Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Н.А. Скрипки, А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Маргиевой Виктории Владимировны,
апелляционное производство N 05АП-979/2013
на решение от 28.11.2012 судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-23084/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Маргиевой Виктории Владимировны (ИНН 253102955644, ОГРНИП 308250212000023)
к Федеральному государственному казенному учреждению "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" (ОГРН 1052503142075, ИНН 2536164734)
о государственной регистрации договора аренды
при участии:
- от истца: лично Маргиева В.В., паспорт; адвокат Маньчев В.В., доверенность от 21.11.2012, сроком на три года, удостоверение N 1881;
- от ответчика: Яхонтов Д.С., доверенность от 25.01.2013, сроком на один год,
установил:
Индивидуальный предприниматель Маргиева Виктория Владимировна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к Федеральному государственному казенному учреждению "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" о государственной регистрации договора на аренду недвижимого имущества N 121 от 29.08.2011, заключенного между истцом и ответчиком в отношении нежилых помещений общей площадью 32, 10 кв. м, расположенных в здании по адресу: Хасанский район, пгт. Приморский, ул. Пограничная, 7, на территории войсковой части 2427.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.11.2012 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования. Указывает, что в течение всего периода пользования помещениями предпринимал действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды, однако договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был ввиду отказа ответчика предоставить недостающие для регистрации документы.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции 02.04.2013 представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика представил заверенную копию свидетельства от 15.10.2010 о государственной регистрации права оперативного управления ответчика на здание, в котором расположены спорные помещения. Представитель истца не возражал против приобщения указанного документа к материалам дела. Коллегия, руководствуясь статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приобщила копию свидетельства от 15.10.2010 к материалам дела.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 25.04.2013.
В заседании суда апелляционной инстанции 25.04.2013 лица, участвующие в деле, поддержали свои доводы и возражения. К материалам дела приобщена справка по порядку заключения договоров аренды, представленная через канцелярию суда ответчиком. Ответчик пояснил, что согласие ФСБ России на заключение спорного договора аренды было получено, о чем свидетельствует письмо исх. N 23/4/1-1557ДСП от 06.09.2010. Данное письмо является документом ограниченного распространения (для служебного пользования), в связи с чем ответчик просит не приобщать его к материалам дела.
Суд определил объявить технический перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей.
Судом обозревалось письмо ФСБ России от 06.09.2010 N 23/4/1-1557ДСП, после чего оно возвращено истцу.
Из материалов дела коллегией установлено следующее.
29.08.2011 между Государственным учреждением Краснознаменное Пограничное управление ФСБ России по Приморскому краю (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Маргиевой Викторией Владимировной (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 121, в соответствии с условиями которого, арендодатель передает арендатору во временное пользование помещения общей площадью 32,1 кв. м N 6,7 (лит. Д) на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: Приморский край, Хасанский район, пгт. Приморский, ул. Пограничная, д. 7, в/ч 2427 (пункт 1.1 договора, Приложения N 1, 2).
Срок договора аренды определен сторонами в 12 месяцев с момента заключения договора аренды.
29.08.2011 помещения переданы по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
Согласно пункту 2.2.17 договора арендатор обязался в месячный срок с момента подписания договора аренды осуществить за свой счет его государственную регистрацию, если срок договора аренды не менее года. До настоящего времени государственная регистрация договора аренды не проведена.
Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от государственной регистрации указанного договора, не предоставив необходимые для регистрации договора документы, обратился в суд с рассматриваемым иском.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1.2 договора аренды от 29.08.2011 предусмотрено, что срок действия договора аренды составляет 12 месяцев с момента заключения договора аренды, следовательно, данный договор подлежит государственной регистрации.
Положениями Закона о регистрации предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды (абзац 2 пункт 1 статьи 26); к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16); необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (пункт 5 статьи 18).
В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление либо иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки, права которой были нарушены уклонением, обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке с предоставлением необходимых для регистрации документов. При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов, в том числе судебного решения, осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Закона о регистрации.
Аналогичные положения содержатся в абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации и в пункте 63 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в пункте 7 Информационного письма N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Принимая решение о государственной регистрации сделки, суд должен установить факт уклонения другой стороны сделки от регистрации, а также установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договором аренды от 29.08.2011 обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора, возложена на арендатора, однако истец не представил суду доказательств осуществления своих действий с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась в целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Из имеющихся в материалах дела писем истца от 06.09.2012 (л.д. 19, 20) следует, что истец обращался к ответчику с просьбой предоставить кадастровый паспорт нежилого помещения, а также дополнительный экземпляр договора аренды. Письмом от 26.09.2012 (л.д. 24) ответчик отказал истцу в предоставлении данных документов, сославшись на окончание срока действия договора аренды.
Учитывая, что кадастровый паспорт и два экземпляра-полинника договора аренды входят в перечень документов, предоставление которых необходимо для государственной регистрации договора аренды (статьи 16, 18 Закона о регистрации), что самостоятельно получить указанные документы истец не имеет возможности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что непредставление ответчиком указанных документов является уклонением от государственной регистрации договора со стороны ответчика.
Факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора аренды подтверждается также отзывами ответчика на исковое заявление и апелляционную жалобу, представленные в материалы настоящего дела.
Ссылка ответчика на окончание срока действия договора признается апелляционной коллегией несостоятельной в силу следующего.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Пунктом 1.2 договора аренды от 29.08.2011 предусмотрено, что срок действия договора аренды составляет 12 месяцев с момента заключения договора аренды.
Ответчик ошибочно определяет начало течения 12 месяцев, установленных пунктом 1.2 договора, с даты подписания договора, поскольку дата подписания договора и дата его заключения в данном случае не совпадают.
Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, учитывая положения пункта 1.2 договора аренды, суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку договор аренды от 29.08.2011 в установленном законом порядке не зарегистрирован, данный договор не вступил в силу, соответственно, срок его действия не истек, в связи с чем возможность государственной регистрации договора в настоящее время не утрачена.
Ссылка ответчика на то, что истец в нарушение пункта 2.2.17 договора аренды от 29.08.2011 обратился к ответчику за необходимыми для государственной регистрации документами более чем через год со дня подписания договора, апелляционной коллегией отклоняется как несостоятельная.
Пунктом 2.2.17 договора аренды от 29.08.2011 на арендатора возложена обязанность в месячный срок с момента подписания договора осуществить за свой счет его государственную регистрацию.
Между тем, несвоевременное обращение истца к ответчику за предоставлением недостающих для государственной регистрации документов само по себе не освобождает арендодателя от обязанности предоставить такие документы в целях государственной регистрации договора, в случае, если возможность осуществления регистрации не утрачена.
Фактическое использование арендованных помещений индивидуальным предпринимателем Маргиевой В.В. до заключения (регистрации) договора аренды осуществляется с согласия арендодателя, передавшего помещения по акту приема-передачи от 29.08.2011. При этом пунктом 1.2 договора аренды стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами со дня принятия имущества по акту приема-передачи. Данное условие договора соответствует части 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества, то есть как арендатор, так и арендодатель. При этом срок для подачи такого заявления законом не ограничен. В связи с этим возложение обязанности по регистрации сделки, оплате расходов, связанных с регистрацией на арендатора, не означает невозможности подачи заявления о государственной регистрации договора аренды самим арендодателем, равно как и невозможности подать такое заявление любой из сторон договора по истечении одного месяца с даты подписания договора.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 29.08.2011 по содержанию и форме соответствует требованиям действующего законодательства.
Спорное имущество принадлежит ответчику на праве оперативного управления, что подтверждается представленным ответчиком в суд апелляционной инстанции свидетельством о государственной регистрации права от 15.10.2010 серии 25-АБ N 414734.
Во исполнение требований пункта 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договор аренды от 29.08.2011 подписан по результатам аукциона на право заключения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества, оформленным протоколом N 138 от 10.08.2011.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды от 29.08.2011 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Как разъяснено пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21, в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.
Порядок осуществления полномочий в отношении федеральных казенных учреждений определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального казенного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537 (далее - Положение). Согласно пункту 2 Положения полномочия учредителя в отношении федерального казенного учреждения осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится это учреждение. В силу подпункта "к" пункта 3 Положения на орган, осуществляющий функции и полномочия учредителя, возложено распоряжение недвижимым имуществом федерального казенного учреждения, в том числе передачу его в аренду по договорам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц полномочия учредителя в отношении ФГКУ "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" осуществляет Федеральная служба безопасности Российской Федерации (ФСБ России).
Передача ответчиком недвижимого имущества по договору аренды от 29.08.2011 согласована с ФСБ России, что подтверждается письмом ФСБ России от 06.09.2010 N 23/4/1-1557ДСП, подлинник которого обозревался судом апелляционной инстанции в судебном заседании.
Исходя из того, договор аренды от 29.08.2011 по содержанию и форме соответствует требованиям действующего законодательства, учитывая, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора установлен в ходе рассмотрения настоящего дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ, подпунктов 2, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по иску в размере 4000 рублей и по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.11.2012 по делу N А51-23084/2012 отменить.
Зарегистрировать договор на аренду недвижимого имущества N 121 от 29.08.2011, заключенный между индивидуальным предпринимателем Маргиевой Викторией Владимировной и Федеральным государственным казенным учреждением "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю".
Взыскать с Федерального государственного казенного учреждения "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" в пользу индивидуального предпринимателя Маргиевой Виктории Владимировны 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
Н.А.СКРИПКА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.05.2013 N 05АП-979/2013 ПО ДЕЛУ N А51-23084/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 мая 2013 г. N 05АП-979/2013
Дело N А51-23084/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 25 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Н.А. Скрипки, А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Маргиевой Виктории Владимировны,
апелляционное производство N 05АП-979/2013
на решение от 28.11.2012 судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-23084/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Маргиевой Виктории Владимировны (ИНН 253102955644, ОГРНИП 308250212000023)
к Федеральному государственному казенному учреждению "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" (ОГРН 1052503142075, ИНН 2536164734)
о государственной регистрации договора аренды
при участии:
- от истца: лично Маргиева В.В., паспорт; адвокат Маньчев В.В., доверенность от 21.11.2012, сроком на три года, удостоверение N 1881;
- от ответчика: Яхонтов Д.С., доверенность от 25.01.2013, сроком на один год,
установил:
Индивидуальный предприниматель Маргиева Виктория Владимировна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к Федеральному государственному казенному учреждению "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" о государственной регистрации договора на аренду недвижимого имущества N 121 от 29.08.2011, заключенного между истцом и ответчиком в отношении нежилых помещений общей площадью 32, 10 кв. м, расположенных в здании по адресу: Хасанский район, пгт. Приморский, ул. Пограничная, 7, на территории войсковой части 2427.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.11.2012 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования. Указывает, что в течение всего периода пользования помещениями предпринимал действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды, однако договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был ввиду отказа ответчика предоставить недостающие для регистрации документы.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции 02.04.2013 представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика представил заверенную копию свидетельства от 15.10.2010 о государственной регистрации права оперативного управления ответчика на здание, в котором расположены спорные помещения. Представитель истца не возражал против приобщения указанного документа к материалам дела. Коллегия, руководствуясь статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приобщила копию свидетельства от 15.10.2010 к материалам дела.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 25.04.2013.
В заседании суда апелляционной инстанции 25.04.2013 лица, участвующие в деле, поддержали свои доводы и возражения. К материалам дела приобщена справка по порядку заключения договоров аренды, представленная через канцелярию суда ответчиком. Ответчик пояснил, что согласие ФСБ России на заключение спорного договора аренды было получено, о чем свидетельствует письмо исх. N 23/4/1-1557ДСП от 06.09.2010. Данное письмо является документом ограниченного распространения (для служебного пользования), в связи с чем ответчик просит не приобщать его к материалам дела.
Суд определил объявить технический перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей.
Судом обозревалось письмо ФСБ России от 06.09.2010 N 23/4/1-1557ДСП, после чего оно возвращено истцу.
Из материалов дела коллегией установлено следующее.
29.08.2011 между Государственным учреждением Краснознаменное Пограничное управление ФСБ России по Приморскому краю (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Маргиевой Викторией Владимировной (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 121, в соответствии с условиями которого, арендодатель передает арендатору во временное пользование помещения общей площадью 32,1 кв. м N 6,7 (лит. Д) на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: Приморский край, Хасанский район, пгт. Приморский, ул. Пограничная, д. 7, в/ч 2427 (пункт 1.1 договора, Приложения N 1, 2).
Срок договора аренды определен сторонами в 12 месяцев с момента заключения договора аренды.
29.08.2011 помещения переданы по акту приема-передачи, подписанному сторонами.
Согласно пункту 2.2.17 договора арендатор обязался в месячный срок с момента подписания договора аренды осуществить за свой счет его государственную регистрацию, если срок договора аренды не менее года. До настоящего времени государственная регистрация договора аренды не проведена.
Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от государственной регистрации указанного договора, не предоставив необходимые для регистрации договора документы, обратился в суд с рассматриваемым иском.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1.2 договора аренды от 29.08.2011 предусмотрено, что срок действия договора аренды составляет 12 месяцев с момента заключения договора аренды, следовательно, данный договор подлежит государственной регистрации.
Положениями Закона о регистрации предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды (абзац 2 пункт 1 статьи 26); к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16); необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (пункт 5 статьи 18).
В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление либо иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки, права которой были нарушены уклонением, обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке с предоставлением необходимых для регистрации документов. При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов, в том числе судебного решения, осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Закона о регистрации.
Аналогичные положения содержатся в абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации и в пункте 63 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в пункте 7 Информационного письма N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Принимая решение о государственной регистрации сделки, суд должен установить факт уклонения другой стороны сделки от регистрации, а также установить соответствие сделки по ее содержанию и форме требованиям действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договором аренды от 29.08.2011 обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора, возложена на арендатора, однако истец не представил суду доказательств осуществления своих действий с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась в целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Из имеющихся в материалах дела писем истца от 06.09.2012 (л.д. 19, 20) следует, что истец обращался к ответчику с просьбой предоставить кадастровый паспорт нежилого помещения, а также дополнительный экземпляр договора аренды. Письмом от 26.09.2012 (л.д. 24) ответчик отказал истцу в предоставлении данных документов, сославшись на окончание срока действия договора аренды.
Учитывая, что кадастровый паспорт и два экземпляра-полинника договора аренды входят в перечень документов, предоставление которых необходимо для государственной регистрации договора аренды (статьи 16, 18 Закона о регистрации), что самостоятельно получить указанные документы истец не имеет возможности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что непредставление ответчиком указанных документов является уклонением от государственной регистрации договора со стороны ответчика.
Факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора аренды подтверждается также отзывами ответчика на исковое заявление и апелляционную жалобу, представленные в материалы настоящего дела.
Ссылка ответчика на окончание срока действия договора признается апелляционной коллегией несостоятельной в силу следующего.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Пунктом 1.2 договора аренды от 29.08.2011 предусмотрено, что срок действия договора аренды составляет 12 месяцев с момента заключения договора аренды.
Ответчик ошибочно определяет начало течения 12 месяцев, установленных пунктом 1.2 договора, с даты подписания договора, поскольку дата подписания договора и дата его заключения в данном случае не совпадают.
Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, учитывая положения пункта 1.2 договора аренды, суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку договор аренды от 29.08.2011 в установленном законом порядке не зарегистрирован, данный договор не вступил в силу, соответственно, срок его действия не истек, в связи с чем возможность государственной регистрации договора в настоящее время не утрачена.
Ссылка ответчика на то, что истец в нарушение пункта 2.2.17 договора аренды от 29.08.2011 обратился к ответчику за необходимыми для государственной регистрации документами более чем через год со дня подписания договора, апелляционной коллегией отклоняется как несостоятельная.
Пунктом 2.2.17 договора аренды от 29.08.2011 на арендатора возложена обязанность в месячный срок с момента подписания договора осуществить за свой счет его государственную регистрацию.
Между тем, несвоевременное обращение истца к ответчику за предоставлением недостающих для государственной регистрации документов само по себе не освобождает арендодателя от обязанности предоставить такие документы в целях государственной регистрации договора, в случае, если возможность осуществления регистрации не утрачена.
Фактическое использование арендованных помещений индивидуальным предпринимателем Маргиевой В.В. до заключения (регистрации) договора аренды осуществляется с согласия арендодателя, передавшего помещения по акту приема-передачи от 29.08.2011. При этом пунктом 1.2 договора аренды стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами со дня принятия имущества по акту приема-передачи. Данное условие договора соответствует части 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества, то есть как арендатор, так и арендодатель. При этом срок для подачи такого заявления законом не ограничен. В связи с этим возложение обязанности по регистрации сделки, оплате расходов, связанных с регистрацией на арендатора, не означает невозможности подачи заявления о государственной регистрации договора аренды самим арендодателем, равно как и невозможности подать такое заявление любой из сторон договора по истечении одного месяца с даты подписания договора.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 29.08.2011 по содержанию и форме соответствует требованиям действующего законодательства.
Спорное имущество принадлежит ответчику на праве оперативного управления, что подтверждается представленным ответчиком в суд апелляционной инстанции свидетельством о государственной регистрации права от 15.10.2010 серии 25-АБ N 414734.
Во исполнение требований пункта 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договор аренды от 29.08.2011 подписан по результатам аукциона на право заключения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества, оформленным протоколом N 138 от 10.08.2011.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды от 29.08.2011 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Как разъяснено пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21, в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.
Порядок осуществления полномочий в отношении федеральных казенных учреждений определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального казенного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537 (далее - Положение). Согласно пункту 2 Положения полномочия учредителя в отношении федерального казенного учреждения осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится это учреждение. В силу подпункта "к" пункта 3 Положения на орган, осуществляющий функции и полномочия учредителя, возложено распоряжение недвижимым имуществом федерального казенного учреждения, в том числе передачу его в аренду по договорам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц полномочия учредителя в отношении ФГКУ "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" осуществляет Федеральная служба безопасности Российской Федерации (ФСБ России).
Передача ответчиком недвижимого имущества по договору аренды от 29.08.2011 согласована с ФСБ России, что подтверждается письмом ФСБ России от 06.09.2010 N 23/4/1-1557ДСП, подлинник которого обозревался судом апелляционной инстанции в судебном заседании.
Исходя из того, договор аренды от 29.08.2011 по содержанию и форме соответствует требованиям действующего законодательства, учитывая, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора установлен в ходе рассмотрения настоящего дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ, подпунктов 2, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по иску в размере 4000 рублей и по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.11.2012 по делу N А51-23084/2012 отменить.
Зарегистрировать договор на аренду недвижимого имущества N 121 от 29.08.2011, заключенный между индивидуальным предпринимателем Маргиевой Викторией Владимировной и Федеральным государственным казенным учреждением "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю".
Взыскать с Федерального государственного казенного учреждения "Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю" в пользу индивидуального предпринимателя Маргиевой Виктории Владимировны 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
Н.А.СКРИПКА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)