Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Анашкина И.А.
Коллегия по гражданским делам краевого суда в составе:
председательствующего Чубукова С.К.
судей Рудь Е.П., Сачкова А.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по жалобе ответчика Ш.А. на решение Индустриального районного суда <адрес> от 31.01.2013 г. по
иску З. к Ш.А., Ш.Л. о понуждении к заключению договора, по встречному иску о признании предварительного договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Чубкова С.К., судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с иском к Ш.А. и Ш.Л. о понуждении к заключению с ним договора купли-продажи <адрес> в <адрес>.
В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи о намерении заключить договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, определена стоимость квартиры в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, которую истец оплатил, о чем имеется соответствующая расписка. ДД.ММ.ГГ истец предложил ответчикам заключить договор купли-продажи спорной квартиры, а ДД.ММ.ГГ направил претензионное письмо с требованием заключить договор не позднее ДД.ММ.ГГ, однако ответчики отказались исполнить указанное требование.
Истец полагал, что между сторонами предварительного договора было достигнуто соглашения по всем существенным условиям основного договора, планируемого к заключению, ответчики уклоняются от принятых обязательств, в связи с чем просил обязать их заключить с ним договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, поскольку в нем определен предмет договора, стороны, цена и порядок оплаты.
Ответчики предъявили встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи с полным расчетом от ДД.ММ.ГГ незаключенным, мотивируя требования, с учетом уточнений, тем, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ Ш.Л. и Ш.А. принадлежит по 1/2 доле в праве собственности на <адрес> в <адрес>. Указанная квартира обременена ипотекой, на нее наложен арест. Двухкомнатная <адрес> в <адрес> представляет собой объект жилой площадью 27,40 кв. м, общей площадью - 43,10 кв. м, площадь лоджии 2,0 кв. м. С учетом лоджий, балконов - 45,10 кв. м. В договоре стороны не предусмотрели возможность заключения основного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности. В пунктах 1, 2 Договора обозначено место расположения объекта, описана общая площадь объекта, однако, из описания объекта нельзя определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, невозможно определить количество подлежащего передаче имущества. Спорный предварительный договор не содержит сведений о согласовании сторонами перечисленных существенных условий сделки, ввиду чего является незаключенным. При этом, на дату подписания договора существовала возможность согласования указанных существенных условий.
Решением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ исковые требования З. удовлетворены, в удовлетворении встречного иска Ш. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик Ш.А. просит об отмене решения в связи с тем, что в отношении спорной квартиры объявлен запрет на совершение регистрационных действий судебным приставом-исполнителем, по этой причине договор купли-продажи недвижимости является ничтожной сделкой.
Следовательно, сделка купли-продажи является ничтожной, кроме того постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ объявлен запрет на совершение регистрационных действий с названной квартирой.
Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы (п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со ст. ст. 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор *** по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В судебном заседании установлено, что на основании договора от ДД.ММ.ГГ за ответчиками Ш.Л. и Ш.А. зарегистрировано право общей долевой собственности на <адрес> в <адрес> - по 1/2 доле за каждым, что подтверждается свидетельствами о праве от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между Открытым акционерным обществом "Возрождение" и ответчиками был заключен кредитный договор ***, по условиям которого ОАО Банк "Возрождение" предоставил солидарным заемщикам ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты>% годовых сроком на 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков Ш.А., Ш.Л. квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 42,70 кв. м, жилой площадью 28,30 кв. м, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей.
В силу п. 1.4 и 1.4.1 указанного кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору являлась ипотека жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, собственниками которого на момент заключения договора являлись Ш.А. и Ш.Л. ДД.ММ.ГГ между ОАО Банком "Возрождение" и ответчиками был заключен договор об ипотеке указанной квартиры.
На основании закладной права кредитора и залогодержателя перешли от банка к ОАО "АИЖК", которое предъявило в суде иск к Ш-вым о взыскании задолженности по кредитному договору.
Решением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ постановлено исковые требования Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворить частично. Взыскать в солидарном порядке с Ш.А., Ш.Л. в пользу ОАО "АИЖК" задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейку, проценты.
По сведениям, содержащихся в исполнительных производствах *** в отношении Ш.Л. и и *** в отношении Ш.А., находившихся в производстве ОСП <адрес>, решение суда от ДД.ММ.ГГ фактически исполнено должниками, в связи с чем, постановлениями судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ указанные исполнительные производства окончены, арест со спорной квартиры снят.
Также из сообщения ОАО "АИЖК" следует, что обязательства по кредитному договору от ДД.ММ.ГГ в отношении спорной квартиры исполнены в полном объеме, задолженность погашена, ввиду чего ОАО "АИЖК" в настоящее время не является кредитором по кредитному договору, а также залогодержателем спорной квартиры.
В связи с изложенным, доводы жалобы об имеющихся обременениях спорной квартиры являются необоснованными.
- В соответствии с требованиями ст. ст. 420 - 421, ч. 1 ст. 432, п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;
- граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством;
- договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
- по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором;
- предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность;
- предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;
- правовым последствием заключения предварительного договора является обязанность заключить договор купли-продажи.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, по которому продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Алтайского края, <адрес> на условиях данного договора. Определены индивидуальные характеристики продаваемого объекта недвижимости - он состоит из двух комнат, общая площадь квартиры, 43,10 кв. м, находится на восьмом этаже девятиэтажного панельного дома. Определена стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей и порядок оплаты - расчет между сторонами произведен полностью в момент подписания предварительного договора (п. 7). Согласно п. 4 предварительного договора продавец обязался снять обременение - ипотеку, зарегистрированную ДД.ММ.ГГ.
Вопреки доводам ответчиков суд пришел к правильному выводу, что в предварительном договоре купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГ определены стороны договора, его предмет - квартира, подлежащая передаче, в т.ч. характеристика объекта и данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, а также другие существенные условия, характерные для основного договора, по которым сторонами достигнуто соглашение: цена, порядок расчетов и передачи имущества. Форма договора также соблюдена - заключен в простой письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, предварительный договор, заключенный между сторонами, не прекращен, что не оспаривается сторонами.
В п. 7 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью.
В соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
С учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств суд пришел к обоснованному выводу, что факт погашения ипотеки, действительное выполнение сторонами всех иных условий предварительного договора, свидетельствуют о воле сторон по купле-продаже квартиры на условиях предварительного договора.
Истец, имея все законные основания для заключения основного договора купли-продажи, лишен такой возможности из-за уклонения ответчиков.
При таких обстоятельствах, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, и принимавший попытки к заключению основного договора купли-продажи, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчиков, а при неисполнении обязательства ответчиками вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о понуждении к заключению договора.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> от ДД.ММ.ГГ объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры в связи с исполнением судебного приказа от ДД.ММ.ГГ о взыскании с Ш.А.задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб.
Данное обстоятельство не является препятствием для возложения на ответчиков обязанности заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, так как в соответствии со ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в подобном случае государственная регистрация может быть приостановлена до снятия запрета на совершение регистрационных действий. Довод жалобы о том, что такая сделка является ничтожной основан на неверном толковании материальной нормы права.
Судом правильно применен материальный закон, не допущено существенного нарушения норм процессуального права, обстоятельства дела установлены всесторонне и полно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2884/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2013 г. по делу N 33-2884/2013
Судья Анашкина И.А.
Коллегия по гражданским делам краевого суда в составе:
председательствующего Чубукова С.К.
судей Рудь Е.П., Сачкова А.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по жалобе ответчика Ш.А. на решение Индустриального районного суда <адрес> от 31.01.2013 г. по
иску З. к Ш.А., Ш.Л. о понуждении к заключению договора, по встречному иску о признании предварительного договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Чубкова С.К., судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с иском к Ш.А. и Ш.Л. о понуждении к заключению с ним договора купли-продажи <адрес> в <адрес>.
В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи о намерении заключить договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, определена стоимость квартиры в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, которую истец оплатил, о чем имеется соответствующая расписка. ДД.ММ.ГГ истец предложил ответчикам заключить договор купли-продажи спорной квартиры, а ДД.ММ.ГГ направил претензионное письмо с требованием заключить договор не позднее ДД.ММ.ГГ, однако ответчики отказались исполнить указанное требование.
Истец полагал, что между сторонами предварительного договора было достигнуто соглашения по всем существенным условиям основного договора, планируемого к заключению, ответчики уклоняются от принятых обязательств, в связи с чем просил обязать их заключить с ним договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, поскольку в нем определен предмет договора, стороны, цена и порядок оплаты.
Ответчики предъявили встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи с полным расчетом от ДД.ММ.ГГ незаключенным, мотивируя требования, с учетом уточнений, тем, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ Ш.Л. и Ш.А. принадлежит по 1/2 доле в праве собственности на <адрес> в <адрес>. Указанная квартира обременена ипотекой, на нее наложен арест. Двухкомнатная <адрес> в <адрес> представляет собой объект жилой площадью 27,40 кв. м, общей площадью - 43,10 кв. м, площадь лоджии 2,0 кв. м. С учетом лоджий, балконов - 45,10 кв. м. В договоре стороны не предусмотрели возможность заключения основного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности. В пунктах 1, 2 Договора обозначено место расположения объекта, описана общая площадь объекта, однако, из описания объекта нельзя определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, невозможно определить количество подлежащего передаче имущества. Спорный предварительный договор не содержит сведений о согласовании сторонами перечисленных существенных условий сделки, ввиду чего является незаключенным. При этом, на дату подписания договора существовала возможность согласования указанных существенных условий.
Решением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ исковые требования З. удовлетворены, в удовлетворении встречного иска Ш. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик Ш.А. просит об отмене решения в связи с тем, что в отношении спорной квартиры объявлен запрет на совершение регистрационных действий судебным приставом-исполнителем, по этой причине договор купли-продажи недвижимости является ничтожной сделкой.
Следовательно, сделка купли-продажи является ничтожной, кроме того постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ объявлен запрет на совершение регистрационных действий с названной квартирой.
Обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы (п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со ст. ст. 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор *** по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В судебном заседании установлено, что на основании договора от ДД.ММ.ГГ за ответчиками Ш.Л. и Ш.А. зарегистрировано право общей долевой собственности на <адрес> в <адрес> - по 1/2 доле за каждым, что подтверждается свидетельствами о праве от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между Открытым акционерным обществом "Возрождение" и ответчиками был заключен кредитный договор ***, по условиям которого ОАО Банк "Возрождение" предоставил солидарным заемщикам ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты>% годовых сроком на 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков Ш.А., Ш.Л. квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 42,70 кв. м, жилой площадью 28,30 кв. м, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей.
В силу п. 1.4 и 1.4.1 указанного кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору являлась ипотека жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, собственниками которого на момент заключения договора являлись Ш.А. и Ш.Л. ДД.ММ.ГГ между ОАО Банком "Возрождение" и ответчиками был заключен договор об ипотеке указанной квартиры.
На основании закладной права кредитора и залогодержателя перешли от банка к ОАО "АИЖК", которое предъявило в суде иск к Ш-вым о взыскании задолженности по кредитному договору.
Решением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ постановлено исковые требования Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворить частично. Взыскать в солидарном порядке с Ш.А., Ш.Л. в пользу ОАО "АИЖК" задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейку, проценты.
По сведениям, содержащихся в исполнительных производствах *** в отношении Ш.Л. и и *** в отношении Ш.А., находившихся в производстве ОСП <адрес>, решение суда от ДД.ММ.ГГ фактически исполнено должниками, в связи с чем, постановлениями судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ указанные исполнительные производства окончены, арест со спорной квартиры снят.
Также из сообщения ОАО "АИЖК" следует, что обязательства по кредитному договору от ДД.ММ.ГГ в отношении спорной квартиры исполнены в полном объеме, задолженность погашена, ввиду чего ОАО "АИЖК" в настоящее время не является кредитором по кредитному договору, а также залогодержателем спорной квартиры.
В связи с изложенным, доводы жалобы об имеющихся обременениях спорной квартиры являются необоснованными.
- В соответствии с требованиями ст. ст. 420 - 421, ч. 1 ст. 432, п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;
- граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством;
- договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
- по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором;
- предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность;
- предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;
- правовым последствием заключения предварительного договора является обязанность заключить договор купли-продажи.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, по которому продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Алтайского края, <адрес> на условиях данного договора. Определены индивидуальные характеристики продаваемого объекта недвижимости - он состоит из двух комнат, общая площадь квартиры, 43,10 кв. м, находится на восьмом этаже девятиэтажного панельного дома. Определена стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей и порядок оплаты - расчет между сторонами произведен полностью в момент подписания предварительного договора (п. 7). Согласно п. 4 предварительного договора продавец обязался снять обременение - ипотеку, зарегистрированную ДД.ММ.ГГ.
Вопреки доводам ответчиков суд пришел к правильному выводу, что в предварительном договоре купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГ определены стороны договора, его предмет - квартира, подлежащая передаче, в т.ч. характеристика объекта и данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, а также другие существенные условия, характерные для основного договора, по которым сторонами достигнуто соглашение: цена, порядок расчетов и передачи имущества. Форма договора также соблюдена - заключен в простой письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, предварительный договор, заключенный между сторонами, не прекращен, что не оспаривается сторонами.
В п. 7 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью.
В соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
С учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств суд пришел к обоснованному выводу, что факт погашения ипотеки, действительное выполнение сторонами всех иных условий предварительного договора, свидетельствуют о воле сторон по купле-продаже квартиры на условиях предварительного договора.
Истец, имея все законные основания для заключения основного договора купли-продажи, лишен такой возможности из-за уклонения ответчиков.
При таких обстоятельствах, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, и принимавший попытки к заключению основного договора купли-продажи, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчиков, а при неисполнении обязательства ответчиками вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о понуждении к заключению договора.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> от ДД.ММ.ГГ объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры в связи с исполнением судебного приказа от ДД.ММ.ГГ о взыскании с Ш.А.задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб.
Данное обстоятельство не является препятствием для возложения на ответчиков обязанности заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, так как в соответствии со ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в подобном случае государственная регистрация может быть приостановлена до снятия запрета на совершение регистрационных действий. Довод жалобы о том, что такая сделка является ничтожной основан на неверном толковании материальной нормы права.
Судом правильно применен материальный закон, не допущено существенного нарушения норм процессуального права, обстоятельства дела установлены всесторонне и полно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)