Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - закрытое акционерное общество "ЭЙСА - М" - Авоян С.А., решение от 18.07.2013 N 01/07/2013; Ветров И.В., доверенность от 01.07.2012 б/н;
- от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Преображенская М.А., доверенность от 27.02.2013 N ДГИ-Д-120/13;
- от ответчика - Правительство Москвы - Преображенская М.А., доверенность от 21.06.2013 N 4-47-729/3; Крылова Е.В., доверенность от 28.10.2010 N 4-14-20040/0,
рассмотрев 01 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы (после реорганизации - Департамент городского имущества города Москвы), Правительства Москвы
на постановление от 22 апреля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.
по иску ЗАО "ЭЙСА-М" (ОГРН 1027739221729, 127282, г. Москва, пр-д Чермянский, д. 7, стр. 1)
к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 1037739510423, местонахождение: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507, местонахождение: 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13)
о признании одностороннего отказа от договора недействительным,
установил:
ЗАО "ЭЙСА-М" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту - Департамент, арендодатель, ответчик-1), Правительству Москвы (далее по тексту - ответчик-2) о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента от исполнения договора аренды земельного участка от 31.07.2002 N М-04-021555, выраженного в уведомлении исх. от 21.06.2012 N 33-И-2124/12-(0)-0, а также об обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы и Правительства Москвы продлить до 30.06.2014 установленный договором срок строительства на арендуемом земельном участке объекта недвижимости.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года в удовлетворении иска отказано полностью.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что Департамент как арендодатель правомерно на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) (далее по тексту также - Федеральный закон N 137-ФЗ) досрочно в одностороннем порядке расторгнул договор аренды земельного участка в связи с существенным нарушением арендатором условий данного договора, которое выразилось в том, что не исполнил обязательство по строительству объекта недвижимого имущества в срок, установленный договором и разрешением на строительство; степень готовности объекта составила 19 процентов общего объема его строительства.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года оставлено без изменения.
В то же время, суд апелляционной инстанции указал, что по настоящему делу уведомление арендодателя исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2124/12-(0)-0 об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды было получено арендатором 11.07.2012 г., после чего арендатор 26.07.2012 г. посредством предъявления настоящего иска в суд и направления его копии арендодателю заявил возражения против досрочного расторжения Договора аренды. Следовательно, состав, предусмотренный п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ, влекущий прекращение Договора, не наступил. При таких обстоятельствах установление того, возникло у арендодателя или нет по установленным п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ основаниям право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, не имеет значения для дела, поскольку арендодатель реализацию данного права не завершил. В связи с чем иск в части оспаривания действительности одностороннего отказа арендодателя от исполнения Договора, поскольку такой отказ не считается состоявшимся, удовлетворению не подлежит. Иск в части требования продлить до 30.06.2014 г. установленный Договором срок строительства на арендуемом земельном участке объекта недвижимости удовлетворению также не подлежит, поскольку представляет собой ненадлежащий способ защиты. Пока договор аренды действует, арендатор вправе использовать объект аренды в соответствии с условиями договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом арбитражного суда апелляционной инстанции в части мотивировки постановления, ответчики - Департамент земельных ресурсов города Москвы и Правительство Москвы подали в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просят постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года изменить, исключив из мотивировочной части выводы суда, согласно которым договор аренды спорного земельного участка от 31.07.2002 N М-04-021555 является действующим, а процедура его расторжения - не завершенной.
Одновременно ответчик-1 представил ходатайство о замене в порядке процессуального правопреемства Департамента земельных ресурсов города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы. Ходатайство мотивировано реорганизацией юридического лица.
Кассационная коллегия, рассмотрев ходатайство ответчика о процессуальном правопреемстве, приходит к выводу об удовлетворении данного ходатайства ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (в том числе, реорганизация юридического лица) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Обстоятельство реорганизации ответчика как юридического лица подтверждается Постановлением Правительства Москвы от 08 февраля 2013 года N 49-ПП, свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 30 апреля 2013 года серия 77 N 015357946 о реорганизации юридического лица в форме присоединения, выписками из Единого государственного реестра юридических лиц.
На основании изложенного, кассационная коллегия производит замену в порядке процессуального правопреемства ответчика - Департамента земельных ресурсов города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы (115054, город Москва, ул. Бахрушина, дом 20).
Как указывают заявители кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о том, что арендатор путем предъявления иска в арбитражный суд заявил возражение по вопросу расторжения договора, противоречат пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), поскольку такое письменное возражение должно быть направлено именно арендодателю в порядке и срок, установленные данной нормой. Поскольку до настоящего времени возражений от истца (арендатора) относительно расторжения договора аренды земельного участка ответчику-1 (арендодателю) не поступало, то договор аренды расторгнут 21 июля 2012 года, т.е. по истечении одного месяца со дня направления арендодателем (21 июня 2012 года) уведомления о расторжении.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчики в лице своих представителей настаивали на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке и сроки, предусмотренные статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец в арбитражный суд и другим лицам, участвующим в деле, не направил.
Кассационная коллегия, с учетом мнения ответчиком в лице своих представителей, отказала в удовлетворении ходатайства истца, заявленного в судебном заседании, о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу, представленному непосредственно в судебном заседании, поскольку тем самым истцом нарушены установленные статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядок и сроки направления отзыва в арбитражный суд и другим лицам, участвующим в деле.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 31.07.2002 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в последующем осуществлял Департамент земельных ресурсов города Москвы (арендодатель), и ЗАО "ЭЙСА-М" (арендатор) заключен на срок 49 лет прошедший государственную регистрацию Договор аренды N М-04-021555 земельного участка с кадастровым N 770405001311 площадью 1100 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Жулебино, мкр. 4б, корп. 40, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (продмага).
Осуществить строительство объекта арендатор обязался в срок до 30.12.2008 г.
По условия Договора, при неосвоении земельного участка в течение 2 лет арендодатель вправе в установленном порядке его досрочно расторгнуть.
Срок действия разрешения на строительство, выданного арендатору 11.07.2008 г., истек 30.01.2009 г.
До указанной даты строительство не завершено.
На арендуемом земельном участке возведен объект степенью готовности 19%, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП за Ответчиком.
В связи с неосвоением земельного участка, что, по - мнению арендодателя, является существенным нарушением условий Договора со стороны арендатора, арендодатель уведомлением исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2124/12-(0)-0 заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды по основаниям, установленным п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ).
Кассационная коллегия приходит к выводу о том, что признавая договор аренды земельного участка действующим, суд апелляционной инстанции не учел следующее.
В настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по заключенному с ЗАО "ЭЙСА-М" договору аренды земельного участка.
По существу требование ЗАО "ЭЙСА-М" сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с абзацами вторым, третьим пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлен порядок расторжения договора аренды земельного участка согласно которому:
- - договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора;
- - до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Таким образом, абзацами вторым, третьим пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
Письменное возражение арендатора по вопросу расторжения договора направляется арендодателю до расторжения договора и имеет целью возможное урегулирование данного вопроса.
Исходя из этого, до подтверждения арендодателем своего первичного уведомления о расторжении договора у арендатора отсутствует право на обращение в арбитражный суд с иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку до указанного момента договор аренды не является расторгнутым, т.е. права и законные интересы арендатора не нарушены.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что предъявление иска в арбитражный суд о признании недействительным первичного уведомления арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка заменяет собой письменное возражение по вопросу расторжения договора, подлежащее направлению арендодателю, противоречит пункту 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.
Такое письменное возражение арендатор вправе направить именно арендодателю в установленный законом срок до расторжения договора аренды.
Иное толкование данной нормы допускает предъявление иска до собственно нарушения гражданских прав арендатора, а также допускает расторжение договора аренды после предъявления иска в ходе судебного разбирательства, что противоречит как статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами обеих инстанций установлено, что Департамент направил уведомление арендатору о расторжении договора аренды 21 июня 2012 года.
Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, из пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ следует, что месячный срок на представление арендатором письменных возражений по вопросу расторжения договора аренды исчисляется не с даты получения уведомления арендатором, а с даты направления уведомления арендодателем.
Иск в арбитражный суд предъявлен ЗАО "ЭЙСА-М" 27 июля 2012 года, т.е. после истечения установленного законом месячного срока на урегулирование спора с ответчиком. При этом до предъявления искового заявления в арбитражный суд ЗАО "ЭЙСА-М" письменного возражения по вопросу расторжения договора в Департамент не направило.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что на дату предъявления иска договор аренды земельного участка расторгнут.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Кассационная коллегия, несмотря на то, что согласно резолютивной части обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции оставлено в силе решения суда первой инстанции, приходит к выводу об отмене указанного постановления, поскольку по сути его резолютивная часть противоречит изложенным в мотивировочной части фактическим обстоятельствам и выводам о применении норм права, что исключает оставление в силе указанного постановления.
При этом по мотивировке, установленным фактическим обстоятельствам и применению норм права судебный акт суда апелляционной инстанции противоречит решению суда первой инстанции, что исключает возможность изменения обжалуемого постановления.
Вследствие этого и для устранения правовой неопределенности кассационная коллегия приходит к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции.
В то же время, кассационная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения арбитражного суда первой инстанции, которым правильно установлены фактические обстоятельства дела и применены нормы права.
На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года и оставляет в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Произвести замену в порядке процессуального правопреемства по делу N А40-102582/12-7-996 ответчика - Департамента земельных ресурсов города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года по делу N А40-102582/12-7-996 - отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года по делу N А40-102582/12-7-996 - оставить в силе.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 03.10.2013 ПО ДЕЛУ N А40-102582/12-7-996
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2013 г. по делу N А40-102582/12-7-996
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - закрытое акционерное общество "ЭЙСА - М" - Авоян С.А., решение от 18.07.2013 N 01/07/2013; Ветров И.В., доверенность от 01.07.2012 б/н;
- от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Преображенская М.А., доверенность от 27.02.2013 N ДГИ-Д-120/13;
- от ответчика - Правительство Москвы - Преображенская М.А., доверенность от 21.06.2013 N 4-47-729/3; Крылова Е.В., доверенность от 28.10.2010 N 4-14-20040/0,
рассмотрев 01 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы (после реорганизации - Департамент городского имущества города Москвы), Правительства Москвы
на постановление от 22 апреля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.
по иску ЗАО "ЭЙСА-М" (ОГРН 1027739221729, 127282, г. Москва, пр-д Чермянский, д. 7, стр. 1)
к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 1037739510423, местонахождение: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507, местонахождение: 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13)
о признании одностороннего отказа от договора недействительным,
установил:
ЗАО "ЭЙСА-М" (далее по тексту - арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту - Департамент, арендодатель, ответчик-1), Правительству Москвы (далее по тексту - ответчик-2) о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента от исполнения договора аренды земельного участка от 31.07.2002 N М-04-021555, выраженного в уведомлении исх. от 21.06.2012 N 33-И-2124/12-(0)-0, а также об обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы и Правительства Москвы продлить до 30.06.2014 установленный договором срок строительства на арендуемом земельном участке объекта недвижимости.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года в удовлетворении иска отказано полностью.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что Департамент как арендодатель правомерно на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) (далее по тексту также - Федеральный закон N 137-ФЗ) досрочно в одностороннем порядке расторгнул договор аренды земельного участка в связи с существенным нарушением арендатором условий данного договора, которое выразилось в том, что не исполнил обязательство по строительству объекта недвижимого имущества в срок, установленный договором и разрешением на строительство; степень готовности объекта составила 19 процентов общего объема его строительства.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года оставлено без изменения.
В то же время, суд апелляционной инстанции указал, что по настоящему делу уведомление арендодателя исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2124/12-(0)-0 об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды было получено арендатором 11.07.2012 г., после чего арендатор 26.07.2012 г. посредством предъявления настоящего иска в суд и направления его копии арендодателю заявил возражения против досрочного расторжения Договора аренды. Следовательно, состав, предусмотренный п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ, влекущий прекращение Договора, не наступил. При таких обстоятельствах установление того, возникло у арендодателя или нет по установленным п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ основаниям право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, не имеет значения для дела, поскольку арендодатель реализацию данного права не завершил. В связи с чем иск в части оспаривания действительности одностороннего отказа арендодателя от исполнения Договора, поскольку такой отказ не считается состоявшимся, удовлетворению не подлежит. Иск в части требования продлить до 30.06.2014 г. установленный Договором срок строительства на арендуемом земельном участке объекта недвижимости удовлетворению также не подлежит, поскольку представляет собой ненадлежащий способ защиты. Пока договор аренды действует, арендатор вправе использовать объект аренды в соответствии с условиями договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом арбитражного суда апелляционной инстанции в части мотивировки постановления, ответчики - Департамент земельных ресурсов города Москвы и Правительство Москвы подали в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просят постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года изменить, исключив из мотивировочной части выводы суда, согласно которым договор аренды спорного земельного участка от 31.07.2002 N М-04-021555 является действующим, а процедура его расторжения - не завершенной.
Одновременно ответчик-1 представил ходатайство о замене в порядке процессуального правопреемства Департамента земельных ресурсов города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы. Ходатайство мотивировано реорганизацией юридического лица.
Кассационная коллегия, рассмотрев ходатайство ответчика о процессуальном правопреемстве, приходит к выводу об удовлетворении данного ходатайства ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (в том числе, реорганизация юридического лица) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Обстоятельство реорганизации ответчика как юридического лица подтверждается Постановлением Правительства Москвы от 08 февраля 2013 года N 49-ПП, свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 30 апреля 2013 года серия 77 N 015357946 о реорганизации юридического лица в форме присоединения, выписками из Единого государственного реестра юридических лиц.
На основании изложенного, кассационная коллегия производит замену в порядке процессуального правопреемства ответчика - Департамента земельных ресурсов города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы (115054, город Москва, ул. Бахрушина, дом 20).
Как указывают заявители кассационной жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о том, что арендатор путем предъявления иска в арбитражный суд заявил возражение по вопросу расторжения договора, противоречат пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), поскольку такое письменное возражение должно быть направлено именно арендодателю в порядке и срок, установленные данной нормой. Поскольку до настоящего времени возражений от истца (арендатора) относительно расторжения договора аренды земельного участка ответчику-1 (арендодателю) не поступало, то договор аренды расторгнут 21 июля 2012 года, т.е. по истечении одного месяца со дня направления арендодателем (21 июня 2012 года) уведомления о расторжении.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчики в лице своих представителей настаивали на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке и сроки, предусмотренные статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец в арбитражный суд и другим лицам, участвующим в деле, не направил.
Кассационная коллегия, с учетом мнения ответчиком в лице своих представителей, отказала в удовлетворении ходатайства истца, заявленного в судебном заседании, о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу, представленному непосредственно в судебном заседании, поскольку тем самым истцом нарушены установленные статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядок и сроки направления отзыва в арбитражный суд и другим лицам, участвующим в деле.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 31.07.2002 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в последующем осуществлял Департамент земельных ресурсов города Москвы (арендодатель), и ЗАО "ЭЙСА-М" (арендатор) заключен на срок 49 лет прошедший государственную регистрацию Договор аренды N М-04-021555 земельного участка с кадастровым N 770405001311 площадью 1100 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Жулебино, мкр. 4б, корп. 40, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (продмага).
Осуществить строительство объекта арендатор обязался в срок до 30.12.2008 г.
По условия Договора, при неосвоении земельного участка в течение 2 лет арендодатель вправе в установленном порядке его досрочно расторгнуть.
Срок действия разрешения на строительство, выданного арендатору 11.07.2008 г., истек 30.01.2009 г.
До указанной даты строительство не завершено.
На арендуемом земельном участке возведен объект степенью готовности 19%, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП за Ответчиком.
В связи с неосвоением земельного участка, что, по - мнению арендодателя, является существенным нарушением условий Договора со стороны арендатора, арендодатель уведомлением исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2124/12-(0)-0 заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды по основаниям, установленным п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ).
Кассационная коллегия приходит к выводу о том, что признавая договор аренды земельного участка действующим, суд апелляционной инстанции не учел следующее.
В настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по заключенному с ЗАО "ЭЙСА-М" договору аренды земельного участка.
По существу требование ЗАО "ЭЙСА-М" сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с абзацами вторым, третьим пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлен порядок расторжения договора аренды земельного участка согласно которому:
- - договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора;
- - до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Таким образом, абзацами вторым, третьим пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
Письменное возражение арендатора по вопросу расторжения договора направляется арендодателю до расторжения договора и имеет целью возможное урегулирование данного вопроса.
Исходя из этого, до подтверждения арендодателем своего первичного уведомления о расторжении договора у арендатора отсутствует право на обращение в арбитражный суд с иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку до указанного момента договор аренды не является расторгнутым, т.е. права и законные интересы арендатора не нарушены.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что предъявление иска в арбитражный суд о признании недействительным первичного уведомления арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка заменяет собой письменное возражение по вопросу расторжения договора, подлежащее направлению арендодателю, противоречит пункту 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.
Такое письменное возражение арендатор вправе направить именно арендодателю в установленный законом срок до расторжения договора аренды.
Иное толкование данной нормы допускает предъявление иска до собственно нарушения гражданских прав арендатора, а также допускает расторжение договора аренды после предъявления иска в ходе судебного разбирательства, что противоречит как статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами обеих инстанций установлено, что Департамент направил уведомление арендатору о расторжении договора аренды 21 июня 2012 года.
Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, из пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ следует, что месячный срок на представление арендатором письменных возражений по вопросу расторжения договора аренды исчисляется не с даты получения уведомления арендатором, а с даты направления уведомления арендодателем.
Иск в арбитражный суд предъявлен ЗАО "ЭЙСА-М" 27 июля 2012 года, т.е. после истечения установленного законом месячного срока на урегулирование спора с ответчиком. При этом до предъявления искового заявления в арбитражный суд ЗАО "ЭЙСА-М" письменного возражения по вопросу расторжения договора в Департамент не направило.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что на дату предъявления иска договор аренды земельного участка расторгнут.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Кассационная коллегия, несмотря на то, что согласно резолютивной части обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции оставлено в силе решения суда первой инстанции, приходит к выводу об отмене указанного постановления, поскольку по сути его резолютивная часть противоречит изложенным в мотивировочной части фактическим обстоятельствам и выводам о применении норм права, что исключает оставление в силе указанного постановления.
При этом по мотивировке, установленным фактическим обстоятельствам и применению норм права судебный акт суда апелляционной инстанции противоречит решению суда первой инстанции, что исключает возможность изменения обжалуемого постановления.
Вследствие этого и для устранения правовой неопределенности кассационная коллегия приходит к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции.
В то же время, кассационная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения арбитражного суда первой инстанции, которым правильно установлены фактические обстоятельства дела и применены нормы права.
На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года и оставляет в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Произвести замену в порядке процессуального правопреемства по делу N А40-102582/12-7-996 ответчика - Департамента земельных ресурсов города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года по делу N А40-102582/12-7-996 - отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2013 года по делу N А40-102582/12-7-996 - оставить в силе.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)