Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича: Камянской М.Б., представителя по доверенности от 14.12.2012,
от государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области: Корнилович О.О., представителя по доверенности от 11.01.2011, Винника В.В., представителя по доверенности от 28.01.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича
на решение от 05.12.2012
по делу N А04-6503/2012
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Косаревой О.П.,
по иску индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича
к государственному учреждению - Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области
о взыскании 1 015 128 рублей,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рыбин Владимир Владимирович (ИНН 2805001064350, ОГРНИП 310281504100025, далее - ИП Рыбин В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением о взыскании с государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области (ИНН 2815004610, ОГРН 1022800926301, далее - УПФР в городе Зея и Зейском районе) 1 015 128 рублей задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года.
Решением от 05.12.2012 в удовлетворении иска отказано.
Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 05.12.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав в обоснование на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, из буквального содержания пункта 8.2 договора аренды не следует, что о возможности расторжения данной сделки по требованию арендатора в одностороннем порядке без соблюдения судебного порядка; пункт 3.4 договора аренды согласуется с возможностью досрочного расторжения сделки по соглашению сторон, предусмотренной пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); условия пункта 8.2 спорного договора согласуется с положениями статьи 620 ГК РФ, что свидетельствует об отсутствии у суда первой инстанции оснований для признания договора расторгнутым в одностороннем и внесудебном порядке; положения пункта 2 статьи 450 и статьи 620 ГК РФ предусматривают право сторон требовать досрочного расторжения договора и не допускают одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке при отсутствии соответствующего соглашения сторон; в рассматриваемом деле договор не предусматривает условий, в том числе пункт 8.2, о возможности расторжения договора во внесудебном порядке; техническое заключение N 140-04-12 не является доказательством по настоящему делу, поскольку не содержит даты его составления, выполнено без участия арендодателя; принадлежащее ответчику здание сдано в эксплуатацию в 1974 году и не является проектируемым новым, реконструированным и капитально ремонтируемым общественным зданием высотой до 55 м, следовательно, выводы заключения, основанные на СНиП, неправомерны; протокол государственного инспектора г. Зея и Зейского района по пожарному надзору от 24.02.2010 N 28 о временном запрете деятельности составлен до заключения договора аренды; установленные в данном протоколе нарушения устранены, что подтверждается актом проверки от 07.10.2010 N 223, проведенной отделом ГПН г. Зея и Зейского района ГУ МЧС России по Амурской области.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение от 05.12.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Представители ответчика в судебном заседании выразили согласие с оспариваемым судебным актом, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указав доводы отзыва и сославшись на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 20.02.2013 по делу N 33АП-568/13, которым установлен факт расторжения спорного договора с 01.03.2012.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и УПФР в городе Зея и Зейском районе (арендатор) 09.04.2010 заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) N 1 (том 1, л.д. 17-19), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 367,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Зея, ул. Мухина, д. 194, двухэтажное, кирпичное, для целей служебного пользования исключительно для видов деятельности, предусмотренных Положением об УПФР в городе Зея и Зейском районе.
Срок действия данного договора установлен в пункте 4.1 - с 01.03.2010 по 31.12.2015.
Названная сделка в установленном законом порядке зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 28.04.2010.
Имущество, являющееся предметом договора аренды от 09.04.2010, принято арендатором 09.04.2010 по акту с указанием на пригодность помещения для эксплуатации (том 1, л.д. 10).
Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 5 договора от 09.04.2010 N 1 и приложении N 2 (том 1, л.д. 21) с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2012 (том 1, л.д. 22).
Порядок расторжения договора аренды согласован сторонами в разделе 8.
УПФР по городу Зея и Зейскому району направило 26.01.2012 в адрес предпринимателя уведомление N 09/-158 (том 1, л.д. 26) о предстоящем расторжении договора аренды с 01.03.2012, указав в обоснование на наличие форс-мажорных обстоятельств и появившуюся возможность улучшить условия для работы коллектива, и сославшись на нахождение коллектива управления данном помещении в стесненных условиях и на несоответствие установленных норм рабочей площади на каждого работника занимаемой площади, что препятствует полноценному выполнению всех задач, возложенных на ответчика, и создает трудности для пенсионеров-жителей города и района.
Арендатор 31.01.2012 направил арендодателю сопроводительным письмом N 09-398 (том 1, л.д. 27) соглашение о расторжении договора аренды (том 1, л.д. 28), письмом от 08.02.2012 N 09/225 (том 1, л.д. 29) - два экземпляра акта передачи помещения и имущества, находящегося в нем (том 1, л.д. 30).
В ответ на вышеуказанные письма предприниматель 17.02.2012 сообщил УПФР по городу Зея и Зейскому району об отсутствии в договоре аренды от 09.04.2010 условий, предусматривающих права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, отказав в расторжении названной сделки (том 1, л.д. 31).
Уведомлением от 17.02.2012 N 09/294 арендатор известил арендодателя о необходимости составления 29.02.2012 акта приема-передачи спорного помещения (том 1, л.д. 32).
Истец в письме от 27.02.2012 N 3 (том 1, л.д. 33), направленном ответчику, сообщил об отсутствии законных оснований для передачи здания, поскольку договор аренды является действующим.
УПФР по городу Зея и Зейскому району 29.02.2012 сопроводительным письмом N 09-374 (том 1, л.д. 34) ценной бандеролью (том 1, л.д. 36-38) направило истцу акт приема-передачи нежилого помещения от 29.02.2012 (том 1, л.д. 35) и ключи от входной двери здания, сообщив об освобождении арендатором с 01.03.2012 занимаемого по договору аренды помещения.
Полагая, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы за период с марта по июль 2012 года в размере 1 015 128 рублей, ИП Рыбин В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.04.2010 серии 28 АА N 381307, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (том 1, л.д. 23), Рыбин В.В. является собственником объекта недвижимости - конторы, назначение нежилое, 2-этажный, общей площадью 367,8 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Зея, ул. Мухина, д. 194.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из акта приема-передачи от 09.04.2010 к договору аренды, состояние передаваемого объекта пригодно для эксплуатации в соответствии с целями деятельности УПФР по городу Зея и Зейскому району.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, определенных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, указанных в договоре.
Кроме этого, абзацем 2 статьи 620 ГК РФ определено, что договором аренды, помимо оснований, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Пунктом 8.2 договора аренды от 09.04.2010 N 1 предусмотрено, что по требованию арендатора данная сделка может быть расторгнута в случаях: непредставления арендодателем помещения в срок, установленный договором, и при возникновении событий и других юридических фактов, приведших помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора.
При этом пункт 4.3 названной сделки предусматривает обязанность арендатора сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем возврате арендуемого здания как в связи с окончание срока действия, так и при досрочном возврате.
Из толкования данных условий договора аренды, на которые ссылается ответчик, следует, что указанные пункты предусматривают право арендатора потребовать досрочного расторжения договора с обязательным уведомлением об этом арендодателя, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, арендатор не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2011 N 9615/11 по делу N А65-18291/2009.
В связи с отсутствием в договоре от 09.04.2020 N 1 условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке и недостижением сторонами соглашения о расторжении договора, арендатор имеет право требовать расторжения договора только в судебном порядке. Вместе с тем данным правом ответчик не воспользовался.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о расторжении спорного договора с 01.03.2012 противоречит вышеприведенным нормам ГК РФ.
Следовательно, указанная сделка является действующей.
Доводы ответчика с указанием на невозможность использования арендуемого объекта по целевому назначению и ссылкой на техническое заключение N 140-04-12 (том 2, л.д. 42-44), расчет-обоснование нормативной площади и фактически занимаемой площади по состоянию на 01.11.2011 (том 1, л.д. 97-100), протокол от 24.02.2010 N 28 о временном запрете деятельности (том 1, 101-104) подлежат отклонению, как не имеющие значения в силу вышеустановленных обстоятельств.
Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. В рассматриваемом случае таким сроком является 31.12.2015, в связи с чем срок действия договора аренды не окончен и спорные правоотношения сторон следует оценивать в качестве основанных на договоре аренды недвижимости.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. Досрочное освобождение арендованного помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Следовательно, фактическое освобождение ответчиком спорного помещения и отсутствие его использования не исключают наличие оснований для взимания арендных платежей.
Кроме этого, в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о передаче истцом в спорный период объекта недвижимости в пользование третьим лицам.
Ответчик размер и расчет задолженности, произведенный истцом на основании пунктом 5.1 - 5.4 договора с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2012 (из расчета 203 025,60 рубля в месяц x 5 месяцев), не оспорил. Расчет суммы иска судебной коллегией проверен и признан правильным.
Следовательно, исковые требования о взыскании 1 015 128 рубля задолженности по арендной плате заявлены ИП Рыбиным В.В. правомерно и подлежат удовлетворению.
Ссылка ответчика апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 20.02.2013 по делу N 33АП-568/13, несостоятельна, поскольку на момент принятия оспариваемого решения от 05.12.2012 данный судебный акт отсутствовал. Между тем, решением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2012 по делу N А04-1564/2012, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 N 06АП-3783/2012 и Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2012, установлен факт действия в спорный период договора аренды от 09.04.2010.
Кроме этого, согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
Таким образом, учитывая обязательность при рассмотрении дела лишь установленных обстоятельств при рассмотрении указанных истцом дальнейших споров, суд, рассматривающий дело, вправе прийти к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу.
В связи с несоответствием выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам дела, и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, апелляционная жалоба ИП Рыбина В.В. подлежит удовлетворению, а решение от 05.12.2012 на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ - отмене.
Государственная пошлина по иску (23 151,28 рубля) и апелляционной жалобе (2 000 рублей) в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 05.12.2012 по делу N А04-6503/2012 отменить.
Взыскать с государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области (ИНН 2815004610, ОГРН 1022800926301) в пользу индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича (ИНН 280500106435, ОГРНИП 31028150400025) 1 015 128 рублей задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года, 25 151,28 рубля государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2013 N 06АП-579/2013 ПО ДЕЛУ N А04-6503/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. N 06АП-579/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича: Камянской М.Б., представителя по доверенности от 14.12.2012,
от государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области: Корнилович О.О., представителя по доверенности от 11.01.2011, Винника В.В., представителя по доверенности от 28.01.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича
на решение от 05.12.2012
по делу N А04-6503/2012
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Косаревой О.П.,
по иску индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича
к государственному учреждению - Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области
о взыскании 1 015 128 рублей,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рыбин Владимир Владимирович (ИНН 2805001064350, ОГРНИП 310281504100025, далее - ИП Рыбин В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением о взыскании с государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области (ИНН 2815004610, ОГРН 1022800926301, далее - УПФР в городе Зея и Зейском районе) 1 015 128 рублей задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года.
Решением от 05.12.2012 в удовлетворении иска отказано.
Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 05.12.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав в обоснование на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, из буквального содержания пункта 8.2 договора аренды не следует, что о возможности расторжения данной сделки по требованию арендатора в одностороннем порядке без соблюдения судебного порядка; пункт 3.4 договора аренды согласуется с возможностью досрочного расторжения сделки по соглашению сторон, предусмотренной пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); условия пункта 8.2 спорного договора согласуется с положениями статьи 620 ГК РФ, что свидетельствует об отсутствии у суда первой инстанции оснований для признания договора расторгнутым в одностороннем и внесудебном порядке; положения пункта 2 статьи 450 и статьи 620 ГК РФ предусматривают право сторон требовать досрочного расторжения договора и не допускают одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке при отсутствии соответствующего соглашения сторон; в рассматриваемом деле договор не предусматривает условий, в том числе пункт 8.2, о возможности расторжения договора во внесудебном порядке; техническое заключение N 140-04-12 не является доказательством по настоящему делу, поскольку не содержит даты его составления, выполнено без участия арендодателя; принадлежащее ответчику здание сдано в эксплуатацию в 1974 году и не является проектируемым новым, реконструированным и капитально ремонтируемым общественным зданием высотой до 55 м, следовательно, выводы заключения, основанные на СНиП, неправомерны; протокол государственного инспектора г. Зея и Зейского района по пожарному надзору от 24.02.2010 N 28 о временном запрете деятельности составлен до заключения договора аренды; установленные в данном протоколе нарушения устранены, что подтверждается актом проверки от 07.10.2010 N 223, проведенной отделом ГПН г. Зея и Зейского района ГУ МЧС России по Амурской области.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение от 05.12.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Представители ответчика в судебном заседании выразили согласие с оспариваемым судебным актом, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указав доводы отзыва и сославшись на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 20.02.2013 по делу N 33АП-568/13, которым установлен факт расторжения спорного договора с 01.03.2012.
Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и УПФР в городе Зея и Зейском районе (арендатор) 09.04.2010 заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) N 1 (том 1, л.д. 17-19), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 367,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Зея, ул. Мухина, д. 194, двухэтажное, кирпичное, для целей служебного пользования исключительно для видов деятельности, предусмотренных Положением об УПФР в городе Зея и Зейском районе.
Срок действия данного договора установлен в пункте 4.1 - с 01.03.2010 по 31.12.2015.
Названная сделка в установленном законом порядке зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 28.04.2010.
Имущество, являющееся предметом договора аренды от 09.04.2010, принято арендатором 09.04.2010 по акту с указанием на пригодность помещения для эксплуатации (том 1, л.д. 10).
Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 5 договора от 09.04.2010 N 1 и приложении N 2 (том 1, л.д. 21) с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2012 (том 1, л.д. 22).
Порядок расторжения договора аренды согласован сторонами в разделе 8.
УПФР по городу Зея и Зейскому району направило 26.01.2012 в адрес предпринимателя уведомление N 09/-158 (том 1, л.д. 26) о предстоящем расторжении договора аренды с 01.03.2012, указав в обоснование на наличие форс-мажорных обстоятельств и появившуюся возможность улучшить условия для работы коллектива, и сославшись на нахождение коллектива управления данном помещении в стесненных условиях и на несоответствие установленных норм рабочей площади на каждого работника занимаемой площади, что препятствует полноценному выполнению всех задач, возложенных на ответчика, и создает трудности для пенсионеров-жителей города и района.
Арендатор 31.01.2012 направил арендодателю сопроводительным письмом N 09-398 (том 1, л.д. 27) соглашение о расторжении договора аренды (том 1, л.д. 28), письмом от 08.02.2012 N 09/225 (том 1, л.д. 29) - два экземпляра акта передачи помещения и имущества, находящегося в нем (том 1, л.д. 30).
В ответ на вышеуказанные письма предприниматель 17.02.2012 сообщил УПФР по городу Зея и Зейскому району об отсутствии в договоре аренды от 09.04.2010 условий, предусматривающих права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, отказав в расторжении названной сделки (том 1, л.д. 31).
Уведомлением от 17.02.2012 N 09/294 арендатор известил арендодателя о необходимости составления 29.02.2012 акта приема-передачи спорного помещения (том 1, л.д. 32).
Истец в письме от 27.02.2012 N 3 (том 1, л.д. 33), направленном ответчику, сообщил об отсутствии законных оснований для передачи здания, поскольку договор аренды является действующим.
УПФР по городу Зея и Зейскому району 29.02.2012 сопроводительным письмом N 09-374 (том 1, л.д. 34) ценной бандеролью (том 1, л.д. 36-38) направило истцу акт приема-передачи нежилого помещения от 29.02.2012 (том 1, л.д. 35) и ключи от входной двери здания, сообщив об освобождении арендатором с 01.03.2012 занимаемого по договору аренды помещения.
Полагая, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы за период с марта по июль 2012 года в размере 1 015 128 рублей, ИП Рыбин В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.04.2010 серии 28 АА N 381307, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (том 1, л.д. 23), Рыбин В.В. является собственником объекта недвижимости - конторы, назначение нежилое, 2-этажный, общей площадью 367,8 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Зея, ул. Мухина, д. 194.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из акта приема-передачи от 09.04.2010 к договору аренды, состояние передаваемого объекта пригодно для эксплуатации в соответствии с целями деятельности УПФР по городу Зея и Зейскому району.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, определенных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, указанных в договоре.
Кроме этого, абзацем 2 статьи 620 ГК РФ определено, что договором аренды, помимо оснований, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Пунктом 8.2 договора аренды от 09.04.2010 N 1 предусмотрено, что по требованию арендатора данная сделка может быть расторгнута в случаях: непредставления арендодателем помещения в срок, установленный договором, и при возникновении событий и других юридических фактов, приведших помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора.
При этом пункт 4.3 названной сделки предусматривает обязанность арендатора сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем возврате арендуемого здания как в связи с окончание срока действия, так и при досрочном возврате.
Из толкования данных условий договора аренды, на которые ссылается ответчик, следует, что указанные пункты предусматривают право арендатора потребовать досрочного расторжения договора с обязательным уведомлением об этом арендодателя, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, арендатор не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2011 N 9615/11 по делу N А65-18291/2009.
В связи с отсутствием в договоре от 09.04.2020 N 1 условия о возможности расторжения договора в одностороннем порядке и недостижением сторонами соглашения о расторжении договора, арендатор имеет право требовать расторжения договора только в судебном порядке. Вместе с тем данным правом ответчик не воспользовался.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о расторжении спорного договора с 01.03.2012 противоречит вышеприведенным нормам ГК РФ.
Следовательно, указанная сделка является действующей.
Доводы ответчика с указанием на невозможность использования арендуемого объекта по целевому назначению и ссылкой на техническое заключение N 140-04-12 (том 2, л.д. 42-44), расчет-обоснование нормативной площади и фактически занимаемой площади по состоянию на 01.11.2011 (том 1, л.д. 97-100), протокол от 24.02.2010 N 28 о временном запрете деятельности (том 1, 101-104) подлежат отклонению, как не имеющие значения в силу вышеустановленных обстоятельств.
Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. В рассматриваемом случае таким сроком является 31.12.2015, в связи с чем срок действия договора аренды не окончен и спорные правоотношения сторон следует оценивать в качестве основанных на договоре аренды недвижимости.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. Досрочное освобождение арендованного помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Следовательно, фактическое освобождение ответчиком спорного помещения и отсутствие его использования не исключают наличие оснований для взимания арендных платежей.
Кроме этого, в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о передаче истцом в спорный период объекта недвижимости в пользование третьим лицам.
Ответчик размер и расчет задолженности, произведенный истцом на основании пунктом 5.1 - 5.4 договора с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2012 (из расчета 203 025,60 рубля в месяц x 5 месяцев), не оспорил. Расчет суммы иска судебной коллегией проверен и признан правильным.
Следовательно, исковые требования о взыскании 1 015 128 рубля задолженности по арендной плате заявлены ИП Рыбиным В.В. правомерно и подлежат удовлетворению.
Ссылка ответчика апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 20.02.2013 по делу N 33АП-568/13, несостоятельна, поскольку на момент принятия оспариваемого решения от 05.12.2012 данный судебный акт отсутствовал. Между тем, решением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2012 по делу N А04-1564/2012, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 N 06АП-3783/2012 и Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2012, установлен факт действия в спорный период договора аренды от 09.04.2010.
Кроме этого, согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
Таким образом, учитывая обязательность при рассмотрении дела лишь установленных обстоятельств при рассмотрении указанных истцом дальнейших споров, суд, рассматривающий дело, вправе прийти к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу.
В связи с несоответствием выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам дела, и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, апелляционная жалоба ИП Рыбина В.В. подлежит удовлетворению, а решение от 05.12.2012 на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ - отмене.
Государственная пошлина по иску (23 151,28 рубля) и апелляционной жалобе (2 000 рублей) в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 05.12.2012 по делу N А04-6503/2012 отменить.
Взыскать с государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Зея и Зейском районе Амурской области (ИНН 2815004610, ОГРН 1022800926301) в пользу индивидуального предпринимателя Рыбина Владимира Владимировича (ИНН 280500106435, ОГРНИП 31028150400025) 1 015 128 рублей задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года, 25 151,28 рубля государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)