Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Гизатуллина А.А.
судей Старичковой Е.А.
Нафикова И.А.
при секретаре Ш.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Ш. к ООО "БашНеруд", ООО "БлагоБашСтрой" о расторжении договора соинвестирования, взыскании в солидарном порядке суммы предварительной оплаты по договору соинвестирования неустойки за просрочку исполнения договора, компенсации морального вреда, судебных расходов по апелляционной жалобе представителя истца Ш. - И.Д. на решение Советского районного суда г. Уфы РБ от 6 июля 2012 г., которым постановлено:
иск Ш. - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор соинвестирования на коттеджную застройку N ..., заключенный 28 октября 2010 г. между Ш. и обществом с ограниченной ответственностью "БашНеруд".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БашНеруд" в пользу Ш. задолженность по договору соинвестирования - ... руб., неустойку - ... руб., компенсацию морального вреда - ... руб., расходы по оплате услуг представителя - ... руб.
В иске Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью "БлагоБашСтрой" о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БашНеруд" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере ... руб.
Заслушав доклад судьи Старичковой Е.А., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском к ООО "БашНеруд", ООО "БлагоБашСтрой" о расторжении договора соинвестирования, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, мотивируя иск тем, что 28 октября 2010 г. он с ООО "БашНеруд", от имени которого по договору поручения N ... от 26.07.2010 г. и доверенности от ... г. действовало ООО "БлагоБашСтрой" в лице директора ОТ, заключил договор соинвестирования на коттеджную застройку. Согласно вышеуказанному Договору ООО "БашНеруд" обязалось не позднее 31 августа 2011 года ввести объект недвижимости в эксплуатацию и передать Инвестору объект недвижимости в собственность. Согласно п. 4.2 Договора Инвестор оплачивает Заказчику (ООО "БашНеруд") цену Договора, что составляет ... рублей. 28 октября 2010 года по акту приема-передачи он произвел оплату в размере ... рублей. Исходя из условий договора, объект недвижимости должен был быть передан ему не позднее 10 сентября 2011 года, однако свои обязательства ответчик не выполнил. В ноябре 2011 года истец направил ответчику претензию, в которой потребовал у ответчика возвратить ему денежную сумму в размере... рублей в течение 10 дней с момента получения претензии. Ответчиком данные требования выполнены не были, ответ на претензию не предоставлен.
Просил суд расторгнуть договор инвестирования на коттеджную застройку от 28 октября 2010 года N ..., заключенный между истцом и ООО "БашНеруд", взыскать с ответчика ООО "БашНеруд" денежную сумму в размере ... руб., Неустойку (пеню) в размере ... руб., моральный вред в размере - ... руб., расходы по оплате услуг представителя - ... руб.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд расторгнуть договор соинвестирования на коттеджную застройку N ..., заключенный между ним и ООО "БашНеруд" 28.10.2010 г., взыскать солидарно с ООО "БашНеруд" и "БлагоБашСтрой" денежную сумму в размере ... руб. - сумму предварительной оплаты по договору, неустойку в размере ... руб., компенсацию морального вреда в размере - ... руб., расходы по оплате услуг представителя - ... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Ш. - И.Д. ставит вопрос об изменении решения суда, поскольку суд, руководствуясь положениями Федерального закона "О защите прав потребителей", не взыскал в пользу истца как потребителя предусмотренный указанным Законом штраф. Полагает необоснованным вывод суда о снижении в значительном размере неустойки, поскольку данное ходатайство ответчиком при рассмотрении дела заявлено не было.
Проверив материалы дела, выслушав истца Ш., представителя истца Ш. - И.Д., действующего на основании доверенности от ... года, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "БашНеруд" С.А., действующего по доверенности от ... года, не согласившегося с доводами апелляционной жалобы и полагавшего решение подлежащим отмене ввиду необоснованного взыскания неустойки, морального вреда и предварительной оплаты по договору с ответчика ООО "БашНеруд", обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствии представителя ООО "БлагоБашСтрой", надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для изменения решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика неустойки и удовлетворения апелляционной жалобы представителя истца в части неразрешения судом вопроса о взыскании в пользу потребителя штрафа в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 28 октября 2010 г. между Ш. и ООО "БашНеруд", от имени и в интересах которого в соответствии с Договором поручения N ... от 26.07.2010 г. и на основании доверенности от ... г. действовало ООО "БлагоБашСтрой" в лице генерального директора Н.В.В., заключен Договор N ... соинвестирования коттеджной застройки (л.д. 7 - 13).
По условиям договора, Инвестор обязался осуществить инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости, Заказчик ООО "БашНеруд" обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить, создать объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Инвестору объект недвижимости.
Объектом инвестиционной деятельности согласно п. 1.2 договора является реализация инвестиционного проекта коттедж застройки на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... (местоположение установлено примерно в ... м по направлению на юго-восток относительно ориентира: д. ... по ул. ...) со следующими характеристиками: общей площадью ориентировочно ... кв. м, площадью ... кв. м, квартал ..., участок N ....
Согласно п. 4.2 Договора, Инвестор оплачивает цену Договора, что составляет ... рублей с увеличением цены договора при окончательном определении общей площади объекта недвижимости.
По акту приема-передачи денежных средств от 28 октября 2010 года истец передал ООО "БлагоБашСтрой" ... рублей (л.д. 14).
Как следует из п. 1.3 Договора, срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию установлен сторонами не позднее 31 августа 2011 года. При этом в течение 20 рабочих дней с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию Заказчик уведомляет Инвестора о готовности к передаче объекта недвижимости и в течение 10 дней передает Инвестору объект недвижимости по передаточному акту.
Таким образом, объект недвижимости в соответствии с условиями договора должен был быть передан истцу не позднее 10 сентября 2011 года.
Обязательства по договору Застройщиком не выполнены.
15 ноября 2011 года истец обратился в ООО "БашНеруд" с претензией о возврате внесенной по договору инвестирования предварительной оплаты в размере ... руб., оставленная ответчиком без ответа (л.д. 18 - 20).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования истца частично в части предъявленных требований к Застройщику ООО "БашНеруд" о взыскании внесенной суммы по договору соинвестирования, неустойки и морального вреда, суд исходил из того, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, правоотношения в рамках которого регулируются положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем, удовлетворил иск, руководствуясь ст. ст. 15, 23.1 вышеуказанного Закона.
С указанным выводом судебная коллегия соглашается в части правомерного применения судом первой инстанции к возникшим правоотношениям между сторонами нормы статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" о взыскании морального вреда, приходя при этом к выводу о применении к спорным правоотношениям сторон, возникших из договора соинвестирования, положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на основании следующего.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, вязанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа N ... от 14.10.2008 г. "О проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства", обществу с ограниченной ответственностью "БашНеруд" на праве аренды сроком до 2016 года предоставлен земельный участок площадью ... кв. м по адресу: ..., квартал N ... (местоположение установлено примерно в ... м по направлению на юго-восток относительно ориентира: д. N ... по ул. ...) в целях жилищного строительства (л.д. 34 - 35).
В соответствии с постановлением главы Администрации ГО город Уфа N ... от 08 июля 2010 года, Обществу с ограниченной ответственностью "БашНеруд" с учетом договора N ... о выполнении условий продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории квартала N ... в жилом районе "..." в ... районе городского округа г. Уфа РБ на земельном участке ориентировочной площадью ... га городских земель (л.д. 33).
Из содержания договора соинвестирования на коттеджную застройку от 28 октября 2010 года следует, что на земельном участке, выделенном ООО "БашНеруд" для осуществления комплексной жилищной застройки, общество привлекло денежные средства инвестора Ш. для постройки объекта недвижимости с обязательством его возведения в срок не позднее 31 августа 2011 года.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Ш., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы на строительство объекта недвижимости, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательства по строительству объекта со стороны Застройщика ООО "БашНеруд", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о расторжении договора и возврата внесенной на строительство коттеджа платы в размере... руб.
Согласно п. 9 ст. 4, действующей на момент возникновения спора, Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Таким образом, нормы Закона РФ "О защите прав потребителя" к спорным правоотношениям следует применять в части удовлетворения требований о взыскании морального вреда, а также предусмотренного законом штрафа.
Статьей 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину участнику долевого строительства объекта долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.
Нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются, в связи с чем, взыскание судом неустойки по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей", судебная коллегия считает неправомерным, приходя при этом к выводу о применении договорной неустойки, предусмотренной сторонами по договору соинвестирования, а именно, п. 6.3 договора, в соответствии с которым в случае нарушения Заказчиком предусмотренного договором срока передачи Инвестору объекта недвижимости Заказчик уплачивает Инвестору пени в размере 0,05% от цены договора за каждый день просрочки, но не свыше 5% от цены договора.
С учетом просрочки исполнения обязательств... дней (начиная с 10.09.11 г. по дату предъявления иска 31.05.12 г.), размер неустойки составил ... руб., исходя из расчета (... руб. x 0,05% x ....). Поскольку предельный размер неустойки определен сторонами ... руб. (не свыше 5% от цены договора ... руб.), судебная коллегия приходит к выводу о взыскании в пользу истца неустойки в размере ... руб.
Учитывая, что к правоотношениям, вытекающим из гражданско-правового договора об участии в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", довод апелляционной жалобы о незаконности неприменения судом при разрешении спора ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" о взыскании в пользу потребителя штрафа является обоснованным, апелляционная жалоба в указанной части подлежит удовлетворения, с ответчика ООО "БашНеруд" в пользу истца Ш. на основании пункта 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителя", подлежит взысканию штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Размер штрафа составляет ... руб. исходя из расчета 50% от (... руб. + ... руб. + ... руб.).
Довод ответчика о ничтожности заключенного договора соинвестирования объекта недвижимости в силу отсутствия регистрации договора в соответствии с ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ" является необоснованным, поскольку в силу абз. 2 и 3 статьи 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или достижения иного полезного эффекта.
Следовательно, положения данного Закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли. В соответствии с условиями спорного договора, Ш. не преследовал цели получения прибыли, в связи с чем, к спорным правоотношениям не подлежит применению ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Доводам представителя ответчика ООО "БашНеруд" о недействительности договора соинвестирования по той причине, что генеральный директор ООО "БлагоБашСтрой" ..., заключая договор от имени ООО "БашНеруд", действовала злонамеренно, зная о том, что договор поручения прекращен дополнительным соглашением от ... года, судом первой инстанции признаны необоснованными. Указанным доводам судом дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается, поскольку, как правильно установлено судом, соглашение, датированное 6 августа 2010 года, подписано и скреплено печатью ООО "БлагоБашСтрой". Между тем, указанное наименование общества возникло лишь 11 августа 2010 года согласно выписке из ЕГРЮЛ, а печать ООО "БлагоБашСтрой" была изготовлена лишь 25 августа 2010 года. При таких обстоятельствах, дополнительное соглашение не могло быть заключено ... года, указанный документ не может являться допустимым доказательством по делу.
Судебная коллегия признает обоснованным вывод суда об отсутствии оснований для привлечения к солидарной ответственности по предъявленным требованиям ответчиков ООО "БашНеруд" и ООО "БлагоБашСтрой", поскольку согласно договору поручения N ... от 26 июля 2010 года, ООО "БашНеруд" поручило Поверенному ООО "СтройИндустрия" (впоследствии переименованному в ООО "БлагоБашстрой") осуществить комплекс юридических и фактических действий, направленных на поиск контрагентов для заключения от имени Доверителя договоров соинвестирования на коттеджную застройку и заключить указанные договора. При этом, согласно п. 1.4 договора, права и обязанности по сделкам, совершенным Поверенным во исполнение поручения, возникают непосредственно у Доверителя.
Согласно истребованной судебной коллегией доверенности, выданной директором ООО "БашНеруд" Х.А.Р. генеральному директору ООО "СтройИндустрия" Н.В.В. ... года при заключении договора поручения, последняя наделена правом представления интересов Доверителя в государственных органах власти РБ, в Администрации ГО г. Уфа, управлениях и комитетах, заключать любые сделки с гражданами и юридическими лицами и подписывать от имени Доверителя договоры и документы, связанные с деятельностью ООО "БашНеруд" по инвестированию коттеджной застройки по адресу: ... с правом сбора, подготовки и получения любых документов, с правом подписи документов и совершения необходимых действий, связанных с выполнением данного поручения, с правом получения денежных средств по договорам соинвестирования.
При таких обстоятельствах, довод представителя ООО "БашНеруд" о том, что полученные Поверенным денежные средства от истца не были перечислены Доверителю, не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца, вытекающих из надлежащего выполнения условий договора соинвестирования, обязательства по которому возникли непосредственно у Застройщика ООО "БашНеруд".
С учетом изменения решения в части взыскания с ответчика неустойки, подлежит изменению размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в доход государства.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 6 июля 2012 г. изменить в части взыскания с ООО "БашНеруд" в пользу Ш. неустойки и государственной пошлины в доход государства, взыскав с ООО "БашНеруд" в пользу Ш. неустойку в размере ... руб., государственную пошлину в доход государства - ... руб.
Взыскать с ООО "БашНеруд" в пользу Ш. штраф в размере ... руб.
В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 6 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ш. - И.Д. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ГИЗАТУЛЛИН
Судьи
Е.А.СТАРИЧКОВА
И.А.НАФИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 12.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-700/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. по делу N 33-700/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Гизатуллина А.А.
судей Старичковой Е.А.
Нафикова И.А.
при секретаре Ш.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Ш. к ООО "БашНеруд", ООО "БлагоБашСтрой" о расторжении договора соинвестирования, взыскании в солидарном порядке суммы предварительной оплаты по договору соинвестирования неустойки за просрочку исполнения договора, компенсации морального вреда, судебных расходов по апелляционной жалобе представителя истца Ш. - И.Д. на решение Советского районного суда г. Уфы РБ от 6 июля 2012 г., которым постановлено:
иск Ш. - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор соинвестирования на коттеджную застройку N ..., заключенный 28 октября 2010 г. между Ш. и обществом с ограниченной ответственностью "БашНеруд".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БашНеруд" в пользу Ш. задолженность по договору соинвестирования - ... руб., неустойку - ... руб., компенсацию морального вреда - ... руб., расходы по оплате услуг представителя - ... руб.
В иске Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью "БлагоБашСтрой" о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БашНеруд" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере ... руб.
Заслушав доклад судьи Старичковой Е.А., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в суд с иском к ООО "БашНеруд", ООО "БлагоБашСтрой" о расторжении договора соинвестирования, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, мотивируя иск тем, что 28 октября 2010 г. он с ООО "БашНеруд", от имени которого по договору поручения N ... от 26.07.2010 г. и доверенности от ... г. действовало ООО "БлагоБашСтрой" в лице директора ОТ, заключил договор соинвестирования на коттеджную застройку. Согласно вышеуказанному Договору ООО "БашНеруд" обязалось не позднее 31 августа 2011 года ввести объект недвижимости в эксплуатацию и передать Инвестору объект недвижимости в собственность. Согласно п. 4.2 Договора Инвестор оплачивает Заказчику (ООО "БашНеруд") цену Договора, что составляет ... рублей. 28 октября 2010 года по акту приема-передачи он произвел оплату в размере ... рублей. Исходя из условий договора, объект недвижимости должен был быть передан ему не позднее 10 сентября 2011 года, однако свои обязательства ответчик не выполнил. В ноябре 2011 года истец направил ответчику претензию, в которой потребовал у ответчика возвратить ему денежную сумму в размере... рублей в течение 10 дней с момента получения претензии. Ответчиком данные требования выполнены не были, ответ на претензию не предоставлен.
Просил суд расторгнуть договор инвестирования на коттеджную застройку от 28 октября 2010 года N ..., заключенный между истцом и ООО "БашНеруд", взыскать с ответчика ООО "БашНеруд" денежную сумму в размере ... руб., Неустойку (пеню) в размере ... руб., моральный вред в размере - ... руб., расходы по оплате услуг представителя - ... руб.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд расторгнуть договор соинвестирования на коттеджную застройку N ..., заключенный между ним и ООО "БашНеруд" 28.10.2010 г., взыскать солидарно с ООО "БашНеруд" и "БлагоБашСтрой" денежную сумму в размере ... руб. - сумму предварительной оплаты по договору, неустойку в размере ... руб., компенсацию морального вреда в размере - ... руб., расходы по оплате услуг представителя - ... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Ш. - И.Д. ставит вопрос об изменении решения суда, поскольку суд, руководствуясь положениями Федерального закона "О защите прав потребителей", не взыскал в пользу истца как потребителя предусмотренный указанным Законом штраф. Полагает необоснованным вывод суда о снижении в значительном размере неустойки, поскольку данное ходатайство ответчиком при рассмотрении дела заявлено не было.
Проверив материалы дела, выслушав истца Ш., представителя истца Ш. - И.Д., действующего на основании доверенности от ... года, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "БашНеруд" С.А., действующего по доверенности от ... года, не согласившегося с доводами апелляционной жалобы и полагавшего решение подлежащим отмене ввиду необоснованного взыскания неустойки, морального вреда и предварительной оплаты по договору с ответчика ООО "БашНеруд", обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствии представителя ООО "БлагоБашСтрой", надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для изменения решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика неустойки и удовлетворения апелляционной жалобы представителя истца в части неразрешения судом вопроса о взыскании в пользу потребителя штрафа в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 28 октября 2010 г. между Ш. и ООО "БашНеруд", от имени и в интересах которого в соответствии с Договором поручения N ... от 26.07.2010 г. и на основании доверенности от ... г. действовало ООО "БлагоБашСтрой" в лице генерального директора Н.В.В., заключен Договор N ... соинвестирования коттеджной застройки (л.д. 7 - 13).
По условиям договора, Инвестор обязался осуществить инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости, Заказчик ООО "БашНеруд" обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить, создать объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Инвестору объект недвижимости.
Объектом инвестиционной деятельности согласно п. 1.2 договора является реализация инвестиционного проекта коттедж застройки на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... (местоположение установлено примерно в ... м по направлению на юго-восток относительно ориентира: д. ... по ул. ...) со следующими характеристиками: общей площадью ориентировочно ... кв. м, площадью ... кв. м, квартал ..., участок N ....
Согласно п. 4.2 Договора, Инвестор оплачивает цену Договора, что составляет ... рублей с увеличением цены договора при окончательном определении общей площади объекта недвижимости.
По акту приема-передачи денежных средств от 28 октября 2010 года истец передал ООО "БлагоБашСтрой" ... рублей (л.д. 14).
Как следует из п. 1.3 Договора, срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию установлен сторонами не позднее 31 августа 2011 года. При этом в течение 20 рабочих дней с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию Заказчик уведомляет Инвестора о готовности к передаче объекта недвижимости и в течение 10 дней передает Инвестору объект недвижимости по передаточному акту.
Таким образом, объект недвижимости в соответствии с условиями договора должен был быть передан истцу не позднее 10 сентября 2011 года.
Обязательства по договору Застройщиком не выполнены.
15 ноября 2011 года истец обратился в ООО "БашНеруд" с претензией о возврате внесенной по договору инвестирования предварительной оплаты в размере ... руб., оставленная ответчиком без ответа (л.д. 18 - 20).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования истца частично в части предъявленных требований к Застройщику ООО "БашНеруд" о взыскании внесенной суммы по договору соинвестирования, неустойки и морального вреда, суд исходил из того, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, правоотношения в рамках которого регулируются положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем, удовлетворил иск, руководствуясь ст. ст. 15, 23.1 вышеуказанного Закона.
С указанным выводом судебная коллегия соглашается в части правомерного применения судом первой инстанции к возникшим правоотношениям между сторонами нормы статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" о взыскании морального вреда, приходя при этом к выводу о применении к спорным правоотношениям сторон, возникших из договора соинвестирования, положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на основании следующего.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, вязанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа N ... от 14.10.2008 г. "О проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства", обществу с ограниченной ответственностью "БашНеруд" на праве аренды сроком до 2016 года предоставлен земельный участок площадью ... кв. м по адресу: ..., квартал N ... (местоположение установлено примерно в ... м по направлению на юго-восток относительно ориентира: д. N ... по ул. ...) в целях жилищного строительства (л.д. 34 - 35).
В соответствии с постановлением главы Администрации ГО город Уфа N ... от 08 июля 2010 года, Обществу с ограниченной ответственностью "БашНеруд" с учетом договора N ... о выполнении условий продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории квартала N ... в жилом районе "..." в ... районе городского округа г. Уфа РБ на земельном участке ориентировочной площадью ... га городских земель (л.д. 33).
Из содержания договора соинвестирования на коттеджную застройку от 28 октября 2010 года следует, что на земельном участке, выделенном ООО "БашНеруд" для осуществления комплексной жилищной застройки, общество привлекло денежные средства инвестора Ш. для постройки объекта недвижимости с обязательством его возведения в срок не позднее 31 августа 2011 года.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Ш., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы на строительство объекта недвижимости, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательства по строительству объекта со стороны Застройщика ООО "БашНеруд", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о расторжении договора и возврата внесенной на строительство коттеджа платы в размере... руб.
Согласно п. 9 ст. 4, действующей на момент возникновения спора, Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Таким образом, нормы Закона РФ "О защите прав потребителя" к спорным правоотношениям следует применять в части удовлетворения требований о взыскании морального вреда, а также предусмотренного законом штрафа.
Статьей 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину участнику долевого строительства объекта долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.
Нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются, в связи с чем, взыскание судом неустойки по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей", судебная коллегия считает неправомерным, приходя при этом к выводу о применении договорной неустойки, предусмотренной сторонами по договору соинвестирования, а именно, п. 6.3 договора, в соответствии с которым в случае нарушения Заказчиком предусмотренного договором срока передачи Инвестору объекта недвижимости Заказчик уплачивает Инвестору пени в размере 0,05% от цены договора за каждый день просрочки, но не свыше 5% от цены договора.
С учетом просрочки исполнения обязательств... дней (начиная с 10.09.11 г. по дату предъявления иска 31.05.12 г.), размер неустойки составил ... руб., исходя из расчета (... руб. x 0,05% x ....). Поскольку предельный размер неустойки определен сторонами ... руб. (не свыше 5% от цены договора ... руб.), судебная коллегия приходит к выводу о взыскании в пользу истца неустойки в размере ... руб.
Учитывая, что к правоотношениям, вытекающим из гражданско-правового договора об участии в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", довод апелляционной жалобы о незаконности неприменения судом при разрешении спора ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" о взыскании в пользу потребителя штрафа является обоснованным, апелляционная жалоба в указанной части подлежит удовлетворения, с ответчика ООО "БашНеруд" в пользу истца Ш. на основании пункта 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителя", подлежит взысканию штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Размер штрафа составляет ... руб. исходя из расчета 50% от (... руб. + ... руб. + ... руб.).
Довод ответчика о ничтожности заключенного договора соинвестирования объекта недвижимости в силу отсутствия регистрации договора в соответствии с ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ" является необоснованным, поскольку в силу абз. 2 и 3 статьи 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или достижения иного полезного эффекта.
Следовательно, положения данного Закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли. В соответствии с условиями спорного договора, Ш. не преследовал цели получения прибыли, в связи с чем, к спорным правоотношениям не подлежит применению ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Доводам представителя ответчика ООО "БашНеруд" о недействительности договора соинвестирования по той причине, что генеральный директор ООО "БлагоБашСтрой" ..., заключая договор от имени ООО "БашНеруд", действовала злонамеренно, зная о том, что договор поручения прекращен дополнительным соглашением от ... года, судом первой инстанции признаны необоснованными. Указанным доводам судом дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается, поскольку, как правильно установлено судом, соглашение, датированное 6 августа 2010 года, подписано и скреплено печатью ООО "БлагоБашСтрой". Между тем, указанное наименование общества возникло лишь 11 августа 2010 года согласно выписке из ЕГРЮЛ, а печать ООО "БлагоБашСтрой" была изготовлена лишь 25 августа 2010 года. При таких обстоятельствах, дополнительное соглашение не могло быть заключено ... года, указанный документ не может являться допустимым доказательством по делу.
Судебная коллегия признает обоснованным вывод суда об отсутствии оснований для привлечения к солидарной ответственности по предъявленным требованиям ответчиков ООО "БашНеруд" и ООО "БлагоБашСтрой", поскольку согласно договору поручения N ... от 26 июля 2010 года, ООО "БашНеруд" поручило Поверенному ООО "СтройИндустрия" (впоследствии переименованному в ООО "БлагоБашстрой") осуществить комплекс юридических и фактических действий, направленных на поиск контрагентов для заключения от имени Доверителя договоров соинвестирования на коттеджную застройку и заключить указанные договора. При этом, согласно п. 1.4 договора, права и обязанности по сделкам, совершенным Поверенным во исполнение поручения, возникают непосредственно у Доверителя.
Согласно истребованной судебной коллегией доверенности, выданной директором ООО "БашНеруд" Х.А.Р. генеральному директору ООО "СтройИндустрия" Н.В.В. ... года при заключении договора поручения, последняя наделена правом представления интересов Доверителя в государственных органах власти РБ, в Администрации ГО г. Уфа, управлениях и комитетах, заключать любые сделки с гражданами и юридическими лицами и подписывать от имени Доверителя договоры и документы, связанные с деятельностью ООО "БашНеруд" по инвестированию коттеджной застройки по адресу: ... с правом сбора, подготовки и получения любых документов, с правом подписи документов и совершения необходимых действий, связанных с выполнением данного поручения, с правом получения денежных средств по договорам соинвестирования.
При таких обстоятельствах, довод представителя ООО "БашНеруд" о том, что полученные Поверенным денежные средства от истца не были перечислены Доверителю, не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца, вытекающих из надлежащего выполнения условий договора соинвестирования, обязательства по которому возникли непосредственно у Застройщика ООО "БашНеруд".
С учетом изменения решения в части взыскания с ответчика неустойки, подлежит изменению размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в доход государства.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 6 июля 2012 г. изменить в части взыскания с ООО "БашНеруд" в пользу Ш. неустойки и государственной пошлины в доход государства, взыскав с ООО "БашНеруд" в пользу Ш. неустойку в размере ... руб., государственную пошлину в доход государства - ... руб.
Взыскать с ООО "БашНеруд" в пользу Ш. штраф в размере ... руб.
В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 6 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ш. - И.Д. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ГИЗАТУЛЛИН
Судьи
Е.А.СТАРИЧКОВА
И.А.НАФИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)