Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Липницкого А.В.
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009, судья Поляков С.В.
по заявлению Липницкого Анатолия Владимировича, г. Саратов, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану 16а, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Геотехника - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", (410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410),
при участии в судебном заседании представителей Липницкого А.В. Лисиченко А.Р., действующего на основании доверенности от 15.09.2012, Рамзаева Ю.П., ордер N 32 от 11.06.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратился Липницкий Анатолий Владимирович с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 16А, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 16А, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с принятым судебным актом, Липницкий А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы считает принятый судебный акт незаконным и необоснованным, поскольку имеются все основания для признания за ним права собственности на указанную квартиру.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2011 по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", должник).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12.01.2013.
Липницкий А.В. полагая, что имеются основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры номер по предварительному плану 16А, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Апелляционный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что между Фроловым Дмитрием Александровичем (Дольщик) и ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" (застройщик) заключен договор N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, в соответствии с условиями которого Застройщик осуществляет строительство жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный в г. Саратове и передает Дольщику право долевого участия в строительстве квартиры. Застройщик обязуется осуществить своевременное возведение жилого дома, по окончании строительства передать дольщику право собственности на его долю с выделением его доли в натуре со следующими характеристиками количество комнат 1, общая площадь 50,13 кв. м, этаж 4, секция 2А, номер квартиры по предварительному плану 16а.
По состоянию на 05.11.2003 Застройщик претензий по оплате за 50,13 кв. м к дольщику не имеет.
04.02.2004 между Фроловым Дмитрием Александровичем и ООО ПСФ "Газкомфорт" заключен договор уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N 16А общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2005).
ООО ПСФ "Газкомфорт" обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
22.04.2005 ООО ПСФ "Газкомфорт" и Липницким А.В. заключен договор N 2 уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N 16А общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный.
ООО ПСФ "Газкомфорт" выполнены обязательства по договору уступки права требования от 04.02.2004 в полном объеме, Липницким А.В. обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заявителем представлен суду технический паспорт жилого помещения (квартиры N 185) по состоянию на 14.02.2012, экспертное заключение N 040-13 от 05.07.2013 свидетельствующее о том, что однокомнатная квартира N 185, общей площадью согласно технического паспорта 49,5 кв. м +лоджия 5.3 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и однокомнатная квартира по предварительному плану N 16а по договору N 2 уступки права требования от 26.04.2005 и договора N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома от 26.05.2000 общей площадью 50,13 кв. м на 4 этаже секция 2А жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимости.
Таким образом, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически квартира была передана Липницкому А.В. до возбуждения дела о банкротстве.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно пункту 2 статьи 3 указанного Федерального закона у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Апелляционным судом установлено фактическое владение Липницким А.В. данной квартирой, поскольку технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Липницкого А.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение данным помещением. Факт владения спорной квартирой Липницким А.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании однокомнатной квартиры из владения Липницкого А.В. никем не заявлялся.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Липницким А.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.
Поскольку договор уступки права требования со стороны Липницкого А.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, - апелляционный суд находит, что спорное требование Липницким А.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Липницким А.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Липницкому А.В. права должника не нарушает.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается участниками процесса, часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8, в том числе на основании вступивших в законную силу судебных актов (постановление ФАС ПО от 11 июня 2013 года по делу N А57-26869/2009).
При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд удовлетворяет требование Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на указанную квартиру.
На основании изложенного судебная коллегия находит возможным определение Арбитражного суда Саратовской области от 01 марта 2013 года по настоящему обособленному спору отменить, апелляционную жалобу удовлетворить; признать за Липницким Анатолием Владимировичем право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру по предварительному плану N 16-а, фактический номер 185, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009 отменить.
Признать за Липницким Анатолием Владимировичем право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру по предварительному плану N 16-а, фактический номер 185, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, вынесший определение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2013 ПО ДЕЛУ N А57-26869/09
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. по делу N А57-26869/09
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Липницкого А.В.
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009, судья Поляков С.В.
по заявлению Липницкого Анатолия Владимировича, г. Саратов, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану 16а, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Геотехника - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", (410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410),
при участии в судебном заседании представителей Липницкого А.В. Лисиченко А.Р., действующего на основании доверенности от 15.09.2012, Рамзаева Ю.П., ордер N 32 от 11.06.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратился Липницкий Анатолий Владимирович с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 16А, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 16А, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с принятым судебным актом, Липницкий А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы считает принятый судебный акт незаконным и необоснованным, поскольку имеются все основания для признания за ним права собственности на указанную квартиру.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2011 по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", должник).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12.01.2013.
Липницкий А.В. полагая, что имеются основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры номер по предварительному плану 16А, общей площадью 52,78 кв. м, на 4 этаже, в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Общественный центр пос. Юбилейный, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Апелляционный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что между Фроловым Дмитрием Александровичем (Дольщик) и ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" (застройщик) заключен договор N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, в соответствии с условиями которого Застройщик осуществляет строительство жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный в г. Саратове и передает Дольщику право долевого участия в строительстве квартиры. Застройщик обязуется осуществить своевременное возведение жилого дома, по окончании строительства передать дольщику право собственности на его долю с выделением его доли в натуре со следующими характеристиками количество комнат 1, общая площадь 50,13 кв. м, этаж 4, секция 2А, номер квартиры по предварительному плану 16а.
По состоянию на 05.11.2003 Застройщик претензий по оплате за 50,13 кв. м к дольщику не имеет.
04.02.2004 между Фроловым Дмитрием Александровичем и ООО ПСФ "Газкомфорт" заключен договор уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N 16А общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2005).
ООО ПСФ "Газкомфорт" обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
22.04.2005 ООО ПСФ "Газкомфорт" и Липницким А.В. заключен договор N 2 уступки права требования с ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" по договору N 21 в отношении однокомнатной квартиры N 16А общей площадью 52,78 кв. м на 4 этаже блок-секции 2А в объекте строительства по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный.
ООО ПСФ "Газкомфорт" выполнены обязательства по договору уступки права требования от 04.02.2004 в полном объеме, Липницким А.В. обязательства по оплате уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заявителем представлен суду технический паспорт жилого помещения (квартиры N 185) по состоянию на 14.02.2012, экспертное заключение N 040-13 от 05.07.2013 свидетельствующее о том, что однокомнатная квартира N 185, общей площадью согласно технического паспорта 49,5 кв. м +лоджия 5.3 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и однокомнатная квартира по предварительному плану N 16а по договору N 2 уступки права требования от 26.04.2005 и договора N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома от 26.05.2000 общей площадью 50,13 кв. м на 4 этаже секция 2А жилого дома по строительному адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимости.
Таким образом, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически квартира была передана Липницкому А.В. до возбуждения дела о банкротстве.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно пункту 2 статьи 3 указанного Федерального закона у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Апелляционным судом установлено фактическое владение Липницким А.В. данной квартирой, поскольку технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Липницкого А.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение данным помещением. Факт владения спорной квартирой Липницким А.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании однокомнатной квартиры из владения Липницкого А.В. никем не заявлялся.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Липницким А.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.
Поскольку договор уступки права требования со стороны Липницкого А.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, - апелляционный суд находит, что спорное требование Липницким А.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Липницким А.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Липницкому А.В. права должника не нарушает.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается участниками процесса, часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8, в том числе на основании вступивших в законную силу судебных актов (постановление ФАС ПО от 11 июня 2013 года по делу N А57-26869/2009).
При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд удовлетворяет требование Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на указанную квартиру.
На основании изложенного судебная коллегия находит возможным определение Арбитражного суда Саратовской области от 01 марта 2013 года по настоящему обособленному спору отменить, апелляционную жалобу удовлетворить; признать за Липницким Анатолием Владимировичем право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру по предварительному плану N 16-а, фактический номер 185, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009 отменить.
Признать за Липницким Анатолием Владимировичем право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру по предварительному плану N 16-а, фактический номер 185, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, вынесший определение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)