Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "13" декабря 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Жевак И.И., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко И.П.
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" - Малюгин М.А., по доверенности от 23.07.2013, Незнамов А.В., по доверенности от 01.11.2013, Сеночкин Ю.В., по доверенности от 30.07.2012,
от общества с ограниченной ответственностью "Эльдорадо" - Толоконников М.В., по доверенности от 25.02.2013 N 12407_00/ЮР,
от общества с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк" - Латышев Д.В., по доверенности от 11.08.2013,
от индивидуального предпринимателя Строковой Светланы Васильевны - Пасхальная А.В., по доверенности от 23.07.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "03" сентября 2013 года по делу N А57-1753/2013, принятое судьей Котовой Л.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент", г. Москва (ИНН 7707548740, ОГРН 1057746840095),
к обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк", г. Саратов (ИНН 6452081447, ОГРН 1026402662692),
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671),
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью "Эльдорадо", г. Москва,
открытое акционерное общество "Сбербанк России", г. Москва,
индивидуальный предприниматель Строкова Светлана Васильевна, г. Саратов,
об обязании заключить договор,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 11 декабря 2013 до 11 часов 00 минут, а также до 11 декабря 2013 до 17 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено 11 декабря 2013 года в 17 часов 00 минут,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" (далее - ООО "М. видео Менеджмент", истец) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк" (далее - ООО "Клуб Страйк", ответчик) об обязании ответчика исполнить обязательство по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, а именно передать истцу Помещение по Акту доступа, предусмотренному в Приложении N 3 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Эльдорадо" (далее - ООО "Эльдорадо", третье лицо).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АК Сберегательный банк Российской Федерации (далее - ОАО "Сбербанк России", третье лицо).
Впоследствии истец изменил предмет иска и просил обязать ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению. Указанные требования рассмотрены и 09.07.2012 Арбитражным судом Саратовской области вынесено решение об удовлетворении иска. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 названное решение изменено - дополнено двумя абзацами, в остальной части оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.03.2012 решение арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 по делу N А57-1753/2012 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
В постановлении суда кассационной инстанции рекомендовано при новом рассмотрении дела привлечь ИП Строкову С.В. к участию в деле и принять решение с учетом ее мнения по обстоятельствам дела.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Индивидуального предпринимателя Строкову Светлану Васильевну (далее - ИП Строкова С.В., третье лицо).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2013 судом, с учетом мнения сторон и лиц, участвующих в деле, удовлетворено ходатайство истца в порядке статьи 46 АПК РФ: к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., 11, далее Управление Росреестра по Саратовской области).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2013 суд первой инстанции с учетом мнения сторон, удовлетворил ходатайство ООО "Клуб Страйк" об объединении в одно производство дела N А57-1753/2012 по исковому заявлению ООО "М. видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", Управлению Росреестра по Саратовской области о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 - заключить с ООО "М.видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, и дела N А57-7437/2013 по исковому заявлению ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о признании договора купли-продажи от 22.06.2012 недействительной сделкой.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2013 года исковое заявление ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении исковых требований ООО "М. видео Менеджмент" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказано.
В удовлетворении исковых требований ООО "М. видео Менеджмент" о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности, отказано.
Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2013 года, отменены.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В обоснование жалобы указывает на неправильное определение судом первой инстанции срока для принятия истцом оферты по предварительному договору; суд неверно истолковал и применил п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ; также заявитель находит ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО "М.видео Менеджмент" права оспаривания договора купли-продажи, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., поскольку при заключении указанного договора собственник имущества нарушил право истца на заключение договора аренды. По мнению заявителя апелляционной жалобы, дело в суде первой инстанции рассмотрено в незаконном составе суда, поскольку отводы председательствующему судье были рассмотрены с нарушением процессуальных норм и неправомерно отклонены.
Определением суда апелляционной инстанции от 20 ноября 2013 года Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в части оставления без рассмотрения искового заявления ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В соответствии с распоряжением председателя второго судебного состава Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 года произошла смена судьи Борисовой Т.С. на судью Жевак И.И.
В порядке 262 АПК РФ ООО "Эльдорадо", ООО "Клуб Страйк", ИП Строкова С.В. представили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "М.видео Менеджмент" заявил ходатайство о привлечении ИП Строковой С.В. к участию в деле в качестве ответчика, к ней предъявлено требование о понуждении к заключению договора аренды на спорные помещения с ООО "М.видео Менеджмент".
Заявленное ходатайство судебная коллегия находит подлежащим удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ИП Строкова С.В. имеет статус ответчика по делу N А57-7437/2013 по исковому заявлению ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о признании договора купли-продажи от 22.06.2012 недействительной сделкой.
Поскольку судом первой инстанции дела N А57-7437/2013 и А57-1753/2012 объединены в одно производство, по вышеуказанному исковому требованию за ИП Строковой С.В. сохранился статус ответчика по делу, в котором объединены заявленные требования.
В рамках настоящего дела N А57-1753/2012 истцом заявлено требование об обязании заключить договор аренды в отношении имущества, являющегося собственностью ИП Строковой С.В.
В силу ст. 44, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по исковым требованиям может быть принято лишь против ответчиков по делу.
Поскольку требование истца об обязании заключить договор аренды рассматривается Двенадцатым арбитражным апелляционным судом по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь статьями 46, 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворяет ходатайство истца о привлечении ИП Строковой С.В. в качестве ответчика и по требованию об обязании заключить договор аренды и принимает данные исковые требования к рассмотрению.
Кроме того, представителем ООО "М.видео Менеджмент" заявлено ходатайство об истребовании договора аренды торговых помещений от 01.02.2013 N 22. ИП Строковой С.В. представлена в материалы дела и приобщена судебной коллегией копия данного договора, подлинник обозревался в судебном заседании.
Представителем ООО "М.видео Менеджмент" заявлено также ходатайство об истребовании из Управления Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области заверенные копии всех материалов из регистрационного дела по регистрации договора аренды торговых помещений от 01.02.2013 N 22, заключенного между ИП Строковой С.В. и ООО "Эльдорадо", а также об обязании ООО "Клуб Страйк" и ИП Строкову С.В. представить в материалы дела заверенную копию договора на оказание сервисных услуг N 21 от 04.07.2012 г.
Представитель ООО "М.видео Менеджмент" заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу.
Согласно ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Из анализа указанной нормы права следует, что отложение судебного разбирательства возможно лишь в случае признания судом уважительными причины неявки истца и (или) ответчика, невозможности рассмотрения дела в отсутствие данного лица, а также в связи с необходимостью представления ими дополнительных доказательств.
Кроме того, отложение судебного заседания по ходатайству лиц, участвующих в деле, является правом, а не обязанностью суда.
Судом апелляционной инстанции вышеуказанное ходатайство об отложении судебного заседания отклонено, поскольку указанные в обоснование ходатайства обстоятельства не могут являться сами по себе уважительной причиной, препятствующей рассмотрению апелляционной жалобы, данное ходатайство не мотивировано необходимостью представления каких-либо дополнительных доказательств и заявления новых доводов, иными уважительными причинами.
В материалах дела представлены как копия договора аренды от 01.02.2013 N 22, так и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечисленные документы содержат все необходимые для оценки договора аренды N 22 сведения. Кроме того,
Помимо этого, истцом не представлены доказательства в обоснование обстоятельств, предусмотренных статьей 66 АПК РФ.
Представители ООО "М.видео Менеджмент" заявленные исковые требования в части понуждения ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. к заключению договора аренда с истцом поддержали, просили также удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представители ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В., ООО "Эльдорадо" возражали против доводов искового заявления и апелляционной жалобы, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного рассмотрения в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.
Как установлено материалами дела, в августе 2011 года ООО " Клуб Страйк" и ООО "М. видео Менеджмент" выразили волеизъявление на заключение предварительного договора аренды N 22.
Согласно п. 2.1 предметом Предварительного договора является обязательство Сторон в течение 60 дней с момента получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на Здание, но в любом случае не позднее 01 января 2022 года заключить Договор аренды расположенных на первом этаже в Здании нежилых помещений, в строительных осях "25-32/А-Г", проектируемой площадью 2520 кв. м обозначенных Сторонами красным цветом в Приложении N 1 к настоящему Предварительному договору, в рамках настоящего Договора именуемых " Помещение".
05.08.2011 г. ООО "Клуб Страйк" направило в адрес ООО "М.видео Менеджмент" проект предварительного договора аренды N 22 с приложениями, который был получен истцом 08.08.2011 г., о чем свидетельствует распечатка с официального сайта курьерской службы "Dimex" (л.д. 24 т. 3). Одновременно с Предварительным договором аренды в адрес ООО "М.видео Менеджмент" были выставлены счета на оплату обеспечительного депозита N 14 и на оплату авансового платежа за 1 месяц аренды N 15 (л.д. 42-43 т. 2).
05.09.2011 г. ООО "Клуб Страйк" телеграммой уведомило ООО "М.видео Менеджмент" об истечении срока для акцепта оферты предварительного договора аренды.
06.09.2011 ООО "М.видео Менеджмент" во исполнение п. 8.1 Предварительного договора аренды перечислило в адрес ООО "Клуб Страйк" обеспечительный депозит в размере, установленном договором.
07.09.2011 ООО "Клуб Страйк" возвратило обеспечительный депозит ООО "М.видео Менеджмент".
09.09.2011 ООО "М.видео Менеджмент" по акту приема-передачи от 08.09.2011 г. возвратило ООО "Клуб Страйк" пакет документов, включавших предварительный договор аренды, подписанный Арендатором, учредительные документы, проект акта-доступа, акт приема-передачи.
08.10.2011 ООО "М.видео Менеджмент" повторно направило ООО "Клуб Страйк" письмо с просьбой исполнить обязательства по предварительному договору, обеспечить доступ в Помещение, для производства подготовительных работ.
Как указывает истец, на электронный адрес ООО "М.видео Менеджмент" поступило сообщение, в приложении содержалось письмо исх.N 202 от 24.10.2011, адресованное генеральным директором ООО "Клуб Страйк" руководителю ООО "М.видео Менеджмент", следующего содержания: "В связи с тем, что Ваша организация намерена арендовать площади в Здании, построенном ООО "КлубСтрайк", и во исполнение условий предварительного договора, заключенного нашими организациями, уведомляем Вас о назначении на 01.12.2011 даты официального открытия Здания в качестве Торгового центра для посетителей".
В соответствии с п. 3.1. Предварительного договора аренды, договор аренды подписывается сторонами в течение 60 дней с момента получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на Здание, но в любом случае не позднее 01 января 2022 года.
Полагая, что свидетельство о праве собственности на Здание было получено ООО "Клуб Страйк" 29.11.2011, а основной договор аренды между Истцом и Ответчиком до настоящего времени не заключен, обязательство Ответчика, предусмотренное п. 3.1. Предварительного договора аренды, заключенного, по мнению истца, 31.08.2011 г., не исполнено, ООО "М.видео Менеджмент" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием. Истец полагает, что обязательство по заключению основного договора аренды с ним перешло и к ИП Строковой С.В., являющейся в настоящее время собственником спорного помещения.
Апелляционная коллегия в части оставления без рассмотрения искового требования ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, находит выводы суда первой инстанции ошибочными на основании следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Случаи заключения договора в обязательном порядке поименованы в статье 445 Гражданского кодекса РФ. Так, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (часть 1). В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (часть 2).
Вывод суда первой инстанции о необходимости предварительного обращения заявителя к обязанной стороне с предложением заключить договор основан на том, что требование о понуждении заключить договор аренды заявлено истцом со ссылкой на положения частей 1, 4 статьи 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).
Между тем, суд не связан правовыми доводами лиц, участвующих в деле, и самостоятельно определяет, какие нормы права подлежат применению, исходя из приведенных сторонами в обоснование своих требований и возражений обстоятельств.
Так, в соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для вывода о необходимости соблюдения досудебного порядка в случаях, предусмотренных такими нормами.
Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности предварительного договора аренды торговых помещений между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М.видео Менеджмент".
Однако, обратиться с требованием о понуждении заключить основной договор в порядке п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона вправе в случае наличия заключенного между ней и контрагентом предварительного договора. В такой ситуации ответчик является стороной, для которой заключение договора обязательно.
Следовательно, выводы суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М.видео Менеджмент" и необходимости соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку истцом заявлено требование о понуждении к заключению основного договора аренды со ссылкой на наличие предварительного договора, являются взаимоисключающими и преждевременными.
Кроме того, истцом предъявлялось требование к ответчику о заключении основного договора аренды на условиях проекта предварительного договора аренды.
Предварительный договор аренды содержит все существенные условия договора аренды, в связи с чем можно сделать вывод об определенности условий договора, в отношении которых истцом заявлены исковые требования к ответчику.
При таких обстоятельствах, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения в части требования ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, у суда первой инстанции не имелось.
В рамках настоящего дела судом первой инстанции также рассматривалось требование ООО "М.видео Менеджмент" о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ничтожности.
Принимая обжалуемый судебный акт от 03.09.2013 в части отказа в признании Договора купли-продажи от 22.06.2012 недействительной сделкой, арбитражный суд Саратовской области правомерно исходил из следующего.
Истец, ООО "М. Видео Менеджмент", заявил требование о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012 года (л.д. 80-82 т. 6), заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности.
Судом установлено, что Договор от 22.06.2012, заключенный между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., содержит все существенные условия договора купли-продажи, является заключенным, оснований признать его недействительным в силу ничтожности не имеется ввиду следующего.
По смыслу части 2 статьи 168 ГК РФ ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Заключая договор купли-продажи от 22.06.2012 года, собственник спорного помещения - ООО "Клуб Страйк", распорядился по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом в пределах полномочий, установленных статьей 209 ГК РФ.
Довод истца о том, что ООО "Клуб Страйк", отчуждая спорное имущество, имел неисполненное обязательство по заключению основного договора аренды с ООО "М.видео Менеджмент", следовательно, по смыслу статьи 391 ГК РФ произошел перевод долга (от ООО "Клуб Страйк" к ИП Строковой С.В.) без согласия кредитора (ООО "М.видео Менеджмент"), что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи, является несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм права.
Как указывалось выше, в силу части 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о противоречии закону договора купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В.
При этом, по смыслу статьи 617 ГК РФ, наличие у продавца в момент заключения подобной сделки не только обязательства по заключению договора аренды, но и обязательства по исполнению договора аренды как арендодателя, не свидетельствует о ничтожности сделки купли-продажи и отсутствии у собственника права распоряжаться своим имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ, при этом под заинтересованным лицом понимается лицо, имеющее материально правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.
Лицами, заинтересованными в ничтожности сделки, признаются стороны в сделке. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2012 г. заключен между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., ООО "М. Видео Менеджмент" не является стороной в договоре. Из заключенного договора купли-продажи недвижимости от 22.06.2012 г. у истца также не возникают какие-либо права и обязанности.
Юридическая заинтересованность кроме участников сделки может признаваться также за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты. По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.
Из анализа норм действующего законодательства с учетом конкретных обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего спора, следует, что для обращения в суд необходима совокупность следующих оснований: наличие заинтересованности у лица, обратившегося с заявлением; нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. Однако у истца, с учетом вышеустановленных судом обстоятельств (Предварительный договор N 22 от 31 августа 2011 г. между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М. Видео Менеджмент" является не заключенным), отсутствуют оба основания для обращения в суд.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ООО "М. видео Менеджмент" о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности, так как истец не является лицом, имеющим правовые основания оспаривать названную сделку и его права и законные интересы указанной сделкой не нарушаются, а также в связи с тем, что оспариваемая сделка не противоречит нормам какого-либо закона.
Судом первой инстанции также обоснованно оставлено без удовлетворения требование ООО "М.видео Менеджмент" об обязании заключить с ООО "М.видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 г., заявленное к Управлению Росреестра по Саратовской области.
Управление Росреестра по Саратовской области не является ни собственником помещения, в отношении которого истец имеет намерение заключить договор аренды, ни стороной предварительного договора аренды N 22 от 31.08.2011 г., в связи с чем судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что данное требование ООО "М.видео Менеджмент" к Управлению Росреестра по Саратовской области заявлено как к ненадлежащему ответчику.
Рассматривая по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковые требования ООО "М. видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 - заключить с ООО "М. видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, судебная коллегия находит их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статьей 608 ГК РФ императивно установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Данная норма закона полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФЮ регламентирующей принадлежность права владения, пользования и распоряжения своим имуществом лишь собственнику.
22.06.2012, между ООО "Клуб Страйк" (продавец) и ИП Строковой С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 22, по условиям которого продавец передал покупателю в собственность помещения за номерами согласно плану БТИ с N 221 по N 245 общей площадью 4 206,1 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, а покупатель уплатил продавцу предусмотренную договором стоимость помещений.
Согласно выписке из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 г. N 01/004/2013-35311 на момент рассмотрения спора Строкова С.В. является собственником нежилого помещения площадью 4206,1 кв. м на основании вышеуказанного Договора купли-продажи, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. на помещения за номерами согласно плану БТИ с N 221 по N 245, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, 2 (л.д. 4 т. 12).
Факт отсутствия у ООО "Клуб Страйк" статуса собственника спорного помещения подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что договор аренды, заключенный арендодателем, не являющимся собственником переданного в аренду недвижимого имущества, нарушает положения статей 209, 606 ГК РФ, в связи с чем является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности купли-продажи) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
В случае если лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Указанная позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09.
При таких обстоятельствах, требования ООО "М. видео Менеджмент" о понуждении ООО "Клуб Страйк" исполнить предусмотренное предварительным договором аренды N 22 обязательство заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, не основаны на нормах права и материалах дела, в связи с чем удовлетворению не подлежат, поскольку на момент рассмотрения данного дела о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества спорные объекты являлись предметом уже заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. договора купли-продажи тех же объектов, которые фактически выбыли из владения собственника.
Между тем, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, в силу пункта 1 статьи 393 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, истец не лишен права требовать возмещения убытков в результате, причиненных невозможностью заключения основного договора.
Судебная коллегия отмечает также, что довод ООО "Клуб Страйк" о незаключенности предварительного договора аренды N 22 правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку никак не влияет на наличие либо отсутствие у ООО "Клуб Страйк", не являющегося в настоящее время собственником спорного помещения, обязанности заключить договор аренды с ООО "М. видео Менеджмент".
Вывод суда первой инстанции о незаключенности названного договора, как указывалось выше, также являлся преждевременным. Оставляя требование истца о понуждении ответчика исполнить обязанность заключить основной договор аренды, суд фактически предрешал исход дела, поскольку незаключенность предварительного договора аренды лишает сторону данного договора требовать заключить основной договор аренды в порядке ч. 5 ст. 429, ч. 4 ст. 445 ГК РФ.
В связи с переходом к рассмотрению дела по правилам 1-й инстанции в части оставления без рассмотрения требований истца, данный вывод суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора, изложенный в части, касающейся оставления заявления без рассмотрения, подлежит исключению.
Заявляя требование об обязании ИП Строковой С.В. заключить договор аренды на спорные помещения с ООО "М. видео Менеджмент", истец руководствуется нормами части 1 статьи 617 ГК РФ, применяя их к спорным отношениям по аналогии закона, и полагает, что ИП Строкова С.В. обременена обязательством по заключению основного договора аренды с ООО "М. видео Менеджмент" наравне с ООО "КлубСтрайк".
Суд апелляционной инстанции указанные доводы находит ошибочными, противоречащими нормам права и имеющимся в деле доказательствам.
Как указывалось выше, согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким, образом, у стороны предварительного договора может возникнуть лишь обязательство по заключению основного договора.
В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Таким образом, неисполненное, по мнению истца, обязательство ООО "Клуб Страйк" по заключению основного договора аренды с ООО "М. видео Менеджмент" не влечет возникновение аналогичных обязанностей у ИП Строковой С.В., не являющейся стороной предварительного договора аренды N 22 между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М. видео Менеджмент".
Кроме того, в соответствии со статьей 617 ГК РФ, регламентирующей охранение договора аренды в силе при изменении сторон, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Между тем, в момент перехода права собственности на спорные помещения по договору купли-продажи к ИП Строковой С.В. от ООО "Клуб Страйк", последнее не состояло в арендных правоотношениях с ООО "М. видео Менеджмент".
Таким образом, в настоящем споре речь идет не о сохранении существующих арендных отношений ООО "Клуб Страйк" и ООО "М. видео Менеджмент", существовавших на момент заключения договора купли-продажи спорных помещений ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., а об обязании заключить основной договор аренды в отношении имущества, являющегося собственностью ИП Строковой С.В.
Данный вывод согласуется с позицией суда кассационной инстанции, изложенной в постановлении от 28.03.2013 года по настоящему делу (л.д. 104 т. 8).
Исчерпывающий перечень оснований перемены лиц в обязательстве содержится в главе 24 ГК РФ. Сделка купли-продажи не является основанием для правопреемства либо замены лица в обязательстве. Следовательно, ИП Строкова С.В. по договору купли-продажи с ООО "Клуб Страйк" не приобрела обязанности последнего, существовавшие в отношении спорного имущества на момент заключения сделки, и не заменила ООО "Клуб Страйк" как сторону предварительного договора аренды N 22.
При таких обстоятельствах, к новому собственнику права и обязанности по исполнению предварительного договора аренды, стороной которого он не является, не перешли.
Наличие иных оснований, по которым у ИП Строковой С.В. возникло бы обязательство по заключению договора аренды с ООО "М. видео Менеджмент", истцом не доказано.
Вместе с тем, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказательств, на которых основаны заявленные требования, лежит на истце.
ООО "Эльдорадо" по договору аренды N 21, заключенному с ООО "Клуб Страйк" от 01.02.2012, были переданы нежилые помещения согласно данным БТИ с N 228 по 245 по вышеуказанному адресу (л.д. 119-155 т. 11).
01.02.2013 года между ИП Строковой С.В. и ООО "Эльдорадо" заключен долгосрочный договор аренды на спорные помещения.
Право аренды ООО "Эльдорадо" названных помещений зарегистрировано в установленном порядке, о чем в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 г. N 01/004/2013-35311 (л.д. 4 т. 12).
Судом установлено, что Помещения, являющиеся предметом проекта Предварительного договора N 22 от августа 2011 года (л.д. 36-108 т. 1, л.д. 62 т. 6), Помещения, являющиеся предметом Предварительного договора N 3 от 07.09.2011 г. (л.д. 35-112 т. 11), Помещения, являющиеся предметом Договора аренды торговых помещений N 21 от 01.02.2012 г. (л.д. 119-155 т. 11) и входящие в общую площадь предмета Договора от 22.06.2012 г. (л.д. 80-84 т. 6), с учетом изменений в площадях в связи с введением объекта в эксплуатацию и получением технической документации, являются одними и теми же помещениями.
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Доводы истца о незаключенности и ничтожности договора аренды от 01.02.2013 г. в настоящем споре судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание и не исследуются, поскольку переход права собственности на спорные объекты от прежнего собственника к нынешнему сам по себе исключает возможность заявления к последним требований об обязании заключить договор аренды с истцом.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав и законных интересов, что не лишает его возможности обратиться в суд с иными требованиями.
Определяя размер подлежащей взысканию государственной пошлины по заявленным требованиям судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации требования о признании сделок недействительными и требования неимущественного характера подлежат оплате государственной пошлиной в размере 4 000 руб. (пункты 2 и 4 части 1), а требования о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными - в размере 200 руб. для физических лиц (пункт 4 части 1).
ООО "М. видео Менеджмент" в рамках настоящего дела заявлено одно требование о признании сделки недействительной и одно требование неимущественного характера (об обязании заключить договор аренды).
Размер подлежащей к оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции составляет 8 000 руб.
Истцом в суде первой инстанции за рассмотрение иска была оплачена государственная пошлина платежным поручением N 33178 от 01.04.2013 в сумме 6 000 рублей и платежным поручением N 90040 от 20.01.2013 в сумме 4 000 рублей.
Поскольку, требование об обязании заключить договор аренды судом апелляционной инстанции рассмотрено, абзац резолютивной части решения о выдаче ООО "М. видео Менеджмент" справки на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек подлежит исключению.
Истцу следует вернуть излишне уплаченную платежным поручением N 33178 от 01 апреля 2013 года государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на заявителя жалобы.
Истцом в ходе судебных прений в 18 часов 10 минут заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи с окончанием рабочего времени.
Судебная коллегия с учетом стадии судебного разбирательства данное ходатайство рассматривает как отказ от участия стороны в прениях во внерабочее время, и полагает, что истец вправе отказаться от участия в прениях при том, что такая возможность ему была предоставлена судом. Однако, суд апелляционной инстанции, учитывает и баланс интересов сторон, поскольку представитель ИП Строковой С.В. заявила о необоснованном затягивании стороной истца разбирательства по делу.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2013 года по делу N А57-1753/2012 отменить в части оставления без рассмотрения искового заявления общества с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" об обязании общества с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению.
В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" к обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк", индивидуальному предпринимателю Строковой С.В. о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 - заключить с обществом с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, отказать.
Исключить из резолютивной части решения абзац следующего содержания: "Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек".
В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" из федерального бюджета 2 000 руб., излишне уплаченные платежным поручением N 33178 от 01 апреля 2013 года.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.12.2013 ПО ДЕЛУ N А57-1753/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2013 г. по делу N А57-1753/12
Резолютивная часть постановления объявлена "11" декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "13" декабря 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Жевак И.И., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко И.П.
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" - Малюгин М.А., по доверенности от 23.07.2013, Незнамов А.В., по доверенности от 01.11.2013, Сеночкин Ю.В., по доверенности от 30.07.2012,
от общества с ограниченной ответственностью "Эльдорадо" - Толоконников М.В., по доверенности от 25.02.2013 N 12407_00/ЮР,
от общества с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк" - Латышев Д.В., по доверенности от 11.08.2013,
от индивидуального предпринимателя Строковой Светланы Васильевны - Пасхальная А.В., по доверенности от 23.07.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "03" сентября 2013 года по делу N А57-1753/2013, принятое судьей Котовой Л.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент", г. Москва (ИНН 7707548740, ОГРН 1057746840095),
к обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк", г. Саратов (ИНН 6452081447, ОГРН 1026402662692),
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671),
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью "Эльдорадо", г. Москва,
открытое акционерное общество "Сбербанк России", г. Москва,
индивидуальный предприниматель Строкова Светлана Васильевна, г. Саратов,
об обязании заключить договор,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 11 декабря 2013 до 11 часов 00 минут, а также до 11 декабря 2013 до 17 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено 11 декабря 2013 года в 17 часов 00 минут,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" (далее - ООО "М. видео Менеджмент", истец) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк" (далее - ООО "Клуб Страйк", ответчик) об обязании ответчика исполнить обязательство по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, а именно передать истцу Помещение по Акту доступа, предусмотренному в Приложении N 3 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Эльдорадо" (далее - ООО "Эльдорадо", третье лицо).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АК Сберегательный банк Российской Федерации (далее - ОАО "Сбербанк России", третье лицо).
Впоследствии истец изменил предмет иска и просил обязать ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению. Указанные требования рассмотрены и 09.07.2012 Арбитражным судом Саратовской области вынесено решение об удовлетворении иска. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 названное решение изменено - дополнено двумя абзацами, в остальной части оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.03.2012 решение арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 по делу N А57-1753/2012 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
В постановлении суда кассационной инстанции рекомендовано при новом рассмотрении дела привлечь ИП Строкову С.В. к участию в деле и принять решение с учетом ее мнения по обстоятельствам дела.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Индивидуального предпринимателя Строкову Светлану Васильевну (далее - ИП Строкова С.В., третье лицо).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.07.2013 судом, с учетом мнения сторон и лиц, участвующих в деле, удовлетворено ходатайство истца в порядке статьи 46 АПК РФ: к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., 11, далее Управление Росреестра по Саратовской области).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2013 суд первой инстанции с учетом мнения сторон, удовлетворил ходатайство ООО "Клуб Страйк" об объединении в одно производство дела N А57-1753/2012 по исковому заявлению ООО "М. видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", Управлению Росреестра по Саратовской области о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 - заключить с ООО "М.видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, и дела N А57-7437/2013 по исковому заявлению ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о признании договора купли-продажи от 22.06.2012 недействительной сделкой.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2013 года исковое заявление ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении исковых требований ООО "М. видео Менеджмент" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказано.
В удовлетворении исковых требований ООО "М. видео Менеджмент" о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности, отказано.
Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2013 года, отменены.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В обоснование жалобы указывает на неправильное определение судом первой инстанции срока для принятия истцом оферты по предварительному договору; суд неверно истолковал и применил п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ; также заявитель находит ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО "М.видео Менеджмент" права оспаривания договора купли-продажи, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., поскольку при заключении указанного договора собственник имущества нарушил право истца на заключение договора аренды. По мнению заявителя апелляционной жалобы, дело в суде первой инстанции рассмотрено в незаконном составе суда, поскольку отводы председательствующему судье были рассмотрены с нарушением процессуальных норм и неправомерно отклонены.
Определением суда апелляционной инстанции от 20 ноября 2013 года Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в части оставления без рассмотрения искового заявления ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В соответствии с распоряжением председателя второго судебного состава Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 года произошла смена судьи Борисовой Т.С. на судью Жевак И.И.
В порядке 262 АПК РФ ООО "Эльдорадо", ООО "Клуб Страйк", ИП Строкова С.В. представили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "М.видео Менеджмент" заявил ходатайство о привлечении ИП Строковой С.В. к участию в деле в качестве ответчика, к ней предъявлено требование о понуждении к заключению договора аренды на спорные помещения с ООО "М.видео Менеджмент".
Заявленное ходатайство судебная коллегия находит подлежащим удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ИП Строкова С.В. имеет статус ответчика по делу N А57-7437/2013 по исковому заявлению ООО "М.видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о признании договора купли-продажи от 22.06.2012 недействительной сделкой.
Поскольку судом первой инстанции дела N А57-7437/2013 и А57-1753/2012 объединены в одно производство, по вышеуказанному исковому требованию за ИП Строковой С.В. сохранился статус ответчика по делу, в котором объединены заявленные требования.
В рамках настоящего дела N А57-1753/2012 истцом заявлено требование об обязании заключить договор аренды в отношении имущества, являющегося собственностью ИП Строковой С.В.
В силу ст. 44, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по исковым требованиям может быть принято лишь против ответчиков по делу.
Поскольку требование истца об обязании заключить договор аренды рассматривается Двенадцатым арбитражным апелляционным судом по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь статьями 46, 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворяет ходатайство истца о привлечении ИП Строковой С.В. в качестве ответчика и по требованию об обязании заключить договор аренды и принимает данные исковые требования к рассмотрению.
Кроме того, представителем ООО "М.видео Менеджмент" заявлено ходатайство об истребовании договора аренды торговых помещений от 01.02.2013 N 22. ИП Строковой С.В. представлена в материалы дела и приобщена судебной коллегией копия данного договора, подлинник обозревался в судебном заседании.
Представителем ООО "М.видео Менеджмент" заявлено также ходатайство об истребовании из Управления Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области заверенные копии всех материалов из регистрационного дела по регистрации договора аренды торговых помещений от 01.02.2013 N 22, заключенного между ИП Строковой С.В. и ООО "Эльдорадо", а также об обязании ООО "Клуб Страйк" и ИП Строкову С.В. представить в материалы дела заверенную копию договора на оказание сервисных услуг N 21 от 04.07.2012 г.
Представитель ООО "М.видео Менеджмент" заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу.
Согласно ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Из анализа указанной нормы права следует, что отложение судебного разбирательства возможно лишь в случае признания судом уважительными причины неявки истца и (или) ответчика, невозможности рассмотрения дела в отсутствие данного лица, а также в связи с необходимостью представления ими дополнительных доказательств.
Кроме того, отложение судебного заседания по ходатайству лиц, участвующих в деле, является правом, а не обязанностью суда.
Судом апелляционной инстанции вышеуказанное ходатайство об отложении судебного заседания отклонено, поскольку указанные в обоснование ходатайства обстоятельства не могут являться сами по себе уважительной причиной, препятствующей рассмотрению апелляционной жалобы, данное ходатайство не мотивировано необходимостью представления каких-либо дополнительных доказательств и заявления новых доводов, иными уважительными причинами.
В материалах дела представлены как копия договора аренды от 01.02.2013 N 22, так и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечисленные документы содержат все необходимые для оценки договора аренды N 22 сведения. Кроме того,
Помимо этого, истцом не представлены доказательства в обоснование обстоятельств, предусмотренных статьей 66 АПК РФ.
Представители ООО "М.видео Менеджмент" заявленные исковые требования в части понуждения ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. к заключению договора аренда с истцом поддержали, просили также удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представители ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В., ООО "Эльдорадо" возражали против доводов искового заявления и апелляционной жалобы, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного рассмотрения в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.
Как установлено материалами дела, в августе 2011 года ООО " Клуб Страйк" и ООО "М. видео Менеджмент" выразили волеизъявление на заключение предварительного договора аренды N 22.
Согласно п. 2.1 предметом Предварительного договора является обязательство Сторон в течение 60 дней с момента получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на Здание, но в любом случае не позднее 01 января 2022 года заключить Договор аренды расположенных на первом этаже в Здании нежилых помещений, в строительных осях "25-32/А-Г", проектируемой площадью 2520 кв. м обозначенных Сторонами красным цветом в Приложении N 1 к настоящему Предварительному договору, в рамках настоящего Договора именуемых " Помещение".
05.08.2011 г. ООО "Клуб Страйк" направило в адрес ООО "М.видео Менеджмент" проект предварительного договора аренды N 22 с приложениями, который был получен истцом 08.08.2011 г., о чем свидетельствует распечатка с официального сайта курьерской службы "Dimex" (л.д. 24 т. 3). Одновременно с Предварительным договором аренды в адрес ООО "М.видео Менеджмент" были выставлены счета на оплату обеспечительного депозита N 14 и на оплату авансового платежа за 1 месяц аренды N 15 (л.д. 42-43 т. 2).
05.09.2011 г. ООО "Клуб Страйк" телеграммой уведомило ООО "М.видео Менеджмент" об истечении срока для акцепта оферты предварительного договора аренды.
06.09.2011 ООО "М.видео Менеджмент" во исполнение п. 8.1 Предварительного договора аренды перечислило в адрес ООО "Клуб Страйк" обеспечительный депозит в размере, установленном договором.
07.09.2011 ООО "Клуб Страйк" возвратило обеспечительный депозит ООО "М.видео Менеджмент".
09.09.2011 ООО "М.видео Менеджмент" по акту приема-передачи от 08.09.2011 г. возвратило ООО "Клуб Страйк" пакет документов, включавших предварительный договор аренды, подписанный Арендатором, учредительные документы, проект акта-доступа, акт приема-передачи.
08.10.2011 ООО "М.видео Менеджмент" повторно направило ООО "Клуб Страйк" письмо с просьбой исполнить обязательства по предварительному договору, обеспечить доступ в Помещение, для производства подготовительных работ.
Как указывает истец, на электронный адрес ООО "М.видео Менеджмент" поступило сообщение, в приложении содержалось письмо исх.N 202 от 24.10.2011, адресованное генеральным директором ООО "Клуб Страйк" руководителю ООО "М.видео Менеджмент", следующего содержания: "В связи с тем, что Ваша организация намерена арендовать площади в Здании, построенном ООО "КлубСтрайк", и во исполнение условий предварительного договора, заключенного нашими организациями, уведомляем Вас о назначении на 01.12.2011 даты официального открытия Здания в качестве Торгового центра для посетителей".
В соответствии с п. 3.1. Предварительного договора аренды, договор аренды подписывается сторонами в течение 60 дней с момента получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на Здание, но в любом случае не позднее 01 января 2022 года.
Полагая, что свидетельство о праве собственности на Здание было получено ООО "Клуб Страйк" 29.11.2011, а основной договор аренды между Истцом и Ответчиком до настоящего времени не заключен, обязательство Ответчика, предусмотренное п. 3.1. Предварительного договора аренды, заключенного, по мнению истца, 31.08.2011 г., не исполнено, ООО "М.видео Менеджмент" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием. Истец полагает, что обязательство по заключению основного договора аренды с ним перешло и к ИП Строковой С.В., являющейся в настоящее время собственником спорного помещения.
Апелляционная коллегия в части оставления без рассмотрения искового требования ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, находит выводы суда первой инстанции ошибочными на основании следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Случаи заключения договора в обязательном порядке поименованы в статье 445 Гражданского кодекса РФ. Так, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (часть 1). В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (часть 2).
Вывод суда первой инстанции о необходимости предварительного обращения заявителя к обязанной стороне с предложением заключить договор основан на том, что требование о понуждении заключить договор аренды заявлено истцом со ссылкой на положения частей 1, 4 статьи 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).
Между тем, суд не связан правовыми доводами лиц, участвующих в деле, и самостоятельно определяет, какие нормы права подлежат применению, исходя из приведенных сторонами в обоснование своих требований и возражений обстоятельств.
Так, в соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для вывода о необходимости соблюдения досудебного порядка в случаях, предусмотренных такими нормами.
Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности предварительного договора аренды торговых помещений между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М.видео Менеджмент".
Однако, обратиться с требованием о понуждении заключить основной договор в порядке п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона вправе в случае наличия заключенного между ней и контрагентом предварительного договора. В такой ситуации ответчик является стороной, для которой заключение договора обязательно.
Следовательно, выводы суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М.видео Менеджмент" и необходимости соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку истцом заявлено требование о понуждении к заключению основного договора аренды со ссылкой на наличие предварительного договора, являются взаимоисключающими и преждевременными.
Кроме того, истцом предъявлялось требование к ответчику о заключении основного договора аренды на условиях проекта предварительного договора аренды.
Предварительный договор аренды содержит все существенные условия договора аренды, в связи с чем можно сделать вывод об определенности условий договора, в отношении которых истцом заявлены исковые требования к ответчику.
При таких обстоятельствах, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения в части требования ООО "М. видео Менеджмент" об обязании ООО "Клуб Страйк" заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, у суда первой инстанции не имелось.
В рамках настоящего дела судом первой инстанции также рассматривалось требование ООО "М.видео Менеджмент" о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ничтожности.
Принимая обжалуемый судебный акт от 03.09.2013 в части отказа в признании Договора купли-продажи от 22.06.2012 недействительной сделкой, арбитражный суд Саратовской области правомерно исходил из следующего.
Истец, ООО "М. Видео Менеджмент", заявил требование о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012 года (л.д. 80-82 т. 6), заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности.
Судом установлено, что Договор от 22.06.2012, заключенный между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., содержит все существенные условия договора купли-продажи, является заключенным, оснований признать его недействительным в силу ничтожности не имеется ввиду следующего.
По смыслу части 2 статьи 168 ГК РФ ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Заключая договор купли-продажи от 22.06.2012 года, собственник спорного помещения - ООО "Клуб Страйк", распорядился по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом в пределах полномочий, установленных статьей 209 ГК РФ.
Довод истца о том, что ООО "Клуб Страйк", отчуждая спорное имущество, имел неисполненное обязательство по заключению основного договора аренды с ООО "М.видео Менеджмент", следовательно, по смыслу статьи 391 ГК РФ произошел перевод долга (от ООО "Клуб Страйк" к ИП Строковой С.В.) без согласия кредитора (ООО "М.видео Менеджмент"), что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи, является несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм права.
Как указывалось выше, в силу части 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о противоречии закону договора купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В.
При этом, по смыслу статьи 617 ГК РФ, наличие у продавца в момент заключения подобной сделки не только обязательства по заключению договора аренды, но и обязательства по исполнению договора аренды как арендодателя, не свидетельствует о ничтожности сделки купли-продажи и отсутствии у собственника права распоряжаться своим имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ, при этом под заинтересованным лицом понимается лицо, имеющее материально правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.
Лицами, заинтересованными в ничтожности сделки, признаются стороны в сделке. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2012 г. заключен между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., ООО "М. Видео Менеджмент" не является стороной в договоре. Из заключенного договора купли-продажи недвижимости от 22.06.2012 г. у истца также не возникают какие-либо права и обязанности.
Юридическая заинтересованность кроме участников сделки может признаваться также за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты. По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.
Из анализа норм действующего законодательства с учетом конкретных обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего спора, следует, что для обращения в суд необходима совокупность следующих оснований: наличие заинтересованности у лица, обратившегося с заявлением; нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. Однако у истца, с учетом вышеустановленных судом обстоятельств (Предварительный договор N 22 от 31 августа 2011 г. между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М. Видео Менеджмент" является не заключенным), отсутствуют оба основания для обращения в суд.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ООО "М. видео Менеджмент" о признании Договора купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., недействительной сделкой в силу ее ничтожности, так как истец не является лицом, имеющим правовые основания оспаривать названную сделку и его права и законные интересы указанной сделкой не нарушаются, а также в связи с тем, что оспариваемая сделка не противоречит нормам какого-либо закона.
Судом первой инстанции также обоснованно оставлено без удовлетворения требование ООО "М.видео Менеджмент" об обязании заключить с ООО "М.видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 г., заявленное к Управлению Росреестра по Саратовской области.
Управление Росреестра по Саратовской области не является ни собственником помещения, в отношении которого истец имеет намерение заключить договор аренды, ни стороной предварительного договора аренды N 22 от 31.08.2011 г., в связи с чем судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что данное требование ООО "М.видео Менеджмент" к Управлению Росреестра по Саратовской области заявлено как к ненадлежащему ответчику.
Рассматривая по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковые требования ООО "М. видео Менеджмент" к ООО "Клуб Страйк", ИП Строковой С.В. о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 - заключить с ООО "М. видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, судебная коллегия находит их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статьей 608 ГК РФ императивно установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Данная норма закона полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФЮ регламентирующей принадлежность права владения, пользования и распоряжения своим имуществом лишь собственнику.
22.06.2012, между ООО "Клуб Страйк" (продавец) и ИП Строковой С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 22, по условиям которого продавец передал покупателю в собственность помещения за номерами согласно плану БТИ с N 221 по N 245 общей площадью 4 206,1 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, а покупатель уплатил продавцу предусмотренную договором стоимость помещений.
Согласно выписке из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 г. N 01/004/2013-35311 на момент рассмотрения спора Строкова С.В. является собственником нежилого помещения площадью 4206,1 кв. м на основании вышеуказанного Договора купли-продажи, заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. на помещения за номерами согласно плану БТИ с N 221 по N 245, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Расковское муниципальное образование, Вольский тракт, 2 (л.д. 4 т. 12).
Факт отсутствия у ООО "Клуб Страйк" статуса собственника спорного помещения подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что договор аренды, заключенный арендодателем, не являющимся собственником переданного в аренду недвижимого имущества, нарушает положения статей 209, 606 ГК РФ, в связи с чем является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности купли-продажи) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
В случае если лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Указанная позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09.
При таких обстоятельствах, требования ООО "М. видео Менеджмент" о понуждении ООО "Клуб Страйк" исполнить предусмотренное предварительным договором аренды N 22 обязательство заключить с ООО "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, не основаны на нормах права и материалах дела, в связи с чем удовлетворению не подлежат, поскольку на момент рассмотрения данного дела о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества спорные объекты являлись предметом уже заключенного между ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В. договора купли-продажи тех же объектов, которые фактически выбыли из владения собственника.
Между тем, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, в силу пункта 1 статьи 393 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, истец не лишен права требовать возмещения убытков в результате, причиненных невозможностью заключения основного договора.
Судебная коллегия отмечает также, что довод ООО "Клуб Страйк" о незаключенности предварительного договора аренды N 22 правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку никак не влияет на наличие либо отсутствие у ООО "Клуб Страйк", не являющегося в настоящее время собственником спорного помещения, обязанности заключить договор аренды с ООО "М. видео Менеджмент".
Вывод суда первой инстанции о незаключенности названного договора, как указывалось выше, также являлся преждевременным. Оставляя требование истца о понуждении ответчика исполнить обязанность заключить основной договор аренды, суд фактически предрешал исход дела, поскольку незаключенность предварительного договора аренды лишает сторону данного договора требовать заключить основной договор аренды в порядке ч. 5 ст. 429, ч. 4 ст. 445 ГК РФ.
В связи с переходом к рассмотрению дела по правилам 1-й инстанции в части оставления без рассмотрения требований истца, данный вывод суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора, изложенный в части, касающейся оставления заявления без рассмотрения, подлежит исключению.
Заявляя требование об обязании ИП Строковой С.В. заключить договор аренды на спорные помещения с ООО "М. видео Менеджмент", истец руководствуется нормами части 1 статьи 617 ГК РФ, применяя их к спорным отношениям по аналогии закона, и полагает, что ИП Строкова С.В. обременена обязательством по заключению основного договора аренды с ООО "М. видео Менеджмент" наравне с ООО "КлубСтрайк".
Суд апелляционной инстанции указанные доводы находит ошибочными, противоречащими нормам права и имеющимся в деле доказательствам.
Как указывалось выше, согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким, образом, у стороны предварительного договора может возникнуть лишь обязательство по заключению основного договора.
В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Таким образом, неисполненное, по мнению истца, обязательство ООО "Клуб Страйк" по заключению основного договора аренды с ООО "М. видео Менеджмент" не влечет возникновение аналогичных обязанностей у ИП Строковой С.В., не являющейся стороной предварительного договора аренды N 22 между ООО "Клуб Страйк" и ООО "М. видео Менеджмент".
Кроме того, в соответствии со статьей 617 ГК РФ, регламентирующей охранение договора аренды в силе при изменении сторон, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Между тем, в момент перехода права собственности на спорные помещения по договору купли-продажи к ИП Строковой С.В. от ООО "Клуб Страйк", последнее не состояло в арендных правоотношениях с ООО "М. видео Менеджмент".
Таким образом, в настоящем споре речь идет не о сохранении существующих арендных отношений ООО "Клуб Страйк" и ООО "М. видео Менеджмент", существовавших на момент заключения договора купли-продажи спорных помещений ООО "Клуб Страйк" и ИП Строковой С.В., а об обязании заключить основной договор аренды в отношении имущества, являющегося собственностью ИП Строковой С.В.
Данный вывод согласуется с позицией суда кассационной инстанции, изложенной в постановлении от 28.03.2013 года по настоящему делу (л.д. 104 т. 8).
Исчерпывающий перечень оснований перемены лиц в обязательстве содержится в главе 24 ГК РФ. Сделка купли-продажи не является основанием для правопреемства либо замены лица в обязательстве. Следовательно, ИП Строкова С.В. по договору купли-продажи с ООО "Клуб Страйк" не приобрела обязанности последнего, существовавшие в отношении спорного имущества на момент заключения сделки, и не заменила ООО "Клуб Страйк" как сторону предварительного договора аренды N 22.
При таких обстоятельствах, к новому собственнику права и обязанности по исполнению предварительного договора аренды, стороной которого он не является, не перешли.
Наличие иных оснований, по которым у ИП Строковой С.В. возникло бы обязательство по заключению договора аренды с ООО "М. видео Менеджмент", истцом не доказано.
Вместе с тем, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказательств, на которых основаны заявленные требования, лежит на истце.
ООО "Эльдорадо" по договору аренды N 21, заключенному с ООО "Клуб Страйк" от 01.02.2012, были переданы нежилые помещения согласно данным БТИ с N 228 по 245 по вышеуказанному адресу (л.д. 119-155 т. 11).
01.02.2013 года между ИП Строковой С.В. и ООО "Эльдорадо" заключен долгосрочный договор аренды на спорные помещения.
Право аренды ООО "Эльдорадо" названных помещений зарегистрировано в установленном порядке, о чем в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.06.2013 г. N 01/004/2013-35311 (л.д. 4 т. 12).
Судом установлено, что Помещения, являющиеся предметом проекта Предварительного договора N 22 от августа 2011 года (л.д. 36-108 т. 1, л.д. 62 т. 6), Помещения, являющиеся предметом Предварительного договора N 3 от 07.09.2011 г. (л.д. 35-112 т. 11), Помещения, являющиеся предметом Договора аренды торговых помещений N 21 от 01.02.2012 г. (л.д. 119-155 т. 11) и входящие в общую площадь предмета Договора от 22.06.2012 г. (л.д. 80-84 т. 6), с учетом изменений в площадях в связи с введением объекта в эксплуатацию и получением технической документации, являются одними и теми же помещениями.
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Доводы истца о незаключенности и ничтожности договора аренды от 01.02.2013 г. в настоящем споре судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание и не исследуются, поскольку переход права собственности на спорные объекты от прежнего собственника к нынешнему сам по себе исключает возможность заявления к последним требований об обязании заключить договор аренды с истцом.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав и законных интересов, что не лишает его возможности обратиться в суд с иными требованиями.
Определяя размер подлежащей взысканию государственной пошлины по заявленным требованиям судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации требования о признании сделок недействительными и требования неимущественного характера подлежат оплате государственной пошлиной в размере 4 000 руб. (пункты 2 и 4 части 1), а требования о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными - в размере 200 руб. для физических лиц (пункт 4 части 1).
ООО "М. видео Менеджмент" в рамках настоящего дела заявлено одно требование о признании сделки недействительной и одно требование неимущественного характера (об обязании заключить договор аренды).
Размер подлежащей к оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции составляет 8 000 руб.
Истцом в суде первой инстанции за рассмотрение иска была оплачена государственная пошлина платежным поручением N 33178 от 01.04.2013 в сумме 6 000 рублей и платежным поручением N 90040 от 20.01.2013 в сумме 4 000 рублей.
Поскольку, требование об обязании заключить договор аренды судом апелляционной инстанции рассмотрено, абзац резолютивной части решения о выдаче ООО "М. видео Менеджмент" справки на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек подлежит исключению.
Истцу следует вернуть излишне уплаченную платежным поручением N 33178 от 01 апреля 2013 года государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на заявителя жалобы.
Истцом в ходе судебных прений в 18 часов 10 минут заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи с окончанием рабочего времени.
Судебная коллегия с учетом стадии судебного разбирательства данное ходатайство рассматривает как отказ от участия стороны в прениях во внерабочее время, и полагает, что истец вправе отказаться от участия в прениях при том, что такая возможность ему была предоставлена судом. Однако, суд апелляционной инстанции, учитывает и баланс интересов сторон, поскольку представитель ИП Строковой С.В. заявила о необоснованном затягивании стороной истца разбирательства по делу.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2013 года по делу N А57-1753/2012 отменить в части оставления без рассмотрения искового заявления общества с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" об обязании общества с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" договор аренды на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению.
В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" к обществу с ограниченной ответственностью "Клуб Страйк", индивидуальному предпринимателю Строковой С.В. о понуждении исполнить обязательства по предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011 - заключить с обществом с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" основной договор аренды, предусмотренный в приложении N 2 к предварительному договору аренды N 22 от 31.08.2011, на условиях проекта договора, приложенного к исковому заявлению, отказать.
Исключить из резолютивной части решения абзац следующего содержания: "Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек".
В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "М. видео Менеджмент" из федерального бюджета 2 000 руб., излишне уплаченные платежным поручением N 33178 от 01 апреля 2013 года.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)