Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Сириной В.В.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма НТВ" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.10.2012 (судья Неугодников И.С.) по делу N А75-4683/2007
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма НТВ" (628400, г. Сургут, пр. Мира, д. 6, ИНН 8602229949, ОГРН 1028600618936)
к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (628408, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ИНН 8602015954, ОГРН 1028600586343)
о взыскании неосновательного обогащения.
Суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма НТВ" (далее - ООО "Фирма НТВ", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (далее - Департамент) о взыскании 1 267 861,98 руб. неосновательного обогащения.
Заявленные требования основаны ссылкой на статьи 310, 614, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы внесением арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором аренды земельного участка от 20.01.2009 N 41.
Определением от 26.07.2012 арбитражный суд привлек к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, администрацию города Сургута (далее - администрация).
Определением от 21.08.2012 арбитражный суд в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил ответчика - Департамент на администрацию.
Решением арбитражного суда от 12.10.2012 в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия на стороне администрации неосновательного обогащения за счет общества.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Восьмой арбитражный апелляционный суд определением от 13.12.2012 возвратил апелляционную жалобу в связи с пропуском срока для ее подачи и отсутствием уважительных причин для восстановления пропущенного срока.
В поданной кассационной жалобе ООО "Фирма НТВ", ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить решение арбитражного суда и удовлетворить заявленное требование.
Администрация в отзыве, полученным судом кассационной инстанции в электронном виде, высказалась против удовлетворения кассационной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично, путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм права, соответствие выводов суда установленным обстоятельствам по делу, суд кассационной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным договором аренды земельного участка от 20.01.2009 N 41 (далее - договор аренды) администрация предоставила ООО "Фирма НТВ" в аренду на срок с 05.06.2008 по 04.06.2011 земельный участок с кадастровым номером 8:10:0101061:5 площадью 19512 кв. м, расположенный в городе Сургуте по улице 30 лет Победы в территориальной зоне ОД.2.-19, для окончания строительства здания административного назначения с объектами торговли.
В установленном законом порядке осуществлена государственная регистрация договора аренды.
Пунктом 4.2 договора аренды сторонами согласовано, что размер арендной платы на 2009 год составляет 3 883 873,20 руб., из них за 2008 год - 1 415 995,44 руб. и за 2009 год - 2 467 877,76 руб.
Согласно пункту 4.3 договора аренды, годовой размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, окружных и местных нормативных правовых актов. Арендатор не позднее 20 марта текущего года обязан получить расчет арендной платы в Департаменте имущественных и земельных отношений.
Представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 117-124) подтверждается, что за период с 01.01.2009 по 30.06.2012 обществом в счет арендной платы за пользование земельным участком перечислены денежные средства на общую сумму 6 803 620,30 руб.
Актом сверки от 25.04.2011, подписанным сторонами без каких-либо замечаний, выявлена переплата за аренду в сумме 3 173 801,84 руб.
Департамент, произведя перерасчет арендной платы, письмом от 01.09.2011 N 14-11162/11 (09) уведомил общество о наличии по состоянию на 10.08.2011 задолженности в сумме 1 983 666,69 руб. по договору аренды от 20.01.2009 N 41, предложив в течение 10 дней с момента получения уведомления погасить установленную задолженность и пени.
Письмом от 26.10.2011 N 14-13504/11 (09) Департамент пояснил, что перерасчет размера арендной платы за 2009 и 2010 годы осуществлен в связи с получением от Сургутского межрайонного филиала - отдела N 3 ФГУ "Земельная кадастровая палата" сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании приказа Департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" (с изменениями от 25.05.2009 N 7-нп, от 17.12.2009 N 15-нп, от 31.05.2010 N 5-нп), постановления правительства ХМАО - Югры от 16.12.2010 N 343-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов ХМАО - Югры".
Общество, считая, что в нарушении действующего законодательства размер арендной платы изменен арендодателем в одностороннем порядке, без оформления соглашения, ссылаясь на наличие переплаты и в этой связи полагая, что арендодателем неосновательно приобретены денежные средства в сумме 1 267 861,98 руб., обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении иска по мотиву недоказанности неосновательного обогащения администрации, арбитражный суд указал на то, что стоимость арендной платы относится к категории регулируемых цен, а потому корректировка размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет исполнение согласованного сторонами условия договора; с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором; Департамент обоснованно произвел перерасчет арендной платы с применением установленной кадастровой стоимости; общество не оспорило размер арендной платы.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда преждевременными, сделанными без учета следующих обстоятельств.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Исходя из указанной нормы закона, стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательства по оплате за пользование земельным участком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", корректировка арендной платы (при изменении размера одного из составляющих элементов методики ее определения) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Из решения суда не усматривается, какая методика расчета арендной платы была согласована сторонами в качестве условия по спорному договору аренды, по какой формуле определялся арендодателем размер арендной платы при выдаче обществу расчета арендной платы.
Признав правомерным изменение органом местного самоуправления размера арендной платы, суд не установил, по какой методике (формуле) произведен перерасчет арендной плате, отличается ли эта методика от методики, по которой согласован сторонами размер арендной платы при заключении спорного договора аренды.
Указывая со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, что арендная плата по спорному договору аренды подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы, суд не учел, что правовая позиция в названном постановлении распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).
Суд в решении сослался на приказ Департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки", как нормативное основание изменения размера арендной платы, при этом, не исследовав вопрос, является ли данный приказ тем нормативным правовым актом, который делает возможным пересмотреть способ расчета арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды.
При указанных обстоятельствах выводы суда основаны на неполном исследовании доказательств и обстоятельств по делу, поэтому принятое по делу решение нельзя признать соответствующим требованиям статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного решение суда подлежит отмене, а дело следует направить на новое рассмотрение в арбитражный суд.
При новом рассмотрении суду следует выяснить методику расчета арендной платы, предусмотренную сторонами в договоре аренды, исследовать вопрос о размере арендной платы, подлежащей внесению за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды в спорный период, установить правомерность изменения администрацией размера арендной платы, согласованной договором аренды, и в зависимости от этого решить вопрос о наличии (отсутствии) у общества права на взыскание неосновательного обогащения, а также разрешить вопрос о распределении судебных расходов по кассационной жалобе.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.10.2012 по делу N А75-4683/2007 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в этот же арбитражный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
В.В.СИРИНА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 28.03.2013 ПО ДЕЛУ N А75-4683/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2013 г. по делу N А75-4683/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Сириной В.В.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма НТВ" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.10.2012 (судья Неугодников И.С.) по делу N А75-4683/2007
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма НТВ" (628400, г. Сургут, пр. Мира, д. 6, ИНН 8602229949, ОГРН 1028600618936)
к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (628408, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ИНН 8602015954, ОГРН 1028600586343)
о взыскании неосновательного обогащения.
Суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма НТВ" (далее - ООО "Фирма НТВ", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (далее - Департамент) о взыскании 1 267 861,98 руб. неосновательного обогащения.
Заявленные требования основаны ссылкой на статьи 310, 614, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы внесением арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором аренды земельного участка от 20.01.2009 N 41.
Определением от 26.07.2012 арбитражный суд привлек к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, администрацию города Сургута (далее - администрация).
Определением от 21.08.2012 арбитражный суд в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил ответчика - Департамент на администрацию.
Решением арбитражного суда от 12.10.2012 в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия на стороне администрации неосновательного обогащения за счет общества.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Восьмой арбитражный апелляционный суд определением от 13.12.2012 возвратил апелляционную жалобу в связи с пропуском срока для ее подачи и отсутствием уважительных причин для восстановления пропущенного срока.
В поданной кассационной жалобе ООО "Фирма НТВ", ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить решение арбитражного суда и удовлетворить заявленное требование.
Администрация в отзыве, полученным судом кассационной инстанции в электронном виде, высказалась против удовлетворения кассационной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично, путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм права, соответствие выводов суда установленным обстоятельствам по делу, суд кассационной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным договором аренды земельного участка от 20.01.2009 N 41 (далее - договор аренды) администрация предоставила ООО "Фирма НТВ" в аренду на срок с 05.06.2008 по 04.06.2011 земельный участок с кадастровым номером 8:10:0101061:5 площадью 19512 кв. м, расположенный в городе Сургуте по улице 30 лет Победы в территориальной зоне ОД.2.-19, для окончания строительства здания административного назначения с объектами торговли.
В установленном законом порядке осуществлена государственная регистрация договора аренды.
Пунктом 4.2 договора аренды сторонами согласовано, что размер арендной платы на 2009 год составляет 3 883 873,20 руб., из них за 2008 год - 1 415 995,44 руб. и за 2009 год - 2 467 877,76 руб.
Согласно пункту 4.3 договора аренды, годовой размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, окружных и местных нормативных правовых актов. Арендатор не позднее 20 марта текущего года обязан получить расчет арендной платы в Департаменте имущественных и земельных отношений.
Представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 117-124) подтверждается, что за период с 01.01.2009 по 30.06.2012 обществом в счет арендной платы за пользование земельным участком перечислены денежные средства на общую сумму 6 803 620,30 руб.
Актом сверки от 25.04.2011, подписанным сторонами без каких-либо замечаний, выявлена переплата за аренду в сумме 3 173 801,84 руб.
Департамент, произведя перерасчет арендной платы, письмом от 01.09.2011 N 14-11162/11 (09) уведомил общество о наличии по состоянию на 10.08.2011 задолженности в сумме 1 983 666,69 руб. по договору аренды от 20.01.2009 N 41, предложив в течение 10 дней с момента получения уведомления погасить установленную задолженность и пени.
Письмом от 26.10.2011 N 14-13504/11 (09) Департамент пояснил, что перерасчет размера арендной платы за 2009 и 2010 годы осуществлен в связи с получением от Сургутского межрайонного филиала - отдела N 3 ФГУ "Земельная кадастровая палата" сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании приказа Департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" (с изменениями от 25.05.2009 N 7-нп, от 17.12.2009 N 15-нп, от 31.05.2010 N 5-нп), постановления правительства ХМАО - Югры от 16.12.2010 N 343-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов ХМАО - Югры".
Общество, считая, что в нарушении действующего законодательства размер арендной платы изменен арендодателем в одностороннем порядке, без оформления соглашения, ссылаясь на наличие переплаты и в этой связи полагая, что арендодателем неосновательно приобретены денежные средства в сумме 1 267 861,98 руб., обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении иска по мотиву недоказанности неосновательного обогащения администрации, арбитражный суд указал на то, что стоимость арендной платы относится к категории регулируемых цен, а потому корректировка размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет исполнение согласованного сторонами условия договора; с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором; Департамент обоснованно произвел перерасчет арендной платы с применением установленной кадастровой стоимости; общество не оспорило размер арендной платы.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда преждевременными, сделанными без учета следующих обстоятельств.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Исходя из указанной нормы закона, стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательства по оплате за пользование земельным участком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", корректировка арендной платы (при изменении размера одного из составляющих элементов методики ее определения) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Из решения суда не усматривается, какая методика расчета арендной платы была согласована сторонами в качестве условия по спорному договору аренды, по какой формуле определялся арендодателем размер арендной платы при выдаче обществу расчета арендной платы.
Признав правомерным изменение органом местного самоуправления размера арендной платы, суд не установил, по какой методике (формуле) произведен перерасчет арендной плате, отличается ли эта методика от методики, по которой согласован сторонами размер арендной платы при заключении спорного договора аренды.
Указывая со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, что арендная плата по спорному договору аренды подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы, суд не учел, что правовая позиция в названном постановлении распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).
Суд в решении сослался на приказ Департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки", как нормативное основание изменения размера арендной платы, при этом, не исследовав вопрос, является ли данный приказ тем нормативным правовым актом, который делает возможным пересмотреть способ расчета арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды.
При указанных обстоятельствах выводы суда основаны на неполном исследовании доказательств и обстоятельств по делу, поэтому принятое по делу решение нельзя признать соответствующим требованиям статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного решение суда подлежит отмене, а дело следует направить на новое рассмотрение в арбитражный суд.
При новом рассмотрении суду следует выяснить методику расчета арендной платы, предусмотренную сторонами в договоре аренды, исследовать вопрос о размере арендной платы, подлежащей внесению за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды в спорный период, установить правомерность изменения администрацией размера арендной платы, согласованной договором аренды, и в зависимости от этого решить вопрос о наличии (отсутствии) у общества права на взыскание неосновательного обогащения, а также разрешить вопрос о распределении судебных расходов по кассационной жалобе.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.10.2012 по делу N А75-4683/2007 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в этот же арбитражный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
В.В.СИРИНА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)