Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акимовой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.02.2013 по делу N А43-7473/2012, принятое судьей Олисовым Р.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Высоково" (ИНН 5262057010, ОГРН 1025203759558), г. Нижний Новгород,
к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, индивидуальный предприниматель Панков Борис Алексеевич, г. Бронницы Московской области,
об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в редакции истца,
при участии представителей сторон: от истца - Старостина М.Н. (директор на основании протокола N 8 от 09.10.2008); от заявителя жалобы (ответчика), третьих лиц - не явились, извещены,
Общество с ограниченной ответственностью "Высоково" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 160,1 кв. м, находящегося по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд, дом 5, литера А, по рыночной стоимости в размере 5 181 355 рублей 93 копеек без НДС, изложив следующие пункты договора в редакции:
- - пункт 2.1: "Цена объекта, отчуждаемого по настоящему Договору, составляет 5 181 355,93 рубля (пять миллионов сто восемьдесят одна тысяча триста пятьдесят пять рублей 93 копейки) без НДС";
- - пункт 3.2.1: "Сумму в размере 1 554 406,78 (один миллион пятьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста шесть рублей 78 копеек) не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора";
- - пункт 3.2.2: "Сумму 3 626 949,15 (три миллиона шестьсот двадцать шесть тысяч девятьсот сорок девять рублей 15 копеек) ежемесячно равными долями в следующем порядке:";
- - пункт 3.2.2.1. Ежемесячно в течение 35 (тридцати пяти) месяцев, начиная с месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1, в размере 103 627,12 рубля (сто три тысячи шестьсот двадцать семь рублей 12 копеек). Ежемесячные платежи производятся не позднее 15-го (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1".
Исковые требования уточнены в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования основаны на пункте 2 статьи 445, статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 12, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения с истцом упомянутой сделки по рыночной стоимости имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Нижнего Новгорода и предприниматель Панков Борис Алексеевич.
Решением от 26.02.2013 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил.
Не согласившись с принятым по делу решением Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
У суда отсутствовала необходимость в назначении судебной экспертизы по настоящему делу, поскольку цена, определенная в отчете об оценке 25.08.2011 N 141-Н/11 нежилого помещения N 1 общей площадью 160,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Высоковский проезд, д. 5, является достоверной, а сам отчет соответствует действующим стандартам и нормам об оценочной деятельности.
Величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждения имущества, которая не может быть установлена в ином размере по сравнению с рыночной стоимостью этого имущества, определенной независимым оценщиком.
В связи с тем, что отчет об оценке от 25.08.2011 N 141-Н/11 не признан недействительным в судебном порядке (требования о признании недействительным отчета об оценке от 25.08.2011 не заявляются), то требования ООО "Высоково" являются незаконными и необоснованными.
Судом было вынесено решение на основании экспертного заключения N 00050100042Д Торгово-Промышленной палаты Нижегородской области об оценке рыночной стоимости спорного объекта, которое имеет замечания и не соответствует действующим стандартам и нормам об оценочной деятельности (действующему законодательству).
В экспертном заключении на стр. 16,24 отсутствует обоснование поправки, учитывающей "уторговывание" (нарушение п. 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3).
В доходном подходе при вычислении интегральной характеристики качества путем деления скорректированной цены предложения аналога N 1 на соответствующую сумму кодов (таблица 3.6. на стр. 19 экспертного заключения) допущена арифметическая ошибка. Данное несоответствие ведет к искажению дальнейших расчетов, произведенных в рамках доходного подхода к оценке.
Объекты аналоги N 4, N 5, выбранные экспертами для использования в сравнительном подходе к оценке, не подтверждены скриншотами в приложении экспертного заключения (нарушение п. 10 ФСО N 3).
Кроме того, на открытом рынке предложений торговых помещений к продаже имеются предложения о продаже помещений, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки и имеющих схожее физическое состояние, по цене 65-000-70 000 руб. /кв. м.
В сравнительном подходе при вычислении интегральной характеристики качества путем деления скорректированной цены предложения аналогов NN 1,2,4,5 на соответствующую сумму кодов (таблица 3.14 на стр. 27 экспертного заключения) допущены арифметические ошибки. Данное несоответствие ведет к искажению дальнейших расчетов, произведенных в рамках сравнительного подхода к оценке.
В экспертном заключении не указывается, включает ли в себя величина рыночной стоимости объекта оценки НДС или нет. Согласно изменениям, вступившим в силу с 01.04.2011 в НК РФ, операции по реализации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не признаются объектом налогообложения. В данном экспертном заключении необходимо определить величину рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС или обосновать, что величина рыночной стоимости объекта оценки уже включает в себя НДС.
Суд в нарушение статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонил ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы по настоящему делу.
Общество с ограниченной ответственностью "Высоково" в отзыве и его представитель в судебном заседании обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заявитель и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьих лиц по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение N 1, общей площадью 160,10 кв. м, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Советский район, Высоковский проезд, дом 5, является муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2005 серии 52-АБ номер 247585).
21.12.2004 Комитет (арендодатель) и ООО "Высоково" (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода N 7/1089, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду на неопределенный срок указанное выше нежилое помещение, - для размещения хлебного магазина.
Постановлением Администрации от 19.10.2011 N 4495 "Об условиях приватизации муниципального имущества" ООО "Высоково" в порядке реализации преимущественного права выкупа предложено приобрести в собственность названный объект недвижимости по рыночной стоимости 7 605 084 рубля 75 копеек (без НДС), определенной предпринимателем Панковым Б.А. (отчет об оценке от 25.08.2011 N 14-Н/11). Уведомлением от 28.10.2011 N 20-04/3-12836/11ис Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи.
Истец предложил ответчику заключить сделку по цене 4 850 000 рублей без НДС (письмо от 05.12.2011 N 383), с чем последний не согласился (письмо от 30.12.2011 N 20-04/3-17985/11ис).
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рамках настоящего дела была проведена экспертиза. По заключению эксперта Торгово-промышленной палаты Нижегородской области от 24.02.2013 N 0005010072д рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 160,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд, дом 5, литера А, по состоянию на 25.08.2011 составила 6 114 000 рублей с учетом НДС либо 5 181 355 рублей 93 копейки без НДС. Экспертиза оплачена Обществом платежным поручением от 01.06.2012 N 44 (20 000 рублей).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пункты 2.1, 3.2.1, 3.2.2 договора купли-продажи должны быть изложены с учетом установленной судом цены имущества - 5 181 355 рублей 93 копейки без НДС и удовлетворил иск.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании следующего.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона N 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по поводу определения рыночной стоимости нежилого помещения. При этом каждая из сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объекта отличается.
Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статья 82 - 87 Кодекса).
В целях определения выкупной цены спорных нежилых помещений судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена экспертиза, проведение которой поручено Торгово-промышленной палате Нижегородской области.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, экспертное учреждение было предложено суду ответчиком.
Рыночная стоимость помещения подтверждается заключением судебной экспертизы, выводы которой комитет не опроверг. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения комитет не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с имеющимися у комитета замечаниями в отношении экспертного заключения от 24.02.2013 отклонено судом в связи с тем, что имеющиеся в заключении неясности (оценен объект с учетом или без учета НДС и другие вопросы, изложенные в ходатайстве) могут быть устранены путем направления соответствующих вопросов эксперту, на которые он даст ответ (протокол, определение суда от 06.11.2012). Комитет заявил ходатайство перед судом о направлении вопросов по экспертному заключению, которое удовлетворено судом. Ответы экспертов ТПП Нижегородской области получены судом 20.12.2012 и 25.12.2012 (л. д. 61 - 81, т. 3).
Таким образом, право ответчика на получение полной и достоверной информации по всем возникшим у него вопросам, связанным с методами определения величины рыночной стоимости муниципального помещения было реализовано путем изложения экспертами, проводившими указанное заключение, ответов на вопросы, поставленные ответчиком.
Кроме того, исходя из анализа возникших у ответчика вопросов к содержанию экспертного заключения N 0005010072д, указанные им замечания не являются основанием для признания данного заключения недействительным, и не влекут изменения итогового заключения эксперта - определения рыночной стоимости объекта.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Кодекса, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.
На основании изложенного суд первой инстанции, установив, что согласно экспертному заключению от 24.02.2013 N 0005010072д рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 160,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд, дом 5, литера А, по состоянию на 25.08.2011 составила 6 114 000 рублей с учетом НДС либо 5 181 355 рублей 93 копейки без НДС, обоснованно определил цену выкупаемого имущества в размере соответствующем названному отчету об оценке.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 26.02.2013 и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.02.2013 по делу N А43-7473/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2013 ПО ДЕЛУ N А43-7473/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2013 г. по делу N А43-7473/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Акимовой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.02.2013 по делу N А43-7473/2012, принятое судьей Олисовым Р.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Высоково" (ИНН 5262057010, ОГРН 1025203759558), г. Нижний Новгород,
к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, индивидуальный предприниматель Панков Борис Алексеевич, г. Бронницы Московской области,
об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в редакции истца,
при участии представителей сторон: от истца - Старостина М.Н. (директор на основании протокола N 8 от 09.10.2008); от заявителя жалобы (ответчика), третьих лиц - не явились, извещены,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Высоково" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 160,1 кв. м, находящегося по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд, дом 5, литера А, по рыночной стоимости в размере 5 181 355 рублей 93 копеек без НДС, изложив следующие пункты договора в редакции:
- - пункт 2.1: "Цена объекта, отчуждаемого по настоящему Договору, составляет 5 181 355,93 рубля (пять миллионов сто восемьдесят одна тысяча триста пятьдесят пять рублей 93 копейки) без НДС";
- - пункт 3.2.1: "Сумму в размере 1 554 406,78 (один миллион пятьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста шесть рублей 78 копеек) не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора";
- - пункт 3.2.2: "Сумму 3 626 949,15 (три миллиона шестьсот двадцать шесть тысяч девятьсот сорок девять рублей 15 копеек) ежемесячно равными долями в следующем порядке:";
- - пункт 3.2.2.1. Ежемесячно в течение 35 (тридцати пяти) месяцев, начиная с месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1, в размере 103 627,12 рубля (сто три тысячи шестьсот двадцать семь рублей 12 копеек). Ежемесячные платежи производятся не позднее 15-го (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1".
Исковые требования уточнены в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования основаны на пункте 2 статьи 445, статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 12, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения с истцом упомянутой сделки по рыночной стоимости имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Нижнего Новгорода и предприниматель Панков Борис Алексеевич.
Решением от 26.02.2013 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил.
Не согласившись с принятым по делу решением Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
У суда отсутствовала необходимость в назначении судебной экспертизы по настоящему делу, поскольку цена, определенная в отчете об оценке 25.08.2011 N 141-Н/11 нежилого помещения N 1 общей площадью 160,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Высоковский проезд, д. 5, является достоверной, а сам отчет соответствует действующим стандартам и нормам об оценочной деятельности.
Величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждения имущества, которая не может быть установлена в ином размере по сравнению с рыночной стоимостью этого имущества, определенной независимым оценщиком.
В связи с тем, что отчет об оценке от 25.08.2011 N 141-Н/11 не признан недействительным в судебном порядке (требования о признании недействительным отчета об оценке от 25.08.2011 не заявляются), то требования ООО "Высоково" являются незаконными и необоснованными.
Судом было вынесено решение на основании экспертного заключения N 00050100042Д Торгово-Промышленной палаты Нижегородской области об оценке рыночной стоимости спорного объекта, которое имеет замечания и не соответствует действующим стандартам и нормам об оценочной деятельности (действующему законодательству).
В экспертном заключении на стр. 16,24 отсутствует обоснование поправки, учитывающей "уторговывание" (нарушение п. 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3).
В доходном подходе при вычислении интегральной характеристики качества путем деления скорректированной цены предложения аналога N 1 на соответствующую сумму кодов (таблица 3.6. на стр. 19 экспертного заключения) допущена арифметическая ошибка. Данное несоответствие ведет к искажению дальнейших расчетов, произведенных в рамках доходного подхода к оценке.
Объекты аналоги N 4, N 5, выбранные экспертами для использования в сравнительном подходе к оценке, не подтверждены скриншотами в приложении экспертного заключения (нарушение п. 10 ФСО N 3).
Кроме того, на открытом рынке предложений торговых помещений к продаже имеются предложения о продаже помещений, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки и имеющих схожее физическое состояние, по цене 65-000-70 000 руб. /кв. м.
В сравнительном подходе при вычислении интегральной характеристики качества путем деления скорректированной цены предложения аналогов NN 1,2,4,5 на соответствующую сумму кодов (таблица 3.14 на стр. 27 экспертного заключения) допущены арифметические ошибки. Данное несоответствие ведет к искажению дальнейших расчетов, произведенных в рамках сравнительного подхода к оценке.
В экспертном заключении не указывается, включает ли в себя величина рыночной стоимости объекта оценки НДС или нет. Согласно изменениям, вступившим в силу с 01.04.2011 в НК РФ, операции по реализации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не признаются объектом налогообложения. В данном экспертном заключении необходимо определить величину рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС или обосновать, что величина рыночной стоимости объекта оценки уже включает в себя НДС.
Суд в нарушение статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонил ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы по настоящему делу.
Общество с ограниченной ответственностью "Высоково" в отзыве и его представитель в судебном заседании обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заявитель и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьих лиц по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение N 1, общей площадью 160,10 кв. м, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Советский район, Высоковский проезд, дом 5, является муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2005 серии 52-АБ номер 247585).
21.12.2004 Комитет (арендодатель) и ООО "Высоково" (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода N 7/1089, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду на неопределенный срок указанное выше нежилое помещение, - для размещения хлебного магазина.
Постановлением Администрации от 19.10.2011 N 4495 "Об условиях приватизации муниципального имущества" ООО "Высоково" в порядке реализации преимущественного права выкупа предложено приобрести в собственность названный объект недвижимости по рыночной стоимости 7 605 084 рубля 75 копеек (без НДС), определенной предпринимателем Панковым Б.А. (отчет об оценке от 25.08.2011 N 14-Н/11). Уведомлением от 28.10.2011 N 20-04/3-12836/11ис Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи.
Истец предложил ответчику заключить сделку по цене 4 850 000 рублей без НДС (письмо от 05.12.2011 N 383), с чем последний не согласился (письмо от 30.12.2011 N 20-04/3-17985/11ис).
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рамках настоящего дела была проведена экспертиза. По заключению эксперта Торгово-промышленной палаты Нижегородской области от 24.02.2013 N 0005010072д рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 160,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд, дом 5, литера А, по состоянию на 25.08.2011 составила 6 114 000 рублей с учетом НДС либо 5 181 355 рублей 93 копейки без НДС. Экспертиза оплачена Обществом платежным поручением от 01.06.2012 N 44 (20 000 рублей).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пункты 2.1, 3.2.1, 3.2.2 договора купли-продажи должны быть изложены с учетом установленной судом цены имущества - 5 181 355 рублей 93 копейки без НДС и удовлетворил иск.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании следующего.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона N 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по поводу определения рыночной стоимости нежилого помещения. При этом каждая из сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объекта отличается.
Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статья 82 - 87 Кодекса).
В целях определения выкупной цены спорных нежилых помещений судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена экспертиза, проведение которой поручено Торгово-промышленной палате Нижегородской области.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, экспертное учреждение было предложено суду ответчиком.
Рыночная стоимость помещения подтверждается заключением судебной экспертизы, выводы которой комитет не опроверг. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения комитет не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с имеющимися у комитета замечаниями в отношении экспертного заключения от 24.02.2013 отклонено судом в связи с тем, что имеющиеся в заключении неясности (оценен объект с учетом или без учета НДС и другие вопросы, изложенные в ходатайстве) могут быть устранены путем направления соответствующих вопросов эксперту, на которые он даст ответ (протокол, определение суда от 06.11.2012). Комитет заявил ходатайство перед судом о направлении вопросов по экспертному заключению, которое удовлетворено судом. Ответы экспертов ТПП Нижегородской области получены судом 20.12.2012 и 25.12.2012 (л. д. 61 - 81, т. 3).
Таким образом, право ответчика на получение полной и достоверной информации по всем возникшим у него вопросам, связанным с методами определения величины рыночной стоимости муниципального помещения было реализовано путем изложения экспертами, проводившими указанное заключение, ответов на вопросы, поставленные ответчиком.
Кроме того, исходя из анализа возникших у ответчика вопросов к содержанию экспертного заключения N 0005010072д, указанные им замечания не являются основанием для признания данного заключения недействительным, и не влекут изменения итогового заключения эксперта - определения рыночной стоимости объекта.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Кодекса, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.
На основании изложенного суд первой инстанции, установив, что согласно экспертному заключению от 24.02.2013 N 0005010072д рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 160,10 квадратного метра, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Высоковский проезд, дом 5, литера А, по состоянию на 25.08.2011 составила 6 114 000 рублей с учетом НДС либо 5 181 355 рублей 93 копейки без НДС, обоснованно определил цену выкупаемого имущества в размере соответствующем названному отчету об оценке.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 26.02.2013 и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.02.2013 по делу N А43-7473/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)