Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Волкова С.В., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца ООО "ЧАРОДЕИ" - Тимошенко К.В., доверенность от 01.05.2013
от ответчика ООО "Салон "ЭЛИС" - Лебедева О.С., доверенность от 26.07.2012
рассмотрев 15 июля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салон "ЭЛИС", ответчика
на решение от 07 февраля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Лежневой О.Ю.,
на постановление от 29 апреля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,
по иску ООО "ЧАРОДЕИ" (ОГРН 1027739876570, ИНН 7729028222)
к ООО "Салон "ЭЛИС" (ОГРН 1037739372087, ИНН 7718190914)
о расторжении договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Чародеи" (далее - ООО "Чародеи", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Салон Элис" (далее - ООО "Салон Элис", ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г. и обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 299 050 руб. 04 коп. и неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 335 460 руб. 57 коп., расходы на оплату электроэнергии в размере 83 499 руб. 07 коп. и неустойку за просрочку возмещения расходов по электроэнергии в размере 117 428 руб. 36 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 330, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г., в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 299 050 руб. 04 коп. за период с августа 2011 года по ноябрь 2011 года и с февраля 2012 года по апрель 2012 года.
Решением от 07.02.2013 г., с учетом дополнительного решения от 27.02.2013 г. Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, неустоек за просрочку внесения арендных платежей, и за просрочку возмещения расходов по оплате электроэнергии, а также расторжения договора аренды нежилого помещения N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г. и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое.
В части взыскании с ответчика расходов по оплате электроэнергии в размере 83 499,07 коп. производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа ООО "Чародеи" от исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дополнительным решением от 27.02.2013 г. Арбитражный суд г. Москвы обязал ООО "Салон Элис" освободить занимаемое ответчиком помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20.
Постановлением от 29.04.2013 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда от 07.02.2013 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Салон "ЭЛИС" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении по соответствующим позициям, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступил.
В судебном заседании представитель ООО "Салон "ЭЛИС" поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ООО "ЧАРОДЕИ" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.11.2004 г. между ООО "ЧАРОДЕИ" (Арендодатель) и ООО "Салон "ЭЛИС" (Арендатор) сроком на 5 лет заключен договор аренды N 01/2004 ТС нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, д. 20, принадлежащего истцу на праве собственности.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2005 г, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права.
Исполнение Арендодателем обязательства по передаче помещения, являющегося объектом аренды, Арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2005 г. На момент передачи помещение находилось в состоянии, требующем проведения ремонтных работ внутренней части помещения
Обязанность Арендодателя по обеспечению арендуемого помещения электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением (канализацией), телефонной связью до точек присоединения предусмотрена п. 2.2.2 договора аренды.
Согласно п. 2.2.4 договора Арендатор обязался оплачивать своевременно коммунальные платежи, включенные в размер арендной платы, установленный в п. 3.1. договора.
В соответствии с п. 3.1 договора Арендатор ежемесячно не позднее 25-го числа предыдущего месяца перечисляет в авансовом порядке на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1 150 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г., зарегистрированным в установленном законом порядке 27.10.2008 г., стороны установили, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течение 9 лет с правом его преимущественной пролонгации. Кроме того, названным дополнительным соглашением N 1 с 01.01.2009 г. увеличен размер арендной платы, который составил 55 190 руб.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлены договором.
Неисполнение ООО "Салон "ЭЛИС" направленной в его адрес претензии ООО "ЧАРОДЕИ" о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, а в случае неисполнения Арендатором требования о погашении задолженности по арендной плате в течение 7 дней с даты получения претензии - досрочного расторжения договора аренды явилось основанием для обращения ООО "ЧАРОДЕИ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суд только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случая, предусмотренных законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды пришли к выводу о прекращении спорного договора аренды и отсутствии у ответчика законных оснований пользования спорным помещением, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20.
Поддерживая выводы судов, суд кассационной инстанции исходит из того, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец доказал обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому иску в удовлетворенной его части, установив факт нарушений со стороны ответчика обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г. в размере 299 050 руб. 04 коп. (за август 2011 года - 25 000 руб.; за октябрь 2011 года - 55 190 руб.; за ноябрь 2011 года - 53 290 руб. 04 коп.; за февраль 2012 года - 55 190 руб. 00 коп.; за март 2012 года - 55 190 руб. 00 коп. и за апрель 2012 года - 55 190 руб. 00 коп.), исходя из нарушения ответчиком сроков внесения арендой платы (п. 3.1 договора), учитывая предусмотренные в п. 6.1. последствия за несвоевременную оплату арендных платежей в виде взыскания 1% от суммы задолженности, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ответчик в нарушение положений указанных норм не доказал обстоятельства, на которые он ссылается, как на основание своих возражений.
Довод кассационной жалобы о несоответствии выводов арбитражных судов том, что ответчик не согласовал с истцом проведенное переоборудование, а также вывод суда о том, что именно ответчик некачественно произвел ремонт водопровода в 2005 г., фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, отклоняется судом кассационной инстанции, как несостоятельный в связи со следующим.
Ссылаясь на заключение эксперта N 06-11-Э от 27.06.2011 г., суд установил, что некачественное переоборудование ответчиком системы водоснабжения имело место при несоблюдении им технических нормативов.
Доказательств участия истца в организации и приемке работ по указанному переоборудованию, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил и суд указанные обстоятельства не установил.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на неполное выяснение арбитражными судами обстоятельств дела, считает несостоятельным вывод судов о недоказанности ответчиком проведения ремонта, как срочной и вынужденной необходимости.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела документы, установили, что доказательств необходимости проведения ремонта всей системы водоснабжения и установки 6-ти дополнительных раковин и душевых кабин ответчик в материалы дела не представил, как и не доказал, что проведение капитального ремонта было срочной и вынужденной необходимостью в связи с наличием в помещениях аварийной ситуации, а также не представил доказательств уведомления истца о проведении капитального ремонта и о аварийных ситуациях и отказа истца от такого ремонта, наличие разрешения истца на установку дополнительного сантехнического оборудования в арендованных ответчиком помещениях (неотделимые улучшения).
Ссылка заявителя на то, что на дату получения истцом заявления о зачете, у ответчика наступили обязательства по уплате арендной платы за спорные периоды, отклоняется судом кассационной инстанции.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.
Зачетом встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил.
Поскольку, арбитражные суды установили, что срок исполнения обязательства по оплате арендной платы за октябрь и ноябрь 2011 года, а также за февраль, март, апрель и май 2012 года на момент получения истцом писем ответчика о зачете арендной платы (письмо от 24.09.2011 года и от 12.03.2012 года) еще не наступил, обязательства сторон не могли прекратиться по основанию, предусмотренному статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом арбитражные суды учли, что ответчик в подтверждение несения расходов на ремонт к уведомлениям о зачете арендной плате не приложил соответствующие документы (договора, квитанции, акты выполненных работ и прочее).
В этой связи доводы кассационной жалобы о ненадлежащей судебной оценке имеющихся в материалах дела доказательств, направлены на переоценку правильно установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и оцененных по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств.
Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов и им дана надлежащая оценка с приведением в судебных актах мотивов, основанных на материалах дела и нормах закона.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, находит их правильными.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 07 февраля 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 29 апреля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-65207/12-29-603 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салон "ЭЛИС" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-65207/12-29-603
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. по делу N А40-65207/12-29-603
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Волкова С.В., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца ООО "ЧАРОДЕИ" - Тимошенко К.В., доверенность от 01.05.2013
от ответчика ООО "Салон "ЭЛИС" - Лебедева О.С., доверенность от 26.07.2012
рассмотрев 15 июля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салон "ЭЛИС", ответчика
на решение от 07 февраля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Лежневой О.Ю.,
на постановление от 29 апреля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,
по иску ООО "ЧАРОДЕИ" (ОГРН 1027739876570, ИНН 7729028222)
к ООО "Салон "ЭЛИС" (ОГРН 1037739372087, ИНН 7718190914)
о расторжении договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Чародеи" (далее - ООО "Чародеи", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Салон Элис" (далее - ООО "Салон Элис", ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г. и обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 299 050 руб. 04 коп. и неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 335 460 руб. 57 коп., расходы на оплату электроэнергии в размере 83 499 руб. 07 коп. и неустойку за просрочку возмещения расходов по электроэнергии в размере 117 428 руб. 36 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 330, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г., в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 299 050 руб. 04 коп. за период с августа 2011 года по ноябрь 2011 года и с февраля 2012 года по апрель 2012 года.
Решением от 07.02.2013 г., с учетом дополнительного решения от 27.02.2013 г. Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, неустоек за просрочку внесения арендных платежей, и за просрочку возмещения расходов по оплате электроэнергии, а также расторжения договора аренды нежилого помещения N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г. и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое.
В части взыскании с ответчика расходов по оплате электроэнергии в размере 83 499,07 коп. производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа ООО "Чародеи" от исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дополнительным решением от 27.02.2013 г. Арбитражный суд г. Москвы обязал ООО "Салон Элис" освободить занимаемое ответчиком помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20.
Постановлением от 29.04.2013 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда от 07.02.2013 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Салон "ЭЛИС" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении по соответствующим позициям, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступил.
В судебном заседании представитель ООО "Салон "ЭЛИС" поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ООО "ЧАРОДЕИ" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.11.2004 г. между ООО "ЧАРОДЕИ" (Арендодатель) и ООО "Салон "ЭЛИС" (Арендатор) сроком на 5 лет заключен договор аренды N 01/2004 ТС нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, д. 20, принадлежащего истцу на праве собственности.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2005 г, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права.
Исполнение Арендодателем обязательства по передаче помещения, являющегося объектом аренды, Арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2005 г. На момент передачи помещение находилось в состоянии, требующем проведения ремонтных работ внутренней части помещения
Обязанность Арендодателя по обеспечению арендуемого помещения электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением (канализацией), телефонной связью до точек присоединения предусмотрена п. 2.2.2 договора аренды.
Согласно п. 2.2.4 договора Арендатор обязался оплачивать своевременно коммунальные платежи, включенные в размер арендной платы, установленный в п. 3.1. договора.
В соответствии с п. 3.1 договора Арендатор ежемесячно не позднее 25-го числа предыдущего месяца перечисляет в авансовом порядке на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1 150 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г., зарегистрированным в установленном законом порядке 27.10.2008 г., стороны установили, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течение 9 лет с правом его преимущественной пролонгации. Кроме того, названным дополнительным соглашением N 1 с 01.01.2009 г. увеличен размер арендной платы, который составил 55 190 руб.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлены договором.
Неисполнение ООО "Салон "ЭЛИС" направленной в его адрес претензии ООО "ЧАРОДЕИ" о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, а в случае неисполнения Арендатором требования о погашении задолженности по арендной плате в течение 7 дней с даты получения претензии - досрочного расторжения договора аренды явилось основанием для обращения ООО "ЧАРОДЕИ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суд только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случая, предусмотренных законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды пришли к выводу о прекращении спорного договора аренды и отсутствии у ответчика законных оснований пользования спорным помещением, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20.
Поддерживая выводы судов, суд кассационной инстанции исходит из того, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец доказал обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому иску в удовлетворенной его части, установив факт нарушений со стороны ответчика обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды N 01/2004 ТС от 12.11.2004 г. в размере 299 050 руб. 04 коп. (за август 2011 года - 25 000 руб.; за октябрь 2011 года - 55 190 руб.; за ноябрь 2011 года - 53 290 руб. 04 коп.; за февраль 2012 года - 55 190 руб. 00 коп.; за март 2012 года - 55 190 руб. 00 коп. и за апрель 2012 года - 55 190 руб. 00 коп.), исходя из нарушения ответчиком сроков внесения арендой платы (п. 3.1 договора), учитывая предусмотренные в п. 6.1. последствия за несвоевременную оплату арендных платежей в виде взыскания 1% от суммы задолженности, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ответчик в нарушение положений указанных норм не доказал обстоятельства, на которые он ссылается, как на основание своих возражений.
Довод кассационной жалобы о несоответствии выводов арбитражных судов том, что ответчик не согласовал с истцом проведенное переоборудование, а также вывод суда о том, что именно ответчик некачественно произвел ремонт водопровода в 2005 г., фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, отклоняется судом кассационной инстанции, как несостоятельный в связи со следующим.
Ссылаясь на заключение эксперта N 06-11-Э от 27.06.2011 г., суд установил, что некачественное переоборудование ответчиком системы водоснабжения имело место при несоблюдении им технических нормативов.
Доказательств участия истца в организации и приемке работ по указанному переоборудованию, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил и суд указанные обстоятельства не установил.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на неполное выяснение арбитражными судами обстоятельств дела, считает несостоятельным вывод судов о недоказанности ответчиком проведения ремонта, как срочной и вынужденной необходимости.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела документы, установили, что доказательств необходимости проведения ремонта всей системы водоснабжения и установки 6-ти дополнительных раковин и душевых кабин ответчик в материалы дела не представил, как и не доказал, что проведение капитального ремонта было срочной и вынужденной необходимостью в связи с наличием в помещениях аварийной ситуации, а также не представил доказательств уведомления истца о проведении капитального ремонта и о аварийных ситуациях и отказа истца от такого ремонта, наличие разрешения истца на установку дополнительного сантехнического оборудования в арендованных ответчиком помещениях (неотделимые улучшения).
Ссылка заявителя на то, что на дату получения истцом заявления о зачете, у ответчика наступили обязательства по уплате арендной платы за спорные периоды, отклоняется судом кассационной инстанции.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.
Зачетом встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил.
Поскольку, арбитражные суды установили, что срок исполнения обязательства по оплате арендной платы за октябрь и ноябрь 2011 года, а также за февраль, март, апрель и май 2012 года на момент получения истцом писем ответчика о зачете арендной платы (письмо от 24.09.2011 года и от 12.03.2012 года) еще не наступил, обязательства сторон не могли прекратиться по основанию, предусмотренному статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом арбитражные суды учли, что ответчик в подтверждение несения расходов на ремонт к уведомлениям о зачете арендной плате не приложил соответствующие документы (договора, квитанции, акты выполненных работ и прочее).
В этой связи доводы кассационной жалобы о ненадлежащей судебной оценке имеющихся в материалах дела доказательств, направлены на переоценку правильно установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и оцененных по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств.
Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов и им дана надлежащая оценка с приведением в судебных актах мотивов, основанных на материалах дела и нормах закона.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, находит их правильными.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 07 февраля 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 29 апреля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-65207/12-29-603 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салон "ЭЛИС" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)