Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 3 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 4 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ивановой Н.Н.
судей Стрегелевой Г.А., Степиной Л.В.
при участии в заседании:
- от администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 10, 394018) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ОГРН 1033600055323 г. Воронеж, Московский пр-т, д. 92, кв. 268, 394068) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж (г. Воронеж, ул. Пушкинская, д. 5, 394036) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2012 (судья Домарева В.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-10226/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - заявитель, ООО "Меркурий", Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к администрации городского округа город Воронеж и Департаменту муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж о признании недействительным приказа и.о. заместителя главы администрации - директора Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж от 30.12.2011 N 11-01-1119 об отмене приказа N 213 от 27.10.2010 года "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения III в лит. А1, общей площадью172,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 2, с ООО "Меркурий" (с учетом уточнения заявленных требований в судебном заседании 02.10.2012) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2012 требование к Департаменту муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж удовлетворено. В удовлетворении требования к администрации городского округа город Воронеж отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с выводами судов, Департамент муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж обжаловал судебные акты в кассационном порядке, считая указанные судебные акты, в части признания недействительным приказа от 30.12.2011 N 11-01-1119, подлежащем отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Просит принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судами, Общество (ранее - ООО "Водолей") с 16.11.2004 на основании договора аренды N 1-384-04 между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО фирмой "Водолей" (арендатор) непрерывно пользуется нежилым встроенным помещением площадью 172,5 кв. м, расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 2, находящимся на балансе МУ РайДЕЗ ЖКХ Железнодорожного района.
15.03.2005 подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 1384404 от 16.11.2004, согласно которому арендатором выступает общество с ограниченной ответственностью "Меркурий", в связи с изменением фирменного наименования арендатора, а также с изменением назначения использования помещения между сторонами.
21.04.2010 г. общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" обратилось с соответствующим заявлением в Управление имущественных отношений Департамента муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж, в целях реализации преимущественного права приобретения арендованного имущества в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Департамент муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж приказом от 27.10.2010 года N 213 установил способ отчуждения муниципального имущества, путем заключения договора купли-продажи нежилого встроенного помещения III в лит. А1 общей площадью 172,5 кв. м, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 2, стоимостью 4 281 874 руб. с НДС (на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 126-10 по состоянию на 25.06.2010 года), с рассрочкой платежа на 7 лет.
Уведомлением от 08.11.2010 N 09-03/3739, врученным генеральному директору Общества 08.11.2010, Департамент направил копию приказа от 27.10.2010 N 213 и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а также предложил рассмотреть представленный проект договора купли-продажи и явиться в управление муниципальной собственности для его заключения. В уведомлении департамент указал, что в соответствии с Законом N 159-ФЗ договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней с даты получения Обществом уведомления. По истечении указанного срока, Обществом утрачивается преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Не согласившись с выкупной ценой, полагая, что она чрезмерно завышена и включает в себя стоимость произведенных заявителем неотделимых улучшений, Общество направило в адрес департамента надлежаще оформленный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 07.12.2010 к проекту договора N Ц-172-10 от 07.12.2010 г., где цена объекта в соответствии с отчетом независимого оценщика N 428/09-ра от 28.09.2009 составляет 2 156 940 руб. без учета НДС и процентов за рассрочку.
Управление имущественных отношений отклонило протокол разногласий, направив Обществу уведомление от 16.12.2010 N 09-03/4109, о том, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, выполненном МУП г. Воронежа "Городской центр по работе с недвижимостью", является обязательной для продавца и другая оценка не может быть принята.
В дополнение к протоколу разногласий от 07.12.2010 в адрес управления заявителем направлен дополнительный протокол разногласий от 17.01.2011 года, согласно которому выкупная цена объекта за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных заявителем, составила 1 060 940 руб. руб. без учета НДС и процентов за рассрочку
Протокол разногласий (дополнительный) от 17.01.2011 Управлением имущественных отношений Департамента муниципальной собственности администрации городского округа г. Воронеж также не был подписан.
28.11.2011 Общество обратилось в Арбитражный суд Воронежской области за защитой нарушенного преимущественного права на заключение договора купли-продажи с иском об установлении условий договора купли-продажи спорного нежилого помещения. Определением суда от 10.01.2012 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело N А14-12154/2011.
При рассмотрении дела N А14-12154/2011 по иску ООО "Меркурий" к администрации городского округа г. Воронеж 31.01.2012 ответчиком был представлен приказ N 11-01-1119 от 30.12.2011 об отмене приказа N 213 от 27.10.2010 в связи утратой субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Не согласившись с данным приказом, указывая на то обстоятельство, что заявитель не отказывался от заключения договора, при этом у сторон возник спор при его заключении в части определения условий договора о выкупной цене, о чем заявлен иск и возбуждено дело N А14-12154/2011, ООО "Меркурий" обратилось в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно пришли к выводу, что неподписание Обществом в рассматриваемом случае в 30-дневный срок договора купли-продажи арендуемого им имущества по цене, предложенной собственником муниципального имущества, при условии оспаривания выкупной цены в деле N А14-12154/2011, не может свидетельствовать об утрате Обществом права преимущественного права выкупа спорного имущества.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц - ч. 4 ст. 200 АПК РФ.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом в данной статье законодателем определены условия реализации такого преимущественного права.
Судами установлено, что ООО "Меркурий" и арендуемое им имущество соответствует критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Согласно статье 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения ими предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, Общество в течение тридцати дней со дня получения предложения выкупить арендованное имущество подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило заключить договор купли-продажи муниципального имущества по другой цене.
От подписания проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий Департамент уклонился, что подтверждается письмами от 08.11.2010, от 16.12.2010 направленными в адрес ООО "Меркурий".
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следуя указанной норме закона, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении департамента к заключению договора купли-продажи выкупаемого имущества по цене 1060940 руб. (дело N А14-12154/2011).
Тот факт, что разногласия по выкупной цене были переданы на рассмотрение арбитражного суда спустя 10 месяцев с момента подачи заявления, не является определяющим для дела.
В установленный срок стороной предпринимателя договор, хотя и с протоколом разногласий, был подписан, и именно с этим действием Закон N 159-ФЗ связывает реализацию преимущественного права. Соответственно не значимым для дела является и довод департамента о том, что на момент издания спорного приказа департамент не знал о подаче ООО "Меркурий" заявления в суд.
На основании вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, о том, что неподписание Обществом в рассматриваемом случае в 30-дневный срок договора купли-продажи арендуемого им имущества по цене, предложенной собственником муниципального имущества, при наличии между сторонами спора в Арбитражном суде Воронежской области о понуждении департамента к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества в редакции протокола разногласий от 17.01.2011 по цене 1060940 рублей без учета НДС и процентов за рассрочку, не может свидетельствовать об утрате Обществом права преимущественного выкупа спорного имущества, поэтому правомерно удовлетворили заявленное ООО "Меркурий" требование.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Общество не утратило интерес приобретения арендуемого имущества на условиях договора, направленного ему департаментом, но по другой цене.
В соответствии с вышеуказанным довод кассационной жалобы о том, что порядок заключения договора купли-продажи при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, регулируется специальными нормами Закона N 159-ФЗ, которые устанавливают 30-дневный срок на подписание договора, и как последствие неподписания - утрата субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права и необходимость отмены уполномоченным органом решения об условиях приватизации арендуемого имущества, является несостоятельным.
Учитывая изложенное, кассационная коллегия судей считает, что у Департамента муниципальной собственности администрации городского округа г. Воронеж отсутствовали основания для отмены приказа от 30.12.2011 N 11-01-1119 "О заключении договора".
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, им дана правильная оценка.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2012 в обжалованной части и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 по делу N А14-10226/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ИВАНОВА
Судьи
Л.В.СТЕПИНА
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 04.04.2013 ПО ДЕЛУ N А14-10226/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2013 г. по делу N А14-10226/2012
Резолютивная часть объявлена 3 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 4 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ивановой Н.Н.
судей Стрегелевой Г.А., Степиной Л.В.
при участии в заседании:
- от администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 10, 394018) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ОГРН 1033600055323 г. Воронеж, Московский пр-т, д. 92, кв. 268, 394068) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж (г. Воронеж, ул. Пушкинская, д. 5, 394036) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2012 (судья Домарева В.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-10226/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - заявитель, ООО "Меркурий", Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к администрации городского округа город Воронеж и Департаменту муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж о признании недействительным приказа и.о. заместителя главы администрации - директора Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж от 30.12.2011 N 11-01-1119 об отмене приказа N 213 от 27.10.2010 года "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения III в лит. А1, общей площадью172,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 2, с ООО "Меркурий" (с учетом уточнения заявленных требований в судебном заседании 02.10.2012) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2012 требование к Департаменту муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж удовлетворено. В удовлетворении требования к администрации городского округа город Воронеж отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с выводами судов, Департамент муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж обжаловал судебные акты в кассационном порядке, считая указанные судебные акты, в части признания недействительным приказа от 30.12.2011 N 11-01-1119, подлежащем отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Просит принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судами, Общество (ранее - ООО "Водолей") с 16.11.2004 на основании договора аренды N 1-384-04 между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО фирмой "Водолей" (арендатор) непрерывно пользуется нежилым встроенным помещением площадью 172,5 кв. м, расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 2, находящимся на балансе МУ РайДЕЗ ЖКХ Железнодорожного района.
15.03.2005 подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 1384404 от 16.11.2004, согласно которому арендатором выступает общество с ограниченной ответственностью "Меркурий", в связи с изменением фирменного наименования арендатора, а также с изменением назначения использования помещения между сторонами.
21.04.2010 г. общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" обратилось с соответствующим заявлением в Управление имущественных отношений Департамента муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж, в целях реализации преимущественного права приобретения арендованного имущества в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Департамент муниципальной собственности администрации городского округа города Воронеж приказом от 27.10.2010 года N 213 установил способ отчуждения муниципального имущества, путем заключения договора купли-продажи нежилого встроенного помещения III в лит. А1 общей площадью 172,5 кв. м, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 2, стоимостью 4 281 874 руб. с НДС (на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 126-10 по состоянию на 25.06.2010 года), с рассрочкой платежа на 7 лет.
Уведомлением от 08.11.2010 N 09-03/3739, врученным генеральному директору Общества 08.11.2010, Департамент направил копию приказа от 27.10.2010 N 213 и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а также предложил рассмотреть представленный проект договора купли-продажи и явиться в управление муниципальной собственности для его заключения. В уведомлении департамент указал, что в соответствии с Законом N 159-ФЗ договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней с даты получения Обществом уведомления. По истечении указанного срока, Обществом утрачивается преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Не согласившись с выкупной ценой, полагая, что она чрезмерно завышена и включает в себя стоимость произведенных заявителем неотделимых улучшений, Общество направило в адрес департамента надлежаще оформленный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 07.12.2010 к проекту договора N Ц-172-10 от 07.12.2010 г., где цена объекта в соответствии с отчетом независимого оценщика N 428/09-ра от 28.09.2009 составляет 2 156 940 руб. без учета НДС и процентов за рассрочку.
Управление имущественных отношений отклонило протокол разногласий, направив Обществу уведомление от 16.12.2010 N 09-03/4109, о том, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, выполненном МУП г. Воронежа "Городской центр по работе с недвижимостью", является обязательной для продавца и другая оценка не может быть принята.
В дополнение к протоколу разногласий от 07.12.2010 в адрес управления заявителем направлен дополнительный протокол разногласий от 17.01.2011 года, согласно которому выкупная цена объекта за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных заявителем, составила 1 060 940 руб. руб. без учета НДС и процентов за рассрочку
Протокол разногласий (дополнительный) от 17.01.2011 Управлением имущественных отношений Департамента муниципальной собственности администрации городского округа г. Воронеж также не был подписан.
28.11.2011 Общество обратилось в Арбитражный суд Воронежской области за защитой нарушенного преимущественного права на заключение договора купли-продажи с иском об установлении условий договора купли-продажи спорного нежилого помещения. Определением суда от 10.01.2012 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело N А14-12154/2011.
При рассмотрении дела N А14-12154/2011 по иску ООО "Меркурий" к администрации городского округа г. Воронеж 31.01.2012 ответчиком был представлен приказ N 11-01-1119 от 30.12.2011 об отмене приказа N 213 от 27.10.2010 в связи утратой субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Не согласившись с данным приказом, указывая на то обстоятельство, что заявитель не отказывался от заключения договора, при этом у сторон возник спор при его заключении в части определения условий договора о выкупной цене, о чем заявлен иск и возбуждено дело N А14-12154/2011, ООО "Меркурий" обратилось в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно пришли к выводу, что неподписание Обществом в рассматриваемом случае в 30-дневный срок договора купли-продажи арендуемого им имущества по цене, предложенной собственником муниципального имущества, при условии оспаривания выкупной цены в деле N А14-12154/2011, не может свидетельствовать об утрате Обществом права преимущественного права выкупа спорного имущества.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц - ч. 4 ст. 200 АПК РФ.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом в данной статье законодателем определены условия реализации такого преимущественного права.
Судами установлено, что ООО "Меркурий" и арендуемое им имущество соответствует критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Согласно статье 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения ими предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, Общество в течение тридцати дней со дня получения предложения выкупить арендованное имущество подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило заключить договор купли-продажи муниципального имущества по другой цене.
От подписания проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий Департамент уклонился, что подтверждается письмами от 08.11.2010, от 16.12.2010 направленными в адрес ООО "Меркурий".
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следуя указанной норме закона, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении департамента к заключению договора купли-продажи выкупаемого имущества по цене 1060940 руб. (дело N А14-12154/2011).
Тот факт, что разногласия по выкупной цене были переданы на рассмотрение арбитражного суда спустя 10 месяцев с момента подачи заявления, не является определяющим для дела.
В установленный срок стороной предпринимателя договор, хотя и с протоколом разногласий, был подписан, и именно с этим действием Закон N 159-ФЗ связывает реализацию преимущественного права. Соответственно не значимым для дела является и довод департамента о том, что на момент издания спорного приказа департамент не знал о подаче ООО "Меркурий" заявления в суд.
На основании вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, о том, что неподписание Обществом в рассматриваемом случае в 30-дневный срок договора купли-продажи арендуемого им имущества по цене, предложенной собственником муниципального имущества, при наличии между сторонами спора в Арбитражном суде Воронежской области о понуждении департамента к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества в редакции протокола разногласий от 17.01.2011 по цене 1060940 рублей без учета НДС и процентов за рассрочку, не может свидетельствовать об утрате Обществом права преимущественного выкупа спорного имущества, поэтому правомерно удовлетворили заявленное ООО "Меркурий" требование.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Общество не утратило интерес приобретения арендуемого имущества на условиях договора, направленного ему департаментом, но по другой цене.
В соответствии с вышеуказанным довод кассационной жалобы о том, что порядок заключения договора купли-продажи при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, регулируется специальными нормами Закона N 159-ФЗ, которые устанавливают 30-дневный срок на подписание договора, и как последствие неподписания - утрата субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права и необходимость отмены уполномоченным органом решения об условиях приватизации арендуемого имущества, является несостоятельным.
Учитывая изложенное, кассационная коллегия судей считает, что у Департамента муниципальной собственности администрации городского округа г. Воронеж отсутствовали основания для отмены приказа от 30.12.2011 N 11-01-1119 "О заключении договора".
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, им дана правильная оценка.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.10.2012 в обжалованной части и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 по делу N А14-10226/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ИВАНОВА
Судьи
Л.В.СТЕПИНА
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)