.
Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право истца взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (пункт 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 г.).
В соответствии с указанной нормой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Расчет процентов в сумме 25 777 руб. произведен истцом за период с 01.05.2011 г. по 04.10.2012 г. с учетом примененной ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых. Расчет проверен судом и признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-31822/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)