Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кирилловой И.И., судей Колесниковой С.Г. и Яковца А.В., при участии от коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество) Дмитриевой Е.А. (дов. от 24.04.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Финанс" Давыдова А.В. и Пузиной Н.Ю. (дов. от 01.11.2013), рассмотрев 05.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество) на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу N А56-90619/2009 (судьи Медведева И.Г., Глазков Е.Г., Кашина Т.А.),
установил:
Определением от 15.01.2010 по заявлению должника возбуждено дело о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Финанс", место нахождения: 198103, Санкт-Петербург, ул. Циолковского, д. 10, лит. Д, ОГРН 1047796206370 (далее - Общество).
Определением от 20.10.2010 в отношении Общества введено внешнее управление, внешним управляющим утверждена Лакомская Елена Валентиновна.
Определением от 27.06.2011 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено как обеспеченное залогом недвижимого имущества Общества требование коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество), место нахождения: 125047, Москва, 2-я Брестская ул., д. 30, ОГРН 1027739047181 (далее - Банк), в размере 183.932.179 руб. основного долга.
Решением от 22.10.2012 Общество признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Лакомская (Болбина - после изменения фамилии) Е.В.
Банк 21.03.2013 обратился в арбитражный суд с жалобой на действия конкурсного управляющего по организации торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в залоге у Банка, уточнив в последующем требование и попросив признать незаконными действия конкурсного управляющего по заключению 01.04.2013 договоров аренды заложенного имущества.
Определением от 08.05.2013 (судья Покровский С.С.) жалоба Банка удовлетворена.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 определение от 08.05.2013 отменено, в удовлетворении жалобы Банка отказано.
В кассационной жалобе Банк просит отменить постановление от 26.08.2013, оставить в силе определение от 08.05.2013.
По мнению подателя жалобы, обременение заложенного имущества значительно снизит его рыночную привлекательность при реализации, ухудшит состояние нежилых помещений.
Банк ссылается на неправильное применение апелляционным судом норм материального права.
В судебном заседании представитель Банка поддержал жалобу, представители Общества возразили против ее удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, но представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Включенные в реестр требований кредиторов Общества требования Банка обеспечены залогом недвижимого имущества должника: земельным участком с расположенными на нем нежилыми зданиями и сооружениями.
Конкурсным управляющим 01.04.2013 заключены на торгах два договора аренды указанного имущества, переданного арендаторам на срок 363 дня, о чем 01.04.2013 Банку направлено сообщение.
Банк обратился в арбитражный суд с жалобой на действия конкурсного управляющего, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон), согласно которым должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
Конкурсный управляющий Болбина Е.В. в обоснование законности своих действий, оспариваемых залогодержателем, в отзыве на жалобу Банка сослалась на установленные статьей 126 Закона последствия открытия конкурсного производства, полагая, что снятие ограничений по распоряжению имуществом должника с даты признания его банкротом отменяет и ограничения, установленные пунктом 4 статьей 18.1 Закона.
Этот довод конкурсного управляющего нельзя признать правомерным. Снятие ограничений по распоряжению имуществом должника с даты открытия конкурсного производства по смыслу Закона обусловлено необходимостью формирования конкурсной массы, в составе которой согласно пункту 2 статьи 131 Закона отдельно учитывается имущество, являющееся предметом залога. При этом не предполагается произвольное распоряжение имуществом должника, не направленное на достижение целей конкурсного производства. Напротив, в силу пункта 1 статьи 126 Закона с даты признания должника банкротом совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном Законом, в частности, его главой VII. Указанная глава Закона регулирует порядок отчуждения имущества должника, в том числе обремененного залогом, предусматривая постоянный контроль со стороны залогового кредитора за действиями по распоряжению залоговым имуществом, которым обеспечены требования этого кредитора, - пункт 4 статьи 138, пункт 1 статьи 141, пункт 2 статьи 150 Закона.
Сохранением после открытия конкурсного производства такого обременения в отношении имущества должника как залог обусловлено применение предусмотренных Законом ограничений по распоряжению предметом залога, в том числе установленных пунктом 4 статьи 18.1 Закона. Иного из содержания главы VII Закона не следует, а потому конкурсный управляющий не вправе без согласия залогового кредитора передавать в аренду третьим лицам имущество, находящееся в залоге для обеспечения исполнения обязательств должника перед этим кредитором.
Вместе с тем жалоба кредитора на действия арбитражного управляющего может быть удовлетворена судом лишь при доказанности факта нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов этого кредитора, как следует из положений статьи 60 Закона.
Суд первой инстанции удовлетворил жалобу Банка и признал незаконными действия конкурсного управляющего по заключению без согласия Банка как залогодержателя договоров аренды заложенного имущества, исходя из нарушения этими действиями требований пункта 4 статьи 18.1 Закона и того обстоятельства, что срок передачи имущества в аренду значительно превышает срок конкурсного производства, установленный решением суда, - 6 месяцев.
Иных оснований для удовлетворения жалобы в определении от 08.05.2013 не приведено.
Суд первой инстанции не установил и не указал в определении, в чем выразилось нарушение действиями конкурсного управляющего прав и законных интересов Банка, не установив и факта такого нарушения.
В случае если права и законные интересы кредитора, обжалующего действия арбитражного управляющего, не нарушены этими действиями, отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.
Апелляционный суд, отменяя определение от 08.05.2013, признал, что материалами дела не подтвержден факт нарушения действиями конкурсного управляющего прав и законных интересов Банка. Этот вывод сделан апелляционным судом на основании исследования и анализа имеющихся доказательств, мотивирован в постановлении и соответствует обстоятельствам, установленным по делу.
Апелляционный суд оценил условия договоров аренды, заключенных на срок 363 дня с правом арендодателя расторгнуть их досрочно в одностороннем порядке, установил, что действия конкурсного управляющего были направлены на обеспечение сохранности имущества и поступление денежных средств в конкурсную массу.
Так, договорами аренды предусмотрено, что арендодатель расторгает договоры досрочно в одностороннем порядке в случае реализации объектов аренды в рамках конкурсного производства или в иных аналогичных случаях реализации конкурсной массы (л.д. 25, 30).
Размер ежемесячной арендной платы составил 255.500 руб. по одному договору и 384.000 руб. - по второму.
Кроме того, по условиям договоров аренды арендаторы обязуются содержать объекты аренды и инженерные системы в надлежащем состоянии, производить при необходимости текущий ремонт, обслуживание, включающее в себя ряд конкретных работ по ремонту объектов, в том числе их стен, окон, кровли, перекрытий, полов, дверей, ворот, лестниц, печей, систем отопления и вентиляции, водопровода и канализации, арматуры с ее заменой.
Указанные работы отнесены пунктами 3.1 договоров к обязанностям арендатора по эксплуатации объектов, включающей в себя перечисленные в договорах виды работ. Согласно пунктам 3.2 договоров арендаторы обязуются отдельно от арендной платы в полном объеме нести эксплуатационные и коммунальные расходы по объектам.
Объем обязательств арендаторов получил оценку в обжалуемом постановлении и позволил апелляционному суду признать, что оспариваемые действия конкурсного управляющего направлены на обеспечение сохранности залогового имущества и способствуют поступлению денежных средств в конкурсную массу должника, а права Банка как залогового кредитора при этом не нарушены.
Доказательства, которые опровергали бы эти обстоятельства, не были представлены Банком ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни в заседании апелляционного суда.
При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке и как разъясняется в пунктах 22, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя.
Следовательно, при заключении во внесудебном порядке между арендодателем и арендаторами договоров аренды уже заложенного Банку имущества право аренды из этих договоров прекращается на основании статьи 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов Банка как залогового кредитора Общества в деле о банкротстве.
Апелляционным судом правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права.
В свете изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу N А56-90619/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество) - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.КИРИЛЛОВА
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
А.А.ЯКОВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 05.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-90619/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. по делу N А56-90619/2009
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кирилловой И.И., судей Колесниковой С.Г. и Яковца А.В., при участии от коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество) Дмитриевой Е.А. (дов. от 24.04.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Финанс" Давыдова А.В. и Пузиной Н.Ю. (дов. от 01.11.2013), рассмотрев 05.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество) на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу N А56-90619/2009 (судьи Медведева И.Г., Глазков Е.Г., Кашина Т.А.),
установил:
Определением от 15.01.2010 по заявлению должника возбуждено дело о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Финанс", место нахождения: 198103, Санкт-Петербург, ул. Циолковского, д. 10, лит. Д, ОГРН 1047796206370 (далее - Общество).
Определением от 20.10.2010 в отношении Общества введено внешнее управление, внешним управляющим утверждена Лакомская Елена Валентиновна.
Определением от 27.06.2011 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено как обеспеченное залогом недвижимого имущества Общества требование коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество), место нахождения: 125047, Москва, 2-я Брестская ул., д. 30, ОГРН 1027739047181 (далее - Банк), в размере 183.932.179 руб. основного долга.
Решением от 22.10.2012 Общество признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Лакомская (Болбина - после изменения фамилии) Е.В.
Банк 21.03.2013 обратился в арбитражный суд с жалобой на действия конкурсного управляющего по организации торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в залоге у Банка, уточнив в последующем требование и попросив признать незаконными действия конкурсного управляющего по заключению 01.04.2013 договоров аренды заложенного имущества.
Определением от 08.05.2013 (судья Покровский С.С.) жалоба Банка удовлетворена.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 определение от 08.05.2013 отменено, в удовлетворении жалобы Банка отказано.
В кассационной жалобе Банк просит отменить постановление от 26.08.2013, оставить в силе определение от 08.05.2013.
По мнению подателя жалобы, обременение заложенного имущества значительно снизит его рыночную привлекательность при реализации, ухудшит состояние нежилых помещений.
Банк ссылается на неправильное применение апелляционным судом норм материального права.
В судебном заседании представитель Банка поддержал жалобу, представители Общества возразили против ее удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, но представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Включенные в реестр требований кредиторов Общества требования Банка обеспечены залогом недвижимого имущества должника: земельным участком с расположенными на нем нежилыми зданиями и сооружениями.
Конкурсным управляющим 01.04.2013 заключены на торгах два договора аренды указанного имущества, переданного арендаторам на срок 363 дня, о чем 01.04.2013 Банку направлено сообщение.
Банк обратился в арбитражный суд с жалобой на действия конкурсного управляющего, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон), согласно которым должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
Конкурсный управляющий Болбина Е.В. в обоснование законности своих действий, оспариваемых залогодержателем, в отзыве на жалобу Банка сослалась на установленные статьей 126 Закона последствия открытия конкурсного производства, полагая, что снятие ограничений по распоряжению имуществом должника с даты признания его банкротом отменяет и ограничения, установленные пунктом 4 статьей 18.1 Закона.
Этот довод конкурсного управляющего нельзя признать правомерным. Снятие ограничений по распоряжению имуществом должника с даты открытия конкурсного производства по смыслу Закона обусловлено необходимостью формирования конкурсной массы, в составе которой согласно пункту 2 статьи 131 Закона отдельно учитывается имущество, являющееся предметом залога. При этом не предполагается произвольное распоряжение имуществом должника, не направленное на достижение целей конкурсного производства. Напротив, в силу пункта 1 статьи 126 Закона с даты признания должника банкротом совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном Законом, в частности, его главой VII. Указанная глава Закона регулирует порядок отчуждения имущества должника, в том числе обремененного залогом, предусматривая постоянный контроль со стороны залогового кредитора за действиями по распоряжению залоговым имуществом, которым обеспечены требования этого кредитора, - пункт 4 статьи 138, пункт 1 статьи 141, пункт 2 статьи 150 Закона.
Сохранением после открытия конкурсного производства такого обременения в отношении имущества должника как залог обусловлено применение предусмотренных Законом ограничений по распоряжению предметом залога, в том числе установленных пунктом 4 статьи 18.1 Закона. Иного из содержания главы VII Закона не следует, а потому конкурсный управляющий не вправе без согласия залогового кредитора передавать в аренду третьим лицам имущество, находящееся в залоге для обеспечения исполнения обязательств должника перед этим кредитором.
Вместе с тем жалоба кредитора на действия арбитражного управляющего может быть удовлетворена судом лишь при доказанности факта нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов этого кредитора, как следует из положений статьи 60 Закона.
Суд первой инстанции удовлетворил жалобу Банка и признал незаконными действия конкурсного управляющего по заключению без согласия Банка как залогодержателя договоров аренды заложенного имущества, исходя из нарушения этими действиями требований пункта 4 статьи 18.1 Закона и того обстоятельства, что срок передачи имущества в аренду значительно превышает срок конкурсного производства, установленный решением суда, - 6 месяцев.
Иных оснований для удовлетворения жалобы в определении от 08.05.2013 не приведено.
Суд первой инстанции не установил и не указал в определении, в чем выразилось нарушение действиями конкурсного управляющего прав и законных интересов Банка, не установив и факта такого нарушения.
В случае если права и законные интересы кредитора, обжалующего действия арбитражного управляющего, не нарушены этими действиями, отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.
Апелляционный суд, отменяя определение от 08.05.2013, признал, что материалами дела не подтвержден факт нарушения действиями конкурсного управляющего прав и законных интересов Банка. Этот вывод сделан апелляционным судом на основании исследования и анализа имеющихся доказательств, мотивирован в постановлении и соответствует обстоятельствам, установленным по делу.
Апелляционный суд оценил условия договоров аренды, заключенных на срок 363 дня с правом арендодателя расторгнуть их досрочно в одностороннем порядке, установил, что действия конкурсного управляющего были направлены на обеспечение сохранности имущества и поступление денежных средств в конкурсную массу.
Так, договорами аренды предусмотрено, что арендодатель расторгает договоры досрочно в одностороннем порядке в случае реализации объектов аренды в рамках конкурсного производства или в иных аналогичных случаях реализации конкурсной массы (л.д. 25, 30).
Размер ежемесячной арендной платы составил 255.500 руб. по одному договору и 384.000 руб. - по второму.
Кроме того, по условиям договоров аренды арендаторы обязуются содержать объекты аренды и инженерные системы в надлежащем состоянии, производить при необходимости текущий ремонт, обслуживание, включающее в себя ряд конкретных работ по ремонту объектов, в том числе их стен, окон, кровли, перекрытий, полов, дверей, ворот, лестниц, печей, систем отопления и вентиляции, водопровода и канализации, арматуры с ее заменой.
Указанные работы отнесены пунктами 3.1 договоров к обязанностям арендатора по эксплуатации объектов, включающей в себя перечисленные в договорах виды работ. Согласно пунктам 3.2 договоров арендаторы обязуются отдельно от арендной платы в полном объеме нести эксплуатационные и коммунальные расходы по объектам.
Объем обязательств арендаторов получил оценку в обжалуемом постановлении и позволил апелляционному суду признать, что оспариваемые действия конкурсного управляющего направлены на обеспечение сохранности залогового имущества и способствуют поступлению денежных средств в конкурсную массу должника, а права Банка как залогового кредитора при этом не нарушены.
Доказательства, которые опровергали бы эти обстоятельства, не были представлены Банком ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни в заседании апелляционного суда.
При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке и как разъясняется в пунктах 22, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя.
Следовательно, при заключении во внесудебном порядке между арендодателем и арендаторами договоров аренды уже заложенного Банку имущества право аренды из этих договоров прекращается на основании статьи 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов Банка как залогового кредитора Общества в деле о банкротстве.
Апелляционным судом правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права.
В свете изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу N А56-90619/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу коммерческого банка "Альта-Банк" (закрытое акционерное общество) - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.КИРИЛЛОВА
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
А.А.ЯКОВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)