Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2013 по делу N А07-739/2013 (судья Юсеева И.Р.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Стройтрансгаз" - Бондаренко Е.О. (доверенность от 06.12.2012 N 01/Д-757),
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Галлямутдинова Г.И. (доверенность от 26.03.2013 N 73).
Открытое акционерное общество "Стройтрансгаз" (далее - ОАО "Стройтрансгаз", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании решения Управления от 17.12.2012 N 01/236/2012-556 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 10.06.2010 N М65-10 земельного участка площадью 754 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020603:55, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, незаконным; об обязании Управления погасить в установленном порядке записи об аренде земельного участка площадью 754 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020603:55, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, открытого акционерного общества фирмы "Уралтрубопроводстрой" (далее - ОАО фирма "Уралтрубопроводстрой") (договор от 16.04.2001 N 862-2001) и общества с ограниченной ответственностью "УМК" (далее - ООО "УМК") (договор от 11.05.2007 N К78-07); об обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды от 10.06.2010 N М65-10 земельного участка площадью 754 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020603:55, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, в установленный законом срок.
Арбитражным судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо), ОАО "Уралтрубопроводстрой" (далее также - третье лицо), ООО "УМК" (далее также - третье лицо), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.04.2013 заявление ОАО "Стройтрансгаз" удовлетворено в полном объеме.
В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований ОАО "Стройтрансгаз".
В обоснование доводов апелляционной жалобы заинтересованное лицо ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. Так, по мнению подателя жалобы, гражданским законодательством не предусмотрено прекращение права собственности и иных вещных прав юридического лица в виду его ликвидации, следовательно, вывод суда о наличии оснований для прекращения существующего обременения в виду ликвидации юридического лица является неверным. Так как договор аренды от 16.04.2001 N 862-2001, где арендатором выступает ОАО "Уралтрубопроводстрой", является действующим, необходимо было представить соглашение о расторжении договора аренды, так как соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации. По договору аренды от 11.05.2007 N К78-07, заключенному с ООО "УМК", основанием для погашения регистрационной записи об аренде будет являться заявление одной из сторон договора аренды. Таким образом, податель жалобы считает оспариваемый отказ в государственной регистрации законным, так как не представлены документы, подтверждающие расторжение (прекращение) в установленном порядке ранее зарегистрированных договоров аренды земельного участка.
До начала судебного заседания ОАО "Стройтрансгаз" представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу. Заявитель в отзыве указал, что считает решение суда законным и обоснованным.
Так, ОАО "Стройтрансгаз" со ссылкой на нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации полагает, что в настоящем случае прежние собственники здания выбыли из правоотношений аренды земельного участка в силу прямого указания закона. При этом переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости не свидетельствует о прекращении договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, но уже с новым собственником недвижимости, а свидетельствует о том, что право аренды земельного участка в силу закона переходит к новому приобретателю недвижимости.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представители подателя жалобы и заявителя поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.06.2010 Министерством (арендодатель) и ОАО "Стройтрансгаз" (арендатор) подписан договор аренды N М65-10 указанного выше земельного участка для эксплуатации административного здания (т. 1, л.д. 24-37).
13 июля 2012 года заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.
Уведомлением от 17.12.2012 N 01/236/2012-556 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды ввиду того, что в отношении договора аренды от 11.05.2007 N К78-07 (срок аренды с 14.03.2007 по 14.03.2012) не представлено заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя, а в отношении договора от 16.04.2001 N 862-2001 (срок аренды с 05.06.2001 по 06.03.2026) не представлено соглашение о расторжении договора и заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя (т. 1, л.д. 15, 16).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2012 в реестре имеются записи о государственной регистрации договора аренды указанного же земельного участка от 16.04.2001 N 862-2001, арендатор - ОАО "Уралтрубопроводстрой", срок аренды с 05.06.2001 по 06.03.2026, от 11.05.2007 N К78-07, арендатор -ООО "УМК" срок аренды с 14.03.2007 по 14.03.2012 (т. 1, л.д. 38-40).
Одновременно из материалов дела следует, что административное здание общей площадью 1374,30 кв. м, инвентарный номер 608, литеры А, А1, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, ранее являлось собственностью ОАО "Уралтрубопроводстрой", затем собственностью - ООО "УМК", затем по договору купли-продажи от 20.06.2007 N 07-06 перешло из собственности ООО "УМК" в собственность заявителя, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договором купли-продажи от 20.06.2007 N 07-06, свидетельством о праве собственности от 18.07.2007 (т. 1, л.д. 41-55).
Разрешенное использование указанного земельного участка - под административное здание, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 09.06.2008 (т. 1, л.д. 28-31).
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ОАО "Уралтрубопроводстрой" ликвидировано 16.12.2008 вследствие признания его несостоятельным (банкротом) (т. 1, л.д. 85), ООО "УМК" прекратило деятельность путем реорганизации в форме разделения 23.02.2008 (т. 1, л.д. 84).
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, представленного заявителем, у регистрирующего органа не имелось. При этом суд исходил из правовой позиции, приведенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Также суд сослался на то, что в соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого Управлением решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Оспариваемый отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что в отношении договора аренды от 11.05.2007 N К78-07 (срок аренды с 14.03.2007 по 14.03.2012) не представлено заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя, а в отношении договора аренды от 16.04.2001 N 862-2001 (срок аренды с 05.06.2001 по 06.03.2026) не представлено соглашение о расторжении договора и заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя.
В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество в силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.
Положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из содержания пункта 14 постановления от 24.03.2005 N 11 следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Договор аренды земельного участка в таком случае продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Изложенная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
В настоящем случае как ООО "УМК", так и заявитель воспользовались правом на переоформление с ними арендных отношений на земельный участок в рамках имеющихся арендных правоотношений после перехода к ним права собственности на здание.
В силу изложенного ранее правоотношения по аренде земельного участка с каждым прежним собственником здания автоматически прекращаются с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к последующему приобретателю здания.
Таким образом, заявления о погашении записей об аренде в отношении прежних арендаторов в настоящем случае не требуются.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу ликвидации ОАО "Уралтрубопроводстрой" соглашение о расторжении договора аренды от 16.04.2001 N 862-2001, на необходимость представления которого указывает податель жалобы, не может быть заключено.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные ОАО "Стройтрансгаз" требования.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2013 по делу N А07-739/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2013 N 18АП-6369/2013 ПО ДЕЛУ N А07-739/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2013 г. N 18АП-6369/2013
Дело N А07-739/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2013 по делу N А07-739/2013 (судья Юсеева И.Р.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Стройтрансгаз" - Бондаренко Е.О. (доверенность от 06.12.2012 N 01/Д-757),
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Галлямутдинова Г.И. (доверенность от 26.03.2013 N 73).
Открытое акционерное общество "Стройтрансгаз" (далее - ОАО "Стройтрансгаз", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании решения Управления от 17.12.2012 N 01/236/2012-556 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 10.06.2010 N М65-10 земельного участка площадью 754 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020603:55, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, незаконным; об обязании Управления погасить в установленном порядке записи об аренде земельного участка площадью 754 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020603:55, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, открытого акционерного общества фирмы "Уралтрубопроводстрой" (далее - ОАО фирма "Уралтрубопроводстрой") (договор от 16.04.2001 N 862-2001) и общества с ограниченной ответственностью "УМК" (далее - ООО "УМК") (договор от 11.05.2007 N К78-07); об обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды от 10.06.2010 N М65-10 земельного участка площадью 754 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020603:55, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, в установленный законом срок.
Арбитражным судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо), ОАО "Уралтрубопроводстрой" (далее также - третье лицо), ООО "УМК" (далее также - третье лицо), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.04.2013 заявление ОАО "Стройтрансгаз" удовлетворено в полном объеме.
В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований ОАО "Стройтрансгаз".
В обоснование доводов апелляционной жалобы заинтересованное лицо ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. Так, по мнению подателя жалобы, гражданским законодательством не предусмотрено прекращение права собственности и иных вещных прав юридического лица в виду его ликвидации, следовательно, вывод суда о наличии оснований для прекращения существующего обременения в виду ликвидации юридического лица является неверным. Так как договор аренды от 16.04.2001 N 862-2001, где арендатором выступает ОАО "Уралтрубопроводстрой", является действующим, необходимо было представить соглашение о расторжении договора аренды, так как соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации. По договору аренды от 11.05.2007 N К78-07, заключенному с ООО "УМК", основанием для погашения регистрационной записи об аренде будет являться заявление одной из сторон договора аренды. Таким образом, податель жалобы считает оспариваемый отказ в государственной регистрации законным, так как не представлены документы, подтверждающие расторжение (прекращение) в установленном порядке ранее зарегистрированных договоров аренды земельного участка.
До начала судебного заседания ОАО "Стройтрансгаз" представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу. Заявитель в отзыве указал, что считает решение суда законным и обоснованным.
Так, ОАО "Стройтрансгаз" со ссылкой на нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации полагает, что в настоящем случае прежние собственники здания выбыли из правоотношений аренды земельного участка в силу прямого указания закона. При этом переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости не свидетельствует о прекращении договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, но уже с новым собственником недвижимости, а свидетельствует о том, что право аренды земельного участка в силу закона переходит к новому приобретателю недвижимости.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представители подателя жалобы и заявителя поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.06.2010 Министерством (арендодатель) и ОАО "Стройтрансгаз" (арендатор) подписан договор аренды N М65-10 указанного выше земельного участка для эксплуатации административного здания (т. 1, л.д. 24-37).
13 июля 2012 года заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.
Уведомлением от 17.12.2012 N 01/236/2012-556 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды ввиду того, что в отношении договора аренды от 11.05.2007 N К78-07 (срок аренды с 14.03.2007 по 14.03.2012) не представлено заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя, а в отношении договора от 16.04.2001 N 862-2001 (срок аренды с 05.06.2001 по 06.03.2026) не представлено соглашение о расторжении договора и заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя (т. 1, л.д. 15, 16).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2012 в реестре имеются записи о государственной регистрации договора аренды указанного же земельного участка от 16.04.2001 N 862-2001, арендатор - ОАО "Уралтрубопроводстрой", срок аренды с 05.06.2001 по 06.03.2026, от 11.05.2007 N К78-07, арендатор -ООО "УМК" срок аренды с 14.03.2007 по 14.03.2012 (т. 1, л.д. 38-40).
Одновременно из материалов дела следует, что административное здание общей площадью 1374,30 кв. м, инвентарный номер 608, литеры А, А1, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Комсомольская, д. 98, ранее являлось собственностью ОАО "Уралтрубопроводстрой", затем собственностью - ООО "УМК", затем по договору купли-продажи от 20.06.2007 N 07-06 перешло из собственности ООО "УМК" в собственность заявителя, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договором купли-продажи от 20.06.2007 N 07-06, свидетельством о праве собственности от 18.07.2007 (т. 1, л.д. 41-55).
Разрешенное использование указанного земельного участка - под административное здание, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 09.06.2008 (т. 1, л.д. 28-31).
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ОАО "Уралтрубопроводстрой" ликвидировано 16.12.2008 вследствие признания его несостоятельным (банкротом) (т. 1, л.д. 85), ООО "УМК" прекратило деятельность путем реорганизации в форме разделения 23.02.2008 (т. 1, л.д. 84).
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, представленного заявителем, у регистрирующего органа не имелось. При этом суд исходил из правовой позиции, приведенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Также суд сослался на то, что в соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого Управлением решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Оспариваемый отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что в отношении договора аренды от 11.05.2007 N К78-07 (срок аренды с 14.03.2007 по 14.03.2012) не представлено заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя, а в отношении договора аренды от 16.04.2001 N 862-2001 (срок аренды с 05.06.2001 по 06.03.2026) не представлено соглашение о расторжении договора и заявление о погашении записи об аренде от арендатора или арендодателя.
В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество в силу абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.
Положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из содержания пункта 14 постановления от 24.03.2005 N 11 следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Договор аренды земельного участка в таком случае продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Изложенная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
В настоящем случае как ООО "УМК", так и заявитель воспользовались правом на переоформление с ними арендных отношений на земельный участок в рамках имеющихся арендных правоотношений после перехода к ним права собственности на здание.
В силу изложенного ранее правоотношения по аренде земельного участка с каждым прежним собственником здания автоматически прекращаются с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к последующему приобретателю здания.
Таким образом, заявления о погашении записей об аренде в отношении прежних арендаторов в настоящем случае не требуются.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу ликвидации ОАО "Уралтрубопроводстрой" соглашение о расторжении договора аренды от 16.04.2001 N 862-2001, на необходимость представления которого указывает податель жалобы, не может быть заключено.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные ОАО "Стройтрансгаз" требования.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2013 по делу N А07-739/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
А.А.РУМЯНЦЕВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)