Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Земля под домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии от ответчика - товарищества собственников жилья "Калинина, 2/1" - Пироговой В.В. (председатель), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Управление жилым фондом", третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Пятигорска, муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Крайтехинвентаризация", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управление жилым фондом" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2013 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-14937/2012, установил следующее.
ОАО "Управление жилым фондом" (далее - управление) обратилось с иском к ТСЖ "Калинина, 2/1" (далее - товарищество) о возложении обязанности освободить и привести помещение с кадастровым номером 6:33:130303:0042:2047/186:1007,1008/А, (номера помещений по кадастровому паспорту 7, 8) общей площадью 22,3 кв. м, расположенное на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1 в прежнее состояние, а именно: в помещении N 7 -демонтировать перегородку, демонтировать унитаз; в помещении N 8 - демонтировать электротехническое оборудование, предназначенное для функционирования товарищества.
Определением от 29.11.2012 к производству принято встречное исковое заявление товарищества к управлению о признании права общей долевой собственности всех собственников жилого многоквартирного дома на нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м, кадастровый номер 26:33:130303:0042:2047/186:1007,1008/А, расположенные на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1; о признании недействительным права собственности управления на нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м, расположенные на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ГУП Ставропольского края "Крайтехинвентаризация", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация города Пятигорска, МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска".
Решением от 06.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.07.2013, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено частично. Признано право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений многоэтажного жилого дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1, литера А, на нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м, кадастровый номер 26:33:130303:0042:2047/186:1007,1008/А, расположенные на первом этаже. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорные помещения как изначально, так и на момент приватизации первой квартиры предназначались для общего пользования. На момент издания постановления главы администрации города Пятигорска от 09.11.2009 и распоряжения Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 26.01.2010 спорное имущество находилось во владении товарищества собственников жилья, поэтому распоряжение имуществом является ничтожной сделкой.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 06.03.2013 и постановление апелляционной инстанции от 15.07.2013 и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, согласно технической документации спорное нежилое помещение было отдельно сформировано и обозначено на поэтажном плане на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. Нахождение в помещениях системы видеонаблюдения и охраны не свидетельствует о невозможности эксплуатации жилого дома без указанного оборудования. Товарищество не представило доказательств использования спорного имущества на момент приватизации первой квартиры в жилом доме. Нежилое помещение передано истцу в 2010 году. Управление не знало о правах на это имущество собственников помещений многоквартирного дома, поэтому является добросовестным приобретателем.
В отзыве на кассационную жалобу товарищество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От других участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель товарищества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя товарищества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, жилой многоквартирный дом N 2, корпус 1, расположенный по ул. Калинина в городе Пятигорске, введен в эксплуатацию в 1979 году. Спорные помещения N 7 и 8 согласно экспликации и поэтажного плана находятся на первом этаже жилого дома и значатся как подсобные помещения площадью 6,9 кв. м и 15,4 кв. м (литера А).
Согласно материалам технической инвентаризации первая квартира в многоквартирном жилом доме приватизирована 20.11.1992.
В соответствии с постановлением главы города Пятигорска от 14.10.1998 N 1956 нежилые помещения общей площадью 322,30 кв. м (литера А) в г. Пятигорске, по ул. Калинина, 2, корпус 1 включены в муниципальную собственность. Право собственности муниципального образования города Пятигорск на помещения зарегистрировано в установленном порядке и подтверждается свидетельством о праве собственности от 08.01.2008.
Постановлением руководителя администрации города Пятигорска от 15.04.2008 N 31840 за МУП "Управление жилым фондом" г. Пятигорска закреплено муниципальное имущество согласно перечню, в том числе нежилые помещения N 7 и 8 на праве хозяйственного ведения. Регистрация права хозяйственного ведения МУП города Пятигорска "Управление жилым фондом" подтверждается свидетельством от 06.11.2008.
Постановлением администрации города Пятигорска от 09.11.2009 N 5640 принято решение приватизации МУП "Управление жилым фондом" в ОАО "Управление жилым фондом", утвержден состав имущества, в который вошли нежилые помещения по ул. Калинина, 2, корпус 1, литера А. Распоряжением начальника Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 26.01.2010 N 7 утверждены устав управления и передаточный акт от 26.01.2010.
В материалы дела представлено два передаточных акта, утвержденных 26.01.2010, разного содержания, один из которых содержит только адрес нежилого дома, в другом указаны номера и площадь нежилых помещений (N 7 и 8 площадью 22,3 кв. м). При этом в материалы регистрационного дела представлен передаточный акт с указанием номеров нежилых помещений и их площади.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.08.2010 серии 26-АЗ N 0544272 помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м принадлежат на праве собственности управлению.
Решением общего собрания собственников жилых помещений дома 2 корпус 1 по проспекту Калинина г. Пятигорска создано товарищество, которое в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 12.04.2009 за основным государственным регистрационным номером 1092632001110.
В июле 2012 года управление установило, что нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м используются товариществом для обслуживания жилого дома и функционирования товарищества, о чем составлен акт от 17.07.2012.
Полагая, что товарищество самовольно заняло помещения, управление обратилось в арбитражный суд с иском.
Товарищество, считая, что помещения находятся на праве общей долевой собственности всех собственников помещений жилого дома, обратилось в суд со встречным иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
С учетом приведенной правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Суды установили, что первая квартира в многоквартирном жилом доме приватизирована 20.11.1992.
Согласно техническим и кадастровым паспортам 1979, 2008 и 2012 годов спорные нежилые помещения N 7 и 8 расположены на первом этаже, не имеют отдельных входов и выходов от жилой части дома. В проектной документации (общий план первого этажа) спорное помещение значится как "колясочная".
На момент рассмотрения спора помещения отремонтированы, перепланированы и переоборудованы. В помещении N 8 установлено электротехническое оборудование (система видеонаблюдения, система дистанционного управления домофонами на входных дверях, система охраны и тревожной сигнализации), предназначенное для функционирования жилого дома.
В деле отсутствуют доказательства, что спорные помещения имели статус объекта самостоятельного использования для иных целей, не связанных с обслуживанием жилого дома. Доказательства сдачи в аренду, либо использование помещений третьими лицами с момента приватизации первой квартиры, равно как фактической передачи помещений муниципальному предприятию, а затем истцу также не представлены.
Поскольку спорное помещение постоянно находилось и находится в фактическом владении жильцов дома, во владение ни муниципалитета, ни муниципального предприятия, ни в последующем управления фактически не передавалось, истец не может считаться добросовестным приобретателем данного имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А63-14937/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.10.2013 ПО ДЕЛУ N А63-14937/2012
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Земля под домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. по делу N А63-14937/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 8 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии от ответчика - товарищества собственников жилья "Калинина, 2/1" - Пироговой В.В. (председатель), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Управление жилым фондом", третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Пятигорска, муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Крайтехинвентаризация", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управление жилым фондом" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2013 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-14937/2012, установил следующее.
ОАО "Управление жилым фондом" (далее - управление) обратилось с иском к ТСЖ "Калинина, 2/1" (далее - товарищество) о возложении обязанности освободить и привести помещение с кадастровым номером 6:33:130303:0042:2047/186:1007,1008/А, (номера помещений по кадастровому паспорту 7, 8) общей площадью 22,3 кв. м, расположенное на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1 в прежнее состояние, а именно: в помещении N 7 -демонтировать перегородку, демонтировать унитаз; в помещении N 8 - демонтировать электротехническое оборудование, предназначенное для функционирования товарищества.
Определением от 29.11.2012 к производству принято встречное исковое заявление товарищества к управлению о признании права общей долевой собственности всех собственников жилого многоквартирного дома на нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м, кадастровый номер 26:33:130303:0042:2047/186:1007,1008/А, расположенные на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1; о признании недействительным права собственности управления на нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м, расположенные на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ГУП Ставропольского края "Крайтехинвентаризация", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация города Пятигорска, МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска".
Решением от 06.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.07.2013, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено частично. Признано право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений многоэтажного жилого дома по адресу: г. Пятигорск, пр. Калинина, 2, корпус 1, литера А, на нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м, кадастровый номер 26:33:130303:0042:2047/186:1007,1008/А, расположенные на первом этаже. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорные помещения как изначально, так и на момент приватизации первой квартиры предназначались для общего пользования. На момент издания постановления главы администрации города Пятигорска от 09.11.2009 и распоряжения Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 26.01.2010 спорное имущество находилось во владении товарищества собственников жилья, поэтому распоряжение имуществом является ничтожной сделкой.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 06.03.2013 и постановление апелляционной инстанции от 15.07.2013 и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, согласно технической документации спорное нежилое помещение было отдельно сформировано и обозначено на поэтажном плане на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. Нахождение в помещениях системы видеонаблюдения и охраны не свидетельствует о невозможности эксплуатации жилого дома без указанного оборудования. Товарищество не представило доказательств использования спорного имущества на момент приватизации первой квартиры в жилом доме. Нежилое помещение передано истцу в 2010 году. Управление не знало о правах на это имущество собственников помещений многоквартирного дома, поэтому является добросовестным приобретателем.
В отзыве на кассационную жалобу товарищество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От других участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель товарищества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя товарищества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, жилой многоквартирный дом N 2, корпус 1, расположенный по ул. Калинина в городе Пятигорске, введен в эксплуатацию в 1979 году. Спорные помещения N 7 и 8 согласно экспликации и поэтажного плана находятся на первом этаже жилого дома и значатся как подсобные помещения площадью 6,9 кв. м и 15,4 кв. м (литера А).
Согласно материалам технической инвентаризации первая квартира в многоквартирном жилом доме приватизирована 20.11.1992.
В соответствии с постановлением главы города Пятигорска от 14.10.1998 N 1956 нежилые помещения общей площадью 322,30 кв. м (литера А) в г. Пятигорске, по ул. Калинина, 2, корпус 1 включены в муниципальную собственность. Право собственности муниципального образования города Пятигорск на помещения зарегистрировано в установленном порядке и подтверждается свидетельством о праве собственности от 08.01.2008.
Постановлением руководителя администрации города Пятигорска от 15.04.2008 N 31840 за МУП "Управление жилым фондом" г. Пятигорска закреплено муниципальное имущество согласно перечню, в том числе нежилые помещения N 7 и 8 на праве хозяйственного ведения. Регистрация права хозяйственного ведения МУП города Пятигорска "Управление жилым фондом" подтверждается свидетельством от 06.11.2008.
Постановлением администрации города Пятигорска от 09.11.2009 N 5640 принято решение приватизации МУП "Управление жилым фондом" в ОАО "Управление жилым фондом", утвержден состав имущества, в который вошли нежилые помещения по ул. Калинина, 2, корпус 1, литера А. Распоряжением начальника Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 26.01.2010 N 7 утверждены устав управления и передаточный акт от 26.01.2010.
В материалы дела представлено два передаточных акта, утвержденных 26.01.2010, разного содержания, один из которых содержит только адрес нежилого дома, в другом указаны номера и площадь нежилых помещений (N 7 и 8 площадью 22,3 кв. м). При этом в материалы регистрационного дела представлен передаточный акт с указанием номеров нежилых помещений и их площади.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.08.2010 серии 26-АЗ N 0544272 помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м принадлежат на праве собственности управлению.
Решением общего собрания собственников жилых помещений дома 2 корпус 1 по проспекту Калинина г. Пятигорска создано товарищество, которое в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 12.04.2009 за основным государственным регистрационным номером 1092632001110.
В июле 2012 года управление установило, что нежилые помещения N 7 и 8 общей площадью 22,3 кв. м используются товариществом для обслуживания жилого дома и функционирования товарищества, о чем составлен акт от 17.07.2012.
Полагая, что товарищество самовольно заняло помещения, управление обратилось в арбитражный суд с иском.
Товарищество, считая, что помещения находятся на праве общей долевой собственности всех собственников помещений жилого дома, обратилось в суд со встречным иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
С учетом приведенной правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Суды установили, что первая квартира в многоквартирном жилом доме приватизирована 20.11.1992.
Согласно техническим и кадастровым паспортам 1979, 2008 и 2012 годов спорные нежилые помещения N 7 и 8 расположены на первом этаже, не имеют отдельных входов и выходов от жилой части дома. В проектной документации (общий план первого этажа) спорное помещение значится как "колясочная".
На момент рассмотрения спора помещения отремонтированы, перепланированы и переоборудованы. В помещении N 8 установлено электротехническое оборудование (система видеонаблюдения, система дистанционного управления домофонами на входных дверях, система охраны и тревожной сигнализации), предназначенное для функционирования жилого дома.
В деле отсутствуют доказательства, что спорные помещения имели статус объекта самостоятельного использования для иных целей, не связанных с обслуживанием жилого дома. Доказательства сдачи в аренду, либо использование помещений третьими лицами с момента приватизации первой квартиры, равно как фактической передачи помещений муниципальному предприятию, а затем истцу также не представлены.
Поскольку спорное помещение постоянно находилось и находится в фактическом владении жильцов дома, во владение ни муниципалитета, ни муниципального предприятия, ни в последующем управления фактически не передавалось, истец не может считаться добросовестным приобретателем данного имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А63-14937/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)