Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Наточеева М.А.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Захарова С.В.,
Судей: Лазаревой М.А., Набок Л.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам М.О. в лице представителя К.В., ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 25 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Л. и А. к ООО "Материк", ООО "Вип-Стройсервис" и М.О. о признании договоров недействительными, признании права собственности на не завершенный строительством объект удовлетворить.
Признать за Л. и А. право собственности на объект не завершенный строительством - двухкомнатную квартиру N (ранее строительный N), проектной общей площадью 86,33 кв. м, расположенную на четвертом этаже в секции 6 в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>
Признать недействительным договор о долевом участии N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и ООО "Вип-Стройсервис".
Признать недействительным договор N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О.
Прекратить запись о регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О.
В удовлетворении встречных требований М.О. к Л., А., ООО "Материк" о признании добросовестным приобретателем и о признании договоров недействительными отказать.".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Лазаревой М.А., судебная коллегия
Л., А. в лице представителя К.Ю. обратились в суд с исковым заявлением к ООО "Материк" о признании права собственности на не завершенный строительством объект недвижимости.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком заключен предварительный договор N, согласно условиям которого ответчик обязался получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок по адресу: <адрес>; передать им 2-комнатную квартиру в 6 секции на 4 этаже за строительным N, общей площадью 86,33 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> с учетом определенного уровня черновой отделки; осуществить строительство дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истцы обязались принять участие в инвестировании строительства жилого дома в границах улиц <адрес>; произвести оплату за квартиру предположительно следующими частями: 1 раз за 27,27 кв. м, 2 раз за 69,06 кв. м. Свои обязанности по оплате истцы выполнили в полном объеме. Также стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве указанного выше жилого дома не ранее 14 и не позднее 30 дней с даты опубликования проектной декларации. Несмотря на неоднократные требования заключить основной договор, ответчик отказывался это сделать, мотивируя тем, что они зарегистрируют права на квартиру сразу после постройки и ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, на момент заключения М.О. в 2011 году его предмет - квартира N на 4 этаже в 6-й секции 2-й очереди строительства - обременена правом требования Л. А., возникшим на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании в строительство квартала 88 в г. Самаре, по которому от них ООО "Материк" в лице представителя ООО "Строительно-риэлтерское предприятие "Дисса" принята оплата за спорную квартиру с ранее действовавшим строительным номером 143 на 4 этаже в 6-й секции 2-й очереди строительства многоквартирного дома. Также истцами заключено ДД.ММ.ГГГГ предварительное соглашение, согласно которому ООО "Материк" взяло на себя обязательство передать истцам-инвесторам спорную квартиру в собственность, вместо вложенных по договору N от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств и денежного дохода от инвестиций. Считают нарушенными свои права на получение спорной квартиры по окончании строительства многоквартирного жилого дома в собственность.
Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом уточнения требований, Л., А. в лице представителя К.Ю. просили суд признать за ними право собственности на объект не завершенный строительством - двухкомнатную квартиру N (ранее строительный N), проектной общей площадью 86,33 кв. м, расположенную на четвертом этаже в секции 6 в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>. Признать недействительным договор о долевом участии N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис". Признать недействительным договор N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ВИП-Стройсервис" и М.О. Прекратить запись о регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О.
М.О. в лице представителя К.В. обратилась в суд со встречными требованиями о признании добросовестным приобретателем квартиры в строящемся доме.
В обоснование своих исковых требований указала, что ею ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор N уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ" с ООО "ВИП-Стройсервис" (Дольщик), по условиям п. 1.1., 1.2. которого она, являясь по этому договору "Новым дольщиком" приняла от прежнего Дольщика права (требование) на часть Объекта долевого строительства, что соответствует доле, а именно двухкомнатной квартире, строительный номер 160, общей площадью без учета балконов и/или лоджий 76,8 кв. м, расположенной на 4-м этаже, в секции N Объекта, во второй очереди жилого дома по адресу: <адрес>. По указанному договору она приняла на себя обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки прав прошел регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что сделка, заключенная между ней и Дольщиком отвечает всем признакам действительности.
На основании вышеизложенного просила суд признать ее добросовестным приобретателем двухкомнатной квартиры, строительный номер 160, общей площадью без учета балконов и/или лоджий 76,8 кв. м, площадь балконов и/или лоджий 8,7 кв. м, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджии с коэффициентом 1 - 85,5 кв. м, расположенной на 4-м этаже, в секции N Объекта, во второй очереди жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей. Адрес Объекта: <адрес>. В первоначальном иске с учетом уточнений Л., А. о признании права собственности на квартиру в строящемся доме и признании недействительным договора долевого участия отказать. Признать Договор об инвестировании в строительство N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" в лице ООО "СРП "ДИССА" и Л., А. и Дополнительные соглашения к нему N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, а также Предварительный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" в лице ООО "СРП "ДИССА" и Л., А. и Дополнительные соглашения к нему N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ - недействительными.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционных жалобах М.О. в лице представителя К.В. и ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что содержание договора инвестирования свидетельствует о намерении Л. и А. получить доход от вложенных инвестиций в строительство, при этом указание на приобретение ими прав на спорную квартиру отсутствует, основной договор долевого участия в строительстве на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не заключался. Кроме того, суд не принял во внимание то обстоятельство, что оплата истцами за спорную квартиру не производилась. Денежные средства истцами вносились в кассу ООО "СРП "ДИССА" на основании договора инвестирования.
В заседание судебной коллегии представители М.О. по доверенности К.В., Ю. и представитель ООО "Материк" по доверенности Б., представитель ООО "ВИП-Стройсервис" по доверенности М.А. доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Представитель Л. и А. по доверенности К.Ю. просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Из материалов дела видно, что Постановлением Главы г. Самары от 12.02.2001 г. N 139 ООО "Предприятие "Дисса" разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц <адрес>.
Постановлением главы г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект границ земельного участка, ООО "Предприятие "Дисса" предоставлен в аренду земельный участок и разрешено строительство второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по вышеуказанному адресу.
Постановлением Главы г.о. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект земельного участка для строительства второй очереди жилого дома в границах улиц <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самары ООО "Предприятие "Дисса" выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений и подземных гаражей (секция 4) по адресу: <адрес>, Ленинской на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самара ООО "Материк" выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений по адресу: <адрес> (секции 5, 6, 7).
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Предприятие "Дисса", ООО "Строительная компания "Металлопторг" и ООО "Материк" был заключен договор N "Об инвестировании и строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой", по которому ООО "Предприятие "Дисса" осуществляет строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и привлекает ООО "Материк" к инвестированию и строительству объекта в объеме, предусмотренном настоящим договором, за исключением прав и обязанностей, переданных застройщику ООО "Строительная компания "Металлопторг" в соответствии с условиями настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "Строительно-риэлтерское предприятие "Дисса" был заключен договор поручения N, на основании п. 1.1. которого первый поручает, а второй обязался привлекать физических и юридических лиц для инвестирования строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по адресу: <адрес>; готовить проект договора долевого участия в строительстве; принимать денежные средства от дольщиков в счет оплаты по заключенным договорам долевого участия в строительстве и договорам переуступки прав с оформлением приходно-кассового ордера и т.д.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Л., А. с одной стороны и ООО "Материк" в лице представителя "СРП "Дисса" с другой стороны, был заключен предварительный договор N, согласно которому общество обязалось передать истцам в собственность жилое помещение - двухкомнатную квартиру, общей площадью 86,33 кв. м, расположенную на 4 этаже в 6 секции под строительным номером 143 по адресу: <адрес>. Стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве жилого дома не ранее 14 и не позднее 30 дней с даты опубликования проектной декларации.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между Л., А. с одной стороны и ООО "Материк" в лице представителя "СРП "Дисса" с другой стороны, был заключен договор N об инвестировании в строительство квартала 88.
Кроме того, к предварительному договору были заключены дополнительные соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, в которых стороны согласовали стоимость определенного количества квадратных метров.
Судом установлено, что Л. и А. полностью исполнили свои обязательства, оплатили стоимость жилого помещения в кассу ООО "СРП "Дисса", что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Из материалов дела следует, что ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" составлен технический паспорт, который содержит описание указанного объекта долевого строительства, в том числе спорной квартиры.
Как установлено судом, <адрес> (строительный) на 4 этаже в 6 секции общей площадью (с коэффициентом) 79,50 кв. м, расположенная по адресу: <адрес> соответствует <адрес> площадью 86,33 кв. м.
Ссылки ответчиков на то, что в настоящее время на 4 этаже в 6 секции отсутствует квартира под N площадью 86,33 кв. м не свидетельствует об отсутствии права истца на получение аналогичной квартиры на указанном этаже под другим номером. Кроме того, согласно условиям договора номер квартиры и ее площадь являлись примерными (проектными) и могли измениться в процессе строительства.
Судом установлено, что истцы не имеют возможности оформить право собственности на квартиру ввиду отсутствия основного договора о долевом участии на спорную квартиру.
По правилам ст. 131 ГК РФ и положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Учитывая, что истцы свои обязательства полностью исполнили, доля квартиры конкретно определена, имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом плане, изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его, в связи с чем у истцов возникло право собственности на незавершенный строительством объект - жилое помещение двухкомнатную квартиру N общей проектной площадью 86,33 кв. м, суд законно и обоснованно удовлетворил исковые требования Л., А. о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Кроме того, как установлено судом, в настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, строительство дома осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях на основании разрешения на строительство и оформленного права на земельный участок.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать правовые последствия, ничтожна.
Рассматривая встречные исковые требования М.О., суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома".
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ВИП-Стройсервис" и М.О. был заключен договор N уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
На момент действия договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с Л. и А., ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома", на основании п. 1.2. которого застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства жилого дома с последующей передачей ему доли по передаточному акту для оформления права собственности на долю в строительстве жилья в объеме двухкомнатной квартиры, строительный номер 160 общей площадью без учета балконов и/или лоджий 76,8 кв. м, на 4 этаже в секции N.
Согласно п. 2.1. договора, стоимость доли в строительстве сторонами определена в размере 3 249 000 руб.
Суд пришел к правильному выводу, что на момент заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" и от ДД.ММ.ГГГГ N между ООО "ВИП-Стройсервис" и М.О. указанная доля уже являлась результатом исполненного обязательства, ООО "Материк" не имело право переуступать указанную долю.
При таких обстоятельствах, договоры, заключенные ООО "Материк" с ООО "ВИП-Стройсервис" и ООО "ВИП-Стройсервис" с М.О. при наличии действующего вышеуказанного договора долевого участия с Л. и А. являются ничтожными.
Таким образом, исковые требования Л. и А. о признании договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Материк" и ООО "Вип-Стройсервис", а также договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О., недействительными являются обоснованными.
Поскольку запись о регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О. была произведена на основании недействительной сделки, она является недействительной и подлежит прекращению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Давая оценку исследованным доказательствам, исходя из требований закона, регулирующего правоотношения сторон, учитывая, что на момент заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ указанная в данных договорах доля была уже передана истцам Л. и А., суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований М.О. к Л., А., ООО "Материк" о признании добросовестным приобретателем и о признании договоров недействительными.
Суд правильно указал, что ссылка ответчиков на пропуск срока исковой давности применительно к признанию сделок недействительными, несостоятельна, поскольку сроки исковой давности применимы лишь к оспоримым сделкам, однако указанные сделки от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными с момента их заключения и независимо от признания таковыми судом.
Доводы представителя ООО "Материк" в апелляционной жалобе о том, что обязательств по передаче истцам квартиры из предварительного договора у Общества не возникло, несостоятельны. С целью приобретения жилого помещения граждане заключают с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных домов, договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами, названия которых различны.
В данном случае, анализ содержания предварительного договора, заключенного между ООО "Материк" и истцами (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) позволяет прийти к выводу о том, что фактически сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, поскольку на истицу как и на дольщика, договором возложена обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения - двухкомнатной квартиры, а ответчик принял на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать истцам в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Таким образом, предварительный договор соответствует всем признакам основного договора о долевом участии в строительстве, в связи с чем, само по себе название договора, при установленных судом фактических обстоятельствах дела, не имеет правового значения.
Доводы апелляционной жалобы ООО "ВИП-Стройсервис" о том, что оплата по договору истцами не произведена, а денежные средства поступили в ООО "Материк" по иному договору, соответственно у Л. и А. отсутствуют права на спорную квартиру судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку установлено, что Л. оплатила стоимость спорного объекта, что подтверждается имеющимися в деле квитанциями. То обстоятельство, что квитанции к приходным кассовым ордерам выданы ООО "СРП "Дисса", не может служить основанием того, что ООО "Материк" не получал от Л. денежные средства. Согласно п. 6 предварительного договора Л. обязалась перечислить денежные средства в кассу или на расчетный счет ООО "СРП "Дисса".
Доводы апелляционной жалобы М.О. о том, что на данный момент истек срок исковой давности обращения в суд с требованиями, вытекающими из предварительного договоров, несостоятельны, поскольку судом установлено, что предварительный договор соответствует признакам основного договора, обязательства истцами исполнены и в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования владельца об устранении нарушений его прав.
Иные доводы апелляционных жалоб основанием к отмене решения суда не являются, поскольку они были предметом исследования при рассмотрении дела судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку с изложением соответствующих мотивов. Основания для переоценки выводов суда отсутствуют.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.
Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционные жалобы не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 25 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы М.О. в лице представителя К.В., ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2061/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N 33-2061/2013
Судья: Наточеева М.А.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Захарова С.В.,
Судей: Лазаревой М.А., Набок Л.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам М.О. в лице представителя К.В., ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 25 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Л. и А. к ООО "Материк", ООО "Вип-Стройсервис" и М.О. о признании договоров недействительными, признании права собственности на не завершенный строительством объект удовлетворить.
Признать за Л. и А. право собственности на объект не завершенный строительством - двухкомнатную квартиру N (ранее строительный N), проектной общей площадью 86,33 кв. м, расположенную на четвертом этаже в секции 6 в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>
Признать недействительным договор о долевом участии N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и ООО "Вип-Стройсервис".
Признать недействительным договор N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О.
Прекратить запись о регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О.
В удовлетворении встречных требований М.О. к Л., А., ООО "Материк" о признании добросовестным приобретателем и о признании договоров недействительными отказать.".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Лазаревой М.А., судебная коллегия
установила:
Л., А. в лице представителя К.Ю. обратились в суд с исковым заявлением к ООО "Материк" о признании права собственности на не завершенный строительством объект недвижимости.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком заключен предварительный договор N, согласно условиям которого ответчик обязался получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок по адресу: <адрес>; передать им 2-комнатную квартиру в 6 секции на 4 этаже за строительным N, общей площадью 86,33 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> с учетом определенного уровня черновой отделки; осуществить строительство дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истцы обязались принять участие в инвестировании строительства жилого дома в границах улиц <адрес>; произвести оплату за квартиру предположительно следующими частями: 1 раз за 27,27 кв. м, 2 раз за 69,06 кв. м. Свои обязанности по оплате истцы выполнили в полном объеме. Также стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве указанного выше жилого дома не ранее 14 и не позднее 30 дней с даты опубликования проектной декларации. Несмотря на неоднократные требования заключить основной договор, ответчик отказывался это сделать, мотивируя тем, что они зарегистрируют права на квартиру сразу после постройки и ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, на момент заключения М.О. в 2011 году его предмет - квартира N на 4 этаже в 6-й секции 2-й очереди строительства - обременена правом требования Л. А., возникшим на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании в строительство квартала 88 в г. Самаре, по которому от них ООО "Материк" в лице представителя ООО "Строительно-риэлтерское предприятие "Дисса" принята оплата за спорную квартиру с ранее действовавшим строительным номером 143 на 4 этаже в 6-й секции 2-й очереди строительства многоквартирного дома. Также истцами заключено ДД.ММ.ГГГГ предварительное соглашение, согласно которому ООО "Материк" взяло на себя обязательство передать истцам-инвесторам спорную квартиру в собственность, вместо вложенных по договору N от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств и денежного дохода от инвестиций. Считают нарушенными свои права на получение спорной квартиры по окончании строительства многоквартирного жилого дома в собственность.
Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом уточнения требований, Л., А. в лице представителя К.Ю. просили суд признать за ними право собственности на объект не завершенный строительством - двухкомнатную квартиру N (ранее строительный N), проектной общей площадью 86,33 кв. м, расположенную на четвертом этаже в секции 6 в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>. Признать недействительным договор о долевом участии N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис". Признать недействительным договор N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "ВИП-Стройсервис" и М.О. Прекратить запись о регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О.
М.О. в лице представителя К.В. обратилась в суд со встречными требованиями о признании добросовестным приобретателем квартиры в строящемся доме.
В обоснование своих исковых требований указала, что ею ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор N уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ" с ООО "ВИП-Стройсервис" (Дольщик), по условиям п. 1.1., 1.2. которого она, являясь по этому договору "Новым дольщиком" приняла от прежнего Дольщика права (требование) на часть Объекта долевого строительства, что соответствует доле, а именно двухкомнатной квартире, строительный номер 160, общей площадью без учета балконов и/или лоджий 76,8 кв. м, расположенной на 4-м этаже, в секции N Объекта, во второй очереди жилого дома по адресу: <адрес>. По указанному договору она приняла на себя обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки прав прошел регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что сделка, заключенная между ней и Дольщиком отвечает всем признакам действительности.
На основании вышеизложенного просила суд признать ее добросовестным приобретателем двухкомнатной квартиры, строительный номер 160, общей площадью без учета балконов и/или лоджий 76,8 кв. м, площадь балконов и/или лоджий 8,7 кв. м, общей площадью с учетом площади балкона и/или лоджии с коэффициентом 1 - 85,5 кв. м, расположенной на 4-м этаже, в секции N Объекта, во второй очереди жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей. Адрес Объекта: <адрес>. В первоначальном иске с учетом уточнений Л., А. о признании права собственности на квартиру в строящемся доме и признании недействительным договора долевого участия отказать. Признать Договор об инвестировании в строительство N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" в лице ООО "СРП "ДИССА" и Л., А. и Дополнительные соглашения к нему N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, а также Предварительный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" в лице ООО "СРП "ДИССА" и Л., А. и Дополнительные соглашения к нему N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ - недействительными.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционных жалобах М.О. в лице представителя К.В. и ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что содержание договора инвестирования свидетельствует о намерении Л. и А. получить доход от вложенных инвестиций в строительство, при этом указание на приобретение ими прав на спорную квартиру отсутствует, основной договор долевого участия в строительстве на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не заключался. Кроме того, суд не принял во внимание то обстоятельство, что оплата истцами за спорную квартиру не производилась. Денежные средства истцами вносились в кассу ООО "СРП "ДИССА" на основании договора инвестирования.
В заседание судебной коллегии представители М.О. по доверенности К.В., Ю. и представитель ООО "Материк" по доверенности Б., представитель ООО "ВИП-Стройсервис" по доверенности М.А. доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Представитель Л. и А. по доверенности К.Ю. просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Из материалов дела видно, что Постановлением Главы г. Самары от 12.02.2001 г. N 139 ООО "Предприятие "Дисса" разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц <адрес>.
Постановлением главы г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект границ земельного участка, ООО "Предприятие "Дисса" предоставлен в аренду земельный участок и разрешено строительство второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по вышеуказанному адресу.
Постановлением Главы г.о. Самары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден проект земельного участка для строительства второй очереди жилого дома в границах улиц <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самары ООО "Предприятие "Дисса" выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений и подземных гаражей (секция 4) по адресу: <адрес>, Ленинской на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самара ООО "Материк" выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений по адресу: <адрес> (секции 5, 6, 7).
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Предприятие "Дисса", ООО "Строительная компания "Металлопторг" и ООО "Материк" был заключен договор N "Об инвестировании и строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой", по которому ООО "Предприятие "Дисса" осуществляет строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и привлекает ООО "Материк" к инвестированию и строительству объекта в объеме, предусмотренном настоящим договором, за исключением прав и обязанностей, переданных застройщику ООО "Строительная компания "Металлопторг" в соответствии с условиями настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "Строительно-риэлтерское предприятие "Дисса" был заключен договор поручения N, на основании п. 1.1. которого первый поручает, а второй обязался привлекать физических и юридических лиц для инвестирования строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по адресу: <адрес>; готовить проект договора долевого участия в строительстве; принимать денежные средства от дольщиков в счет оплаты по заключенным договорам долевого участия в строительстве и договорам переуступки прав с оформлением приходно-кассового ордера и т.д.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Л., А. с одной стороны и ООО "Материк" в лице представителя "СРП "Дисса" с другой стороны, был заключен предварительный договор N, согласно которому общество обязалось передать истцам в собственность жилое помещение - двухкомнатную квартиру, общей площадью 86,33 кв. м, расположенную на 4 этаже в 6 секции под строительным номером 143 по адресу: <адрес>. Стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве жилого дома не ранее 14 и не позднее 30 дней с даты опубликования проектной декларации.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между Л., А. с одной стороны и ООО "Материк" в лице представителя "СРП "Дисса" с другой стороны, был заключен договор N об инвестировании в строительство квартала 88.
Кроме того, к предварительному договору были заключены дополнительные соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, в которых стороны согласовали стоимость определенного количества квадратных метров.
Судом установлено, что Л. и А. полностью исполнили свои обязательства, оплатили стоимость жилого помещения в кассу ООО "СРП "Дисса", что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Из материалов дела следует, что ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" составлен технический паспорт, который содержит описание указанного объекта долевого строительства, в том числе спорной квартиры.
Как установлено судом, <адрес> (строительный) на 4 этаже в 6 секции общей площадью (с коэффициентом) 79,50 кв. м, расположенная по адресу: <адрес> соответствует <адрес> площадью 86,33 кв. м.
Ссылки ответчиков на то, что в настоящее время на 4 этаже в 6 секции отсутствует квартира под N площадью 86,33 кв. м не свидетельствует об отсутствии права истца на получение аналогичной квартиры на указанном этаже под другим номером. Кроме того, согласно условиям договора номер квартиры и ее площадь являлись примерными (проектными) и могли измениться в процессе строительства.
Судом установлено, что истцы не имеют возможности оформить право собственности на квартиру ввиду отсутствия основного договора о долевом участии на спорную квартиру.
По правилам ст. 131 ГК РФ и положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Учитывая, что истцы свои обязательства полностью исполнили, доля квартиры конкретно определена, имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом плане, изготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его, в связи с чем у истцов возникло право собственности на незавершенный строительством объект - жилое помещение двухкомнатную квартиру N общей проектной площадью 86,33 кв. м, суд законно и обоснованно удовлетворил исковые требования Л., А. о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Кроме того, как установлено судом, в настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, строительство дома осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях на основании разрешения на строительство и оформленного права на земельный участок.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать правовые последствия, ничтожна.
Рассматривая встречные исковые требования М.О., суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома".
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ВИП-Стройсервис" и М.О. был заключен договор N уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
На момент действия договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с Л. и А., ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома", на основании п. 1.2. которого застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства жилого дома с последующей передачей ему доли по передаточному акту для оформления права собственности на долю в строительстве жилья в объеме двухкомнатной квартиры, строительный номер 160 общей площадью без учета балконов и/или лоджий 76,8 кв. м, на 4 этаже в секции N.
Согласно п. 2.1. договора, стоимость доли в строительстве сторонами определена в размере 3 249 000 руб.
Суд пришел к правильному выводу, что на момент заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" и от ДД.ММ.ГГГГ N между ООО "ВИП-Стройсервис" и М.О. указанная доля уже являлась результатом исполненного обязательства, ООО "Материк" не имело право переуступать указанную долю.
При таких обстоятельствах, договоры, заключенные ООО "Материк" с ООО "ВИП-Стройсервис" и ООО "ВИП-Стройсервис" с М.О. при наличии действующего вышеуказанного договора долевого участия с Л. и А. являются ничтожными.
Таким образом, исковые требования Л. и А. о признании договора долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Материк" и ООО "Вип-Стройсервис", а также договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О., недействительными являются обоснованными.
Поскольку запись о регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Вип-Стройсервис" и М.О. была произведена на основании недействительной сделки, она является недействительной и подлежит прекращению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Давая оценку исследованным доказательствам, исходя из требований закона, регулирующего правоотношения сторон, учитывая, что на момент заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ указанная в данных договорах доля была уже передана истцам Л. и А., суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований М.О. к Л., А., ООО "Материк" о признании добросовестным приобретателем и о признании договоров недействительными.
Суд правильно указал, что ссылка ответчиков на пропуск срока исковой давности применительно к признанию сделок недействительными, несостоятельна, поскольку сроки исковой давности применимы лишь к оспоримым сделкам, однако указанные сделки от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными с момента их заключения и независимо от признания таковыми судом.
Доводы представителя ООО "Материк" в апелляционной жалобе о том, что обязательств по передаче истцам квартиры из предварительного договора у Общества не возникло, несостоятельны. С целью приобретения жилого помещения граждане заключают с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных домов, договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами, названия которых различны.
В данном случае, анализ содержания предварительного договора, заключенного между ООО "Материк" и истцами (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) позволяет прийти к выводу о том, что фактически сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, поскольку на истицу как и на дольщика, договором возложена обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения - двухкомнатной квартиры, а ответчик принял на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать истцам в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Таким образом, предварительный договор соответствует всем признакам основного договора о долевом участии в строительстве, в связи с чем, само по себе название договора, при установленных судом фактических обстоятельствах дела, не имеет правового значения.
Доводы апелляционной жалобы ООО "ВИП-Стройсервис" о том, что оплата по договору истцами не произведена, а денежные средства поступили в ООО "Материк" по иному договору, соответственно у Л. и А. отсутствуют права на спорную квартиру судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку установлено, что Л. оплатила стоимость спорного объекта, что подтверждается имеющимися в деле квитанциями. То обстоятельство, что квитанции к приходным кассовым ордерам выданы ООО "СРП "Дисса", не может служить основанием того, что ООО "Материк" не получал от Л. денежные средства. Согласно п. 6 предварительного договора Л. обязалась перечислить денежные средства в кассу или на расчетный счет ООО "СРП "Дисса".
Доводы апелляционной жалобы М.О. о том, что на данный момент истек срок исковой давности обращения в суд с требованиями, вытекающими из предварительного договоров, несостоятельны, поскольку судом установлено, что предварительный договор соответствует признакам основного договора, обязательства истцами исполнены и в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования владельца об устранении нарушений его прав.
Иные доводы апелляционных жалоб основанием к отмене решения суда не являются, поскольку они были предметом исследования при рассмотрении дела судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку с изложением соответствующих мотивов. Основания для переоценки выводов суда отсутствуют.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.
Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционные жалобы не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 25 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы М.О. в лице представителя К.В., ООО "Материк" и ООО "ВИП-Стройсервис" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)